Sentencia Civil Nº 455/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 280/2011 de 27 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 280/2011 - 5ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 1516/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 38 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 455

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de julio de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 1516/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 38 Barcelona, a instancia de DIRECCION000 , contra MON ORGÁNIC S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de diciembre de 2010 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Dispongo: desestimar la demanda interpuesta por DIRECCION000 , COMUNIDAD DE BIENES, en los términos planteados y tener por enervada la acción conforme a lo antedicho, procediéndose a la entrega de las cantidades consignadas a la actora, con expresa imposición de las costas a la mercantil MON ORGANIC, SL".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de julio de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .- Se insta la resolución y consiguiente desahucio respecto del contrato de arrendamiento de 1.4.2002 sobre el local sito en la C/ Junta de Comerç, 11, bajos de Barcelona, por falta de pago de la renta desde noviembre 2009 (abonando por diciembre 2009, 3.159'79 € en vez de 3.907'83 € y por mayo 2010, 2.877'24 €), a cuya pretensión acumuló la reclamación de rentas en cuya inefectividad se basaba la demanda, que hasta octubre 2010 eran de 41.179'21 € (la demanda fue presentada en 21.10.2010) más las que se devenguen con posterioridad hasta la recuperación de la posesión, consignándose en la demanda la posibilidad de enervar. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando estar al corriente de pago incluida la consignación efectuada antes de la vista.

La sentencia de instancia, "desestima la demanda" y declara enervada la acción con imposición de costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza la actora por error "en la interpretación de la prueba" y por haberse otorgado a las manifestaciones de la demandada un valor que no responde a la realidad, reiterando su pretensión inicial, con lo que el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la renta efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos en lo cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda sobre el referido local destinado a la actividad de restaurante- bar y herboristería, concertado entre la entidad " DIRECCION000 , CB" (como arrendadora, constituida en 7.9.1993, f. 30 y ss) y MON ORGANIC SL (como arrendataria) por un período de 15 años, por una renta mensual de 2.704'55 € más IVA, actualizables conforme al IPC, abonar por adelantado dentro de los 5 primeros días de cada mes en la cuenta " NUM000 ", entregándose por la arrendataria en concepto de fianza, la suma de 5.409'11 €(f. 8 y ss).

2) En abril 2009, como consecuencia de unas obras de rehabilitación del edificio, se incrementó el recibo mensual en 723'82 € (total 3.907'83 €, por los siguientes conceptos: renta, 3.304'87 €, obras 723'82 €, 16% de IVA, 644'59 €, IRPF - 765'45 €), cuya renta se vino abonando con regularidad hasta octubre de 2009 inclusive (10 meses seguidos ), sin que la arrendataria cuestionase la repercusión de las obras durante ese tiempo; a partir del 1.7.2010, el IVA pasó del 16 al 18%.

3) Consta el pago en diciembre de la suma de 3159'79 € (f. 73).

4) en 19.5.2010 la demandada remitió a la CB giro postal por 2.877'24 €, que fue aceptado por la actora, acompañado de burofax (f. 78 y 79), ofreciendo liquidación del "importe final por las rentas pendientes de pago,...con ...deducción de los importes...", siendo las primeras las rentas de noviembre 2009, enero a mayo 2009" (6 meses por 23.874 € según el burofax) y los segundos "exceso en las mensualidades por obras imputables a la propiedad" (8940'91 €, que se dicen "ya reclamadas") y "gastos generados por falta de total mantenimiento..." por 12.056'57 €

5) la demandada consignó en la cuenta del Juzgado la suma de 6.543'65 € (f. 50) que en la vista se sostiene que corresponden solo a junio y julio y así se hace constar en la sentencia, fundamento 1º.3 .

6) consta en las actuaciones la presentación de recibos al cobro que, cuando resultaban impagados y devueltos, se presentaban de nuevo con el mismo resultado (f. 74 y ss), salvo la excepción antedicha (diciembre 2009).

7) En autos de juicio ordinario 1616/2010 seguidos en el Juzgado 56 de Barcelona (f. 54 y ss, donde obra la contestación a la demanda, no expresamente impugnado de contrario y f. 85, presentado por la demandada donde obra decreto de admisión de la demanda formulada por ésta, por una cuantía de 12.731'24 €, y anterior a la demanda rectora de este procedimiento, sin que la demandada aporte la demanda que se admite por dicho decreto) a instancia de la demandada frente a la actora en reclamación de cantidad correspondiente a obras repercutidas abonadas durante 2009, obras realizadas por la arrendataria que debía asegurar la arrendadora (reparación de y/o sustitución de desagües) e indemnización por la reparación y sustitución de instalaciones de la cocina, compensando con rentas impagadas , estableciéndose como cuantía la suma de 12.731'24 € (f. 85); en los referidos autos, la demandada impugna la compensación pretendida a través de burofax a que se ha hecho alusión ( por lo tanto "pendiente" de resolver").

