Sentencia Civil Nº 452/2010, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 565/2010 de 12 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00452/2010

S E N T E N C I A Nº 452/10

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO

DOÑA MARIA TERESA VÁZQUEZ PIZARRO

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Rollo de Apelación núm. 565/10

Autos núm. 722/09

Juzgado de 1ª Instancia núm.7 de Cáceres

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En la Ciudad de Cáceres a doce de Noviembre de dos mil diez

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm. 722/09 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Cáceres siendo parte apelante, los demandantes DON Ernesto , DON Gaspar y DIRECCION000 C.B. representados en la instancia por el Procurador de los Tribunales Sr. Fernandez de las Heras y defendidos por el Letrado Sr. Doncel Cervantes habiéndose personado en esta Audiencia en representación de los mismos, dicho procurador y como parte apelada, los demandados DOÑA Ramona Y DOÑA Trinidad y DOÑA Ángeles declaradas en situación de rebeldía.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 7 de Cáceres en los autos de Juicio Ordinario núm. 722/09 con fecha 8 de Julio de 2010 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que desestimando la demanda formulada por D. Ernesto y D. Gaspar actuando en su nombre propio y derecho y en nombre y representación de DIRECCION000 C.B. representados por el procurador Sr. Fernandez de las Heras contra DOÑA Ramona Y DOÑA Trinidad y DOÑA Ángeles en situación procesal de rebeldía debo absolver y absuelvo a las demandadas de las pretensiones hechas en su contra, sin imposición de costas. Así por esta mi sentencia..."

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la parte demandante se solicitó la preparación del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en los artículos 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Admitido que fue la preparación del recurso por el Juzgado, se emplazó a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artº 457,3 de la L.E.C ., por término veinte días para la formalización del recurso de apelación conforme a las normas prevenidas en los arts. 458 y ss. de la misma Ley procesal.

CUARTO.- Formalizado, en tiempo y forma, el recurso de apelación por la representación de la parte demandante se tuvo por interpuesto y de conformidad con lo establecido en el artº 461 de la L.E.C . se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

QUINTO.- Presentado escrito de oposición al recurso por la representación de la apelada, el Juzgado de instancia remitió los autos originales a esta Audiencia Provincial, Y habiéndose propuesto prueba por la parte demandante se dictó auto con fecha 21 de octubre pasado acordando no haber lugar a la misma y no considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para DELIBERACIÓN Y FALLO el día 11 de Noviembre de 2010 quedando los autos para dictar sentencia en el plazo marcado en el artº 465.1 de la L.E.C.

SEXTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción sobre la validez y eficacia de la escritura de compraventa suscrita entre los actores y dos codemandadas, y la nulidad de la escritura pública de compraventa de fecha 2 de marzo de 2.006; pretensión que fue desestimada en la sentencia de instancia, y disconforme la parte demandante, se alza el recurso de apelación alegando en síntesis, los siguientes motivos:

1º) Error en la valoración de las pruebas. Alega que la parte demandada no solo no se opone a la demanda sino que reconoce los hechos implícitamente, y de palabra le tiene reconocido a los actores que no quiere el local, lo cual es prueba de la mala fe de las demandadas. La actitud de las demandadas obedece a que no quieren saber nada del local, porque saben que es de los actores, y dada la mala relación personal por los sucesivos pleitos, se niegan a firmar escritura pública. Es subsanable la falta de pruebas, bastando citar a interrogatorio a las demandadas, quienes reconocerán que hubo connivencia por Doña Ramona , y que el local es de los actores pues estaba al corriente de la opción de compra.

Además, existen otras pruebas suficientes para estimar la demanda. Así, consta que las tres demandadas viven juntas, por lo que es imposible que no sepan de la existencia de la opción de compra antes de aceptar la división. El Art. 386 LEC permite la prueba de presunciones, y se debe presumir que la hermana conoce la transmisión y hay por tanto connivencia, y se presume tácitamente que tras dos procedimientos judiciales en los que la demandada ha sido emplazada personalmente en el primero de ellos, y en el segundo por edictos, no quiere el local. La adquisición de Doña Trinidad de la nuda propiedad de una parte no es válida, pues el bien ya era de los actores y no de la herencia, y además, porque actuó en todo momento de mala fe, al conocer la existencia de la opción de compra ejercitada.

