Sentencia Civil Nº 453/2016, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 181/2016 de 21 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00453/2016

N10250

SCOP CIVIL, PASEO DE GARAY, Nº 5, MURCIA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 968 229137 Fax: 968 229278

N.I.G.30027 41 1 2012 0006422

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000181 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.5 de MOLINA DE SEGURA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000785 /2012

Recurrente: PROMOBRALIA, S.L.

Procurador: MIGUEL ANGEL ARTERO MORENO

Abogado: JOSE NICOLAS SERRANO

Recurrido: CAMPILLO UNION S.L.

Procurador: ANTONIO ABELLAN MATAS

Abogado: CRISTINA BERNAL DIAZ

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Francisco José Carrillo Vinader

Don Rafael Fuentes Devesa

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veintiuno de julio de dos mil dieciséis.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario que con el número 785/12 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 5 de Molina de Segura, entre las partes como actora y apelante la mercantil 'Promobralia' S.L. representada por el Procurador Sr. Artero Moreno y dirigida por el Letrado Sr. Nicolás Serrano; y como parte demandada, actora reconvencional y apelada la sociedad 'Campillo Unión' S.L. representada por el Procurador Sr. Abellán Matas y dirigida por la Letrada Sra. Bernal Díaz. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 1 de diciembre 2015 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal:FALLO:'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Miguel Ángel Artero Moreno en nombre y representación de la mercantil PROMOBRALIA S.L. debo absolver y absuelvo a la mercantil CAMPILLO UNION S.L. de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Antonio Abellán Matas en nombre y representación de la mercantil CAMPILLO UNION S.L. contra la mercantil PROMOBRALIA S.L. debo: declarar la obligación de ésta de dar cumplimiento al contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 11 de diciembre de 2006, relativo a los locales y bajos comerciales ya identificados y, consecuentemente, condenarla a dar cumplimiento al mismo y, consecuentemente, debe:

1.- Elevar a público al referido contrato, bajo apercibimiento de que, de no hacerlo, se realizará por el Juzgado en su nombre y a su costa.

2.- Abonar, en el mismo acto de elevación público, la parte del precio de la vivienda pendiente de pago, que asciende a la cantidad total de 2.446.261,60 € más I.V.A..

3.- Abonar los intereses legales que se hayan devengado la interposición de la presente demanda, así como aquellos que se sigan devengando hasta que la demanda de estricto cumplimiento de sus obligaciones.

4.- Y todo ello, con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada en reconvención'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora que lo basó en la falta de motivación de la sentencia. Alegó además la existencia de error en la valoración de la prueba e infracción de la jurisprudencia sobre la resolución por mutuo disenso y del artículo 1124 Código Civil . Solicitó la aportación de prueba documental. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al recurso, al tiempo que aportaba un nuevo documento.

TERCERO.-Previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 181/16. Por auto de fecha 6 abril 2016 se admitió la prueba documental aportada por una y otra parte, al tiempo que se señalaba para deliberación, votación y fallo el día 4 Mayo 2016. Presentado recurso de reposición por la representación procesal de 'Promobralia' S.L. se admitió a trámite con traslado a la otra parte que presentó escrito oponiéndose a dicho recurso, al tiempo que el Tribunal dejaba sin efecto el señalamiento acordado. Por auto de 16 junio 2016 se desestimó el recurso de reposición y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 20 julio 2016.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia dictada en la instancia desestima por un lado, la acción ejercitada por la mercantil actora 'Promobralia' S.L. contra la sociedad demandada 'Campillo Unión' S.L. tendente a la resolución, por mutuo disenso, del contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 11 de diciembre 2006, y a que se condene a dicha demandada a la devolución a la actora de las cantidades previamente entregadas por importe de 1.153.738,49 €.

La citada sentencia, por otro lado, estima en su integridad la acción reconvencional planteada por 'Campillo Unión' S.L. tendente al cumplimiento del contrato de referencia y condena a la mercantil 'Promobralia' S.L. a la elevación a público del mismo y al abono en dicho acto del precio pendiente de pago por importe de 2.446.261,60 € e intereses legales desde la interposición de la demanda.

