Sentencia CIVIL Nº 456/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 572/2018 de 21 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION QUINTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00456/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 00000572/18
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a veintiuno de diciembre de dos mil dieciocho.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 243/18, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Grado, Rollo de
Apelación nº 572/18 , entre partes, como apelante y demandante DON Íñigo , representado por el Procurador
Don Aníbal Cuetos Cuetos y bajo la dirección del Letrado Don Francisco Manuel García Fernández, y como
apelada y demandada DOÑA Sofía , representada por el Procurador Don Alberto Llano Pahíno y bajo la
dirección del Letrado Don Néstor Domínguez Quintín.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Grado dictó sentencia en los autos referidos con fecha once de octubre de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Íñigo representado por el Procurador de los Tribunales Don Aníbal Cuetos Cuetos contra DOÑA Sofía , representada por el Procurador Don Alberto Llano Pahíno, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos aducidos de contrario con expresa condena en costas al demandante.'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Íñigo , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el actor Don Íñigo se promovió demanda de Juicio Ordinario frente a Doña Sofía , solicitando se dicte sentencia estimando la demanda y condenando a la demandada a hacer pago al actor de la cantidad de 6.156,54 €, importe en el que el demandante cifra los daños en continente y contenido del inmueble que le había sido arrendado a la demandada el 24 de septiembre de 2.013 habiendo finalizado el contrato el 2 de julio de 2.016, fecha en la que la demandada abandonó voluntariamente la vivienda entregando las llaves al arrendador. Manifiesta el demandante que cuando él tomó posesión de la vivienda se encontró con numerosos desperfectos en la misma, que pasa a relatar en los folios dos y tres de la demanda, aportando un informe pericial en el que se valoran las diversas partidas afectadas, tanto respecto al continente como respecto al contenido, siendo la suma de unas y otras de 6.156,54 €, que es la cantidad objeto de reclamación en el presente proceso. Por ello, con base en el relato de hechos referido y cita del art. 1.254 del Código Civil y 1.255 y 1.902 del mismo texto legal , solicita se dicte sentencia en los términos expuestos en líneas precedentes.

A la pretensión actora, tras un incidente de nulidad de actuaciones, contestó la demandada, que interesó la desestimación de la demanda alegando ser cierta la fecha del contrato de arrendamiento e igualmente cierta la fecha en la que desalojó la vivienda, siendo suya la firma que aparece en el contrato de arrendamiento, si bien impugnó el contenido del mismo no habiendo firmado el anexo en el que se indican los bienes que existen dentro de la vivienda arrendada; a ello se añade que la casa data de 1.950, con lo que el paso del tiempo conlleva respecto al estado de la misma, pasando a examinar las reparaciones o en ocasiones compra por parte del arrendador de elementos de la vivienda arrendada; así, se acredita una reparación en el tejado de la vivienda, la lavadora que primero se reparó y luego ya se cambió, el estado del suelo del piso superior, habiendo tenido que colocar unos tableros por estar el mismo apolillado, etc. Igualmente señala que cuando desalojó la vivienda el 2 de julio de 2.016 entregando las llaves al arrendador, dicha entrega se efectuó en el interior de la vivienda, habiéndose firmado un documento por ambas partes respecto al inventario reconociendo que no tenían nada que reclamarse recíprocamente. Igualmente se pone de manifiesto que a pesar de lo fluido de la relación existente entre el arrendador y la arrendataria y la pareja de ésta durante el tiempo de vigencia del arrendamiento, e incluso después del desalojo de la vivienda, resulta sorprendente para la demandada no haber recibido ningún tipo de comunicación telefónica o mediante correo electrónico poniendo de manifiesto la existencia de desperfectos; habiéndose devuelto la casa en las mismas condiciones que le había sido entregada, ya que si bien la misma cuando se entregó no se discute que fuera idónea para la habitabilidad, no por ello dejaba de ser una casa con muchos años y con necesidad de que se hubieran reparado en determinadas estancias el suelo de las mismas o la caída de carga de la fachada posterior, añadiendo que ni el aspirador que aparece manuscrito en el inventario ni tampoco un cortador de fiambres le habían sido entregados. Es más, aporta un correo en el que los demandados lograron una reducción de la renta respecto a la inicialmente pactada de 450 €, hicieron referencia a que más próximos a su lugar de trabajo se encontraban otros inmuebles en mejores condiciones, lo que le suponía un ahorro del suministro para acudir al trabajo, e igualmente pusieron en valor el mantenimiento que hacían de la casa estando la misma en perfecto estado, así como al cumplimiento puntual en el pago de las rentas, lográndose lo que se pretendía, es decir, una reducción del importe de la renta. Con base en todos estos hechos, y con cita de los arts. 1.561 , 1.562 y 1.563 del Código Civil y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se solicita sentencia desestimatoria de la pretensión actora.

