Sentencia Civil Nº 452/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 179/2007 de 31 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 179/07

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº DE

S E N T E N C I A N ú m. 452/2008

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de julio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 243/06, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de Don Pablo , representado por la Procurador Doña Montserrat Socías Baeza y asistido por el Letrado Don Pere Yúfera Sales, contra Don Carlos Jesús , sustituido procesalmente en esta alzada por Doña Margarita Pujante Iglesias, representada por el Procurador Don Alfonso Lorente Parés y asistida por la Letrado Doña Montserrat Junyent Martín; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de noviembre de 2006, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DECIDO: ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA planteada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Fraile en nombre y representación de Pablo CONTRA Carlos Jesús Y POR ELLO:

A. DECLARO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO ENTRE LAS PARTES DE FECHA 1 DE MARZO DE 1.072 SOBRE EL LOCAL SITO EN VILANOVA I LA GELTRÚ, PLAZA DE LA VILA N.1, BAJOS C.

B. DECLARO PERDIDO Y NO HABER LUGAR AL DERECHO DE RETORNO POR PARTE DEL DEMANDADO.

CONDENO AL DEMANDADO A DEJAR LIBRE, VACUO Y EXPEDITO DICHO LOCAL Y A DISPOSICIÓN DEL DEMANDANTE, CON APERCIBIMIENTO DE QUE EN CASO DE NO HACERLO, SE EFECTUARÁ EL LANZAMIENTO A SU COSTA.

NO SE EFECTÚA ESPECIAL PRONUNCIAMIENTO SOBRE COSTAS PROCESALES."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 1 de abril de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juzgadora de instancia considera que ha quedado acreditado que el proyecto instado por los propietarios de la finca litigiosa para proceder a su derribo con el fin de reconstruir en la parcela resultante una nueva edificación, fue autorizado por el Delegado del Gobierno y se notificó a los arrendatarios la denegación de prórroga, sin perjuicio del derecho de retorno, negándose el aquí demandado, sin que la suspensión del acuerdo de derribo por la jurisdicción contenciosa produzca efecto de litispendencia en la civil, a la que corresponde determinar sus efectos desde la perspectiva del Derecho arrendaticio urbano, conforme a la jurisprudencia que cita. Señala que no concurre fraude de ley ni abuso de derecho, y que en el plazo de un año desde la notificación de la propiedad el arrendatario no cumplió los requisitos relativos a la suscripción del documento de retorno, para la conservación del derecho de ocupación en el inmueble reedificado, ni desalojó el inmueble, por lo que ha perdido tal derecho. Por todo ello, estima la acción ejercitada en la demanda al amparo del artículo 62.2º en relación con el 114.11 del TRLau 1964 , y declara resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes, relativo al local bajos C de la finca sita en la Plaza de la Vila, nº 1, de Vilanova i la Geltrú, así como no haber lugar al derecho de retorno por parte del demandado, si bien, al concurrir dudas de derecho en relación con la resolución del TSJC, y el cómputo del plazo del derecho de retorno, no efectúa especial imposición de costas.

La parte demandada se alza frente a la sentencia dictada y alega, en síntesis, que su oposición a la demanda no vino única y exclusivamente basada en la existencia de la suspensión cautelar acordada por la Sala de lo Contencioso Administrativo, sino que se apoyó en la existencia de fraude de Ley para la obtención de la referida autorización, extremo que no es resuelto en dicha sentencia, reiterando los argumentos expuestos en la contestación. Insiste en que el arrendador incumplió su obligación de comunicar dentro del año siguiente a la concesión cuales son las viviendas y locales a ofrecer a los inquilinos, ni fijó la renta, por lo que, no hubo oportunidad de suscribir el documento a que se refiere el artículo 81 de la LAU y el plazo quedó en suspenso.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

SEGUNDO.- Centrándonos, pues, en el objeto del recurso, no cabe sino mantener el criterio de la Juzgadora de instancia, cuyos argumentos comparte la Sala y no han sido desvirtuados por las alegaciones efectuadas en el recurso, por lo que, se dan por reproducidos para evitar innecesarias repeticiones.

La parte apelante no discrepa de los hechos que se consideran probados en la sentencia apelada, de forma que es innecesario hacer referencia concreta a los antecedentes de hecho de los cuales se parte para resolver el objeto del debate.

