Sentencia Civil Nº 453/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 574/2010 de 23 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00453/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 574 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

En MADRID, a veintitrés de septiembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1758/2007 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 574/2010, en los que aparece como parte apelante Severino y Pedro Francisco , representado por la procuradora Dª BLANCA BERRIATUA HORTA, y como apelado Coro , representado por la procuradora Dª BEATRIZ MARTINEZ MARTINEZ, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid, en fecha 16 de septiembre de 2.009, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por D. Severino y D. Pedro Francisco contra Dña. Coro debo absolver y absuelvo a la expresada demandada de las pretensiones condenatorias solicitadas por los actores, con expresa imposición de costas a estos últimos.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta sección, fueron turnados de ponencia , y quedando pendientes de Resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar Sentencia.

Fundamentos

PRIMERO : Frente a la Sentencia dictada en la primera instancia se ha alzado la representación procesal de DON Severino y DON Pedro Francisco, que articula su recurso, alegando:

- El juzgado de Primera Instancia no debió estimar la excepción de prescripción de las rentas anteriores a abril de 2001, puesto que esa excepción no fue alegada formalmente por la parte demandada en el suplico de su contestación a la demanda.

- La prescripción, de ser apreciada, sólo podría afectar a las cantidades reclamadas por rentas, no por repercusión de obras, gastos e I.B.I. .

- No es preciso notificar al arrendatario las cantidades reclamadas por obras , servicios y suministros antes de presentar la demanda, aparte de que ya han sido notificadas.

- En cuanto a las obras anteriores al año 2000 se ha reconocido que por el entonces administrador de la propiedad, se procedió a repercutir el importe de las obras realizadas.

- No hay ningún precepto legal que haga depender el Derecho de repercusión de los servicios y suministros de la comunidad de Propietarios de la identidad de los miembros de la misma, ni la Ley exige que se aprueben derramas extraordinarias, habiendo aportado la parte recurrente los certificados emitidos por la Administradora de la Comunidad de Propietarios en los que consta su abono efectivo.

SEGUNDO : La primera de las alegaciones no puede ser acogida , pues la Sentencia del Tribunal Supremo citada por la parte recurrente, recayó en un procedimiento seguido conforme a Ley de Enjuiciamiento Civil promulgada por Real decreto de 3 de febrero de 1.881 . Por otra parte, la doctrina más reciente propugna una interpretación en su conjunto de los escritos de alegaciones rectores del procedimiento, integrando el "suplico" con las alegaciones formuladas en los respectivos escritos, de tal modo que, invocada la prescripción en el cuerpo del escrito de contestación a la demanda, la pretensión de que se desestime la demanda contenida en el suplico, debe considerarse integrada por las alegaciones que le preceden, debiendo los tribunales examinar la concurrencia de la citada excepción.

Por último , la excepción de prescripción fue objeto de debate en la audiencia previa al juicio, siendo precisamente una de las finalidades de dicho acto la de concretar con precisión el objeto del juicio (artículo 414.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil ).

TERCERO : En cuanto a la segunda de las alegaciones, de la literalidad del Fundamento de derecho cuarto de la Sentencia recurrida, debe concluirse que la prescripción apreciada por la Juzgadora de instancia se refiere exclusivamente a las rentas reclamadas hasta el mes de abril del año 2001 y anteriores y no a otros conceptos.

CUARTO : En cuanto al resto de las alegaciones, debemos señalar que si bien la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, reconoce al arrendador el Derecho a exigir del arrendatario el total importe de la cuota del impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado, a repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, así como el coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley, y a la actualización de la renta, ello no significa , como parece pretender la parte apelante, que el ejercicio de los citados Derechos esté sometido al mero arbitrio del arrendador , sino que deberá sujetarse , en todo caso, al procedimiento establecido por la ley, y nunca podrá tener carácter retroactivo.

