Sentencia Civil Nº 452/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 26/2008 de 13 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00452/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7000416 /2008

ROLLO: RECURSO DE APELACION 26 /2008

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 610 /2006

JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de ALCALA DE HENARES

Apelante/s: Concepción

Procurador: ASCENSION PELAEZ DIEZ

Apelado/s: Leonardo , Melisa

Procurador: MIGUEL ANGEL APARICIO URCIA, JUAN MANUEL CORTINA FITERA

SENTENCIA Nº452

Ponente: Ilmo. Sr. D. RAMÓN RUIZ JIMENEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. NICOLÁS DÍAZ MÉNDEZ

D. RAMÓN RUIZ JIMENEZ

D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En MADRID a, trece de octubre de dos mil ocho .

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 610/06, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Alcalá de Henares, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 26/08, en el que han sido partes, como apelante Concepción , que estuvo representada por la Procuradora Dª. Ascensión Peláez Díez; y de otra, como apelados Dª. Melisa , representada por el Procurador D. Juan Manuel Cortina Fitera, y D. Leonardo , que vino al litigio representado por el Procurador D. Miguel Ángel Aparicio Urcia, habiendo estado ambas partes defendidas por Letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. RAMÓN RUIZ JIMENEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.- Con fecha 13/09/07 el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Alcalá de Henares en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Ubaldo César Boyado Adanez en nombre y representación de Leonardo , debo declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Agosto de 1984, del cual es arrendataria la demandada, y en consecuencia declarar haber lugar al desahucio, condenando a la demandada al desalojo de la vivienda, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica dentro de los plazos legalmente establecidos, todo ello con imposición a la demandada de las costas del procedimiento.

Que desestimando la demanda reconvencional formulada por Dª. Raquel Vadillo Ortega en nombre y representación de Dª. Concepción , debo absolver a los codemandados de reconvención, D. Leonardo y Dª. Melisa , de todos los pedimentos contenidos en la demanda, todo ello con imposición a la demandante de reconvención de las costas de la referida demanda reconvencional".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Dª. Concepción , que formalizó adecuadamente y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a las demás partes, que se opusieron al mismo, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que tuvieron entrada el 23/01/08, abriéndose, de inmediato, el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el día siete de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No Se aceptan los de la sentencia recurrida en lo que contraríen a los que ahora se exponen.

PRIMERO.- Como antecedentes que permitan un mejor conocimiento del conflicto que enfrenta a las partes, hemos de recordar que el demandante, don Leonardo , instaba en su demanda, la resolución del contrato de arrendamiento que le liga con la demandada doña Concepción en la Plaza DIRECCION000 NUM000 . NUM001 de Alcalá de Henares. Se concertó el contrato en el año 1984 por los padres del ahora demandante. Alegaba que en su condición de militar había sido trasladado a esta ciudad y denegaba por necesidad la prórroga a la arrendataria. En su escrito de contestación, además de oponerse, formulaba reconvención, ejercitando la acción de retracto en base a la LAU de 1964 por la se rige el contrato. Se basaba en que la vivienda, había sido venida por los padres al actor actual, don Miguel Ángel y doña Melisa , haciendo constar que la vivienda estaba libre de cargas, y ocultando así la existencia del contrato de arrendamiento. El contrato se inscribió el Registro de la Propiedad, sin que notificara a la arrendataria la existencia del contrato, de manera que se siguió pagando la renta al padre del demandante, y fallecido, a la esposa y madre del ahora demandante, quien hasta en dos ocasiones, 1995 y 2002, presentándose como propietaria, procedió a actualizarle la renta. En el requerimiento de denegación de la prórroga, preceptivo, el demandante se limitaba a notificar su voluntad contraria al mantenimiento del contrato, sin justificar su propiedad, desconocida hasta entonces por la inquilina, quien se lo hizo saber al contestar al requerimiento. Se presentó la demanda, haciendo constar el demandante su calidad de propietario en virtud de contrato de compraventa. Ya al oponerse a la reconvención, tras basar su oposición en la caducidad de la acción, por entender había transcurrido el exceso el plazo de 60 días que la ley concede, modificaba su inicial título de propiedad para alegar ahora que no se trataba de una compraventa sino de una donación encubierta, de manera que no procedería el retracto, limitado a la venta o dación en pago según terminología de la antigua ley arrendaticia de 1964 .