En cuanto a la vinculación de la jurisdicción civil a la administrativa, se ha pronunciado este tribunal en diversas ocasiones en el mismo sentido expuesto por la Juzgadora de instancia (entre otras, las sentencias de 9 de junio de 2004, 17 de enero de 2005 y 6 de noviembre de 2006 ). Se ha mantenido que "la autorización del Gobernador civil permite el ejercicio de la acción resolutoria del contrato arrendaticio, aun cuando haya sido impugnada y suspendida incluso la autorización del derribo por la jurisdicción contenciosa, pues aquélla es firme (sin ulterior recurso dice la Ley) a los efectos de la presente litis, careciendo de eficacia el recurso administrativo, señalando el Tribunal Constitucional "que el Juez civil no ha de quedar pendiente de las ulteriores decisiones que sobre tal autorización recaigan, ya que el derecho de los arrendatarios queda garantizado por la facultad de retomar el nuevo edificio construido en lugar del demolido o a ser indemnizado", motivación ésta que hace decaer la pretensión del recurrente" (sentencia 17 de enero de 2005 ).

En el mismo sentido se ha pronunciado la Sección 13 de esta Audiencia Provincial, en sentencia de fecha 26 de septiembre de 2007 , al resolver el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario de unas viviendas sitas en el mismo edificio litigioso y afectado por la concesión de autorización de derribo que nos ocupa. Se indica en la citada sentencia que "Concedida la autorización del derribo, tras el correspondiente expediente administrativo, se ha cumplido la condición para denegar la prórroga en vía civil, sin que el Juez civil haya de estar pendiente de las ulteriores decisiones que, en el ámbito administrativo (y contencioso-administrativo) puedan recaer, máxime cuando en este tipo de autorizaciones gubernativas (a diferencia de los supuestos de resolución por ruina) el derecho de los arrendatarios queda asegurado por la facultad de retornar al nuevo edificio construido en lugar del derribado o a ser indemnizado; de otro modo, entiende la jurisdicción civil, el inicio del plazo de un año que el arrendador ha de conceder a los arrendatarios para el desalojo resultaría "incierto", por lo que, en lo que concierne a esta Jurisdicción, ha de entenderse en un sentido literal en lo dispuesto en el artículo 79.1 TRLAU 64 . No se trata de afirmar un hecho cuya existencia ha sido negada por otro orden jurisdiccional, ni de otorgar validez a una actuación administrativa invalidada por la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, sino de una consideración "bajo otra perspectiva y bajo otras normas" del ejercicio de una facultad contractual que la jurisdicción contenciosa no pudo contemplar (SSTS 29.12.1964, 9.6.1969, 3.3.1972, 13-9-1967, 21.2.1969, 23.4.1970, 9.6.1970 refiriéndose a las tres primeras STC 70/1989 de 20 abril )....".

Así, y como se indica también en la sentencia antes transcrita, "la aclaración efectuada al auto de suspensión cautelar de la autorización de derribo, por la providencia de la Sección 2ª de la Sala de lo CA del TSJ, no puede tener, en este ámbito (resolución arrendaticia en base a una causa legal ante la Jurisdicción civil) el alcance que se pretende, pues el TSJ no podía establecer la vigencia de una relación jurídico privada (arrendamiento), y no abarca las actividades previas tendentes a la materialización del derribo, entre las cuales está el presente procedimiento.".

Insiste la parte apelante que pretende enjuiciar en el orden civil la falta del cumplimiento de los requisitos civiles, que no administrativos, pero en realidad se está refiriendo a que el anteproyecto de la propiedad ha sido elaborado en fraude de Ley; sin embargo, este argumento no puede prosperar, pues, según se ha indicado, se trata de cuestión a resolver en el ámbito administrativo y no puede trasladarse a esta jurisdicción.

TERCERO.- En cuanto al cumplimiento de los requisitos establecido en los artículos 78, 80, 81, 83 y 84 del TRLau 1964 , este tribunal ya señaló en la citada sentencia de 17 de enero de 2005 que " A la notificación, una vez autorizada la demolición se refiere el artículo 78 LAU de 1964, en su apartado 2º , inciso último, con estos términos: "expresión de la fecha en que han de ser iniciadas las respectivas obras". El TS en sentencias como las de 23 y 24 Abril 1970 ha señalado la necesaria interpretación de ese inciso vinculándolo con el párrafo 1º del art. 80 , lo que trae como consecuencia la no exigencia legal de fijar concretamente día, mes y año, sino que podrá hacerse "por referencia a un acontecimiento determinado", como en el caso en cuestión es el desalojo total del edificio por parte de los inquilinos, circunstancia que dependía definitivamente de voluntad ajena a la parte que debía notificar, pero que se concretaba con plazos ciertos --dos meses y dos años por lo que hace al derribo y a la construcción ulterior-- y en relación con una condición no menos cierta --el desalojo completo del inmueble...... Asimismo la notificación puede efectuarse por mandatario, y así el T. Supremo en sus SS de 28 de junio de 1961 y 22 de junio de 1964 tuvo ocasión de declarar que el artículo 78 no imponía al arrendador la obligación de notificar la autorización gubernativa personalmente, por lo que nada impedía que lo hiciera por conducto de un mandatario y que ese mandato lo confiera verbalmente como autoriza el art. 1170 del Código Civil .

