Sentencia CIVIL Nº 455/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 899/2018 de 27 de Mayo de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120178012668
Recurso de apelación 899/2018 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 464/2017
Parte recurrente/Solicitante: Bernarda
Procurador/a: Monica Alvarez Fernandez
Abogado/a: Javier Garcia Uceda
Parte recurrida: INDICESA L'ILLA SL
Procurador/a: Josep Ramon Sero Flamarique
Abogado/a: Pau Boix Boix
SENTENCIA Nº 455/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 27 de mayo de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 30 de agosto de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 464/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Monica Alvarez Fernandez, en nombre y representación de Bernarda contra Sentencia - 11/05/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador/a Josep Ramon Sero Flamarique, en nombre y representación de INDICESA L'ILLA SL.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' En virtud de lo expuesto, y VISTOS los preceptos legales citados, los invocados por la parte actora, y los demás de pertinente aplicación al caso de autos, debo DESESTIMAR y DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda presentada por el Procurador doña MÓNICA ÁLVAREZ FERNÁNDEZ a instancia de Doña Bernarda y en su defensa el Letrado Don JAVIER GARCÍA ÚBEDA, contra INDICESA L'ILLA S.L.

Y con imposición de las costas a la demandante' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/05/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

El día 4 de mayo de 2017, DOÑA Bernarda presenta demanda de juicio ordinario contra INDICESA L#ILLA S.L. en la que expone que, a principios del mes de septiembre del 2014, se interesó por el traspaso del establecimiento de la calle TRAVAU nº 34, bajos, de BARCELONA denominado COMENCASA. Afirma que contactó con la propiedad (URBANIZACIONES E INMUEBLES S.L. entidad hoy absorbida por INDICESA L'ILLA S.L.), y que verificó en el Ayuntamiento la existencia de la licencia para la actividad de restauración mixta. Expone la demandante que el día 15 de septiembre de 2014 suscribió el contrato de arrendamiento del local y que llegó a un acuerdo con la anterior arrendataria a la que indemnizó en la cantidad de 6.171 euros por el cambio de licencia municipal, suscribiéndose el cambio de nombre ante el Ayuntamiento. Indica la actora que, a principios del 2015 (entre enero y marzo) se iniciaron las obras de rehabilitación del edificio de la CALLE000 nº NUM000 de BARCELONA, procediéndose a instalar andamios en la fachada, siendo ése el momento en el que un operario informó a la demandante de la necesidad de realización de obras de refuerzo estructural por aluminosis que afectarían a las vigas del local. La actora afirma que nada se le había notificado con anterioridad por la propiedad del local y sostiene que las obras, aun sin desarrollarse todavía en el interior del local, afectaron seriamente a la actividad negocial dificultándola, si bien al final iban a impedir esa actividad (cuando se hiciese la rehabilitación de las vigas del local). Así las cosas, la actora procedió a suscribir un contrato de arrendamiento sobre otro local el día 15 de marzo de 2016. A fin de poder acondicionar ese nuevo local, la actora tuvo que asumir un coste de 36.892,76 euros. El día 27 de diciembre de 2016, la actora se informó en el Ayuntamiento sobre las obras y pudo comprobar que existía una orden municipal de rehabilitación que databa del año 2005 y que en Junta de propietarios (formando parte la demandada) de 30 de noviembre de 2006 se acordó la rehabilitación estructural del edificio según el proyecto de un arquitecto y con un valor de 619.202,12 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia que contenga los siguientes pronunciamientos: 1º Declare la nulidad del contrato de arrendamiento de 15 de septiembre de 2014 que vincula a las partes con los efectos del artículo 1.303 del Código Civil , es decir, la devolución de las rentas abonadas hasta la fecha, la cantidad de 6.171 euros acordados por el traspaso del establecimiento, el importe de 9.504,55 euros por obras de acondicionamiento del local y la cantidad de 36.892,76 euros por las obras de acondicionamiento del nuevo local.

