Sentencia CIVIL Nº 451/2022, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 402/2021 de 30 de Septiembre de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000402/2021

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE TORREVIEJA

Autos de Juicio Ordinario - 000090/2018

SENTENCIA Nº 451/2022

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega

Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz

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En ELCHE, a treinta de septiembre de dos mil veintidós

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de juicio ordinario nº 90/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación, habiendo intervenido: como parte apelante, Dª. Sonsoles y D. Moises, representados por el Procurador D. José Luis Vera Saura y defendidos por el Letrado D. Juan Manuel Álvarez Rogel; como parte impugnante, D. Paulino, representado por el Procurador D. Alejandro García Ballester y defendido por la Letrada Dª. Eva Esther Fernández Pastor; y como parte apelada, D. Teodoro y Dª. Azucena, representados por el Procurador D. Vicente Giménez Viudes y defendidos por el Letrado D. José Abad Revenga.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Torrevieja se dictó sentencia con fecha 19 de febrero de 2020, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que debo desestimar la demanda presentada por la representación legal de Doña Sonsoles y Don Moises, absolviendo de la misma a la mercantil Promociones el Chaparral, Consorcio Urbanístico el Chaparral, Promociones El Chaparral SA y Promociones El Chaparral SL, Don Paulino y Don Teodoro, con expresa imposición de costas procesales a la parte actora.

Que debo estimar la demanda reconvencional presentada por la representación procesal de Don Teodoro, condenando a Doña Sonsoles y Don Moises a estar y pasar por la siguiente declaración:

Que Don Teodoro, y por sucesión procesal Doña Azucena, es propietaria de la finca NUM000 del Registro del Propiedad n.º 2 de Torrevieja, Parcela NUM001.

Con expresa imposición de cosas procesales a la parte demandada'.

Segundo.-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por el Procurador D. José Luis Vera Saura, en nombre y representación de Dª. Sonsoles y D. Moises, exponiendo por escrito la argumentación que le sirve de sustento.

Tercero.-Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a las demás partes personadas, emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término el Procurador D. Vicente Giménez Viudes, en nombre y representación de D. Teodoro y Dª. Azucena, presentó escrito de oposición, y el Procurador D. Alejandro García Ballester, en nombre y representación de D. Paulino, presentó escrito de impugnación, dándose traslado de este último a las partes y presentando D. Teodoro y Dª. Azucena escrito de oposición a la impugnación.

Cuarto.-Previo emplazamiento de las partes por término de diez días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación con el nº 402/21, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse su votación y fallo para el día 28 de septiembre de 2022.

Quinto.-En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Ha sido Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. Edmundo Tomás García Ruiz, que expresa la convicción del Tribunal.

Fundamentos

Primero.-Objeto del recurso de apelación y de la impugnación.

Dª. Sonsoles y D. Moises interponen recurso de apelación alegando los siguientes motivos:

1- Error en la valoración de la prueba al haberse acreditado debidamente la validez del contrato de compraventa estipulado en fecha 3 de enero de 1989 entre 'Promociones el Chaparral, S.A.' y D. Paulino respecto de la parcela nº NUM001 (finca NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Torrevieja), junto con las parcelas nº NUM002 y NUM003, por precio de 6.000 pts/m2, habiéndose justificado con la firma de los recibos correspondientes a pagos efectuados por el Sr. Paulino por importe de 1.500.000 pts. en fecha 3 de enero de 1989, de 2.490.000 pts, 2.676.375 pts. y 2.898.550 pts. en fecha 20 de febrero de 1989, y de 4.550.500 pts. en fecha 7 de mayo de 1990, lo que hace un total de 11.438.966 pts., abonándose el resto del precio pactado mediante la realización de obras en la vivienda del legal representante de la sociedad vendedora.

2- La titularidad del derecho de propiedad sobre la finca NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Torrevieja por parte del Sr. Paulino resulta del contrato de compraventa suscrito en fecha 3 de enero de 1989, del pago de su precio y de la posesión pacífica y a título de dueño desde el momento de la compra hasta su venta a los actuales demandantes en 1997, vallándola a partir de ese momento con un muro de 240 cm. de altura, sin que se haya instado la resolución del contrato de compraventa de 1989, ni judicial ni extrajudicialmente, por falta de pago del precio o por otro motivo legal.

3- El otorgamiento de escritura pública no es requisito imprescindible para la validez del contrato de compraventa siempre que reúna los elementos necesarios para desplegar plena eficacia, por lo que, habiendo adquirido la finca de su legítimo propietario, 'Promociones El Chaparral, S.A.', la venta realizada por el Sr. Paulino a los demandantes no puede calificarse como adquisición a non domino.