Está probado documentalmente que la demandada doña Trinidad , hija y hermana respectivamente, de las codemandadas doña Ramona y Doña. Ángeles , a sabiendas de que el local comercial había sido vendido el 2 de febrero de 2005 a los actores, lo incluyen en la herencia de su difunto padre, que firman las tres en connivencia, y lo inscriben en parte a nombre de una tercera heredera que no fue parte en el juicio en que se hizo valer la opción de compra, y todo ello con una evidente mala fe, para impedir la inscripción a favor de los actores. La herencia se firma por las tres codemandadas conjuntamente, luego todas sabían que el local de autos había sido vendido previamente, porque firmaron la venta y porque fueron demandadas en ejercicio de la opción de compra. Que una de las hermanas no fuera parte en el primer procedimiento no quiere decir que no supiera de la existencia de la venta, sino al contrario, dada la especial relación de convivencia. El contrato suscrito entre las tres codemandadas es nulo de pleno derecho por ilicitud de la causa, al tener como finalidad determinante la vulneración de los legítimos derechos de los actores.

2º) Nulidad de la adjudicación de cosa ajena. La inscripción de la adjudicación de la nuda propiedad de un parte de la herencia a favor de tercero, en tanto que viciado de nulidad absoluta, no convalida tal defecto, que es insubsanable, y todo ello trunca el principio de oponibilidad a terceros de lo publicado en el Registro respecto de la referida inscripción. Habiéndose suscrito el contrato de opción de compra el 2 de febrero de 2005, y habiendo ejercitado los actores el derecho de opción de compra en enero de 2006, en el mes de marzo de 2006 las demandadas las tres en connivencia, y con mala fe, practican la división de la herencia y adjudican el local que ya era de los actores, impidiendo la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de los actores en cuanto a la nuda propiedad de una parte. Siendo el derecho de los apelantes anterior en el tiempo, y conocida su adquisición por las demandadas a través de Burofax y juicios entre ellos y con la comunidad, procede conceder preferencia a su adquisición anulando el título contradictorio del dominio de los actores, y ordenando la inscripción a su nombre en el Registro, ya que la inscripción a favor de Doña Trinidad es nula, y la presunción de exactitud registral prevista en el Art. 38 L.H . quiebra en este supuesto. Todo ello se ha hecho con citación de la titular de la inscripción contradictoria del dominio, que no se ha opuesto en ninguno de los dos juicios.

3º) Infracción de la jurisprudencia en estos casos similares. La adquisición de Doña Trinidad de la nuda propiedad de una parte no es válida, pues el bien ya era de los actores y no de la herencia, y además porque actuó en todo momento de mala fe, al conocer la existencia de la opción de compra. En este sentido, cita las SSTS de 17/12/84 y 3/5/85 según las cuales "La buena fe precisa en el segundo comprador la ignorancia sobre la venta anterior, ocurriendo igual a los efectos hipotecarios, por ser esencial la buena fe al concepto de tercero hipotecario.

4º) Infracción de los Arts. 1.275 y concordantes del C.C. Dice que es ilícita la causa de la segunda transmisión a favor de Doña Trinidad , en tanto que se ha podido incurrir en los delitos de estafa cualificada, y falsificación de documento privado al vender un inmueble como suyo siendo en parte de un tercero, faltando a la verdad en la redacción del documento privado de venta, en el que se atribuyen la propiedad exclusiva del bien.

Es ilícita la causa de la segunda transmisión a favor de doña Trinidad en tanto que "contraria a las leyes y a la moral, pues todo contrato que se oponga a las Leyes o a la moral incurre en ilicitud causal, y por ende no existe. Así a tenor del Art. 1.275 C.C , los contratos sin causa o con causa ilícita no producirán eficacia jurídica, dando un amplio concepto de la ilicitud causal en el sentido de oponerse lo pactado a las leyes o a la moral.