2º Subsidiariamente, declare resuelto el contrato de 15 de septiembre de 2014 estableciendo una indemnización a favor de la actora de 52.568,76 euros, que se desglosa en: el importe de 6.171 euros abonados para el traspaso del establecimiento, el importe de 9.504,55 euros por las obras de acondicionamiento del local y el importe de 36.892,76 euros por las obras de acondicionamiento del nuevo local.

Todo ello, con los intereses legales desde la demanda y con imposición de las costas a la demandada.

INDICESA L#ILLA S.L. se opone a la demanda y solicita su desestimación.

Niega que haya existido en este caso un traspaso del arrendamiento ya que existen dos contratos, el primero de 17 de febrero de 2009 con la anterior arrendataria en cuya cláusula 7ª se obligaba a no traspasar el local y al que renunció la inquilina el 10 de septiembre de 2014, y el suscrito con la demandada el 15 de septiembre de 2014. Reconoce la demandada la realidad de las obras de rehabilitación que debían efectuarse en el edificio y que fueron acordadas por la comunidad de propietarios el día 30 de noviembre de 2006 si bien sostiene que su ejecución debió posponerse por falta de capacidad económica suficiente. INDICESA L#ILLA S.L. sostiene que la necesidad de las obras fue comunicada debidamente a la actora y que así se hizo constar expresamente en la cláusula 22 del contrato. La ejecución de la rehabilitación se acordó por la comunidad de propietarios en junta de 11 de marzo de 2015 y se inició hacia julio del 2015. Sin embargo, la demandante no efectuó ninguna reclamación a la propiedad hasta febrero del 2017, es decir prácticamente dos años después.

Las obras no han afectado todavía al local y la posesión del mismo no ha sido restituida a la propiedad.

Por último, la demandada se opone específicamente a las reclamaciones económicas efectuadas de contrario. Afirma que no se le puede obligar a la restitución de las rentas percibidas y que no existe precio del traspaso porque no se produjo ningún tipo de traspaso del local; y sostiene que el nuevo local arrendado por la actora tiene mayor superficie (más del doble de m2) y está ubicado en una vía más importante y en una zona más comercial, lo que unido a la posibilidad de ejercer en él una actividad de bar-restaurante (en el establecimiento anterior la actividad era exclusivamente de catering y de ahí el coste de adecuación que supone casi cuatro veces el del local de la calle Travau), explicaría la voluntad de trasladarse de la actora.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DOÑA Bernarda contra INDICESA L#ILLA S.L., imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Bernarda interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) La sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba al hacer recaer en la arrendataria toda la diligencia de conocer que la finca objeto de arrendamiento estaba afectada de graves problemas estructurales, como es la presencia de vigas con aluminosis; señala la sentencia de primera instancia que la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento previene a la arrendataria en el sentido de que puede suceder que después de la firma o vigencia del contrato de arrendamiento, se tenga que realizar el desalojo del local por problemas de solidez estructural o bien se acuerde la ejecución de obras de rehabilitación estructural por parte de la Comunidad de Propietarios, obligándose la arrendataria a permitirlas; el tiempo verbal de dicha cláusula es importante pues dice 'siempre que durante la vigencia del contrato' aparezcan estos hechos, y en el presente caso, dichas obras ya se habían requerido previamente por el Ayuntamiento y previamente aprobado su acometida por la Comunidad de Propietarios antes de formalizar el contrato.