La juzgadora 'a quo' dictó sentencia desestimatoria de la demanda y ello tras exponer los hechos, la normativa aplicable y el tema de la carga de la prueba, concluyendo en la valoración de la misma que la parte arrendataria si bien reconoció su firma en el contrato de arrendamiento que se aporta con la demanda, impugnó su contenido. En segundo lugar, examina el informe pericial aportado por el demandante, y ratificado en el acto del juicio, y tras examinar el mismo así como las declaraciones efectuadas por el perito que lo emitió, Don Olegario , estima la Juzgadora que no cabe entender acreditado con el mismo el estado de la vivienda al tiempo de arrendarse a la demandada, ni tampoco los supuestos daños causados por ésta, toda vez que el Perito afirmó que para elaborar su informe examinó el contrato de arrendamiento así como el inventario, cuyo contenido ha sido impugnado por la parte demandada, así como unas fotos que manifestó le proporcionó el arrendador en relación a como estaba la vivienda en el momento en que se la entregó a la parte arrendataria, fotos en las que no constaba la fecha en que fueron tomadas. Igualmente pone de manifiesto que habiéndose abandonado la vivienda el día 2 de julio de 2.016 el informe no se realiza hasta el 20 de julio de ese año, por lo que no consta acreditado el estado en que se entregó la vivienda tras la extinción del contrato. Frente a esta resolución interpuso el actor del presente recurso de apelación.



SEGUNDO.- El apelante basa su recurso en la alegación de error en la valoración de la prueba, invocando la contradicción que para él supone el que se admita que la firma de la última página del contrato, de arrendamiento adjuntado con la demanda sea de la arrendataria y sin embargo se impugne el contenido del contrato, más concretamente el anexo del mismo; igualmente señala que es cierto que en el ejemplar que el aportó están firmadas todas las páginas por él, constando sólo la firma de la arrendataria en la última página, pero ello no permite concluir que el contrato en su día firmado no sea el aportado. Igualmente señala que la única parte que ha tratado de acreditar a través de una prueba pericial como estaba la vivienda cuando fue devuelta y como estaba en el momento de la devolución ha sido la parte actora, señalando además que frente a este informe pericial por la parte demandada no se ha practicado prueba alguna. Expuestos los términos del debate, debe señalarse que como manifiesta la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2.005 : 'En el Motivo 5º se denuncia la infracción del principio de distribución de la carga de la prueba que se recoge en el artículo 1214 del Código civil (LEG 1889, 27), por cuanto, en la estimación del recurrente, la Sala de instancia no imputa ciertos daños a los demandados porque considera que existe una 'duda razonable acerca de la época en que se produjeron los desperfectos y posibles sustracciones'.

Esta posición del recurrente podría tener apoyo formal en el artículo 1.563 del Código civil , en que se hace responsable al arrendatario 'del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya'. El precepto, ha dicho esta Sala, (sentencias de 12 de diciembre de 1.988 , de 28 de enero de 1.998 , de 12 de febrero de 2.001 , y muchas otras) es una aplicación del principio general del artículo 1.183 del Código civil , donde se dice que cuando la cosa se perdió en poder del deudor se presumirá que la cosa se perdió por su culpa en virtud de una presunción iuris tantum, cuya aplicación exige ( sentencias de 2 de octubre de 1995 y de 7 de marzo de 1.991 ) que el deudor esté en la posesión y que, por tanto, resiste la aplicación cuando no puede determinarse en qué momento se produjeron los daños.

El recurrente ni cita el precepto ni se apoya en él y, con todo ello, la responsabilidad del arrendatario exige que la cosa, en efecto, se encuentre en su poder y posesión, dado que se trata del incumplimiento de una obligación de guarda y custodia ( sentencias de 25 de septiembre de 2.000 , de 12 de febrero de 2.001 , entre otras) y, además, que la imputación de los daños supone la constatación del daño mismo, en su existencia y en la relación de causalidad entre el comportamiento del sujeto al que se imputa, lo que no se produce respecto de las obras de transformación, tanto más cuanto que la Sala no considera posible determinar qué obras han sido realizadas por los demandados y cuáles lo han sido por los anteriores arrendatarios. Y respecto de los daños que proceden de deterioro o mal estado, lógico es que antes de imputarlos haya de constatarse el momento en que se produjeron, para determinar la posición de las partes en tal momento, pues puede haberse producido, como se verá, un problema de imputación objetiva, puesto que no es irrelevante que el daño o el menoscabo se haya producido antes o después de que la arrendadora hubiera podido tomar posesión, habiéndola abandonado los arrendatarios, como se ha de ver más adelante. La Sala estima necesaria la prueba de que los daños se han producido durante el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia concreta que se examina (y no, por ejemplo, durante un arrendamiento anterior) así como la determinación del momento en que tales daños se generan, antes o después de la entrega de llaves, que ha podido impedir la reclamación por razones de 'imputación objetiva'. Aspectos ambos en los que no juega una inversión de la carga de la prueba a tenor del artículo 1.563 CC (LEG 1889, 27) ni se produce una alteración de la regla del artículo 1.214 CC '... Y se añade 'Y del mismo modo estima, contra el parecer del Juzgador de primera instancia, que parece hacer suyo la sentencia recurrida, que no cabe aplicar los preceptos de los artículos 1.463 y 438 del Código Civil a un supuesto de restitución de cosa arrendada, en el que basta considerar el tenor de los artículos 1.561 y 1.563 del Código civil para llegar a la conclusión de que el arrendador tiene derecho a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que el arrendatario devuelve la cosa arrendada tal y como la recibió, sin otros menoscabos quelos producidos por el uso ordinario o por causa inevitable, como decía la Sentencia de 23 de junio de 1.956 , invocada por el recurrente .'... la restitución no puede hacerse equivalente al darse traslativo, ya que se trata de un problema de mayor complejidad, en el que se ha de constatar el estado de la cosa y la existencia o no de deterioros o menoscabos que puedan dar lugar a reparación, pero el comportamiento del deudor que hace entrega de las llaves y manifiesta la voluntad de abandonar la cosa no ha de dejar indiferente al acreedor que puede, sin mengua ni renuncia de su derecho de reparación, tomar la posesión y verificar desde entonces el control del uso', proveyendo a su conveniencia sobre la salvaguarda de la cosa, con lo que hubiera evitado los deterioros producidos a partir de tal momento y, por otra parte, hubiera podido comprobar y acreditar fehacientemente el estado de la cosa arrendada en ese mismo momento.'.