4- La acción reivindicatoria ejercitada por el Sr. Teodoro debe ser desestimada, ya que no pudo adquirir la propiedad de la finca mediante la escritura pública de venta otorgada por 'Consorcio Urbanístico El Chaparral, S.A.' en fecha 28 de octubre de 1999, ya que 'Promociones El Chaparral, S.A.', de quien debería haber adquirido la propiedad la referida vendedora, dejó de ser propietaria de la parcela NUM001 desde su venta al Sr. Paulino el 3 de enero de 1989 mediante un contrato privado que nunca ha sido resuelto, lo que transmite su validez al contrato privado estipulado con los actores el 24 de julio de 1997.

5- La escritura de 28 de octubre de 1999 debe ser declarada nula, al no poder transmitir la propiedad de una finca quien no es propietario de la misma, por lo que no concurren en ella los requisitos esenciales de la compraventa, tratándose de un negocio jurídico absolutamente simulado del que el Sr. Teodoro no ha justificado el pago del precio, que se declara recibido con anterioridad al otorgamiento, ni contrato de reserva o pago a cuenta con precio aplazado, así como tampoco el proyecto de construcción de la vivienda sobre dicha parcela o al menos la identidad del arquitecto a fin de prestar declaración testifical.

6- Los actores también habrían adquirido la propiedad de la finca mediante prescripción adquisitiva o usucapión, tanto ordinaria como extraordinaria, al haberla poseído pública, pacíficamente y a título de dueños durante 27 años (hasta la subsanación del defecto de suplico en la reconvención, que tuvo lugar en fecha 29 de septiembre de 2016)

D. Teodoro y Dª. Azucena se oponen a dicho recurso argumentando que su adquisición del derecho de propiedad sobre la finca litigiosa está amparada en los arts. 34 y 38 LH y 348, 1462 y 1473 CC, ya que la adquirieron a título oneroso y de buena fe mediante escritura pública otorgada por el anterior titular registral y procedieron a continuación a su inscripción en el Registro de la Propiedad, habiendo acreditado el pago del precio y de los gastos consiguientes, por lo que concurren todos los requisitos precisos para el éxito de la acción reivindicatoria. En cambio, el Sr. Paulino nunca llegó a ser propietario de la parcela nº NUM001, pues el recibo aportado por importe de 1.500.000 pts. fue firmando por quien no tenía poderes de la sociedad propietaria, y tanto el Sr. Paulino como los demandantes eran conscientes de que carecían de título inscrito en el Registro de la Propiedad, dado que la venta de la parcela no se había consumado.

D. Paulino formula a su vez impugnación de la sentencia argumentando lo siguiente: 1- Infracción del art. 17 LEC, al haberse admitido la sucesión procesal de Dª. Azucena por transmisión del objeto litigioso por parte de quien fue su marido, D. Teodoro, sin el traslado preceptivo previo a las demás partes para formular alegaciones. 2- Error en la valoración de la prueba. Validez de la compraventa efectuada por esta parte en fecha 3 de enero de 1989 al concurrir título, causa y modo o tradición real, sin que el contrato haya sido resuelto en ningún momento, por lo que el Sr. Paulino adquirió la propiedad de la parcela nº NUM001 y pudo transmitirla válidamente a los demandantes en el contrato privado de 24 de julio de 1997, entregándoles igualmente la posesión. 3- La venta realizada al Sr. Teodoro por escritura pública de 28 de octubre de 1999 fue un negocio simulado, carente de causa, puesto que la sociedad vendedora ('Consorcio Urbanístico El Chaparral, S.A.') carecía de título para la enajenación, tratándose de una venta de cosa ajena, sin que se llegara a entregar la posesión ni acreditado el pago del precio. 4- El Sr. Teodoro no es un tercero de buena fe porque tenía conocimiento de la posesión de la finca por un tercero, quienes estaban haciendo movimientos de tierras para la construcción de una piscina, por lo que no se cumplen los presupuestos de la acción reivindicatoria ejercitada.

D. Teodoro y Dª. Azucena se oponen a dicha impugnación en base a los siguientes motivos: 1- El incidente de impugnación planteado por el Sr. Paulino no debe ser admitido al constituir un fraude procesal, ya que la impugnación no va dirigida contra el apelante principal. 2- La oposición formulada frente a la sucesión procesal de la Sr. Azucena tiene un ánimo exclusivamente dilatorio, ya que la demanda se dirigió contra la esposa del Sr. Teodoro a los efectos del art. 144 RH, al igual que la anotación preventiva de demanda, sin que se formulara objeción alguna a dicha sucesión en el curso del procedimiento. 3- Reitera sus anteriores argumentos en relación con la inexistencia de título a favor del Sr. Paulino y la concurrencia de los requisitos necesarios para la prosperabilidad de la acción reivindicatoria.