2) Sobre la nulidad del contrato: incorrecta valoración de la prueba en torno a si ha existido error vicio del consentimiento como consecuencia de no haber cumplido la demandada con sus deberes contractuales de información sobre las obras de rehabilitación que debían llevarse a cabo en el edificio: consta que las obras fueron requeridas por el Ayuntamiento el día 19 de mayo de 2005 mediante orden de ejecución y conservación del edificio (documento número 9 de la demanda) por ser un edificio afectado de patologías estructurales; la Comunidad de Propietarios aprobó en junta de 30 de noviembre de 2006 la necesidad de acometer dichas obras de rehabilitación y que la ejecución de las mismas se pospuso por falta de capacidad económica hasta que el día 11 de marzo de 2015 la Comunidad de Propietarios acuerda iniciar las obras e inicia los trámites administrativos para el inicio de las mismas; el día 3 de junio de 2015, la Comunidad de Propietarios solicita un comunicado de obras de reparación estructural y rehabilitación del edificio, incluyendo entre otras el refuerzo de todas las vigas de los techos; la cláusula 22 no es en absoluto clara; la arrendadora debió advertir a la arrendataria cuando se suscribió el contrato que había que realizar obras en el edificio en un expediente abierto ya en 2005, y habiendo sido requerida la Comunidad de Propietarios en 2005, 2006, 2008 y 2009; el redactado de la cláusula 22 del contrato suscrito con la anterior inquilina (documento 1 de la contestación a la demanda) era más claro y transparente en el sentido de que hay obras de rehabilitación que deben efectuarse en el interior del local, en cambio, en el contrato de 15 de septiembre de 2014 (documento 1 de la demanda) no se señala qué obras habrá que realizar en el interior del local y tampoco si estas obras van a permitir o no el normal desarrollo de la actividad negocial.

En definitiva, la propiedad, conociendo la necesidad de ejecutar obras en el edificio, impuestas por el Ayuntamiento en un expediente abierto desde 2005, y que la Comunidad de Propietarios aprobó su ejecución en fecha 30 de noviembre de 2006, debió advertir a DOÑA Bernarda al firmar el contrato de 15 de septiembre de 2014 en cuanto iban a interferir en el normal desarrollo de la actividad propia del negocio que la actora pretendía instalar en el local, por lo cual, de haber tenido la información, quizás la demandante hubiera negociado unas condiciones económicas más favorables.

Por lo cual, procede declarar la nulidad del contrato de arrendamiento por vicio del consentimiento por error con los efectos previstos en el artículo 1.303 del Código Civil .

3) Sobre la acción subsidiaria de resolución del contrato de arrendamiento: es un hecho probado que la demandada tenía conocimiento de la necesidad de ejecutar las obras impuestas por el Ayuntamiento desde 2005, sin advertir de ello a la demandante, por lo que el local cedido resultaba claramente inadecuado para el fin pactado, con arreglo a lo previsto en el artículo 1.554 del Código Civil y 1.124 del mismo texto legal : el incumplimiento de precepto era anterior a la firma del contrato de arrendamiento; se ha acreditado sobradamente que las obras estaban pendientes desde 2005, lo que genera el incumplimiento de la obligación del arrendador de entregar un inmueble apto para el uso pactado así como realizar durante la vigencia del contrato todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el local en estado de servir para el uso a que ha sido destinado.

Por lo expuesto, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia de primera instancia y, en su lugar, se estime la demanda.

1º Declare la nulidad del contrato de arrendamiento de 15 de septiembre de 2014 que vincula a las partes, con los efectos que conlleva conforme al artículo 1.303 del Código Civil , es decir, la devolución de las rentas abonadas hasta la fecha por DOÑA Bernarda , el importe de 6.171 euros abonados para el traspaso del establecimiento, el importe de 9.504,55 euros por obras de acondicionamiento del local y el importe de 36.892,76 euros por las obras de acondicionamiento del nuevo local.

O 2º Subsidiariamente a lo anterior, declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de septiembre de 2014, estableciendo una indemnización a favor de la actora que se fija en 52.568,76 euros, que se desglosa de la siguiente manera: - El importe de 6.171 euros abonados para el traspaso del establecimiento.

- El importe de 9.504,55 euros por las obras de acondicionamiento del local.

- El importe de 36.892,76 euros por las obras de acondicionamiento del nuevo local.

Todo ello, con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Y con imposición de las costas de ambas instancias a la demandada.

INDICESA L#ILLA S.L. impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Resumen de antecedentes .

Son hechos relevantes para la decisión del recurso los que se exponen a continuación: 1) En fecha 15 de septiembre de 2014, DOÑA Bernarda suscribió un contrato de arrendamiento del local sito en la calle TRAVAU nº 34, bajos, tienda primera, de BARCELONA, por tiempo de seis años, y una renta de 300 euros al mes, documento 1 de la demanda, al folio 46.

