Sentencia Civil Nº 455/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 979/2015 de 20 de Julio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
Rollo núm. 979/2015
Procedimiento Verbal 974/2013
Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Arenys de Mar
SENTENCIA núm. 455/2016
Ilustrísimos Señores Magistrados:
MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
MARTA DOLORES DEL VALLE GARCIA
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
En la ciudad de Barcelona, a veinte de julio dos mil dieciséis.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento Ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia
núm. 3 de Arenys de Mar a demanda de Francisca contra Borja pendientes en esta instancia al haber apelado
la parte demandada la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día uno de septiembre de dos mil quince.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante Borja representado por el procurador de los
tribunales Sr. Manuel Oliva Rosell y defendida por el letrado Sra. Angels Moré Kunst y como parte apelada,
la accionante representada por la Procuradora de los Tribunales Sr. Sheila Cara Martín y defendida por el
Letrado Sr. Eduardo Arnáez Mínguez.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " FALLO: Estimo la demanda interpuesta por Francisca frente a Borja y Trinidad (fallecida) y condeno al demandado a pagar a la parte actora la suma de 3.888,90 euros. A esta cantidad se añadirán los intereses legales desde a fecha de la interposición de la demanda y hasta el efectivo pago de todo lo adeudado, sin perjuicio de incrementar el interés legal en dos puntos a partir de la presente resolución y hasta su efectiva satisfacción. Condeno al demandado al pago de las costas procesales devengadas ".



SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandada.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día doce de julio pasado.

Actúa como ponente el Magistrado Sr. D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.- En la demanda iniciadora de este proceso, la actora Francisca , en su condición de arrendataria de la finca sita el Lloret de Mar sita en la AVENIDA000 núm. NUM000 , formula demanda frente a Borja , en su condición de arrendatario de la meritada finca según contrato de arrendamiento que finalizó el 5 de marzo de 2010, reclama la suma de 3.888,90 euros en concepto de devolución de la fianza entregada en su día.

2.1.- La sentencia de la primera instancia declaró probado que en fecha 22 de enero de 2003 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de un local de negocio en la referida dirección para la explotación comercial como jardín recreativo.

2.2.- El contrato inicialmente tenía una duración de tres años a partir de del 15 de febrero de 2003.

En el acto del otorgamiento de dicho contrato el arrendatario hizo entrega, en concepto de fianza, de la suma de 3.888,90 euros (suma equivalente a dos mensualidades). En el pacto cuarto, segundo párrafo de dicho contrato de arrendamiento se estipuló que el citado importe era depositado en concepto de fianza sería restituido al arrendatario " siempre y cuando el local, servicios e instalaciones reuniesen las condiciones de servicio apropiadas. Igualmente, la fianza podrá compensar a la arrendadora de cualquier cantidad relacionada con el presente arrendamiento y que estuviera pendiente de pago al término del presente contrato ".

2.3.- Dicho contrato se prorrogó hasta el día 1 de febrero de 2006 fecha en el que las partes concertaron un nuevo contrato de alquiler con el mismo objeto y por un periodo de tres años prorrogables también por meses. En el pacto tercero del mismo se elevaba la renta mensual, siendo de 2.140 euros y se reconocía por las partes hacer entrega en el acto de la suma de 4280 euros (dos mensualidades) en concepto de fianza.

Asimismo, dejaron constancia que ambas partes daban por resuelto y sin efecto el contrato de alquiler suscrito el 22 de 22 d enero de 2003 con el m ismo objeto del presente y que la arrendataria reconoce recibir en este acto el importe de 3888,90 euros depositado como fianza en su día y que compensa parcialmente la fianza hoy depositada.

3.1.- La cuestión que se plantea en las presentes actuaciones e si procede la fianza en su día depositada en relación al contrato de arrendamiento suscrito el 22 de enero de 2003, o bien procede la retención de la misma para hacer frente a las responsabilidades por daños y perjuicios causados.

