Sentencia Civil Nº 452/2010, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 448/2010 de 19 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 448/10 - AUTOS Nº 1.569/08

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº CUATRO DE GRANADA

ASUNTO: ORDINARIO

PONENTE SR. JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT.

S E N T E N C I A N º 452

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

En la Ciudad de Granada, a diecinueve de noviembre de dos mil diez.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 448/10 - los autos de Juicio Ordinario nº 1.569/08, del Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Granada, seguidos en virtud de demanda de Dª Caridad contra D. Leandro y Dª Eulalia .

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 20 de octubre de 2009, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda interpuesta por la representación de Dña. Caridad frente a D. Leandro y Dña Eulalia , debo absolver y absuelvo a los demandados de la pretensión ejercitada en su contra, imponiendo a la actora las costas causadas en la presente litis ".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ Mª JIMÉNEZ BURKHARDT.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, en cuanto se opongan a los que seguidamente se consignan.

PRIMERO.- Inicialmente se han de suscribir las apreciaciones que hace la Sra. Juez de Instancia, tras la libre valoración de las pruebas, en cuanto a la cabal constancia que tenía la actora-arrendadora de la situación en que se hallaba D.ª Eulalia , referida a la explotación comercial de autoescuela en el local arrendado a su hermano D. Leandro , titular del contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1987. Pero si, como se expresa, quedaron fijados en la audiencia previa como hechos controvertidos "la existencia o no de cesión consentida o no consentida del local", el planteamiento de la sentencia, que conduce al fallo desestimatorio de la demanda, adolece de incongruencia interna al fundamentarlo en una inexistente situación de subarriendo, ex Art 22 LAU 1964, cuando la cesión y el subarriendo son dos conceptos jurídicos distintos. Pues si la cesión implica la transferencia por el arrendatario a un tercero del uso de la cosa, operándose una novación subjetiva en el titular del derecho, desapareciendo el cedente de la relación contractual, siendo sustituido por el cesionario, que es quien establece, a partir de la cesión, un enlace directo con el arrendador, lo que de hecho, que no de derecho , ocurrió entre la actora y la codemandada, desde el año 1995 (como reconoce la demandada- oponente al recurso), resulta evidente que aquella situación no se puede calificar de subarriendo, que supone la subsistencia del arrendatario con el tercero, sin desvinculación de aquel. De modo que la solución del litigio pasa por considerar si aquella cesión intervivos del contrato de arrendamiento del local de negocio, que no otra cosa es el traspaso (lo que parece desconocer los oponentes al recurso, que distinguen entre cesión y traspaso) se efectuó sin contravención de las normas que, para su validez, se recogen en la LAU de 1964, aplicables según la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994 .

SEGUNDO.- Sobre ésta base, el Art 114.5ª LAU 1964 dispone que el contrato de arrendamiento, sea de vivienda o de local de negocio, se podrá resolver a instancia del arrendador, cuando la cesión o el traspaso se haya realizado de modo distinto del autorizado en el capitulo IV de ésta ley.

Y que duda cabe que, aunque el traspaso estaba expresamente autorizado en el contrato de arrendamiento, la cesión del local (aunque en puridad la cesión no es del local sino del contrato de arrendamiento sobre el local, al implicar la cesión la subrogación por el cesionario de los derechos y obligaciones del cedente en el contrato de arrendamiento, ex art 29 LAU 1964 ) por D. Leandro a su hermana D.ª Eulalia se hizo contraviniendo toda norma legal, pues no solo la cesión no se hizo mediante precio y estando el local sin existencias, conforme prescribía el citado Art 29 LAU 1964 , sino que se soslayaron los requisitos del Art 32 que, constante doctrina jurisprudencial ( STS 22-4-1991 , 10-12-1996 ), exigía como necesarios para la existencia legal del traspaso, al considerar que tales requisitos vienen impuestos con carácter imperativo o de "ius cogens". De tal modo que la inobservancia de cualquiera de ellos es causa de resolución contractual, inobservancia que, de la lectura de los autos y de las pruebas, resulta patente, pues: a) no se efectuó el traspaso bajo el cumplimiento del requisito 2º; b) no hubo precio, cuado el traspaso es, por imperativo legal, una cesión onerosa y no gratuita; c) no hubo notificación fehaciente a la arrendadora de la intención de traspasar y del precio convenido, notificación fehaciente y no conocimiento tácito que, para el subarriendo, se indica en la sentencia recurrida, cuando la notificación fehaciente es aquella que reviste las condiciones suficientes para acreditar erga omnes la realidad del acto o hecho a notificar, sin necesidad de otras pruebas corroborantes y sin que pueda, por otra parte, desconocerse la realidad del hecho sin la previa o simultánea alegación y prueba de la falsedad del instrumento formal probatorio; d) ni, en definitiva, hubo otorgamiento de escritura publica de traspaso, ni su notificación fehaciente al arrendador del modo que expresa el apartado 6º del precepto.

Es evidente, pues, que se ha de estimar el recurso de apelación, con la consiguiente revocación de la sentencia apelada.

TERCERO.- Las costas de la primera instancia se le han de imponer a los demandados, sin pronunciamiento de las de la alzada (artículos 394 y 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación formulado por Dª Caridad , se revoca la sentencia apelada y, en su lugar, estimando la demanda, se declara resuelto el contrato de arrendamiento de referencia y el desahucio del local por los demandados, apercibiéndoles de lanzamiento si no lo desalojan dentro del plazo legal, con imposición de costas y no pronunciamiento de las de la alzada, con devolución a la apelante del deposito constituido.

Contra ésta resolución cabe, en su caso, recurso de casación, a interponer en la forma determinada por la LEC.

Así por ésta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.