Segundo.-Venta de cosa ajena y doble venta.

Constituye la cuestión controvertida en la litis la validez de la compraventa formalizada por los demandantes (Dª. Sonsoles y D. Moises) a D. Paulino en contrato privado de fecha 24 de julio de 1997 (documento nº 1 de su demanda), estimando su acción declarativa de dominio con las consecuencias jurídicas inherentes, o si, por el contrario, debe otorgarse dicha validez y eficacia jurídica a la escritura pública de compraventa otorgada en fecha 28 de octubre de 1999 por D. Edemiro, en la condición de apoderado de la mercantil 'Consorcio Urbanístico El Chaparral, SA.', como vendedora, y D. Teodoro, como comprador (documento nº 1 de su contestación a la demanda y reconvención), en cuyo caso procedería la estimación de la acción reivindicatoria ejercitada mediante reconvención, ya que ambos títulos tienen por objeto la misma finca: parcela nº NUM001 de la URBANIZACION000 de Torrevieja, finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Torrevieja.

En defensa de su pretensión, la parte actora sostiene la válida adquisición del derecho de propiedad de su transmitente, D. Paulino, mediante título (contrato privado de fecha 3 de enero de 1.989 suscrito entre el Sr. Paulino como comprador, y 'Promociones Chaparral, S.A.', como vendedora, aportado como documento nº 6 de la demanda y nº 1 de la contestación a la demanda del Sr. Paulino) y modo o tradición real, ya que el Sr. Paulino tomó posesión de la finca desde el momento de su adquisición en 1989, E, igualmente, los demandantes ostentan dicha posesión material desde que firmaron el contrato de compraventa en julio de 1997, existiendo un muro de bovedilla de 240 centímetros de altura que circunda el perímetro de la finca, e incluso construyeron una piscina en su interior con el consiguiente movimiento de tierras. Por ello, sustentan su pretensión en los arts. 609 y 1462 del Código Civil.

Expone esta parte, por tanto, que nos encontramos ante un supuesto de venta de cosa ajena porque cuando 'Consorcio Urbanístico El Chaparral, S.A.' vende la finca al Sr. Teodoro en 1999, la vendedora ya no era propietaria de la finca, al haber adquirido su propiedad anteriormente el Sr. Paulino.

Por su parte, el Sr. Teodoro fundamenta la acción reivindicatoria en la inexistencia de título de propiedad del Sr. Paulino, por lo que no pudo transmitir el dominio de la finca a los demandantes, y en la plena validez de su título de propiedad, al haber adquirido de buena fe y a título oneroso de quien figuraba como propietario del bien transmitido en el Registro de la Propiedad, inscribiendo a su vez el dominio a su favor, por lo que goza de la protección que al tercero hipotecario atribuyen los arts. 34 y 38 LH y 1473 CC. En definitiva, estamos ante un supuesto de doble venta de la misma finca por el mismo propietario anterior, debiendo prevalecer su modo de adquisición de la propiedad por el principio de legitimación y exactitud registral.

Añadiremos con fines aclaratorios que el anterior titular del derecho de propiedad sobre la finca era 'Promociones Chaparral, S.A.', quien la transmitió a 'Consorcio Urbanístico El Chaparral, S.A.' en escritura de 2 de febrero de 1995.

En realidad, esta confrontación no es extravagante, pues como pone de relieve la STS nº 392/2012, de 27 de junio, ' la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil '.

En efecto, de un lado, es sobradamente conocido que nuestro ordenamiento jurídico civil acoge un sistema de adquisición del dominio y demás derechos reales fundado en la teoría del título y del modo ( arts. 609 y 1095 del Código Civil), de forma que la jurisprudencia ha declarado con reiteración que para adquirir la propiedad de un bien no basta con la existencia de un negocio jurídico obligatorio (título), sino que es indispensable además la entrega o tradición del bien, la cual puede realizarse física o materialmente, poniendo en poder y posesión al comprador (tradición real), o espiritualmente, mediante cualesquiera actos jurídicos que de manera patente entrañen la misma significación de entrega (tradición ficticia).

Según esta doctrina, la transmisión se produce por la sucesión de dos actos jurídicos: 1) contrato o negocio traslativo (iusta causa, titulus adquirendi); 2) tradición o entrega que se hace equivalente a desplazamiento de la posesión de la cosa del transmitente al adquirente, a la que se denomina modo de adquirir (modus adquirendi).

Estos actos jurídicos necesariamente han de ser correlativos. Si sólo existe título, habrá únicamente una relación jurídica obligatoria, de la que nace la acción de cumplimiento del contrato o la acción resolutoria (ex art. 1124 del CC), pero que por sí misma es insuficiente para transmitir la propiedad. Si sólo existe entrega o tradición sin título legítimo, habrá transmisión de la posesión, pero no de la propiedad.