La mencionada sociedad actora y demandada en reconvención, muestra su disconformidad con el aludido pronunciamiento judicial e interesa en primer lugar que se acuerde, por falta de motivación de la sentencia, al amparo de lo dispuesto en el artículo 218.2 Lec , la nulidad de la misma con retroacción de las actuaciones al momento del dictado de sentencia en primera instancia.

Con carácter subsidiario solicita que se declare insuficiente dicha motivación y que el Tribunal subsane los defectos en que incurre la sentencia resolviendo la cuestión objeto del proceso con una correcta interpretación de las normas jurídicas y apreciación de las pruebas practicadas. Se interesa, en consecuencia, el dictado de una nueva sentencia que declare la extinción por mutuo disenso del contrato suscrito con fecha 11 diciembre 2006 y que condene a la parte vendedora a la devolución de las cantidades previamente entregadas por importe de 1.153.738.49 € e intereses legales desde la presentación de la demanda.

SEGUNDO.-Concretadas en los indicados términos las cuestiones impugnatorias suscitadas en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que no asiste razón a la parte recurrente en las pretensiones que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

Se alega inicialmente la nulidad de la sentencia apelada con fundamento en la falta de motivación de la misma, al amparo de lo establecido en el artículo 218.2 Lec .

Sin embargo tal pretensión no puede encontrar acogida por este Tribunal.

Hemos señalado en precedentes sentencias que...'la exigencia de motivación no puede entenderse como la necesidad de una respuesta exhaustiva a todos los argumentos empleados por las partes. No es un requisito cuantitativo, sino cualitativo. Es doctrina reiterada del Tribunal Constitucional que el requisito de motivación de las sentencias no impone que la resolución ofrezca una exhaustiva descripción del proceso intelectual llevado a cabo por el Juzgador para resolver, ni una pormenorizada respuesta a todas las alegaciones de las partes, ni un determinado alcance o entidad en el razonamiento empleado, ni siquiera la corrección jurídica interna de la fundamentación empleada; para cumplir con éste requisito basta que la argumentación vertida, con independencia de su parquedad o concentración, cumpla la doble finalidad de exteriorizar el motivo de la decisión, su ratio decidendi, excluyente en un mero voluntarismo selectivo o de la pura arbitrariedad y que permita su eventual revisión jurisdiccional a través del efectivo ejercicio de los recursos establecidos'.

Y es lo cierto que en este caso la sentencia apelada no incurre en falta de motivación.

Se alega por la parte recurrente que los Fundamentos de Derecho de la sentencia y en concreto los dos primeros se limitan a una trascripción literal del escrito de contestación y reconvención, careciendo, por tanto, de motivación. Por otro lado y con respecto al Tercer Fundamento de Derecho, se alega que en el mismo no se expresa, ni se exterioriza el motivo de la decisión adoptada, es decir la correspondiente 'ratio decidendi' que permita a la parte recurrente contradecir las conclusiones probatorias y combatir los preceptos legales y la doctrina jurisprudencial aplicable. Se manifiesta finalmente que todo ello genera indefensión a la parte y vulnera el principio de tutela judicial efectiva contenido en el artículo 24 de la Constitución .

Es cierto, en efecto, que la cuestionada sentencia carece del necesario rigor en su estructura y contenido, al limitarse en sus dos primeros Fundamentos de Derecho a una mera trascripción literal del escrito de contestación a la demanda y de reconvención. Entendemos en cambio que el Fundamento de Derecho Tercero, aunque de manera escueta, sí permite determinar la correspondiente 'ratio decidendi',es decir los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, como requiere la jurisprudencia en sentencias, entre otras, de 9 julio 2010 y 18 mayo 2012 .

Este Tribunal de apelación decía, en su sentencia de 4 febrero 2016 , que se podrá discrepar de las razones en las que la sentencia de instancia fundamenta su decisión, pero ello no determina necesariamente la vulneración del citado artículo 218 Lec . Téngase en cuenta además que en todo caso una motivación insuficiente obliga al Tribunal a completar la respuesta judicial, como así lo declara el artículo 465.3 Lec . y lo sanciona el Tribunal Supremo en sentencia de 1 abril 2013 afirmando que el defecto de motivación no implica la reposición de las actuaciones al momento inmediatamente anterior a la falta, sino que encomienda al órgano de apelación, el dictado de una sentencia ajustada a las prescripciones legales, sobre las cuestiones debatidas.

