Sentencia CIVIL Nº 455/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 24/2019 de 22 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0812142120178000993

Recurso de apelación 24/2019 -4

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 489/2017

Parte recurrente/Solicitante: Florian

Procurador/a: Elisa Rodes Casas

Abogado/a: Frederic Royuela Ampurdanes

Parte recurrida: ARRAHONA IMMO, S.L.U., Mariola

Procurador/a: Francesc D'A. Mestres Coll

Abogado/a: JOSE MARIA ESPAÑOL MOREDA

SENTENCIA Nº 455/2020

Magistrados:

Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 22 de julio de 2020

Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 8 de enero de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 489/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aElisa Rodes Casas, en nombre y representación de Florian contra Sentencia - 14/03/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Francesc D'A. Mestres Coll, en nombre y representación de ARRAHONA IMMO, S.L.U., Mariola.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Estimar parcialmente la demanda interpuesta por Don Francesc D'A. Mestres Coll, en nombre y representación de ARRAHONA IMMO S.L.U. y declarar extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 1 de agosto de 2008 sobre el inmueble sito en PASAJE000, nº NUM000 escalera NUM001 de Mataró; se condena a Mariola a dejar libre, vacuo y a libre disposición del actor dicho inmueble, apercibiendo al demandado de lanzamiento si no abandona el inmueble. SE condena a Florian E Mariola al pago de 5.844,25 €.

Se deniegan las restantes peticiones de la parte actora.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 08/07/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.-La entidad ARRAHONA IMMO SLU (propietaria de la vivienda sita en el PASAJE000 nº NUM000 escalera NUM001 de Mataró y de la plaza de aparcamiento nº NUM002 de dicha finca) presenta demanda de juicio verbal acumulando la acción de desahucio por expiración del término y la de reclamación de rentas debidas por valor de 5.844,25 euros (más las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión a razón de 727,78 euros mensuales) contra DOÑA Mariola Y DON Florian, arrendatarios de la vivienda y de la plaza de aparcamiento descritas.

Expone la actora en su demanda lo siguiente: (1) Que es propietaria de la vivienda y de la plaza de aparcamiento arrendadas en virtud de escritura de compraventa otorgada ante Notario en fecha 22 de febrero de 2011. (2) Que con fecha 1 de agosto de 2008 se firmó contrato de arrendamiento entre el anterior propietario de la finca (LODARES 98 SL) y los arrendatarios demandados fijando como duración del arrendamiento 1 año y una renta mensual de 900 euros. (3) Que en fecha 16 de marzo de 2011 los mismos demandados y el anterior propietario acordaron (mediante anexo) una reducción de la renta a 800 euros así como incluir en el arrendamiento la plaza de aparcamiento nº NUM002. (4) Que en fecha 19 de junio de 2012 la demandante ARRAHONA IMMO SLU y los arrendatarios demandados acordaron (mediante anexo) una nueva reducción de la renta arrendaticia pasando esta a ser de 725 euros mensuales desde el 1 de julio de 2012. (5) Que en fecha 8 de abril de 2016, antes de que se cumpliera la fecha límite, teniendo en cuenta el vencimiento pactado del contrato el 1 de agosto de 2016, la arrendadora demandante notificó a ambos demandados mediante burofax, su voluntad de no renovar el contrato, indicándoles que los ingresos de las rentas que efectuaran a partir del 1 de agosto de 2016 tendrían la consideración de indemnización por ocupación inconsentida. (6) Que los arrendatarios DOÑA Mariola Y DON Florian dejaron de cumplir su obligación esencial de pago de las rentas adeudando a fecha de la demanda, por las mensualidades de diciembre de 2015 a julio de 2016 (ambas incluidas) la cantidad de 5.844,25 euros (reclamada en la demanda). (7) Que la demandante requirió a los demandados el pago de las rentas en cada momento adeudadas mediante burofaxes de fechas 17 de abril de 2015, 15 de octubre de 2015 y 4 de mayo de 2016, si bien los arrendatarios únicamente hicieron efectivo el pago de las rentas adeudadas anteriores al 1 de diciembre de 2015. (8) Que en fecha 2 de febrero de 2017 la demandante requirió de nuevo por burofax a los arrendatarios para que efectuasen la entrega de llaves de la finca arrendada y para que abonasen las rentas debidas, lo que no fue cumplido por los arrendatarios.