Por otra parte, el art. 1473 CC dispone: 'Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe'.

No obstante, la aparente contradicción de los fundamentos jurídicos en que cada una de las partes defiende sus respectivas posiciones ha sido superada por el Tribunal Supremo desde el año 2007.

En este sentido, declara la STS. 304/2019, de 28 de mayo, al resolver un recurso de casación planteado por vulneración de los arts. 1473 CC y 34 LH y de la jurisprudencia de la sala que se cita infringida (sentencias 255/2007, de 5 de marzo, 928/2007, de 7 de septiembre, 334/2008, de 5 de mayo, 73/2011, de 11 de febrero, 353/2013, de 13 de mayo, y 541/2014, de 11 de octubre):

'Segundo.- En su desarrollo, la recurrente razona que, de acuerdo con la jurisprudencia, se dan los requisitos para quedar protegida en la adquisición que hizo, pues inscribió su adquisición a título oneroso de quien era titular registral y estaba de buena fe, tal y como considera acreditado la sentencia recurrida. El recurso va a ser estimado por las siguientes razones.

A partir de la sentencia del pleno 928/2007, de 7 de septiembre, es doctrina de la sala que el art. 1473 CC es aplicable cuando se da el supuesto de hecho de varias ventas sucesivas de un inmueble por el mismo vendedor, inicialmente propietario y con poder de disposición, también en los casos en que el primer comprador hubiera adquirido la propiedad del inmueble en virtud de la tradición.

De acuerdo con la doctrina de la sala, si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LH (con posterioridad, a la sentencia citada 928/2007 , en el mismo sentido las sentencias 73/2011, de 11 de febrero , y 392/2012, de 27 de junio ).

La aplicación del art. 1473 CC precisa una identidad en el objeto ().

(...)

Así las cosas, de acuerdo con los hechos probados, se dan todos los presupuestos para considerar que DDR mantiene la condición de dueña de la finca NUM000 que resulta de su inscripción por resultar protegida por la fe pública registral: aunque Penat vendió parte de la finca NUM000 a Pusa, que tomó posesión de ese trozo de la finca, el dominio con poder de disposición sobre la entera finca NUM000 estaba inscrito a favor de Penat cuando Penat se la vendió a DDR, quien inscribió a su nombre de buena fe.

(...)

Procede por ello estimar el recurso de casación, casar la sentencia recurrida y desestimar tanto la acción declarativa de dominio interpuesta por Pusa como su pretensión de que se declare la nulidad parcial de la venta de Penat a DDR porque, de acuerdo con la doctrina sentada a partir de la sentencia de 5 de marzo de 2007 , esta sala rechaza la tesis de que la segunda transmisión deba declararse nula por no ser ya la cosa vendida propia del vendedor y carecer de objeto'.

Esta doctrina es aplicada nuevamente en la STS. 497/2018, de 14 de septiembre, de la que transcribiremos por su semejanza con el presente supuesto de hecho los siguientes párrafos:

'Tercero- Recurso de casación. 1.- Formulación de los motivos ... el primer motivo denuncia infracción del art. 1473 CC y el segundo infracción del art. 34 LH .

En el desarrollo de ambos motivos la parte recurrente alega que tanto la preferencia que otorga el art. 1473 CC al primer comprador que inscribe como la aplicación del art. 34 LH requieren buena fe. Argumenta que, en el caso, los demandados no estaban de buena fe, pues la sentencia recurrida considera como hecho probado que podía presumirse que los compradores conocían la medida cautelar anotada; que, si tenían la más mínima duda, debieron resolverla con la normal y adecuada diligencia; que, en todo caso, debe prevalecer lo inscrito en el Registro de la Propiedad.

2.- Desestimación del recurso.

Dada la íntima conexión entre ambos motivos procede analizarlos conjuntamente y, por las razones que exponemos a continuación, desestimarlos.

1.ª) El art. 609 CC dispone que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten, además de por donación y por sucesión testada e intestada, 'por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición'. En el sistema del Código civil, la compraventa es uno de los contratos que constituye un título que, si va unido a la tradición (entrega de la cosa, a la que equivale como regla el otorgamiento de la escritura, art. 1462 CC ), produce la transmisión de la propiedad al comprador.

2.ª) En el caso, contra lo afirmado por la primera compradora en su demanda acerca de que tras la compra en documento privado tomó posesión del inmueble y lo amuebló, la sentencia de primera instancia declaró expresamente, y no fue rebatido en la apelación, que no acreditó su posesión de la finca tras la compra.