Téngase en cuenta, como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 1 Octubre 2012 que la segunda instancia se concibe como una 'revisio priorisinstantiae' (revisión de la primera instancia) que inviste al tribunal de apelación de las mismas facultades que el Juez de primera instancia, y por tanto le faculta para realizar un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, valorando la prueba y decidiendo las cuestiones jurídicas planteadas según su propio criterio dentro de los límites que informan la prohibición de la reforma peyorativa ( 'reformatio in peius' ) y el principio 'tantum devolutum quantum apellatum' en congruencia con el recurso'.

Como decimos, en este caso los argumentos contenidos en el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia, permiten declarar que la citada resolución judicial se acomodaría a las exigencias de motivación que declara la jurisprudencia que hemos mencionado. Obsérvese que examina cada uno de los hechos en los que la parte actora, ahora recurrente, fundamentaba su pretensión de resolución por mutuo disenso. En efecto la sentencia analiza, si bien de forma escueta, la naturaleza del contrato, el tiempo transcurrido sin requerimiento alguno de cumplimiento del contrato, la discrepancia de metros de los locales objeto de compraventa, la entrega de la posesión de los mismos, el arrendamiento financiero de uno de los locales y finalmente el acta notarial de Presencia de 30 enero 2012. Con fundamento en esos hechos y con mención a las pruebas que refiere, la sentencia concluye desestimando la pretendida resolución contractual por mutuo disenso, y declarando el incumplimiento del contrato imputable a 'Promobralia' S.L. por falta de pago del precio restante, acogiendo así la acción reconvencional formulada por 'Campillo Unión' S.L. tendente al cumplimiento del mismo.

Por lo expuesto procede la desestimación de este primer motivo de apelación.

TERCERO.-En idéntico sentido desestimatorio cabe pronunciarnos con respecto al siguiente motivo de recurso relativo a la disconformidad de la mercantil apelante con la decisión judicial que desestima la pretendida resolución contractual por mutuo disenso y acoge la acción reconvencional referida a la pretensión de cumplimiento del mencionado contrato y por tanto al pago por 'Promobralia' S.L. del resto del precio pactado.

La entidad recurrente alude a la existencia de error en la valoración de la prueba por considerar que los hechos alegados en la demanda y debidamente justificados en los autos, ponen de manifiesto la realidad de ese mutuo disenso en la resolución de dicho contrato de 11 diciembre 2006. Esos hechos se concretan, según la recurrente, en los siguientes: a) la verdadera naturaleza del negocio jurídico existente; b) la falta de idoneidad de los locales para el destino pretendido; c) la ausencia de entrega de la posesión de los inmuebles a 'Promobralia' S.L.; d) el acta de presencia de 30 enero 2012 y los burofax previos entre las partes y finalmente el hecho de que Banco Santander ostentara la titularidad jurídica de la finca registral 4397 a tenor del contrato de arrendamiento financiero suscrito entre 'Campillo Unión' S.L. y 'Santander Leasing'.

Sin embargo, como hemos señalado, tal pretensión no puede encontrar acogida por este Tribunal. Y ello por cuanto los hechos referidos no resultan determinantes de actos que, de manera inequívoca, pongan de manifiesto esa necesaria común voluntad de las partes de dejar sin efecto aquél inicial contrato de 11 diciembre 2006, otorgando virtualidad a ese pretendido pacto resolutorio.

El Tribunal Supremo en sentencias de 25 marzo 2013 y 23 marzo 2015 ha declarado que el artículo 1.156 Código Civil no agota todas las posibilidades de extinción de las obligaciones, sino que además el 'mutuo disenso', entendido como mutuo acuerdo resolutorio ('contrarius consensus') o pacto de resolución...'constituye también en nuestro ordenamiento jurídico una causa de extinción de las obligaciones por resolución, disolución o ruptura del vínculo contractual, conforme al principio de autonomía de la voluntad presente en el artículo 1255 C.C .'