Solicita en base a lo anterior, la demandante ARRAHONA IMMO SLU, que se dicte sentencia por la que; se declare resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda (y plaza de aparcamiento) de fecha 1 de agosto de 2008 por expiración del plazo pactado, haber lugar al desahucio de los arrendatarios de la indicada finca con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, y se condene a ambos arrendatarios demandados a abonar a la actora la cantidad de 5.844,25 euros en concepto de rentas adeudadas, que se incrementarán a razón de 727,78 euros mensuales hasta la entrega efectiva de la posesión en concepto de indemnización por ocupación inconsentida; y todo ello haciendo expresa condena en costas a la parte demandada.

El demandado DON Florian comparece y presenta escrito de contestación a la demanda alegando, en esencia: (1) Que el contrato de arrendamiento lo firmaron (él y la arrendataria codemandada) con la entidad arrendadora LODARES 98 SL, y que los tratos y comunicaciones siempre se han mantenido con BARNAQUATRE GESTIÓ DE FINQUES. (2) Que no es suya la firma que obra en el documento nº 3 de la demanda (anexo al contrato de arrendamiento de fecha 19 de junio de 2012 firmado con ARRAHONA IMMO SLU). (3) Que no ha recibido ni uno sólo de los burofaxes emitidos por la demandante y adjuntados al escrito de demanda, por cuanto el demandado dejó de residir en la vivienda arrendada ya en el año 2012, circunstancia esta que era plenamente conocida por la gestora de la arrendadora demandante, habiendo sido citado y emplazado el demandado DON Florian en el presente juicio, en una vivienda distinta de la arrendada (sita en la CALLE000 nº NUM003 de Cervelló) en la que se halla empadronado desde el 7 de agosto de 2013. (4) Que el demandado y la señora Mariola firmaron el contrato de arrendamiento de vivienda el 1 de agosto de 2008 cuando eran pareja sentimental, si bien la relación posteriormente se rompió (existiendo incluso una orden de alejamiento impuesta al demandado por el Juzgado de lo Penal nº 2 de Mataró en sentencia de 16 de octubre de 2013) y el señor Florian abandonó la vivienda arrendada ya en el año 2012. (5) Que el demandado ha estado en continuo contacto (vía emails) con la gestora de la propiedad BARNAQUATRE FINQUES y con el señor Don Roque, y ha tratado de desistir del contrato y desvincularse por completo del mismo, quedando así como única y verdadera arrendataria la codemandada DOÑA Mariola; siendo que después de meses de negociaciones, estando prevista la firma de la rescisión para septiembre de 2016, la propiedad de forma unilateral suspendió la firma habida cuenta de que estaba negociando la compraventa con la codemandada. (6) Que en virtud de lo expuesto, la demandante (y su gestora) era plenamente consciente de cuál de los dos arrendatarios ostentaba la posesión de la finca y de cuál de los dos era, por ello, obligado al pago de las rentas.

La demandada DOÑA Mariola no comparece por lo que es declarada en situación procesal de rebeldía.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda interpuesta por ARRAHONA IMMO SLU, declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de agosto de 2008 sobre la vivienda ubicada en el PASAJE000 nº NUM000 escalera NUM001 de Mataró y plaza de aparcamiento nº NUM002, condena a la demandada DOÑA Mariola a dejar libre, vacuo y a disposición de la actora el mencionado inmueble con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, y condena solidariamente a ambos demandados DON Florian Y DOÑA Mariola al pago de la suma de 5.844,25 euros reclamada en la demanda, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

Se deniegan, en la sentencia, el resto de peticiones de la parte actora, en particular, la reclamación de rentas futuras (ex artículo 220.2 de la LEC ), resolviendo la juez a quo; (1) que el demandado DON Florian abandonó el inmueble en noviembre de 2015, y (2) que la demandada DOÑA Mariola tampoco residía en la finca (tras la expiración del contrato el 1 de agosto de 2016) pues el emplazamiento para el lanzamiento resultó negativo, y manifestó el auxilio judicial que acudió a la finca arrendada que en la misma no se encontró a nadie, que no constaba ningún nombre en el buzón, y que preguntados los vecinos ninguno conocía a la demandada.