Este pronunciamiento no ha sido impugnado por la demandante, que en sus recursos por infracción procesal y de casación reitera la preferencia de su adquisición con apoyo en que su compraventa fue anterior y que los segundos compradores (demandados ahora recurridos) no estaban de buena fe, para lo que se basa de modo exclusivo en la existencia de la nota marginal, sin referencia alguna a la existencia de actos de posesión del inmueble por su parte.

(...)

3.ª) El conflicto de quién adquiere la propiedad cuando el mismo vendedor con inicial poder de disposición vende el inmueble a varios compradores es abordado en los párrafos segundo y tercero del art. 1473 CC , cuya aplicación invoca la sociedad demandante ahora recurrente.

Este precepto debe interpretarse en el marco de la vigente ley hipotecaria, que presume la exactitud de la titularidad dominical inscrita, pero admite la prueba en contrario. En consecuencia, el comprador no inscrito que hubiera adquirido la propiedad por tradición ( art. 609 CC ) puede ejercitar la acción declarativa o la reivindicatoria contra quien hubiera inscrito su escritura de compraventa otorgada por el mismo vendedor, solicitando al mismo tiempo la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente ( art. 38 LH )).

Este adquirente solo mantendrá la condición de dueño que resulta de su inscripción si reúne la buena fe que exige el art. 34 LH , mientras que si le falta la buena fe se mantiene en la propiedad el poseedor que hubiera adquirido antes la finca por tradición. De la misma manera, en estas circunstancias, el comprador no inscrito que posee también puede ejercer una acción declarativa frente al comprador que ha inscrito su escritura pública de compraventa.

(...)

6.ª) En atención a todas las circunstancias, esta sala considera que cuando celebraron su contrato, otorgaron las escrituras e inscribieron en el Registro de la Propiedad, los demandados ni conocían ni pudieron conocer que la sociedad demandante hubiera celebrado un contrato privado de compraventa de la misma finca ni que tuviera un conflicto con la vendedora que acabó desembocando en un proceso que finalmente dio lugar a la condena de esta última a otorgar escritura pública'.

Esto es, siempre que exista buena fe, se da prioridad a quien ostenta la condición de tercero hipotecario, explicando gráficamente la STS. nº 344/2018, de 5 de mayo:

' Por tanto, la doctrina de la Sala es que si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe -venta de cosa ajena- se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria '.

En definitiva, la aplicación de esta doctrina jurisprudencial ya consolidada al presente supuesto determina la preferencia del título de adquisición del dominio de la finca nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Torrevieja que ostenta el Sr. Teodoro, y por sucesión procesal la Sra. Azucena, frente al que ostentan los demandantes y anteriormente el Sr. Paulino, y ello al margen del resto de argumentos desarrollados en los escritos de alegaciones de las partes (titularidad de la finca a favor de 'Promociones El Chaparral, S.A.' o 'Promociones El Chaparral, S.L.', facultades representativas de D. Leon en relación con 'Promociones El Chaparral, S.A.' para formalizar un contrato de compraventa o extensión de los recibos de pago de fecha 20 de febrero de 1989 -2.490. pts. y 2.676.375 pts.- y 7 de mayo de 1990 - 4.550.500 pts.- a la parcela nº NUM001, dado que solo se la menciona expresamente en el recibo de 3 de enero de 1989, junto con las parcelas nº NUM002 y NUM003 -1.500.000 pts.-), ya que la única circunstancia que conllevaría una resolución diferente sería la prueba de la mala fe del Sr. Teodoro en el momento de su adquisición, lo cual no puede considerarse acreditado en este procedimiento por los motivos que se exponen en el siguiente fundamento jurídico.

Tercero.-Buena fe.Error en la valoración de la prueba,

Para dilucidar esta cuestión debemos recordar qué se entiende por buena fe en relación con la adquisición de derechos reales.

Así, la STS nº 3602014, de 8 de octubre, recuerda que ' no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio', sino que 'conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado'.

Ya con anterioridad, las STS nº 59/1981, de 16 de febrero, y 117/1981, de 17 de marzo, reproducidas en muchas resoluciones posteriores, habían declarado que ' la buena fe en el campo de los derechos reales, en la perspectiva que aquí tiene lugar, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos ( artículos 1.269 y concordantes del Código civil ), sino de conocimiento, según se evidencia con las dicciones de los artículos 433 y 1950 de nuestro Código sustantivo, que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la situación registral era o no exacta, respecto de la titularidad dominical que proclama...'.

En consecuencia, el requisito ineludible de la buena fe concurrirá en el Sr. Teodoro si en el momento de otorgar la escritura pública no tenía conocimiento de que la finca había sido transmitida con antelación por el mismo propietario a una persona distinta, para cual debe partirse de una doble premisa: a- la existencia de la buena fe se presume, aunque admite prueba en contrario; b- la carga de la prueba de que no existía la buena fe corresponde a la parte que lo alega.