Se añade por la jurisprudencia que para apreciar la existencia de mutuo disenso es necesaria la constancia de un consentimiento de signo contrario al constitutivo del vínculo contractual, que puede manifestarse tanto expresa como tácitamente, a través de actos que inequívoca y concluyentemente revelen la común voluntad de los contratantes de dejar sin efecto el negocio concluido, desligándose de las obligaciones por ellos contraídas y renunciando a exigir su efectividad y cumplimento. Para ello, como indicó la sentencia de dicho Tribunal de 10 octubre 2007 , es imprescindible que...'ese consentimiento aparezca probado y aceptado por las personas que primitivamente se obligaron, sin que pueda tener efectos liberatorios la voluntad unilateral de una de las partes. Si bien no hace falta que dicha voluntad concurrente tenga que manifestarse expresamente, pues como afirmó la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 1999 , el abandono voluntario y recíproco del contrato por ambas partes evidencia la existencia de un supuesto de mutuo disenso que supone la extinción o resolución del vínculo contractual por retractación bilateral. Además, como aclaramos en la sentencia núm. 657/2013, de 22 de octubre , la figura del mutuo disenso opera en contratos bilaterales como el de arrendamiento de obra o el de compraventa, puesto que ningún precepto legal impide que los contratantes puedan abandonar sus pretensiones, antes de su consumación, de forma pactada o concurrente, y no tiene que manifestarse simultáneamente o en unidad de acto'.

CUARTO.-De conformidad con tal criterio jurídico-interpretativo examinadoatenor de los hechos alegados y pruebas practicadas en los presentes autos, cabe afirmar, que ni expresa, ni tácitamente se ha acreditado esa común voluntad de los contratantes tendente a dejar sin efecto aquél primitivo contrato.

Alude inicialmente 'Promobralia' S.L. como hecho determinante de ese mutuo acuerdo extintivo del contrato, a la naturaleza real de dicho acuerdo. Se alega que no se trataría de un verdadero contrato de compraventa, sino del encargo de 'Campillo Unión' S.L. a la actora para la búsqueda de un comprador definitivo para los locales que se relacionan en el citado contrato. Se hace mención a la existencia en esos años de relaciones fluidas entre ambas mercantiles y al hecho del abandono fáctico del contrato durante más de 4 años y en concreto al incumplimiento mutuo del plazo de seis meses previsto contractualmente para el pago y entrega del inmueble vendido.

Sin embargo entendemos que ese hecho no permite fundamentar con éxito la realidad de ese mutuo disenso.

Por un lado la naturaleza del contrato no ofrece duda alguna. Su denominación como compraventa se corresponde con el contenido de sus cláusulas en las que constan debidamente expuestos los requisitos esenciales para su validez en los términos previstos en el artículo 1261 del Código Civil . Además como señala el artículo 1281 como regla primera de interpretación contractual...'si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas'.

Por otro lado, hemos de tener en cuenta, como declara el Tribunal Supremo en sentencia de 14 Octubre 2013 , que la mera tardanza en exigir el cumplimiento de un contrato no constituye por si misma un acto concluyente de resolución del vínculo contractual. Es cierto que el incumplimiento de las dos partes contratantes podría en principio ser determinante de una voluntad resolutoria de las mismas. Sin embargo la aplicación del principio de conservación de los actos y negocios celebrados y la propiavis atractivaque despliega el cumplimiento de la obligación, exige un mayor rigor en la apreciación de esa mutua confluencia de voluntades resolutorias. Y aún en mayor medida cuando, como ocurre en este caso, la citada relación contractual se desenvuelve en el ámbito de un contexto de plena confianza y de previas relaciones contractuales entre los mismos. Además esa recíproca relación de confianza y de buena fe, determinó también la concesión de prórrogas y aplazamientos en el pago del resto del precio e incluso la existencia de determinadas reclamaciones por parte de 'Campillo Unión' S.L. a 'Promobralia' S.L. requiriéndola al pago de los gastos y consumos de electricidad de los locales cuya posesión ostentaba.

Entendemos por tanto, que ese retraso y tardanza en el cumplimiento del contrato no es determinante de una mutua voluntad resolutoria, que ni siquiera se mencionó por las partes a lo largo de esos años de vigencia del contrato.

Procede su desestimación.