La sentencia acoge la tesis del demandante, y califica de donación el contrato de 1988, de adquisición del dominio y estimaba la demanda al entender acreditada la necesidad. Contra esta sentencia se alza la inicial demandada y actora reconvencional.

SEGUNDO.- A efecto de dar una ordenada respuesta al recurso, la Sala ha de resolver en el orden que sigue las cuestiones siguientes: En primer lugar calificar el contrato, pues de mantener que se trata de donación, este primer apartado del recurso quedaría saldado, y habría que dar respuesta a la oposición sobre la acción ejercitada en primer lugar, de denegación de prórroga. De entender que se trataba de una verdadera compraventa, determinar la concurrencia de los requisitos precisos para el éxito de la acción de retracto ejercitada.

Dando paso en primer lugar a la calificación del contrato, y en aplicación de los principios interpretativos que aporta el CC - arts. 1281 y ss- el documento a interpretar, lo califica claramente de compraventa, y así lo reconoce el propio demandante en su escrito iniciador del proceso. Se trata entonces de valorar la existencia de una verdadera simulación que diera luz sobre la verdadera voluntad de las partes, para atender a las bases del primero de los preceptos interpretativos del CC, el 1281 : " Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas".

Como enseña la STS 5.2.2007 , "La sentencia de esta Sala de 27 de abril de 2000 , con cita de las de 27 febrero, 24 noviembre y 31 diciembre 1998 , recuerda que reiterada jurisprudencia reconoce "la singular eficacia de las presunciones para fundamentar la apreciación de la simulación " y añade que "la presunción de simulación, normalmente, no surge de un solo hecho (indicio), sino de varios, de tal modo que, si bien tomados cada uno individualmente, puede caber contra-argumentación, o ser discutibles, o no especialmente indicativos, sin embargo junto a otros, "todos juntos o en conjunto", pueden revelar una conclusión evidente, que es la realidad de la simulación, tanto más si se tiene en cuenta que la presunción no exige univocidad como los "facta concludentia", aunque obviamente sí, como ocurre sobradamente en el caso, la logicidad o razonabilidad".

La simulación es un supuesto de divergencia entre lo declarado y lo querido, estando los contratantes de acuerdo entre sí (para simular), con el fin de producir una apariencia frente a terceros, con lo que la causa del contrato simulado, por ser meramente aparente, es falsa en el sentido de fingida. La verdadera está precisamente en el acuerdo para simular, en un propósito común de las partes para que, tras la apariencia, subsista la realidad jurídica anterior (simulación absoluta) o para alcanzar la finalidad propia de otro contrato, disimulado pero verdadero (simulación relativa). Para el primer supuesto resulta de aplicación el art. 1276 CC , conforme al cual la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a su nulidad si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita. De tratarse de una compraventa, la simulación absoluta supone que el vendedor solo aparenta vender, a pesar de que sigue y quiere seguir siendo dueño de la cosa que se finge vender, por lo que, demostrada la falsedad de la causa, el contrato será declarado radicalmente nulo; en la relativa, ocultará, por ejemplo, una donación, de forma que podrá declararse la nulidad del negocio aparente, sin perjuicio de la validez eventual del negocio verdadero si reúne las condiciones necesarias para su existencia y validez y si se demuestra la causa verdadera y lícita del mismo . Asimismo conviene recordar que el precio trasciende a la causa de la compraventa, como contrato oneroso, de forma que su ausencia conlleva la nulidad absoluta (SSTS. 1.10.1990, 1.10.1991, 24.10.1992, 23.7.1993, 15.6.1994 , 14.4.1997 ), mientras que en el supuesto de precio inferior al normal (precio "vil") éste no es trascendental y menos conforma prueba, por sí solo, determinante para decretar la simulación (SSTS. 25.4.1981, 16.9.1991 , 3.2.1992 ,...), sin perjuicio de que la ficción se derive en conjunción con otras pruebas.

Dice la STS 15 noviembre 1993 como la simulación contractual se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato, por responder éste a otra finalidad jurídica distinta, sin que se oponga a la apreciación de la simulación el que el contrato haya sido documentado ante fedatario público, puesto que la eficacia de los contratos otorgados ante Notario no alcanza a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los contratantes, ni a la intención o propósito que oculten o disimulen, porque esto escapa a la apreciación notarial, dado que, evidentemente, el documento público da fe de el hecho y de la fecha, es decir, de lo comprendido en la unidad de acto, pero no de su verdad intrínseca, en este sentido SS 5 y 10 noviembre 1988, 23 noviembre 1989, 31 enero 1991 y 4 febrero 1994 , entre otros varias.