TERCERO .- De forma imperativa, el art. 250.1.1º, en relación con el 248, LEC 1/2000 establece que "se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas...que... con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario .... pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, ....recuperen la posesión de dicha finca."

Consecuentemente, sólo existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y ss (juicio verbal "ordinario", con especialidades procedimentales), aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características:

a. Se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas " derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba.

b. Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2, también reformado, pero no en esta materia). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 23.3.1996 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). Se reserva solo aquellas cuestiones "complejas" que requieran una previa declaración de derechos.

c. Su finalidad es la resolución de un arrendamiento y la recuperación posesoria , a través de la desposesión del demandado (en definitiva, la pretensión fundamental en "todos" los "desahucios" es la petición de condena del demandado a entregar el inmueble - poniendo fin a la posesión del demandado ocupante - previa declaración de resolución del derecho arrendaticio o la constatación de una situación de precario). Cuestión ésta que adquiere relevancia a la hora de determinar la cuantía del procedimiento.

d. Se basa en una concreta causa resolutoria : la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", definidas y firmes ( art. 1555.1 CC ); no obstante, es preciso resaltar que la norma determina el procedimiento aplicable no la interpretación de la causa resolutoria, respecto a cuya concurrencia habrá de estarse a lo prevenido en el artículo 114.1ª del TRLAU 1964 , en los contratos sometidos a éste conforme establecen las Disposiciones Transitorias de la LAU, o en el art. 27.2.a) LAU 1994 para los contratos concluidos tras su entrada en vigor.

e. La acumulación (desahucio y reclamación de rentas), no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades; ello nos Ileva a la cuestión de si se mantiene la naturaleza sumaria de la pretensión de desahucio, con sus especialidades y la plenaria de la reclamación de rentas y, en consecuencia, a la de la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga. En primer término cabría pensar que, al primar la especialidad, conforme al art. 249.1.6 y 250.1.1, la sentencia firme que recaiga no debe tener fuerza de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación, no obstante, la corriente mayoritaria entiende que, al no perder su naturaleza por la acumulación ( STS 26.11.1992 , 15.12.1994 , 23.3.1996 ), la sentencia si produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica ya que el art. 447.2 solo afecta al desahucio, y ello parece reafirmarse actualmente, ya que la reclamación de rentas se seguirá en todo caso por el verbal. No obstante, de estimarse la acción de reclamación de rentas, difícilmente podría discutirse en otro proceso el desahucio por falta de pago, pues lo que ya no cabrá en ningún caso es debatir que determinadas rentas eran efectivamente debidas; es más, la reclamación no tiene restricciones probatorias y no pueden invocarse cuestiones complejas.

f. Cabría cuestionarse, en los supuestos en que la reclamación de rentas deriva en realidad de una discrepancia en torno a la cuantía de la renta, si procede resolver en el verbal la cuestión de fondo que debería ser conocida a través de un ordinario (p.e. la procedencia de determinadas repercusiones). La duda nace ante la posibilidad de que el actor que limita su acción a una reclamación pueda ver limitado en el juicio verbal su defensa (tanto respecto a la posibilidad de alegaciones como de prueba) ante la oposición del arrendatario, aunque no es el caso. Parece que la respuesta ha de ser positiva atendido el carácter plenario de la acción y la conveniencia de resolver definitivamente las controversias, evitando la remisión a pleitos posteriores. En cualquier caso, habitualmente es conocido por las partes el problema subyacente, por lo que en realidad corresponderá al letrado actor valorar la conveniencia de acudir a un verbal de reclamación de rentas o a un ordinario en que interese se declare la procedencia de una determinada repercusion y la condena al pago de las cantidades adeudadas por el arrendatario que de tal declaración resulten.

CUARTO .- De aquellos hechos, en relación con las anteriores consideraciones se infiere que:

1) La demandada abonó la renta incrementada con las obras, durante 10 meses, de enero a octubre de 2009 (ante dichos pagos, dificilmente la actora, podía "aceptar" que tales obras en que se basó el incremento suponían "excesos"). Recordemos que La LAU 94 solo regula la determinación de la renta en contratos de arrendamiento de vivienda, por lo que en contratos para "uso distinto" la renta no está sujeta a límite alguno (libertad total de pactos), ni por lo que respecta a la renta inicial ni a las sucesivas actualizaciones ni en la repercusión o no de los gastos generales. En cuanto a la notificación del incremento de renta o repercusiones, que han de ser por escrito (si bien "será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente"), ciertamente no se establece plazo alguno para la oposición por el arrendatario, ni existe acción de revisión después de haber pagado diversos recibos; pero, sin duda, resultará de aplicación la doctrina de los actos propios: el pago durante 10 meses seguidos sin cuestionarse la repercusión o el incremento, inequívocamente supone un acto inequívoco representativo de la voluntad del arrendatario, exteriorizada tácitamente, válido en derecho efectuado con la finalidad de mantener una relación jurídica, causando estado sin que pueda ir ahora en contra del mismo: esa renta que se vino abonando con regularidad, sin cuestionarla, era de 3.907'83 €; y desde el 1.7.2010, el IVA pasó del 16 al 18% ; no era el actor quien debía acudir a un declarativo para determinar la procedencia del exceso, y de hecho, quien lo hace (la improcedencia del exceso, respecto del incremento por obras, entre otros extremos) es el demandado.