Tampoco merece la consideración de hecho relevante en orden a apreciar esa alegada voluntad conjunta resolutoria, la discrepancia en los metros cuadrados de los locales y en la idoneidad o no de los mismos. Se alega que esos datos fueron comunicados por la recurrente a 'Campillo Unión' S.L. como una dificultad objetiva para encontrar comprador y por tanto como hecho inequívoco de apartarse del contrato y que la vendedora así lo aceptó al permanecer el contrato inactivo durante varios años.

En tal sentido reiteramos los mismos argumentos antes expuestos y añadimos otros que fundamentan el rechazo del motivo alegado. Así ratificamos lo argumentado en la sentencia apelada en relación con el objeto del contrato, que consistía en la venta de un inmueble por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número.

Pero es que además ese hecho resultaría totalmente irrelevante por otras razones.

De un lado porque la prueba pericial practicada en los autos ha acreditado la correspondencia de los metros reales de los locales con los que figuran en el propio contrato y no con los que constan en la documentación registral. Además esa discrepancia con los datos que figuran en el Registro de la Propiedad resultaría irrelevante.

Téngase en cuenta que el principio de legitimación registral se refiere a la titularidad sobre el derecho inscrito, pero no a los datos de hecho que figuran en la inscripción. La sentencia del Tribunal Supremo de 5 junio 2000 declaraba que...' el principio de legitimación registral, así como el de fe pública, artículo 34 de la Ley Hipotecaria , debe ser matizado ya que, siguiendo la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, la fe pública del registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas ( sentencias del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1961 , 16 abril de 1968 y 3 de junio de 1989 )' . Las sentencias de 30 junio 2010 y 13 julio 2011 así lo corroboran.

Procede su desestimación.

QUINTO: En idéntico sentido hemos de pronunciarnos con respecto a la pretendida ausencia de entrega de la posesión de los locales objeto del contrato, como un acto o hecho inequívoco revelador de esa común voluntad resolutoria. Se alega que la vendedora, en todo caso, habría otorgado una mera permisibilidad de uso a 'Promobralia' S.L. con la finalidad de mostrar los locales a posibles compradores.

Se hace mención a la existencia de un cartel en el inmueble informando del alquiler del mismo directamente del promotor.

Entendemos que esa alegada inexistencia de trasvase posesorio de los locales no permite afirmar la realidad de un mutuo consentimiento resolutorio. Se trataría de un hecho 'per se' irrelevante al respecto y aún en mayor medida en este caso, cuando la prueba practicada ha acreditado que contractualmente se acordó la entrega de esa posesión, asumiendo la compradora, como contraprestación, el pago de los gastos derivados de su uso, tales como IBI, comunidad de propietarios, y otros servicios de suministro eléctrico. Obsérvese que ha quedado justificado documentalmente el pago con cargo a 'Promobralia' S.L. del IBI del año 2007, así como otros gastos de la comunidad de propietarios, e igualmente la existencia de diversos correos-electrónicos reclamando el abono derivado del consumo de energía eléctrica.

Asimismo la ubicación en esos locales en el año 2008 de un rótulo con el nombre de 'Dihome Desarrollos' S.L. corrobora también la realidad de dicha posesión. Nótese que esta mercantil, como se ha probado documentalmente, guarda una directa vinculación con 'Promobralia' S.L., al haber ostentado D. Blas Noguera inicial representante y administrador social de ésta última, la condición de socio de aquélla.

Pero tampoco la prueba documental aportada por la mercantil recurrente en esta fase de apelación permite obtener un resultado favorable a esa cuestionada ausencia de entrega de la posesión que se alega. Nos referimos al documento - fotografía integrado en el acta notarial de Manifestaciones y Presencia de 22 diciembre 2015, consistente en una fotografía de un cartel ubicado en el inmueble litigioso en el que se dice :' SE ALQUILA DIRECTO DEL PROMOTOR TLF: 650949060 '. Sin embargo no consta acreditado de manera fehaciente la fecha de realización de dicha fotografía y tampoco que la autoría de la redacción del contenido del cartel y su colocación en dicho lugar pueda atribuirse a la sociedad demandada. Además se trataría, en todo caso, de un postrero intento frustrado de la mercantil recurrente encaminado a contradecir aquéllas pruebas que hemos examinado claramente justificativas de la controvertida entrega de la posesión de los inmuebles a 'Promobralia' SL.