En este sentido, el art. 38 LH dispone: 'A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos'.

Sobre esta cuestión expone la sentencia de primera instancia en el fundamento jurídico tercero: 'C) Por lo que respecta a la posesión de los actores.

En este caso, incluso los mismos señores Sonsoles y Moises en su demanda y sobre todo en las conclusiones afirman que se aportaron fotografías del muro que rodea la parcela litigiosa, un muro de 240 cm hechos de bovedilla y sin acceso desde la calle, muro que construyó en el año 1998 el señor Paulino, aportando igualmente fotografías que acreditan la construcción de una piscina por parte de los señores en febrero de 1999.

Sin embargo, a este respecto, en sus conclusiones afirma que dicha piscina no se habría construido en la parcela número NUM001, tal y como reconocería la propia señora Sonsoles en el acto del juicio civil, ya que cuando llegaron estaba ocupado por unas caravanas y una casa móvil.

(...)

Además, debemos hacer referencia al resultado de la causa penal en la sentencia dictada tanto por el juzgado de lo Penal n.º 2 de Orihuela con sede en Torrevieja como la sentencia de la sección 7ª de la Audiencia Provincial que confirmaron la misma.

Para lo que nos interesa, reseñar únicamente que quedó como hecho probado de la sentencia en primera instancia que no se pudo demostrar que el Sr. Teodoro tuviera conocimiento de la venta realizada por el Sr Paulino a los actores'.

Comparte este Tribunal dicha conclusión probatoria, sin que se aprecie el error que se aduce en la valoración de los medios de prueba practicados, siendo doctrina reiterada acerca de este motivo de apelación que '... si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito ... , se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ..., debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica ...' .

En efecto, ya en el procedimiento penal previo se declaró en la sentencia de fecha 3 de marzo de 2015 del Juzgado de lo Penal que 'del hoy acusado no puede decirse siquiera que tuviese conocimiento alguno de la problemática sobre la titularidad de la parcela en el momento que él la adquirió del Consorcio El Chaparral, ... ni siquiera testigos que depusieron en el acto del juicio fueron capaces de ponerse de acuerdo en unos pequeños detalles, sobre el momento de la construcción del muro que delimitaba la parcela, y tampoco cómo era el muro', y ello aun cuando 'las acusaciones dieron a entender que el conocimiento de la existencia del muro por parte del acusado era esencial para tener por probado la existencia de dueños ...'. Y concluye finalmente que 'ni siquiera por indicios puede atisbarse que el Sr. Teodoro tuviera conocimiento de las ventas anteriores'.

Y, sin que estas apreciaciones extraídas por el tribunal penal sobre la prueba practicada en el juicio oral tengan eficacia de cosa juzgada en este procedimiento civil, la misma conclusión se desprende de los medios probatorios practicados en este juicio ordinario (iniciado como menor cuantía).

Así, de un lado, existen manifestaciones contradictorias de las partes sobre la fecha de construcción del muro. En tanto que el Sr. Teodoro indica en su interrogatorio que no existía cuando fue a ver la parcela con el Sr. Edemiro antes de comprar la finca y, en cambio, cuando fue a tomar posesión de la misma después de escriturar (en noviembre, más o menos) ya estaba construido, los demandantes y el Sr. Paulino manifiestan que fue este último quien construyó un muro de bovedilla de 2'40 m. de altura en el año 1998, esto es, después de la venta a Dª. Sonsoles y D. Moises. Ante estas discrepancias, las fotografías aportadas a los autos no se consideran concluyentes para dilucidar la fecha de construcción de este muro o valla, que de las dos formas es denominado por la parte actora y el Sr. Paulino.

Igualmente, existe discrepancia sobre la persona que encargó su construcción, pues tanto el Sr. Paulino en este procedimiento civil como el Sr. Moises en el procedimiento penal ('yo pagué el muro que construí') se han atribuido dicha construcción.

Y, de otro lado, tampoco ha quedado probada la construcción de la piscina en la parcela nº NUM001, dado que los demandantes son propietarios de una serie de parcelas en la misma zona de El Chaparral (parcelas números NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009), como resulta de las notas simples registrales aportadas en la audiencia previa por el Sr. Teodoro, desprendiéndose más bien lo contrario de los interrogatorios de la Sra. Sonsoles y del Sr. Teodoro, quien afirmó que a día de hoy tampoco está construida la piscina, pues dentro de la parcela 'sólo hay enredos', pero no una casa, lo que en parte concuerda con la declaración en el procedimiento penal de D. Moises, en la que respondió que 'no se puede hacer uso' de la parcela y que en ella tienen únicamente 'unas caravanas y una casa móvil'.