2) En el escrito de "liquidación" de 19.5.2010 (f. 79) remitido por la demandada, ésta admite expresamente adeudar las rentas de noviembre 2009, y enero a mayo 2010, en el mismo sentido y cantidad a que se refiere la demanda. Respecto de dicho escrito de liquidación: a) no consta que la actora admitiese los alegados excesos por obras repercutidas (que "descuenta" de las referidas rentas adeudadas), cuando la demandada las había venido abonando sin reserva desde su notificación hasta octubre 2009. b) si bien se iniciaron conversaciones para tratar de resolver las obras repercutidas e incluso, al parecer, se alcanzó un principio de acuerdo, desde junio 2010, sobre "suspensión condicionada del pago de las obras", tras dicho acuerdo ni siquiera se abonan las rentas sin el incremento por obras; en ese contexto debe admitirse la aceptación del giro, como cantidad abonada "a cuenta" de la mayor deuda, y no como "renuncia" a ésta, que debe constar expresamente y de forma inequívoca, aparte de que los actos anteriores (el pago sin cuestionar el incremento por rentas) o posteriores (la contestación a la demanda en el declarativo o la formulación de la demanda rectora en este procedimiento). c) no se acredita el pago de 12.056'57 € (que la misma demandada establece como "obras...imputables entre propietarios de los distintos inmuebles que constituyen la finca), que no consta aceptada (la liquidación en que aparece) por la aquí actora (que se opone a tal concepto en el referido declarativo, sin que se impugne el contenido del escrito de contestación a la demanda aportado por la actora). d) En los presentes autos se intenta hacer valer una liquidación, que, precisamente a instancia de la demandada, está pendiente de resolución, y a la que se opone la actora (en cuya liquidación, precisamente, se basa la sentencia para considerar abonados los meses de enero a mayo de 2010). e) Pero es que, además, no cabe en el desahucio la compensación de rentas impagadas por obras que se dicen a cargo del propietario, cuyas obras habían venido siendo repercutidas y la repercusión aceptada por la demandada durante 10 meses. e) Es incompatible afirmar en la vista que la renta de noviembre está abonada y antes reseñarla como adeudada en la aludida "liquidación". f) de la documental aportada por la demandada, no se infieren los pagos a que se aluden por la misma máxime cuando consta en las actuaciones la presentación de recibos al cobro que, cuando resultaban impagados y devueltos, se presentaban de nuevo con el mismo resultado (f. 74 y ss), salvo la excepción y en la suma antedichas (diciembre 2009).

QUINTO .- Consecuentemente, al formularse la demanda concurría la causa resolutoria (de hecho así se resuelve en la sentencia recurrida que declara enervada la acción), y se adeudaban noviembre, 748'04 de diciembre, los 6 primeros meses de 2010 a razón de 3907'83 €, más, a partir de entonces (con el IVA del 18 %) 3988'40 €, no procediendo la enervación, y todo ello supone una deuda, hasta la presentación de la demanda de 41.179'21 €; y asimismo existieron una serie de pagos a cuenta que deben deducirse de la total reclamación 3.159'79 por diciembre 2009, 2.877'24 por giro postal mayo 2010 y 6.543'65 antes del juicio, es decir un total de 12.580'68 €. Por lo tanto, hasta la formulación de la demanda, con tales deducciones, la deuda es de 28.598'53 € sin perjuicio de las rentas que se devenguen hasta la recuperación de la posesión a razón de 3988'40 € (y, por supuesto, sin perjuicio del resultado de la "compensación" hecha valer en el citado declarativo).

Procede pues, con estimación del recurso, la revocación parcial de la sentencia en el sentido de estimar íntegramente la demanda, declarar la resolución del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a la entidad demandada a desalojar el local arrendado y ponerlo, libre y expedito a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal, y a pagar a la actora la suma de 28.598'53 € sin perjuicio de las rentas que se devenguen desde noviembre 2010 hasta la recuperación de la posesión a razón de 3988'40 €, con expresa imposición a la demandada de las costas de 1ª instancia y sin especial declaración sobre las ocasionadas en esta alzada.

Fallo

FALLAMOS QUE ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por " DIRECCION000 , CB" contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, estimando íntegramente la demanda formulada por la misma declaramos la resolución del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a la entidad demandada MON ORGANIC SL a desalojar el local arrendado y ponerlo, libre y expedito a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal, y a pagar a la actora la suma de 28.598'53 € más las rentas que se devenguen desde noviembre 2010 hasta la recuperación de la posesión a razón de 3988'40 €, con expresa imposición a la demandada de las costas de 1ª instancia y sin especial declaración sobre las ocasionadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.