Cabe concluir por tanto, que la prueba practicada no acredita en modo alguno que este hecho (ausencia de entrega de posesión de los locales), por cierto no justificado adecuadamente, constituya un hecho concluyente revelador de ese pretendido mutuo disenso resolutorio.

La parte recurrente pretende acreditar por otro lado, ese común consentimiento tendente a la resolución del contrato, en el contenido del acta notarial de presencia de 30 enero 2012 y en los previos buro-fax remitidos por una y otra mercantil. Sin embargo tales documentos se muestran irrelevantes al respecto. Se alude en el recurso que la incomparecencia en la Notaría de 'Campillo Unión' S.L., que previamente había requerido a 'Promobralia' S.L. para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de venta, es demostrativa de su voluntad resolutoria. Entendemos que la conclusión obtenida por la mercantil recurrente no es adecuada, ni acorde con lo acontecido. Obsérvese que frente a ese inicial requerimiento de cumplimiento contractual de la vendedora, 'Promobralia' S.L., responde manifestando, vía buro-fax, su decidida voluntad de dar por resuelto el contrato, y por tanto oponiéndose expresamente a aquél previo requerimiento de cumplimiento contractual. Dados los hechos acontecidos, la comparecencia en la Notaría carecería de sentido. El interés de 'Promobralia' S.L., claramente resolutorio, constituía una patente disconformidad con la pretensión de cumplimiento de la mercantil vendedora. Si 'Promobralia' S.L. compareció en la Notaría no fue con ánimo de asumir y aceptar el cumplimiento del contrato, sino de dejar constancia de su oposición al mismo. Nótese que ni siquiera acredita la disposición del resto del precio pactado, ni comunicó a la Notaría la preparación de los documentos habituales en tales casos.

Entendemos por tanto que deducir de ello, como alega la recurrente, una común voluntad resolutoria contractual, constituye una conclusión gratuita y en consecuencia un hecho irrelevante para fundamentar la prueba de tan cuestionado mutuo disenso en la extinción del contrato.

Cabe afirmar en consecuencia que los hechos mencionados no pueden ser considerados como actos inequívocos y concluyentes reveladores de la voluntad concorde de las partes de dejar sin efecto el contrato, desligándose a su vez de las obligaciones contraídas y con renuncia a exigir su efectividad y cumplimiento, como requiere al respecto la jurisprudencia anteriormente citada. Existe, por tanto, un claro déficit probatorio en tal sentido que impide el éxito de la pretensión objeto de la demanda y a su vez también de este motivo de apelación.

Procede su desestimación.

SEXTO.-Finalmente hemos de desestimar también el último motivo de recurso referido a la pretendida infracción del artículo 1124 Código Civil que acoge la sentencia de instancia como fundamento de la estimación de la acción de cumplimiento contractual que por vía reconvencional ejercita la mercantil vendedora 'Campillo Unión' S.L..

La parte recurrente sustenta la citada infracción del artículo 1124 Código Civil , en los siguientes hechos: de un lado en que 'Campillo Unión' S.L. ha incumplido las obligaciones contraídas y de otro lado, porque con carácter previo ha dado por resuelto el contrato. Se añade que en consecuencia, la cuestionada pretensión de cumplimiento contractual carecería de cobertura legal.

Sin embargo tal pretensión debe desestimarse.

Y ello se declara así porque en modo alguno cabe afirmar que 'Campillo Unión' S.L. haya manifestado expresamente y con carácter previo la referida voluntad resolutoria. Entendemos que la prueba practicada y en concreto el buro-fax remitido a la mercantil compradora con fecha 16 enero 2012, resulta claramente exponente de su voluntad de cumplimiento. Y ello aún en mayor medida cuando además señala y fija día y hora para llevar a cabo el correspondiente otorgamiento de escritura pública, sin que la advertencia final contenida en dicho buro-fax, de dar por resuelto el contrato en caso contrario, pueda considerarse como una expresa y concluyente voluntad resolutoria que ahora impida a la vendedora ejercitar su pretensión de cumplimiento al amparo de lo establecido en el artículo 1124 Código Civil . Téngase en cuenta que esa posibilidad de resolución constituye una mera advertencia, incluída en el marco de una evidente notificación fehaciente tendente al cumplimiento del contrato. No estaríamos, por tanto, en presencia de una expresa comunicación resolutoria en los términos que establece el artículo 1504 Código Civil que exige el carácter notarial o judicial del requerimiento como así se declara en la sentencia de Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de julio 2011 .