La posesión del local la ostentan los actores por lo que sin la traditio, la adjudicación a favor de doña Trinidad ni siquiera se consumó, luego no es propietaria, y el artículo 41 de la Ley Hipotecaria permite la rectificación registral pedida por los actores, así como la inscripción a favor de los mismos, que son los verdaderos propietarios.

5º) Indebida desestimación de la pretensión subsidiaria, por indebida aplicación de las normas de la nulidad y de la herencia yacente. La nulidad hay que pedirla por la vía de acción sino el negocio jurídico es válido y perfecto. Si bien la herencia estaba yacente, al dividirse la herencia se concretó la participación de la demandada en una quinta parte, y ahora no puede pedir la nulidad del 100% de la venta por los siguientes motivos:

1°.- Porque hay cosa juzgada con respecto a la opción de compra exigida y cumplida. Ya se debatió la posible validez de la opción de compra y se acordó su validez, no la nulidad defendida de contrario, luego no existe la nulidad que pretende la sentencia recurrida, sino la eficacia ya declarada en sentencia firme.

2°.- La herencia está yacente hasta que se parte y se adjudica a cada heredero. Una vez que se concretan e individualizan las cuotas, se retrotraen los efectos al fallecimiento, y desde entonces los herederos son propietarios. Ya se ha adjudicado a la hermana la ? parte con efectos retroactivos a fecha del fallecimiento, y a las otras dos demandadas las otras ? partes, con respecto a las cuales ya se decidió y juzgó la validez de la opción de compra a favor de los actores, por lo que no puede reclamar más que su parte, no las ? partes no adjudicadas a la misma y con respecto a las cuales hay cosa juzgada.

Por este motivo, si la herencia ya no está yacente y la porción de propiedad está concretada y adjudicada, con efectos retroactivos a la fecha del fenecimiento, la demandada solo es propietaria de la nuda propiedad de ? parte y las otras ? partes están vendidas a los actores, por lo que si cabe estimar la pretensión subsidiaria de la demanda. Lo contrario supondría que habría cosa juzgada en este procedimiento, de manera que los apelantes ni podrían anular la inscripción contradictoria de su dominio, ni podrían pedir indemnización por la parte perdida a quienes ilegalmente les vendieron el 100%.

En definitiva, la consecuencia jurídica de la sentencia recurrida sería la nulidad de la opción de compra, que está declarada válida por una sentencia firme anterior, y que, por tanto, los actores pierden el local, sin posibilidad subsidiaria de la demanda también.

Por todo ello, solicita la revocación de la resolución recurrida y la estimación de la demanda en los pedimentos principales, o en su defecto, los secundarios.

A dicho recurso no se opuso la parte contraria.

SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas, esencialmente de la documental.

Con carácter principal se solicita en la demanda la nulidad del título de dominio contradictorio con el de los demandantes, así como de la inscripción registral, al ser su título de fecha posterior a la opción de compra de los demandantes y al hacerse de mala fe y en connivencia las tres demandadas, por lo que debemos partir de la base de que los actores disponen de una sentencia firme, declarando la propiedad de la totalidad del local, otorgándose por el Juzgado la escritura pública de fecha 6 de mayo de 2.008, sin hacer distinción alguna de la nuda propiedad de ? parte que posteriormente se inscribió en el Registro de la Propiedad a favor de la codemandada Doña Trinidad .

En efecto, como se dice en la sentencia recurrida, y acredita la prueba documental, consta que en fecha 2 de febrero de 2005 se otorgó el contrato de arrendamiento con opción de compra entre Da. Ramona y Da. Ángeles y los ahora demandantes, contrato en el que ambas se declaran únicas propietarias del local comercial objeto del procedimiento. El inmueble estaba inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de Don Alejandro y de Ángeles , pero se reconoce por las demandadas Da. Ramona y Da. Ángeles que son las únicas propietarias del local tras el fallecimiento del titular registral anterior, esposo y padre, respectivamente, de las demandadas. Posteriormente, el Registrador deniega la inscripción a favor de los actores de la nuda propiedad de ? de la nuda propiedad del local, y ello por estar inscrita a favor de Da. Trinidad , que adquirió la participación según escritura de herencia de 2 de marzo de 2006.