Ninguna base con fundamento existe para calificar de donación la que las propias partes calificaron de compraventa, más allá de los testimonios de los familiares del demandante a los que no puede darse excesiva fuerza probatoria atendido su interés cierto en el conflicto. Por el contrario, el contrato se califica de compraventa, reúne los requisitos de la misma y como tal se inscribe en el Registro de la propiedad, de manera que el propio demandante se presenta en su demanda como propietario por compraventa, así se defiende de la demanda reconvencional, oponiendo la caducidad, sin perjuicio de que en clara contradicción con sus propios argumentos descalifique la compraventa para argumentar que estamos en presencia de una donación.

TERCERO.- Calificada entonces de compraventa el negocio de 1998, toca responder a si concurren los requisitos para el ejercicio de la acción de retracto que ejercita la demandada en su reconvención. Dice la STS 20.2. 2004 , que "el retracto es un derecho de configuración legal que produce la pérdida para el retraído de un dominio valida y legalmente adquirido, grave efecto que la ley no ha querido dejar pendiente durante mucho tiempo, fijando para ello el corto periodo de 9 días para su ejercicio ( viene referido al retracto común). Precisamente porque se trata de un plazo de ejercicio de un derecho es un plazo sustantivo, y porque afecta a la posición judicial de un tercero, el comprador retraído, ha sido calificado siempre de caducidad y no de prescripción por doctrina y jurisprudencia, pues la seguridad jurídica impone necesariamente que ese plazo no pueda prorrogarse ni interrumpiese, ni suspenderse, ya que están en juego la posición dominical y la seguridad jurídica de quien ha adquirido validamente" Bien entendido que en el caso presente de trata de retracto arrendaticio siendo el plazo que concede el TRLAU de 60 días.

Es preciso poner de manifiesto, anticipadamente, que para el cómputo de los 60 días que establece el art. 48 TRLAU 1964 , ha de partirse de la notificación fehaciente hecha por el comprador y no desde la inscripción en el Registro de la Propiedad como para el retracto legal computa el art. 1524 CC . Así y si bien es cierta la prescripción del artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 de iniciarse el cómputo del plazo de caducidad del derecho de retracto a los 60 días naturales desde el siguiente a la notificación fehaciente de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuera formalizada, también lo es que existe un constante criterio jurisprudencial de comenzar tal plazo de caducidad cuando el arrendatario tiene un conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión, lo cual implica una renuncia tácita al derecho de ser notificado por el adquirente (por todas, Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1996, 27 de mayo de 1960, 25 de junio de 1962, 22 de marzo de 1963 ...).

Dispone el art. 47 TRLAU 1964 que "En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador. ..." Por su parte el art. 48 dispone, en lo ahora interesa, que "1 .En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 CC , cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos, resultare inferior el precio efectivo de la transmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo.

2. El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

TERCERO.- En el caso que se examina, no ha caducado la acción que se ejercita, y ello, porque lejos de existir la comunicación preceptiva, se ocultó la existencia de la compraventa, a través de la permanencia como propietarios de los que transmitieron al demandante, que seguían cobrando la renta, incluso asumiendo dicha propiedad cuando hasta en dos ocasiones, en 1995 y en 2002, ambas desde luego posteriores a la venta, instan la actualización de la renta en aplicación de la ley arrendaticia de 1994 . Incluso quien ahora acciona, solo hasta el requerimiento a la arrendataria, manifiesta su deseo de denegar la prórroga, sin manifestar su título de propiedad que silencia ante la contestación de la parte, para presentarse como propietario por compraventa en su escrito de demanda, en base al título que exhibía para ello, consistente en escritura pública de compraventa.