QUINTO : Al tiempo de presentarse la demanda, el contrato de inquilinato celebrado entre los causantes de los litigantes el día 1 de julio de 1936, ya se había extinguido por el transcurso del plazo, habiéndose reintegrado la posesión de la vivienda arrendada a los actores. En el citado escrito rector se reclama de la demandada DOÑA Coro, que se había subrogado el día 12 de agosto de 2005 por fallecimiento del arrendatario Don Franco, supuestas diferencias en concepto de rentas, obras , servicios y suministros, e I.B.I., desde el mes de septiembre de 1998 hasta el mes de agosto de 2007, por un total de 8.458,88 euros, pretensión a la que se opuesto la demandada, alegando no adeudar cantidad alguna , al no habérsele producido en forma la actualización pretendida, ni habérsele justificado la necesidad de las obras, ni los servicios y suministros que se le reclaman.

SEXTO : Distinguiendo entre las distintas partidas, y en lo que se refiere a cantidades reclamadas en concepto de rentas, deben considerarse inacogibles las correspondientes a mensualidades anteriores al mes de abril de 2006, inclusive, al haber prescrito la acción para reclamarlas al tiempo de presentarse la demanda.

En cuanto a las restantes cantidades reclamadas en concepto de rentas atrasadas, debemos señalar que el Apartado 10 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos estableció un complejo mecanismo de actualización de rentas, concretado en diez reglas para conseguir , en un determinado número de anualidades, un equilibrio de prestaciones para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, actualización que no se produce en un sólo acto, sino que en el primer año de revisión sólo se paga un porcentaje, que se elevará anualmente de forma progresiva, hasta alcanzar en el número de años señalados por la ley en cada caso, el cien por cien de la renta actualizada y , por tanto, el equilibrio contractual perseguido.

SÉPTIMO : Consta en autos (documento nº 4 de la demanda) que con fecha 12 de septiembre de 1995, por el Administrador de Fincas Don Olegario se notificó al entonces arrendatario, Don Franco, la actualización de la renta que se venía satisfaciendo por la vivienda arrendada, a la suma de 14.448 pesetas, siendo el primer porcentaje exigible del 60% de la renta actualizada , esto es, 8.422 pesetas mensuales, que debería incrementarse en 5.093 pesetas anuales por I.B.I., prorrateado en doce mensualidades, incremento que, según resulta de los documentos 5 y 6 de la demanda, fue aceptado por el entonces arrendatario.

Se considera igualmente probado, por los propios hechos admitidos en el escrito de demanda y por la documentación obrante en autos, que Don Franco , primero, y DOÑA Coro después, han venido satisfaciendo, con distintas incidencias, la cantidad de 53,89 euros (8.966 pesetas) mensuales, hasta la conclusión del arriendo en el mes de agosto de 2007, de las cuales 50 ,62 euros (8.422 pesetas), eran abonadas en concepto de renta y 3,45 euros (574 pesetas) a I.B.I prorrateado en doce mensualidades.

No consta, por otra parte , pues ninguna prueba documental ni de otro orden existe en los autos, que, después de la primera actualización llevada a cabo en el mes de septiembre de 1995, se notificara por escrito por el arrendador, en cada uno de los años siguientes, el importe de la actualización correspondiente , acompañada de certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada, tal como se exige en el apartado 11 de la Disposición transitoria citada , sin que la concreción de cantidades que se efectúa por primera vez, en el escrito de demanda, pueda producir efectos retroactivos a rentas ya devengadas en un contrato fenecido antes de su interposición.

En conclusión, la reclamación de diferencias en las rentas debe ser, pues desestimada , confirmando la sentencia recurrida en este particular.

OCTAVO : En cuanto a las cantidades que se reclaman en concepto de "obras", el apartado 10.2 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, establece dos procedimientos para que el arrendador pueda repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en Estado de servir para el uso convenido , a saber: el contenido en el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4.104/1964, de 24 de Diciembre, o de acuerdo con las reglas establecidas en el propio apartado.

No consta que los arrendadores apelantes hayan seguido ninguno de los dos procedimientos antedichos, ni que la demandada ni su causante hayan aceptado, expresa o tácitamente, la repercusión. Sí consta, de forma fehaciente, su frontal oposición.