En el caso nos encontramos como dato a tener en cuenta que la entrega de las llaves se llevó a cabo, según señaló el testigo pareja de la demandada, en el interior de la vivienda, de modo que si el actor había observado la existencia de los desperfectos que denuncia resulta extraño que hubiera firmado la conformidad con la entrega en el estado en que se encontraba, con renuncia al ejercicio por las dos partes de cualquier acción por no concurrir reclamación alguna al respecto, y aunque se puede objetar que esa manifestación la hace una parte interesada que es la pareja de la arrendataria, conviviendo ambos en la casa arrendada, es lo cierto que en todo caso resulta sorprendente que no hubiera el arrendador realizado el examen de la vivienda antes de la entrega de las llaves, cuestión esta que de otro lado es afirmada por el referido testigo, pareja de la demandada, que sostuvo que durante los últimos ocho días de vigencia del contrato de arrendamiento prácticamente todos los días el arrendador había acudido a la casa a examinarla y aunque se estimara que esta manifestación no venía corroborada por otras pruebas y su valor probatorio provenía de las manifestaciones de una persona interesada, no puede ignorarse que de la documental aportada se infiere la existencia de una fluida relación de ambas partes litigantes remitiéndose correos electrónicos y comunicaciones sobre el estado de la casa, sobre la reducción en el pago de la renta, sobre el pago de algunas facturas, resultando incomprensible que los días posteriores a la entrega no hubiera efectuado el arrendador reclamación alguna al respecto de considerar que existían daños directos en el continente y contenido del bien alquilado. Es igualmente un hecho de gran trascendencia, y así se pone de relieve en la recurrida, el que el Perito que efectuó el informe 18 días después del abandono de la vivienda haya manifestado en el acto del juicio que la esencia de su informe radica en el contraste entre la situación que el observaba en la vivienda y el que se evidenciaba de unas fotografías que le habían sido aportadas por el actor sin fecha alguna y que él consideró anejas al contrato de arrendamiento, fotografías que indicarían la situación de la vivienda en el momento en que fue alquilada. Pues bien, con la demanda se aporta el contrato de arrendamiento, pero no se aporta como anejo al mismo fotografía alguna, cuya existencia el testigo referido manifestó que se habían efectuado y que tanto estas fotografías como todas las páginas del contrato habían sido firmadas por arrendador y arrendatario.

En todo caso resulta corroborado que hubo fotografías aportadas como anexo del contrato, dado que en la nota final del contrato, si bien bajo la misma no existe firma alguna ni de arrendador ni de arrendatario, se hace referencia a que el inmueble se encuentra amueblado tal y como está reflejado en las fotografías y el inventario adjuntos. Pues bien, preguntado el Perito por las fotografías que se le exhibieron por el arrendador correspondiente al estado de la vivienda al momento del siniestro, nos encontramos con que el Perito dice que serían unas seis o siete páginas o folios con dos fotografías en cada folio. Diversamente en el reportaje que obra a los folios 126 y siguientes, que el demandante adjunta como 'fotografías del estado de la vivienda antes del inicio del contrato arrendamiento septiembre del año 2.013', se constata que el número de folios es el de 14, en la mayor parte de ellas se trata de tres fotografías por folio. Finalmente, también cabe añadir que por parte del portal '1000 anuncios', donde se publicaron las fotos, se señala respecto al anuncio que les indica Don Íñigo que fue publicado más tarde de la fecha que aquél les refiere (septiembre de 2.013), 'como puedes ver en las estadísticas del anuncio'. Por lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto al no haberse acreditado que el actor recuperara la posesión de la vivienda en peores condiciones de aquéllas en que la entregó.



TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Íñigo contra el sentencia dictada en fecha once de octubre de dos mil dieciocho por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Grado , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen a la parte apelante las costas de la alzada.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo , doy fe.