3.2.- La obligación de prestar fianza en los arrendamientos está expresamente regulada en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es de aplicación obligatoria a todos los arrendamientos sujetos a dicha ley. La fianza arrendaticia es una prenda irregular y tiene la consideración de prestación accesoria del contrato de arrendamiento. Por ello, si el contrato finaliza y no existen obligaciones pendientes que garantizar, carece de sentido que el arrendador las retenga en su poder, debiendo devolver la totalidad de los importes en el momento de terminación del arrendamiento.

3.3.- La fianza legal arrendaticia atiende pues a un interés esencialmente protector del arrendador, por cuanto pretende garantizar la devolución del inmueble objeto de arrendamiento en el mismo estado en que lo dejó; siendo que la misma, al fin del arriendo, responderá por los desperfectos que hubiere respecto a su estado inicial. Podría decirse por tanto que la fianza responde a un fin último que es el de responder ante los posibles daños que el inquilino cause en la vivienda.

El arrendador tiene la obligación de restituirle al arrendatario la fianza depositada en su día en el plazo de un mes desde la entrega de llaves y efectiva restitución del inmueble arrendado; siendo que si transcurrido dicho plazo no se ha devuelto la fianza, la misma devengará automáticamente intereses hasta su efectiva restitución.

3.4.- En este sentido, y como es que la fianza tiene finalidad garantista del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, al finalizar el arrendamiento es preciso liquidar las posibles responsabilidades u obligaciones pendientes del arrendatario, en su caso; de forma que (i) si el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones, el arrendador deberá restituirle la fianza íntegramente, esto es, por el importe entregado en su día y (ii) si el arrendatario incurrió en responsabilidad, el arrendador deberá restituirle únicamente la diferencia entre lo entregado y la cantidad que corresponda a la satisfacción de tales obligaciones, si quedare remanente.

4.- En los presentes autos de la prueba practicada se colige que: En primer lugar que ambos contratos de arrendamiento no tienen solución de continuidad pues el segundo de los contratos de arrendamiento se halla completamente vinculado al anterior las partes y en las condiciones que obran son las mismas, es el mismo tipo de contrato y local de negocio y no existe interrupción en la posesión del mismo por parte de la arrendataria del mismo. De ahí que no exista ni ruptura ni incompatibilidad en el objeto contractual y se deba entender que solo operó una modificación, que no extinción, en la relación contractual mantenida. Por ello la fianza entregada en el primigenio contrato sirvió para el segundo [ se compensaba parcialmente la una con la otra, según terminología usada en el contrato] pues en modo alguno consta devuelta a la actora y la cláusula 14º del segundo de los contratos así lo corrobora.

La parte demandante reitera en el recurso que procede compensar la fianza ahora reclamada y no devuelta por unos hipotéticos daños padecidos en el local alquilado. Sin embargo, la mayor parte de los documentos aportados por la demandada lo único que revelan es que vienen referidos a una nueva instalación eléctrica en el local por no cumplir con los requisitos técnicos necesarios. En este sentido, no procede compensar con la fianza pues ésta, tal y como hemos señalado, va destinada a constituir una garantía por los daños y/o perjuicios padecidos en la finca por el mal uso que se haga constante el arriendo pero no a sufragar mejoras técnicas, como es el caso de las facturas, presupuestos y recibos aportados por la demandada en esos documentos. Ello es así por cuanto si se ha precisado una nueva instalación eléctrica no lo ha sido por la una actuación negligente y o dolosa de la arrendataria sino por las deficiencias técnicas de la propia finca.

En cuanto a las fotografías aportadas por la parte demandada las mismas adolecen de la debida objetivación de las fechas en que fueron tomadas, por lo que esa falta de objetivación del medio restringe sobremanera su valor probatorio.

De ahí que, por todo ello, asentado el recurso de apelación en la errónea valoración de la prueba procede su desestimación.

5.- Procede, en consecuencia, desestimar el recurso de apelación interpuesto con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante en virtud de lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Borja contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Arenys de Mar dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma, con imposición e costas a la parte apelante. Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, pero solo conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes.- DOY FE.