2) DOÑA Bernarda abonó a la anterior arrendataria DOÑA Rebeca , la suma de 6.171 euros, documento 2 de la demanda, al folio 49.

3) DOÑA Bernarda acometió obras de reforma por importe de 9.504,55 euros, documento 3 de la demanda, al folio 50.

4) La cláusula vigesimosegunda del contrato de arrendamiento del local sito en la calle TRAVAU nº 34, bajos, tienda primera, de BARCELONA, al folio 48, indica: ' No obstante la duración del arrendamiento, las partes convienen expresamente que si durante su vigencia, por causa imputable a la solidez estructural del edificio, la autoridad pertinente ordenase o realizase el desalojo del inmueble y, por ende, de la entidad arrendada, el presente contrato quedaría total y absolutamente resuelto de pleno derecho, sin que ninguna de las partes pueda pedir ni reclamar a la otra indemnización alguna por tal concepto.

Asimismo, el arrendatario, con renuncia expresa al artículo 30 de la LAU , se compromete y obliga a permitir la ejecución de las obras que sean acordadas por la Comunidad de Propietarios para la rehabilitación estructural del inmueble, sean o no requeridas por la autoridad pertinente'.

5) En el contrato suscrito por la anterior inquilina DOÑA Rebeca , la cláusula vigesimosegunda indicaba: ' VIGESIMOSEGUNDA.- No obstante la duración del arrendamiento, las partes convienen expresamente que si, durante su vigencia, por causa imputable a la solidez estructural del edificio, la autoridad pertinente ordenase o realizase la rehabilitación de la finca, y la complejidad de los trabajos no permitiese el desarrollo de la actividad del negocio, la arrendataria se obliga a abandonar el local, abonando la mitad de la renta pactada durante todo el tiempo que la Dirección Facultativa de la obra estime conveniente.

La negativa de la arrendataria a permitir la correcta ejecución de los trabajos de rehabilitación dentro del local de negocio será causa expresa de resolución del presente contrato, pactándose expresamente una indemnización a su cargo equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir'.

6) En fecha 19 de mayo de 2005, el Ayuntamiento de BARCELONA había requerido a la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 , de BARCELONA, la adopción de medidas necesarias para la protección de los usuarios, ocupantes del inmueble, viandantes y terceros en general, de conformidad con un acta de inspección de 7 de abril de 2005, documento 9 de la demanda, al folio 84.

7) El día 30 de noviembre de 2006, la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 , de BARCELONA, en Junta General Extraordinaria, adoptó el acuerdo de llevar a cabo obras de rehabilitación estructural del inmueble según el proyecto confeccionado por el SR. David , documento 8 de la demanda, al folio 82.

8) El día 6 de octubre de 2008, la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 , de BARCELONA, en Junta General Extraordinaria, adoptó el acuerdo de dejar en suspenso la ejecución del acuerdo anterior de rehabilitar estructuralmente el inmueble, ante la imposibilidad de iniciar las obras al no haber ingresado la mayor parte de los propietarios la cantidad que les correspondía pagar para la rehabilitación, documento 12 de la demanda, al folio 87.

9) En fecha 23 de marzo de 2009, atendido que las obras no se han iniciado, el Ayuntamiento de BARCELONA propone hacer un seguimiento del expediente en trámite de disciplina urbanística, al folio 111.

10) El día 3 de junio de 2015, la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 , de BARCELONA, solicita el comunicado de obras al Ayuntamiento de BARCELONA, al folio 111.

11) En el mes de julio de 2015 se inician las obras de rehabilitación del edificio, con los pisos ocupados; en el mes de noviembre de 2015 empiezan las obras en la fachada principal, lo que supone la instalación de un andamio en la fachada.

En el local arrendado por DOÑA Bernarda era necesario hacer un refuerzo en todas las vigas del local, cambiar un bajante del local, cambiar la solera, hacer un drenaje, volver a poner la solera y pintar el local, prácticamente, una reforma integral; había que levantarlo todo y volver a reponer el suelo; la realización de dichas obras impedía el uso del local durante dos o tres meses (testifical del Arquitecto director de la obra DON Ernesto ).