Consecuentemente, no sólo no se ha justificado que el Sr. Teodoro tuviera conocimiento en el momento de su adquisición de la venta anterior de la parcela por el mismo propietario a una persona distinta (en este caso, el Sr. Paulino), sino que ni siquiera se ha acreditado que pudiera haber adquirido este conocimiento desplegando la diligencia exigible, recordando en este sentido la STS nº 90/2005, de 18 febrero que 'la buena fe no solo significa el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la exactitud ( SS., entre otras, 14 febrero 2000 ; 8 marzo 2001 ; 7 diciembre 2004 ). Un fundado estado de duda en el adquirente sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe (S. 7 diciembre 2004, que cita la de 14 junio 1988)'.

Esta misma conclusión se obtuvo en el supuesto analizado en la sentencia de esta Sala nº 459/2020, de 15 de octubre, en la que tras la valoración de la prueba se concluyó: ' En este caso no existe prueba alguna suficiente que pueda permitirnos llegar a la conclusión de que la aquí compradora tenía conocimiento de que en el año 1979 la finca adquirida de la vendedora-demandada inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la misma, había sido previamente vendida por quien entonces era su propietario, expareja de la demandada aquí vendedora, a un tercero mediante contrato privado'.

Y en la sentencia nº 315/2020, de 22 de julio, también de esta Sala, declaramos: ' Aplicando la doctrina expuesta al caso que nos ocupa, no queda más remedio que confirmar la resolución de instancia, ya que la parte apelante no ha desplegado actividad probatoria alguna para desvirtuar la presumida buena fe del banco adjudicatario, ni siquiera se aporta a los autos copia o testimonio de la ejecución hipotecaria que, en su caso, hubiese permitido comprobar si la entidad adjudicataria, a través del proceso de ejecución, pudiera haber tenido conocimiento de esa previa transmisión de la propiedad por parte del ejecutado y de la consecuente discordancia entre el Registro y la realidad extraregistral excluyente de la buena fe'.

Supuesto diferente fue el contemplado en la sentencia nº 461/2018, de 15 de octubre, en la que se consideró probada la ausencia de buena fe al no haber desplegado el comprador con título inscrito la diligencia exigible, dado que se trataba de una vivienda ocupada por terceras personas.

Y por ello, señala: ' En definitiva, no es aceptable hoy en día, y menos tratándose de particulares, que alguien compre un terreno sin visitarlo con anterioridad, por lo que entendemos que las mercantiles compradoras y el último comprador fácilmente pudieron comprobar, más bien creemos que no podían ignorar, que existía una construcción habitada sobre la parcela adquirida (lo que ya hubiera debido suponer una extraña circunstancia a tener en cuenta por el comprador recurrente, pues solo compró una parcela), o, en cualquier caso, con una más que mínima diligencia podrían haber tenido acceso a tal conocimiento y la ocupación por terceros, luego no les protege en este caso concreto la fe pública registral'.

Por todo ello, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de primera instancia.

Cuarto.-Prescripción adquisitiva o usucapión.

Dispone el art. 1940 CC que 'para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley', exigiéndose una posesión 'en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida' (art. 1941) y 'por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate' (art. 1952).

Asimismo, 'se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539'.

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En este supuesto, incluso si se estimaran las alegaciones de la parte actora, que no ha sido el caso, el plazo de prescripción adquisitiva o usucapión habría de computarse desde la fecha de la compra (3 de enero de 1989) hasta la presentación de la demanda reconvencional del Sr. Teodoro (26 de febrero de 2000), de conformidad con lo dispuesto en el art. 1945 ('La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente'), lo que supone el transcurso de un plazo de algo más de once años que, en principio, sería suficiente a tenor de lo previsto en el art. 1957: 'El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título'.

A su vez, el art. 1949 CC dispone que 'Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo'. Y el art. 36 LH: 'Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición'.

Acerca de la vigencia del artículo 1949 CC en relación con el citado artículo 36 LH, declara la STS. (pleno de la Sala Primera) de fecha 21 de enero de 2014 lo siguiente:

'Ello conduce a esta Sala a adoptar una posición respecto de su actual vigencia.

Sobre ello consideramos que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas.

(...)

Bajo dicho régimen, en la usucapión contra tabulas frente al dueño del inmueble o derecho, el cual conoce -o puede conocer- que otro está poseyendo para adquirir, regía la legislación común del Código Civil, mientras que si se trata de un tercero hipotecario -que no conocía, ni había de conocer, dicha posesión - era necesaria la inscripción que pudiera reflejar dicha posesión, lo que resultaba conforme con el texto del artículo 1949 del Código Civil ; y ello se tratara de usucapión ordinaria o extraordinaria.