Por otro lado tampoco el otro hecho alegado referido al previo incumplimiento del vendedor, puede encontrar acogida por este Tribunal. La parte recurrente lo fundamenta en que la vendedora 'Campillo Unión' S.L. no era la titular dominical del local finca registral 4397 objeto del contrato, sino sólo la arrendataria financiera del mismo conforme al contrato de tal naturaleza suscrito con 'Santander Leasing' cuya opción de compra podría ejercitar a la finalización de dicho arrendamiento en fecha 4 julio 2015.

Sin embargo tampoco este hecho sería determinante del alegado incumplimiento de la vendedora, por cuanto ello no impide, ni excluye la validez y eficacia del referido contrato de compraventa. Nos encontraríamos entonces ante el denominado contrato de compraventa de cosa ajena cuya validez en nuestro Derecho proclama la jurisprudencia. En este sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 11 mayo 2004 que establece... 'el contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones ( artículos 1.445 , 1.450 y 1.461 del Código Civil ), y no transmisiva, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real ( artículos 609 y 1.095 del Código Civil ), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil norma similar a la contenida en el artículo 1.599 del Código Civil francés, que sanciona su nulidad (como consecuencia de la transmisión del dominio mediante el consentimiento artículos 1.138 y 1.583).'

Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1981 , ...'ningún precepto exige que el vendedor sea propietario de la cosa vendida; basta con que pueda ser entregada, en cumplimiento de la obligación de dicho contratante, ya que la compraventa es un contrato generador de obligaciones, entre ellas, la del vendedor de entregar la cosa al comprador a cambio de precio'.

Téngase en cuenta por tanto como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 11 Octubre 2006 que el vendedor debe ser titular del derecho transmitido no en el momento de la perfección del contrato sino en el del cumplimiento de la obligación de entregar, condición necesaria para un pago válido y liberatorio y para la adquisición por el comprador del derecho comprado.

Pero es que además consta acreditado testificalmente que 'Santander Leasing' había autorizado para que en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta se pagase de forma anticipada por 'Campillo Unión' S.L. el precio del 'leasing'y procediera a la transmisión del local a la compradora. Es decir que el arrendamiento financiero, según la entidad bancaria financiera, no constituía obstáculo alguno para la transmisión a 'Promobralia' S.L. de dicha finca registral 4397.

Además consta acreditado documentalmente en esta fase de apelación, que con fecha 22 diciembre 2015 la citada entidad financiera y 'Campillo Unión' S.L. suscribieron la escritura pública de compraventa sobre dicho local.

Entendemos, por tanto, que no concurre obstáculo legal alguno que impida a 'Campillo Unión' S.L. el ejercicio de la acción de cumplimiento contractual planteada reconvencionalmente al amparo de lo establecido en el artículo 1124 Código Civil , al concurrir los requisitos necesarios al respecto. Acreditado así el derecho de la vendedora a exigir a la otra parte el cumplimiento del contrato y acreditado también el incumplimiento por 'Promobralia' S.L. del pago del resto del precio pactado, procede ratificar la viabilidad de la citada acción de cumplimiento contractual y en consecuencia la desestimación de este motivo de apelación y por tanto también del presente recurso.

SEPTIMO.-Dicha desestimación del recurso determina la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada ( art. 398 Lec ).

Vistas las normas de aplicación

Fallo

QueDESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Artero Moreno en representación de la mercantil 'Promobralia' S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 5 de Molina de Segura en el Juicio Ordinario nº 785/12, debemosCONFIRMAR íntegramentela misma con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al ser desestimado el recurso, debiéndose dar al mismo el destino legal pertinente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artº. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra ésta cabe interponer los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal en los términos delartículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artº. 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala (BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107), debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.