Ciertamente, cuando se otorga ésta última escritura de herencia, la esposa y la otra hija, tenían pleno conocimiento de que el contrato de opción de compra que habían firmado con los actores se refería a la totalidad del local, y si no consta la firma de la otra hija, Da. Trinidad , ello puede obedecer a múltiples factores, como el que no tuviera su residencia en esta ciudad, más ello no quiere decir que no hubiera prestado su apoderamiento verbal para que su madre y hermana pudieran firmar dicho contrato, pues insistimos, tanto el contrato de opción de compra, como la sentencia firme, como la posterior escritura pública se refieren a la totalidad el local.

TERCERO.- Sentado lo anterior, y tras múltiples actuaciones procesales iniciadas por los actores a fin de inscribir la totalidad del local, comprueban que mediante un documento posterior al contrato de opción de compra, figura ? parte de la nuda propiedad del local a nombre de una de las hijas del anterior propietario, pero ello no puede ir en contra de lo declarado en sentencia firme.

Ante tal situación, y habiendo abonado los actores la totalidad del precio convenido por la totalidad del local, como el mismo ya no estaba en el patrimonio del causante, nunca debió figurar en la escritura de herencia de 2 de marzo de 2006, máxime, insistimos, cuando a la fecha de la firma del contrato de opción de compra la otra hija tenía pleno conocimiento del mismo, y al menos confirió autorización verbal a su madre y a la otra hermana para que pudieran firmar dicho contrato sobre la totalidad del local, como así hicieron, sin reserva alguna. Prueba de ello, es que dicha hija no se ha personado en el procedimiento, ni se opone a lo solicitado por los actores.

Cuando se otorgó el contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la totalidad del local, en fecha 2 de febrero de 2005, Da. Ramona y Da. Ángeles , que actuaron como únicas propietarias del inmueble, pero ello no quiere decir que no contaran con el mandato verbal de la otra hija, que también era parte de la comunidad hereditaria constituida tras el fallecimiento del titular registral D. Alejandro , pues en caso contrario, el contrato de opción no se hubiera referido a todo el local.

En consecuencia, procede estimar la pretensión principal, consistente en la nulidad de la transmisión operada por la escritura pública de 2 de marzo de 2006, y la consiguiente nulidad de la inscripción registral, sin que ello suponga que el contrato de opción de compra puede verse viciado de nulidad, pues es válido por sentencia firme, sin perjuicio de las posibles acciones que pudiera corresponder a la otra coheredera, Da. Trinidad , aunque cuando consintió dicho contrato es porque no se oponía al mismo, como tampoco se opone a lo solicitado en éste procedimiento.

Por el contrario, no procede la condena a los daños y perjuicios también solicitada en la demanda, en primer lugar, porque no se hace referencia a los mismos en el recurso, y en segundo lugar, porque los gastos notariales de referencia no tienen su causa directa en la pretensión formulada.

En definitiva, procede estimar el recurso, revocar la sentencia de instancia, y estimar parcialmente la demanda en los términos indicados.

CUARTO.- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de ambas instancias no se imponen a ninguna de las partes al estimarse en parte la demanda y estimarse el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Ernesto Y DON Gaspar contra la sentencia núm. 85/10 de fecha 8 de julio dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Cáceres en autos núm. 722/09, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, REVOCAMOS expresada resolución, y en su lugar, estimamos parcialmente la demanda y declaramos la nulidad de la transmisión efectuada en escritura pública de 2 de marzo de 2.006 entre las tres codemandadas de Doña Da. Ramona , Da. Ángeles y Da. Trinidad , respecto a la transmisión de ? parte de la nuda propiedad de la finca registral 34853, con la consiguiente nulidad de su inscripción registral.

Se ordena la inscripción a favor de los actores de dicha parte en el Registro de la Propiedad de Cáceres, condenando a las demandadas a que realicen todos los actos necesario a tal finalidad, y desestimamos la demanda en todo lo demás; sin imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Notifíquese la presente resolución a las partes con expresión de la obligación de constitución de depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/ 2.009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente sentencia, para ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada ha sido la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha. Certifico.

DILIGENCIA.- Seguidamente se dedujo testimonio para el rollo de Sala. Certifico.