En consecuencia , ninguna cantidad puede ser reclamada por dicho concepto.

NOVENO : Mejor suerte deben correr las cantidades que se reclaman en concepto de servicios y suministros (portería , ascensor, agua y luz/limpieza).

El apartado 10.5 de la Disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre, dispone que el arrendador "podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley". Tal facultad puede ejercitarla el arrendador en cualquier momento. En el caso que nos ocupa, de la documentación aportada por las partes, y de sus propias alegaciones se desprende que los arrendadores demandantes, reclamaron el pago de servicios y suministros desde el 12 de septiembre de 1995 , y que Don Franco, primero, y la demandada, después, se opusieron sin fundamento, pues los conceptos reclamados están suficientemente individualizados y todos los conceptos reclamados deben considerarse un beneficio para los ocupantes de la vivienda , limitándose los arrendatarios a manifestar su desacuerdo. En definitiva, la actuación puramente pasiva de los arrendatarios no puede ser premiada en perjuicio de los actores.

La acción para reclamar tales cantidades no había prescrito al tiempo de interponerse la demanda, pues, según doctrina mayoritaria, le resulta aplicable el plazo ordinario de quince años de las acciones personales.

Por tanto, la demandada deberá abonar las cantidades reclamadas en la demanda por los conceptos de portería, ascensor , agua y luz/limpieza , conforme a los listados contenidos en los hechos sexto a vigésimo séptimo de la demanda; cantidad que se fijará en ejecución de Sentencia mediante las oportunas operaciones aritméticas , la cual debe prevalecer al no haber probado, siquiera indiciariamente, que la sumas reclamadas sean incorrectas.

La suma resultante devengará el interés legal del dinero desde el día 8 de noviembre de 2007, fecha de presentación de la demanda (artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil ).

DÉCIMO : En cuanto a las cantidades que se reclaman por Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a los ejercicios 1.998 a 2006 , como hemos señalado anteriormente, la demandada y su causante han venido abonado por este concepto la cantidad mensual de 3,45 euros (574 pesetas) desde el mes de septiembre de 1995 hasta la conclusión del arriendo , sin que de la documentación (fragmentaria e incompleta) aportada con el escrito de demanda, ni de ninguna otra prueba, puede considerarse que las cantidades que le correspondía abonar fueran Superiores, de tal modo que se ignora si existe o no a favor de estos últimos saldo alguno por este concepto, o dicho de otro modo, si la cantidad satisfecha es o no Superior a la adeudada.

DECIMOPRIMERO : Por lo expuesto , procede la estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por DON Severino y DON Pedro Francisco, y, como consecuencia de ello , la estimación parcial de la demanda, en la forma en que se dirá en la parte dispositiva de esta resolución.

Todo ello sin hacer expresa declaración sobre las costas causadas en ninguna de las dos instancias (artículos 394 y 398 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Severino y DON Pedro Francisco contra la Sentencia de fecha 16 de septiembre de 2009, recaída en juicio ordinario seguido con el nº 1758/2007 ante el juzgado de Primera Instancia nº 10 Madrid, y, en su lugar:

- Se estima en parte la demanda rectora de los presentes autos.

- Se condena a DOÑA Coro a que abone a DON Severino y DON Pedro Francisco a abonar las cantidades reclamadas en los presentes autos por los conceptos de portería, ascensor, agua y luz/limpieza, conforme a los listados contenidos en los hechos sexto a vigésimo séptimo del citado escrito rector, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia mediante las oportunas operaciones aritméticas.

La suma resultante devengará el interés legal del dinero el día de la presentación de la demanda, 8 de noviembre de 2007 , hasta la fecha de la presente Resolución, y el interés de la mora procesal del artículo 578 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, desde la fecha de la presente Resolución hasta su completo pago.

- No se hace expresa declaración sobre las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

La presente resolución se notificará en legal forma a las partes, haciendo saber que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior Resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.