Razona asimismo, la juez a quo en su sentencia; (1) que la primera comunicación que el demandado DON Florian hace a la propietaria acerca de su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento y del abandono de la finca tuvo lugar, vía email, en noviembre de 2015; (2) que dado que el contrato de arrendamiento estaba en situación de prórroga anual desde el 1 de agosto de 2015 hasta el 31 de julio de 2016, el demandado quedaba vinculado por la relación arrendaticia (y por la obligación de pago de las rentas) hasta dicha fecha de vencimiento; y (3) que el artículo 12 de la LAU no resulta de aplicación al caso por cuanto hace referencia al cónyuge o conviviente que no figura en el contrato (siendo que en el supuesto litigioso tanto la señora Mariola como el señor Florian eran parte arrendataria en el contrato y en los anexos suscritos con la demandante).

Frente a esta resolución se alza el demandado DON Florian por medio del presente recurso y la impugna únicamente respecto del pronunciamiento relativo a la condena dineraria, alegando los siguientes motivos: (1) Error en la valoración de la prueba, constando acreditado (a partir de la prueba documental y testifical practicada); que el demandado dejó de residir en el inmueble arrendado ya en el año 2013, que durante los años 2015 y 2016 estuvo en continuo contacto con la administradora de la propiedad poniéndole de manifiesto su voluntad de desistir del contrato, y que, en todo caso, el contrato de arrendamiento se hallaba extinguido para el apelante DON Florian, como mínimo desde noviembre de 2015, siendo que a dicha fecha no se debía renta alguna a la propiedad (no se reclaman en la demanda). (2) Que la LAU en sus artículos 11 y siguientes prevé la posibilidad del cónyuge arrendatario de desistir del contrato en los supuestos de crisis matrimonial (cual era el caso de los arrendatarios demandados). (3) Subsidiariamente, opone el apelante en su recurso que, dadas las circunstancias específicas del caso, no ha de regir el criterio de la solidaridad tácita de los coarrendatarios en relación a la obligación de pago de las rentas, debiendo declararse responsable de dicho pago, únicamente, al cónyuge que queda en el domicilio y hace uso del mismo, esto es, a la arrendataria codemandada (y rebelde) DOÑA Mariola, y no al apelante que ha desistido del contrato y ha abandonado la finca arrendada.

La parte apelada ARRAHONA IMMO SLU presenta escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto, y solicita la plena confirmación de la sentencia de instancia, negando haber aceptado ni consentido en ningún momento el desistimiento del contrato por parte del arrendatario apelante.

La otra parte apelada DOÑA Mariola ha permanecido en situación procesal de rebeldía también ante esta alzada.

El debate ha quedado pues, planteado, en los términos expuestos y se dispone para su resolución del mismo material probatorio existente en la primera instancia.

SEGUNDO.- El recurso no puede prosperar.

El apelante DON Florian, insiste en su recurso en la ausencia de responsabilidad por el pago de las rentas debidas (y reclamadas, por importe de 5.844,25 euros correspondientes a las rentas de diciembre de 2015 hasta julio de 2016, ambas mensualidades incluidas); por haberse desligado del contrato de arrendamiento desde el año 2013 en que abandonó la finca, y en todo caso, desde noviembre de 2015 en que el apelante remitió email a la administradora de la propiedad comunicándole su voluntad de desistir del contrato (suscrito con la que fuera su pareja sentimental en fecha 1 de agosto de 2008), pasando la coarrendataria demandada DOÑA Mariola, desde esa fecha, a ocupar en exclusiva la posición de arrendataria, y asumiendo con ello, desde entonces, tanto los derechos como las obligaciones dimanantes de la relación contractual, por lo que no puede ser considerado deudor de las rentas reclamadas en la demanda, por no serle exigible ninguna cantidad a partir de, como mínimo, noviembre de 2015.

Argumenta el apelante DON Florian, que el abandono de la finca arrendada por su parte resulta evidenciado, en tanto en cuanto; (a) se adjunta al escrito de contestación a la demanda la sentencia de fecha 16 de octubre de 2013 dictada por el Juzgado de lo Penal nº 2 de Mataró en la que se imponía una orden de alejamiento al apelante, en favor de la coarrendataria demandada DOÑA Mariola, (b) todos los burofaxes dirigidos por la propietaria al apelante en el domicilio arrendado resultaron negativos (en cuanto a su entrega), y (c) los propios administradores de la arrendadora demandante Don Roque y Don Candido, declararon en el acto del juicio, en calidad de testigos, que estaban al corriente de la situación respecto a la ocupación del inmueble arrendado (únicamente por la arrendataria codemandada).