También la jurisprudencia del TS sobre la materia con criterio constante tiene establecido que si continúa el inquilino ocupando la vivienda o el local una vez transcurrido el plazo para ejercitar la opción, lo pierde "porque el nacimiento y subsistencia de todo derecho depende del cumplimiento de las condiciones que, para ello, impone la Ley o la voluntad de las partes, cuando a ésta le concede aquélla eficacia al efecto" (25 Enero 1956 ). En la misma línea las de 23 Diciembre 1963, 7 Abril 1964, 1 Marzo y 25 Octubre 1965).

"Señala el art. 81 de la LAU de 1964 , a la que está sometido el presente contrato de arrendamiento, que los inquilinos que deseen instalarse en el inmueble reedificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán con el arrendador documento que detalle la extensión superficial y la renta del local de negocio que ocupen así como el número de locales y viviendas que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador. Si se incumple la obligación de suscribir el documento referido, por razones imputables al inquilino, perderá el arrendatario su derecho a instalarse en la finca reedificada.

Como señala el precepto, el citado documento ha de suscribirse antes del desalojo, respecto al cual, la Ley no señala plazo alguno. Una reiterada jurisprudencia establece que, además de la suscripción del referido documento, para la conservación del derecho de retorno es necesario que el inquilino, en efecto, desaloje el inmueble en el plazo de un año desde que le es notificada fehacientemente la voluntad de derribar el inmueble. Así por ejemplo, la STS de 13 de abril de 1962 señala si bien el texto del artículo citado (art. 81 LAU ) no expresa literalmente que deba desalojarse el local dentro del año, una razón de analogía admitida por la Ley según su art. 8 .º debe así declararlo, pues si el art. 66 establece para las viviendas un año como máximo para que el inquilino tenga derecho a la indemnización, es natural que tal laguna de la Ley se salve con la aplicación de igual plazo que, por otro lado, la jurisprudencia lo tiene reconocido en las sentencias de este Tribunal de 10 de febrero y 25 de enero de 1956 ...

Ante la ausencia de suscripción del citado documento por ambas partes, y la ausencia de desalojo del inmueble, cabe a priori determinar que no se han cumplido los requisitos necesarios para que el arrendatario conserve su derecho de retorno. Tal y como tiene sentado la jurisprudencia del TS en SS 7 de octubre de 1968, 8 de marzo de 1969, 11 de mayo de 1974 y 15 de marzo de 1974 y TS S de 25 de octubre de 1971 el transcurso del tan expresado plazo sin que el local fuere desalojado es circunstancia bastante para que el propietario pueda instar la resolución del contrato de arrendamiento."

CUARTO.- Indica la parte apelante que para que el arrendatario pueda pronunciarse acerca del ejercicio del derecho de retorno, debe tener a su alcance los datos que le permitan valorar si el mismo resulta o no de su interés, y pueda verificar si en el ofrecimiento del actor se cumplen los requisitos de los artículos 83 y 84 en cuanto a superficies y rentas.

Sin embargo, como antes se ha expuesto, tales objeciones carecen de consistencia, dado que no puede condicionarse la suscripción del repetido documento y el desalojo al cumplimiento de lo previsto en el artículo 83 , sin perjuicio de que en el documento hubieran podido consignar cuantas observaciones estimaran pertinentes, y que la sanción a dicho incumplimiento no consiste en la denegación de la resolución o la demora sine die en la firma del documento a que se refiere el artículo 81 , cuando la propia legislación establece las consecuencias de dicho incumplimiento en los artículos 85, 87 y 89, todos ellos del TRLau 1964 .

Es decir, contrariamente a lo sostenido por la parte apelante, los incumplimientos que reitera y el desconocimiento de los datos a que se refiere, para valorar si resulta o no de su interés el retorno, no justifican la falta de suscripción del documento, pues ya se ha dicho que no puede condicionarse la misma al cumplimiento de los artículos 83 y 84, y no se aprecia la concurrencia de fraude de ley en la acción ejercitada, como bien indica la Juzgadora de instancia, al estar expresamente reguladas en el orden civil las consecuencias de su incumplimiento, sin que a ello obste, por tanto, que un año después de la comunicación al arrendatario, la propiedad no haya definido los locales y viviendas a ofrecer, así como la renta que deberían abonar.

En consecuencia, el recurso no puede prosperar y procede confirmar íntegramente la sentencia impugnada por sus propios fundamentos, coincidentes con los expuestos reiteradamente por esta Audiencia Provincial, lo cual, al no apreciarse dudas de hecho o de derecho que justifiquen lo contrario, conlleva que las costas de esta alzada deben imponerse a la parte apelante, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Carlos Jesús , sustituido procesalmente por Doña Margarita Pujante Iglesias, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Vilanova i la Geltrú en los autos de Procedimiento Ordinario nº 243/06 de fecha 10 de noviembre de 2006, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.