12) Desde el día 5 de junio de 2015 (inicio de las obras de reparación estructural y rehabilitación del edificio de la CALLE000 NUM000 , de BARCELONA) hasta el día 26 de septiembre de 2016 (documento 1 aportado por la parte demandada en la audiencia previa, al folio 40) no se pudo acceder a la tienda primera para ejecutar las obras de refuerzo de las vigas de hormigón y de las paredes de carga (informe del Arquitecto DON Gaspar , al folio 40).

13) Para poder garantizar la seguridad estructural y la durabilidad del edificio es absolutamente necesario realizar dichas obras de refuerzo de las vigas de hormigón y de las paredes de carga de la tienda primera tal y como consta en el proyecto de rehabilitación (informe del Arquitecto DON Gaspar , al folio 40).

14) El local en la CALLE000 nº NUM000 , bajos, tienda primera, permanece cerrado desde el mes de marzo de 2016.

La actora suscribió un nuevo un contrato de arrendamiento el día 15 de marzo de 2016, por un periodo de 15 años y una renta de 800 euros, y trasladó su negocio a la calle DR. PI I MOLIST, número 93-95, de BARCELONA, documento 5 de la demanda, al folio 65.



TERCERO.- Acción de nulidad del contrato de arrendamiento por existencia de error vicio del consentimiento.

Se ejercita una acción de nulidad del contrato de arrendamiento por error en el consentimiento, artículo 1.266 del Código Civil , por no haber informado la propiedad, en el momento de la contratación, que en el edificio en cuyos bajos se ubica el local arrendado, era preciso realizar obras de rehabilitación y refuerzo estructural ordenadas por el Ayuntamiento de Barcelona y acordadas por la Comunidad de Propietarios en el año 2006.

En la demanda se dice que dichas obras, en un primer momento, dificultaron la actividad de la demandante y que, al final, iban a impedir de forma total el ejercicio de la actividad, hasta el punto de que la actora el día 15 de marzo de 2016 se vio obligada a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, relativo a otro local de negocio (documento 5 de la demanda).

DOÑA Bernarda niega que, en el momento de la contratación, se le comunicara la obligación de ejecutar obras de rehabilitación y refuerzo estructural ordenadas por el Ayuntamiento de Barcelona que iban a impedir el uso del local arrendado.

Por el contrario, la mercantil demandada sostiene que sí se le comunicó y afirma que prueba de ello es la inclusión en el contrato de la cláusula vigesimosegunda, al folio 48, que indica: ' No obstante la duración del arrendamiento, las partes convienen expresamente que si durante su vigencia, por causa imputable a la solidez estructural del edificio, la autoridad pertinente ordenase o realizase el desalojo del inmueble y, por ende, de la entidad arrendada, el presente contrato quedaría total y absolutamente resuelto de pleno derecho, sin que ninguna de las partes pueda pedir ni reclamar a la otra indemnización alguna por tal concepto.

Asimismo, el arrendatario, con renuncia expresa al artículo 30 de la LAU , se compromete y obliga a permitir la ejecución de las obras que sean acordadas por la Comunidad de Propietarios para la rehabilitación estructural del inmueble, sean o no requeridas por la autoridad pertinente'.

Es cierto que la propiedad, cuando se suscribe el contrato de fecha 15 de septiembre de 2014, conociendo la necesidad de ejecutar las obras en el edificio impuestas por el Ayuntamiento en un expediente abierto ya en el año 2005, con apercibimiento de ejecución sustitutoria, y por tanto, de obligado cumplimiento, debió advertir de ello a la arrendataria, en el marco de la buena fe que ha de presidir las relaciones contractuales, en cuanto dichas obras iban a interferir necesariamente en el normal desarrollo de la actividad propia del negocio que la demandante pretendía instalar en el local objeto del arrendamiento.

Pero la prueba de la concurrencia del error como vicio en el consentimiento pesa sobre quien lo alega ( STS de 20 de febrero de 2012 ) La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige para que el error vicie la voluntad que sea esencial, inimputable, desconocido y de una importancia tal que con una diligencia regular no ha podido ser evitado por la persona que lo sufra.