Se acompañan al escrito de contestación a la demanda diversos emails remitidos entre el apelante y el señor Roque (de BARNAQUATRE FINQUES, administradora de la propietaria arrendadora), ratificados por dicha parte, en la vista, en los que, si bien se pone de manifiesto la voluntad e insistencia del arrendatario DON Florian en resolver el contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de agosto de 2008 respecto del mismo, no consta, en ningún caso acreditado, el consentimiento y aceptación de tal desistimiento unilateral, por parte de la propiedad. En efecto, de la lectura de los emails aportados se desprende que la respuesta de la administradora de fincas de ARRAHONA IMMO SL, a la petición (reiterada) del arrendatario de dar por resuelto el contrato, se limitó siempre a indicar 'que había elevado consulta al departamento jurídico', 'que la novación y exclusión del contrato solamente la podían hacer los gestores de la propiedad', 'que existían ciertas dudas en cuanto a la posibilidad de excluirlo de un contrato de arrendamiento que presentaba deudas', 'que en todo caso para novar el contrato se necesitaba el consentimiento de la coarrendataria señora Mariola', 'que la propiedad aceptaba la desvinculación del apelante DON Florian del contrato siempre que la deuda fuera liquidada y la señora Mariola aceptase' (...). Y finalmente, obra en autos el email remitido por Don Roque (de BARNAQUATRE FINQUES) al apelante, de fecha 13 de mayo de 2016, en el que se le explica la no aplicación al caso del artículo 15 de la LAU (anterior a la reforma de 2013),por cuanto los cónyuges figuran los dos como arrendatarios en el contrato y, por más que exista una sentencia de divorcio que atribuye el uso de la vivienda arrendada a la señora Mariola ello no modifica la titularidad de la relación arrendaticia, permaneciendo la obligación de ambos arrendatarios frente al arrendador, que no puede ver disminuída su garantía (...); y asimismo, se le indica, por parte de la administradora de fincas al apelante, que la relación contractual quedaría extinguida a fecha 1 de agosto de 2016.

La propietaria arrendadora y apelada ARRAHONA IMMO SLU ha negado haber consentido ni aceptado (ni dado autorización para aceptar) el desistimiento unilateral del contrato por el arrendatario.

En el acto de la vista el testigo Don Candido (de BARNAQUATRE FINQUES, del departamento de extinción de arrendamientos) manifestó 'que en BARNAQUATRE sí estaban al tanto de la situación existente en este inmueble, esto era, que el señor Florian ya no vivía en el inmueble' y ratificó 'que, en efecto había sido él quien envió el burofax de fecha 23 de septiembre de 2016 (documento nº 7 de la contestación a la demanda) al apelante, y que sí era cierto que el acto de entrega de llaves y firma del documento de extinción del contrato que estaba señalado para el día 30 de septiembre de 2016 se aplazó porque la arrendataria Mariola había comunicado a la propiedad su intención de comprar la finca (...), pero que, en cualquier caso, el contrato había quedado extinguido a fecha 1 de agosto de 2016'.

Y el testigo Don Roque (asimismo, empleado de BARNAQUATRE) declaró en el juicio, 'que sí había recibido los emails obrantes en autos, enviados por el señor Florian; que el señor Florian le remitió todos los documentos (sentencia de divorcio, orden de alejamiento, etc) que le solicitaron desde BARNAQUATRE; que sí les dijo, el señor Florian, que quería desistir del contrato; que en BARNAQUATRE no tenían otra dirección postal del señor Florian, y que las notificaciones y burofaxes se enviaban a la vivienda arrendada; que sí sabían que el señor Florian deseaba salir del contrato, rescindir el arrendamiento; que él lo derivó al servicio jurídico y desde el servicio jurídico trasladaron al señor Florian la respuesta legal; que el primer email que recibió del señor Florian fue en noviembre de 2015 y el último que se le remitió desde BARNAQUATRE al demandado, era el de 13 de mayo de 2016, que zanjaba el asunto, con la respuesta del servicio jurídico; y que él mismo en todo momento, informó al señor Florian de que su petición tenía que ser aceptada por el servicio jurídico'.