El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral; tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión ; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH , pues se dice ahora que 'en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil'; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria . En tal caso prevalece contra el la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.

Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del , que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 CC , en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria'.

Por todo ello, concluye en el siguiente fundamento de derecho:

'El artículo 34 LH , que se refiere a la figura del llamado establece una serie de exigencias para la protección que dispensa con base en la inscripción registral, como son la adquisición a título oneroso, y de buena fe, del derecho del que resultaba ser titular registral el transmitente, que gozaba de la facultad de transmisión, siempre que el adquirente registre, a su vez, el derecho así adquirido.

En la demanda reconvencional se sostenía que el contrato de compraventa otorgado a favor de Promociones xxx SL, como compradora, era nulo ... y que, en todo caso, si no se daba tal ineficacia, los reconvinientes habían adquirido la propiedad ... del edificio por usucapión al haber poseído durante más de diez años con todos los requisitos necesarios para ello.

No obstante, ninguna referencia se hace en la reconvención a la concurrencia de los requisitos necesarios para que opere la prescripción contra tabulas en perjuicio del tercer adquirente, que vienen integrados por datos, necesitados de alegación y posterior prueba, requeridos para la aplicación de lo dispuesto por el artículo 36 LH . Nada se dice sobre ello y, sise quiere ahora negar la actuación de buena fepor parte de la demandante Promociones xxx SL, habría resultado necesario justificar ( artículo 36. a LH ) que dicha adquirente conocía, o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, que la finca estaba poseída de hecho por persona distinta de su transmitente...'.

Consecuentemente, al no concurrir en este supuesto los requisitos exigidos en el art. 36 LH, no cabe admitir en ningún caso la usucapión 'contra tabulas' o en perjuicio del titular inscrito, ni ordinaria ni extraordinaria, al no haberse justificado la ausencia de buena fe del Sr. Teodoro en el momento de su adquisición, como se ha analizado en el anterior fundamento jurídico.

Quinto.-Impugnación de la sentencia.

Finalmente, la impugnación de la sentencia formulada por el Sr. Paulino, en la que solicita que se resuelva de conformidad con la demanda, debe ser desestimada pues, como reclaman el Sr. Teodoro y la Sra. Azucena, no debió ser admitida a trámite, ya que se trata en realidad de una adhesión al recurso de apelación interpuesto por Dª. Sonsoles y D. Moises, a cuya demanda se había allanado el ahora impugnante, indicando al respecto el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que 'la presente Ley, que prescinde del concepto de adhesión a la apelación, generador de equívocos, perfila y precisa el posible papel de quien, a la vista de la apelación de otra parte y siendo inicialmente apelado, no sólo se opone al recurso sino que, a su vez, impugna el auto o sentencia ya apelado, pidiendo su revocación y sustitución por otro que le sea más favorable'.

Y es por ello por lo que el Tribunal Supremo exige la concurrencia de dos requisitos para que sea admisible la impugnación de la sentencia, cuales son: que el impugnante no haya apelado inicialmente la sentencia y que la impugnación vaya dirigida contra el apelante ( SSTS. 459/2020, de 28 de julio, 548/2019, de 16 de octubre, y 127/2014, de 6 de marzo, entre otras).

Acerca del primero, explica que 'l a impugnación no puede utilizarse para ampliar los pronunciamientos sobre los que el apelante ha formulado su recurso aprovechando el trámite de oposición al recurso formulado por quien resulta apelado', y sobre el segundo, que 'las pretensiones formuladas en el escrito de impugnación no pueden ir dirigidas contra las partes que no hayan apelado'.

Sexto.-Costas procesales de la alzada.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 LEC, procede la condena en costas a las partes apelante e impugnante al haber sido desestimado tanto el recurso de apelación como la impugnación, teniendo en cuenta, no obstante, que el art. 461.4 LEC prevé que 'De los escritos de impugnación ... el Letrado de la Administración de Justicia dará traslado al apelante principal, para que en el plazo de diez días manifieste lo que tenga por conveniente sobre la admisibilidad de la impugnación y, en su caso, sobre los documentos aportados y pruebas propuestas por el apelado', si bien en este caso quien ha presentado escrito de oposición a la impugnación no ha sido la parte apelante principal, sino la parte apelada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación interpuesto por Dª. Sonsoles y D. Moises, representados por el Procurador D. José Luis Vera Saura, y la impugnación formulada por D. Paulino, representado por el Procurador D. Alejandro García Ballester, contra la sentencia de fecha 19 de febrero de 2020 dictada en el juicio ordinario nº 90/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Torrevieja, debemos confirmar y confinamosdicha resolución, con imposición de las costas de esta alzada a las partes apelante e impugnante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.