Dice la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2012 en cuanto al error invalidante: '....Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia ( sentencias de 4 enero 1982 , 28 septiembre 1996 , 17 julio 2000 y 13 mayo 2009 ) exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1.266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida'.

Asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de marzo de 2011 declara: 'A mayor abundamiento, aunque el Código Civil no exige que el error vicio sea excusable, sí lo hace la jurisprudencia, que lo examina no sólo en el plano de la voluntad, sino también en el de la responsabilidad y la buena fe - en su manifestación objetiva -, para tomar en consideración la conducta de quien lo sufre - sentencia 446/2009, de 23 de junio , entre otras muchas - Por ello, niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que le era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar finalmente ignoró'.

Sostiene la parte apelante que la arrendadora debió advertir a la arrendataria cuando se suscribió el contrato que había que realizar obras en el edificio en un expediente abierto ya en 2005, habiendo sido requerida la Comunidad de Propietarios en 2005, 2006, 2008 y 2009, que el redactado de la cláusula 22 del contrato suscrito con la anterior inquilina (documento 1 de la contestación a la demanda) era más claro y transparente en el sentido de que hay obras de rehabilitación que deben efectuarse en el interior del local, y que, en cambio, en el contrato de 15 de septiembre de 2014 (documento 1 de la demanda) no se señala qué obras habrá que realizar en el interior del local y tampoco si estas obras van a permitir o no el normal desarrollo de la actividad negocial.

En el presente caso, la cláusula vigesimosegunda inserta en el contrato de arrendamiento, al folio 48, es clara en el sentido de que si durante la vigencia del contrato, por causa imputable a la solidez estructural del edificio, la autoridad pertinente ordenase o realizase el desalojo del inmueble y del local arrendado, el contrato quedará resuelto sin derecho a reclamar indemnización alguna, añadiéndose que la arrendataria, con renuncia expresa al artículo 30 de la LAU , se compromete y obliga a permitir la ejecución de las obras que sean acordadas por la Comunidad de Propietarios para la rehabilitación estructural del inmueble, sean o no requeridas por la autoridad pertinente.

Con dicha cláusula se contempla, la resolución del contrato si se ordena el desalojo del inmueble y del local arrendado y el compromiso de la arrendataria de permitir la ejecución de las obras en el local para la rehabilitación estructural del inmueble, como dice la parte apelante, 'siempre que durante la vigencia del contrato' aparezcan estos hechos. Al tiempo de celebrar el contrato, el día 15 de septiembre de 2014, el acuerdo de la comunidad de propietarios de ejecutar las obras ordenadas por el Ayuntamiento se hallaba en suspenso, desde el año 2008, por falta de dinero suficiente para acometer las obras, pero dicha cláusula preveía lo que podía suceder si la comunidad decidía adoptar el acuerdo de proceder al inicio de las obras.

Como recuerda el Tribunal Supremo en la sentencia de 24 de mayo de 2016 , el contrato de arrendamiento no es un contrato complejo. Por lo tanto, si bien la arrendadora tenía la obligación de informar, la inclusión de dicha cláusula en el contrato, lo que no es habitual en los contratos de arrendamiento, recogía expresamente lo que podía suceder si la comunidad decidía iniciar las obras. DOÑA Bernarda afirma que no se la informó, que leyó ' por encima' el contrato y que esta cláusula no la leyó pues estaba al final del documento.

Pues bien, aun de ser cierta tal afirmación, esto es, aun cuando en el momento de suscribir el contrato no se la informara verbalmente de la existencia de un expediente administrativo y de la necesidad de acometer obras de rehabilitación en el edificio y en el local arrendado, de existir error en el consentimiento prestado, indudablemente hubiera sido evitable mediante el empleo de una diligencia media, diligencia que pasa por la lectura del contrato suscrito. Con ello, la demandante podía haber requerido a la administración de fincas el motivo de incluir dicha cláusula, incluso podía haber preguntado a DOÑA Rebeca , a la que abonó la suma de 6.171 euros, actuaciones propias de una diligencia media que la actora no ejercitó.