En orden al requisito de la consignación del precio, la S. T.S. de 15-4-98 . Señala; tomando doctrina del T.C. (S. 12/92 , que "las consignaciones procesalmente obligatorias deben aplicarse con la flexibilidad suficiente para evitar que el presupuesto formal sea exigido de manera excesivamente rigurosa y desproporcionada, dedicando especial atención a la dificulta que, en el caso, pueda existir para consignar en metálico, y admitiendo, si lo demandase la mayor efectividad del derecho fundamental, la posibilidad de ofrecer medios alternativos de garantía, por eso esta resolución abre la puerta a la posición de que la consignación referida en el art. 1618-2 L.E.C ., dice el T.S., no supere necesariamente su plasmación en metálico, y se pronuncia por la admisión de otras formas similares .En este caso la aportación del precio en el retracto se produce en la fase inicial del juicio no cabe ignorar que hoy el aval bancario constituye un instrumento ordinario de garantía de pago de la cantidad asegurada en los espacios económicos y se utiliza, y es admitido, para el cumplimiento de cualquiera clase de obligaciones incluso para las de naturaleza personal, debido a que si tiene lugar el hecho generador del pago, el Banco avalista protege la realidad de la prestación, lo que supone el cumplimiento del objetivo de garantía en términos equivalentes al dinero o al talón conformado. Y, añade la S. T.C. 12/92 , que la finalidad del art. 1.618-2 , estriba en garantizar la seriedad de la demanda y asegurar al demandado que, si recae sentencia estimatoria, será reembolsado en el momento del otorgamiento de la escritura correspondiente, de las cantidades que señala el art. 1518 Cc , y sin duda -dice el T.S. en la Sentencia de 15-4-98 -, ésta interpretación lógica del precepto acoge como factible la aportación de u aval bancario, el cual reúne las ventajas del cheque conformado, ya apreciado positivamente por la doctrina jurisprudencial como medio idóneo de consignación del precio en el retracto, amén de que la admisión de aquel constituye de ordinario práctica forense en las Secretarias de los Juzgados y Tribunales, incluso, prioritariamente al dinero efectivo, al cheque conformado. Es claro que en el caso presente, en que el aval (folio 166) fue ratificado por los propios avalistas (folio 182), el medio es idóneo y plenamente ajustado a derecho, por lo que, también en este aspecto, ha de ser confirmada la Sentencia de instancia.

También este requisito lo cumplió la demandada reconvinente aspecto que silencia la contestación a la misma, y que cumplimentado, no es posible sino acoger el recurso, y estimar entonces la demanda reconvencional, lo que ha de comportar la desestimación de la principal.

CUARTO.- En orden a las costas, la desestimación de la demanda principal lleva consigo la condena a la demandante en las costas y asimismo las derivadas de la demanda reconvencional, que se ha acogido. Las devengadas en este recurso, estimado, no procede imponerlas a ninguna de las partes (arg. arts. 398 y 394 LEC ).

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

ESTIMAR EL RECURSO INTERPUESTO POR Concepción REPRESENTADA POR LA PROCURADORA SRA. PELÁEZ DÍEZ, CONTRA LA SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ALCALA DE HENARES EN PROCEDIMIENTO ORDINARIO 610/06 SEGUIDO A INSTANCIAS DE D. Leonardo , REPRESENTADO EN ESTA ALZADA POR EL PROCURADOR SR. APARICIO URCIA y Dª. Melisa REPRESENTADA EN ESTA ALZADA POR EL PROCURADOR SR. CORTINA FITERA, Y EN CONSECUENCIA REVOCAR LA MISMA, DESESTIMANDO LA DEMANDA PRINCIPAL Y ESTIMANDO LA ACCIÓN DE RETRACTO QUE SE EJERCITA POR VIA DE RECONVENCION, DECLARANDO EL DERECHO DE LA DEMANDADA DOÑA Concepción A RETRAER A SU FAVOR LA VIVIENDA OBJETO DE ARRENDAMIENTO, SITA EN LA PLANTA NUM001 DEL EDIFICIO SITUADO EN LA PLAZA DIRECCION000 , Nº NUM000 DE LA LOCALIDAD DE ALCALÁ DE HENARES, POR 7662,90 EUROS, GASTOS DEL CONTRATO Y CUALQUIER OTRO PAGO LEGITIMO HECHO PARA LA VENTA Y LOS GASTOS NECESARIOS Y ÚTILES HECHOS EN LA COSA VENDIDA. SE IMPONEN LAS COSTAS DE LA PRIMERA INSTANCIA A LA DEMANDANTE, ASÍ COMO LAS DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL, SIN QUE PROCEDA CONDENA EN LAS COSTAS DEVENGADAS EN EL RECURSO.

Notifíquese esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.