TERCERO.-Sentado lo anterior, debe advertirse lo siguiente.

En primer lugar, que tanto esta sección trece como la sección cuarta de esta Audiencia Provincial, hemos indicado que para desvincularse del contrato de arrendamiento ello debe notificarse al arrendador y que éste consienta.

Así, en nuestra sentencia de 20 de diciembre de 2018 señalábamos que; 'respecto de las consecuencias del abandono de la finca por parte de uno de los coarrendatarios durante la vigencia del contrato, y salvo en el supuesto en que se haya pactado expresamente tal posibilidad (ocupación solidaria, que no se presume - art. 1137 CC - y no consta pactada), el abandono de la finca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador y puede ser constitutivo de causa de resolución (en tanto, opera una cesión - arts. 27.1.c) LAU 29/1994 o 114.2 º y 5º TRLAU 64), con la excepción de que tal abandono haya sido comunicado al arrendador y aceptado - consentido - por éste. Ello por cuanto supone una modificación subjetiva en la situación arrendaticia que comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio.

Y, de otro lado, partiendo de que, conforme al artículo 1137 CC , las obligaciones se presumen mancomunadas, en cuanto a la cuestión si el arrendador puede reclamar a uno solo de los cotitulares la totalidad de la renta o si, por el contrario, cada coarrendatario viene obligado al pago de la renta en su parte proporcional, viene resuelta por la STS 30.5.2006 que declara. 'En efecto aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso - pluralidad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación. Por otra parte hay que decir que existe un posible derecho de repetición a favor del deudor solidario que paga'.

Así pues, en el presente caso, dado que el contrato de arrendamiento fue suscrito por ambos demandados en calidad de arrendatarios, ambos responden solidariamente frente a la parte arrendadora del cumplimiento de las obligaciones dimanantes del mismo, entre ellas, la del pago de la renta, pues el art.1555.1º CC dispone que 'El arrendatario está obligado: 1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.'

La STS, Sala 1ª, de 30 de julio de 2010 señala lo siguiente al respecto:

'En efecto, las sentencias de esta Sala alegadas en el recurso como infringidas por la sentencia recurrida mantienen la doctrina consistente en que, cuando, en un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local de negocio), existe unapluralidadde arrendatariosen la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción, debiendo ser esta última expresamente pactada. Tanto es así, que esta Sala, en otras sentencias (de 8 de marzo de 1969 , 27 de noviembre de 1971 , 11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993 , entre otras), ha entendido que, al excluirse de la relación arrendaticia uno o varios de los arrendatariosplurales, si el resto de arrendatarioscontinuaban ocupando y/o explotando el local de negocio, se producía un cambio subjetivo en la persona del arrendatarioal adquirir los restantes inquilinos una cuota abstracta proporcional al número de arrendatariossubsistentes, en sustitución de la cuota ideal arrendaticia del arrendatarioausente, lo cual era interpretado como una cesión o traspaso (en el caso del fallecimiento, subrogación) de parte de la vivienda o local, el cual, al realizarse de forma distinta a lo autorizado en el Capítulo IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , daba origen a la causa resolutoria del contrato de arrendamiento prevista en el artículo114.5ª del citado texto legal. Dicha doctrina jurisprudencial no constituía un óbice para que, en aplicación de los artículos 1137 y 1138 del Código Civil , las partes, en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, pudieran pactar la solidaridad de la obligación, en cuyo caso la renuncia, abandono, fallecimiento o jubilación de uno de losarrendatariosno daría origen a modificación contractual alguna, al producirse una subrogación automática del resto de deudores solidarios.

No obstante lo anterior, debe decirse que, si bien para estos casos, inicialmente, la Sala era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad 'no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , (...) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso (...)' ( Sentencia de 26 de noviembre de 2008, recurso 2417/2003 ).

Este concepto de 'solidaridad tácita' ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999 ), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato ( sentencia de 17 de octubre de 1996, recurso 1887/1993 ), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse 'in solidum'o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos( sentencia de 23 de junio de 2003, recurso 3247/1997 )'.