Por ello, no puede concluirse que su consentimiento estuviese viciado por error. Si hubo error no puede calificarse de esencial y excusable puesto que atendida la existencia de la cláusula vigésimo segunda, sólo a la demandante le es imputable la falta de diligencia exigible para conocer la necesidad de acometer obras de rehabilitación del inmueble en el que se ubica el local que estaba contratando.



CUARTO.- Acción subsidiaria de resolución del contrato de arrendamiento.

Subsidiariamente, se ejercita una acción de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la obligación del arrendador de entregar un inmueble apto para el uso pactado así como realizar durante la vigencia del contrato todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el local en estado de servir para el uso a que ha sido destinado.

El Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 8 de enero de 2019 , en la que desestima la acción resolutoria y resarcitoria de daños y perjuicios por haberse cumplido el uso pacífico del local arrendado, declara: ' La doctrina aplicable a los hechos que se declaran probados es la que sostiene la sentencia de 24 de enero de 1992 , en el sentido de que el arrendador sólo responde de las perturbaciones causadas por el mismo tanto de hecho como de derecho y de las perturbaciones de derecho causadas por terceros.

Enlazando con esto último la sentencia de 15 de diciembre de 1993 afirma que esta perturbación ha de consistir en un ataque a la posesión arrendaticia mediante el ejercicio de la pertinente acción ante los órganos judiciales, así como que tal ataque -que se podría extender a una resolución administrativa- ha de ser real y existente, sin que sea suficiente el temor del arrendatario a que se produzca esa alteración de su situación posesoria.

Con esta doctrina la acción ejercitada, en sintonía con lo que decide la sentencia recurrida, no puede prosperar, pues no se aprecia perturbación de hecho o de derecho por parte del arrendador, ni de derecho por un tercero, que le haya impedido la explotación del negocio.

No se ha acreditado inundaciones que hayan suspendido o imposibilitado la explotación comercial del local, supuesto en que sería cuando correspondería valorar jurídicamente ese hecho y ver su encaje'.

Dice el párrafo segundo de la cláusula vigésimo segunda: ' Asimismo, el arrendatario, con renuncia expresa al artículo 30 de la LAU , se compromete y obliga a permitir la ejecución de las obras que sean acordadas por la Comunidad de Propietarios para la rehabilitación estructural del inmueble, sean o no requeridas por la autoridad pertinente'.

El artículo 30 de la LAU dispone: ' Lo dispuesto en los artículos 21 , 22 , 23 y 26 de esta Ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente título. También lo será lo dispuesto en el art. 19 desde el comienzo del arrendamiento'.

Y el artículo 26 LAU señala: ' Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta' En el presente caso, suscrito el contrato de arrendamiento el día 15 de septiembre de 2014, las obras de rehabilitación del edificio empezaron, con los pisos ocupados, en el mes de julio de 2015; en el mes de noviembre de 2015 se iniciaron las obras en la fachada principal, con la instalación de un andamio; en el local arrendado por DOÑA Bernarda era necesario hacer un refuerzo en todas las vigas del local, cambiar un bajante del local, cambiar la solera, hacer un drenaje, volver a poner la solera y pintar el local, prácticamente, una reforma integral; había que levantarlo todo y volver a reponer el suelo; la realización de dichas obras impedía el uso del local durante dos o tres meses, como se ha acreditado con la declaración testifical del Arquitecto director de la obra DON Ernesto .

Por lo tanto, la realización de las obras descritas, habría dado lugar al nacimiento de los derechos del artículo 26 de la LAU , con la opción por parte de DOÑA Bernarda de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna, y en caso de suspensión del contrato, hasta la finalización de las obras, con paralización del plazo y suspensión de la obligación de pago de la renta.

Pero en el supuesto enjuiciado no pueden aplicarse dichos preceptos al existir una renuncia expresa de la arrendataria en el contrato de arrendamiento, renuncia válida al tratarse de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, sujeto, por tanto, a la libre voluntad de los contratantes.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.



QUINTO.- Costas .

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Bernarda contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 54 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 464/2017, de fecha 11 de mayo de 2018, rectificada por auto de fecha 10 de octubre de 2018, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.