Finalmente, en relación al invocado artículo 11 de la LAU (en su redacción vigente a la firma del contrato en agosto de 2008) hemos declarado en anteriores resoluciones que 'el desistimiento del arrendatario comunicando la resolución - y abandono - voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario, para provocar aquel efecto, ha de ser aceptado por el arrendador, pues el silencio de éste al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual ( STS 20.7.2011 ); y siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC .

Así, únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94 , con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

El artículo 11 LAU 1994 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendamientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario -art. 6.2-); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible'.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, testifical y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- Que el contrato de arrendamiento de vivienda, de 1 de agosto de 2008, (doc 1 de la demanda), se concertó con una duración de UN AÑO, prorrogable obligatoriamente por un máximo de 5 años, excepto si el arrendatario manifestase por escrito al arrendador con treinta días de antelación como mínimo, su voluntad de no renovarlo. Y se añadía en esta cláusula contractual que 'En el caso de que el arrendatario no cumpliera el plazo contractual obligatorio pactado, este deberá indemnizar a la propiedad la cantidad equivalente a las rentas de los meses que resten por cumplir del mismo'.

En la cláusula 9ª del contrato se determinaba que 'A efectos de recibir cualquier notificación vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos en este contrato, se designa como domicilio del arrendador (...) y el del arrendatario el de la vivienda arrendada'.

2º.- Que mediante anexo de 16 de marzo de 2011 (documento nº 2 de la demanda) se pactó una reducción de la renta mensual (de 900 a 800 euros) y se incluyó en el arrendamiento la plaza de aparcamiento nº NUM002 del sótano -1; permaneciendo inalterados el resto de términos y condiciones del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2008.

Y que mediante anexo de 19 de junio de 2012 (documento nº 3 de la demanda, en el que ya aparece como arrendadora y propietaria de la finca la demandante ARRAHONA IMMO SLU), las partes pactaron expresamente la modificación del contrato de 1 de agosto de 2008 y del anexo de 16 de marzo de 2011, única y exclusivamente en cuanto a la renta mensual arrendaticia, que se reducía nuevamente, pasando a ser de 725 euros mensuales, suscribiendo, en el pacto segundo del anexo que 'Por todos los demás aspectos, subsiste en sus propios términos el contrato de arrendamiento inicial, que no queda variado en ninguno del resto de los diferentes apartados'.

3º.- Que el arrendatario apelante DON Florian comunicó a la administradora de fincas de la actora BARNAQUATRE FINQUES su intención de resolver el contrato mediante email remitido en fecha 19 de noviembre de 2015, y reiteró esta petición en emails posteriores.

4º.- Que la arrendadora y propietaria del inmueble ARRAHONA IMMO SLU (tampoco su administradora BARNAQUATRE FINQUES) no llegó a consentir ni aceptar de manera expresa y por escrito el desistimiento unilateral del contrato por parte del coarrendatario.

En definitiva, ni el artículo 11 de la LAU resulta aplicable al supuesto de autos (por cuanto el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por las partes se pactó por una duración de un año),ni es posible admitir el desistimiento unilateral del apelante, por no haber sido en ningún caso consentido por la parte arrendadora.

Y, dado que el contrato de arrendamiento de vivienda quedó resuelto, por expiración del plazo, a fecha 1 de agosto de 2016 (pronunciamiento este de la sentencia no impugnado en esta alzada), la obligación (solidaria) del apelante DON Florian de abonar las rentas devengadas y adeudadas en virtud de tal contrato, se mantuvo, asimismo, hasta dicha fecha.

No habiendo sido objeto de discusión el importe de las rentas reclamadas por la actora ARRAHONA IMMO SLU en la demanda (5.844,25 euros por las rentas arrendaticias de diciembre de 2015 hasta julio de 2016, ambas incluidas), y no habiendo acreditado (ni tan siquiera alegado) el apelante el pago de las mismas, no procede sino la confirmación del pronunciamiento de condena dictado por la Juez a quo.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.-Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los preceptos legales citados, así como los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado DON Florian contra la sentencia de fecha 14 de marzo de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Mataró , en los autos de Juicio Verbal de desahucio por expiración del plazo y reclamación derentas impagadas acumuladaal anterior seguidos con número 489/2017, SE CONFIRMAíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.