Sentencia CIVIL Nº 458/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1082/2021 de 13 de Octubre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120208190525

Recurso de apelación 1082/2021 -M

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 752/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012108221

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012108221

Parte recurrente/Solicitante: Enma

Procurador/a: Josefa Manzanares Corominas

Abogado/a:

Parte recurrida: Esther

Procurador/a: Beatriz Amoraga Calvo

Abogado/a: MARIA MERCEDES CANO PEÑARANDA

SENTENCIA Nº 458/2022

Magistrados:

Jose Luis Valdivieso Polaino

Marta Dolores del Valle García Jordi Lluís Forgas Folch

Barcelona, 13 de octubre de 2022

Ponente: Marta Dolores del Valle García

Antecedentes

PRIMERO.En fecha 5 de noviembre de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 752/2020 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Josefa Manzanares Corominas, en nombre y representación de Enma contra Sentencia - 03/09/2021 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Beatriz Amoraga Calvo, en nombre y representación de Esther.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Queestimando la demandaformulada a instancia de DOÑA Esther DEBO CONDENAR Y CONDENOa Dña. Enma al pago de 7.204,80€ en concepto de rentas adeudadas desde abril del 2020 al septiembre de 2020, ambas inclusive, más los intereses legales antedichos y con expresa imposición de las costas al demandado.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/09/2022.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle García .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la demandada, Dª Enma, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por Dª Esther, a fin de que la demandada fuese condenada a pagar a la actora la suma de 7.204,80 euros en concepto de rentas adeudadas desde abril del 2020 a septiembre de 2020, ambas inclusive, más los intereses legales devengados sobre la deuda reclamada, y las costas procesales.

En la demanda, presentada el 8 de octubre de 2020, la actora partió de que, en fecha 17 de septiembre de 2019, ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la finca sita en CALLE000, nº NUM000 , 08017 de Barcelona, propiedad de la actora, quedando fijada la renta en 1.200 euros mensuales, pagaderos por anticipado; asimismo, se pactó la actualización de la renta según lo dispuesto en la cláusula cinco b) del contrato, siendo el importe vigente la cantidad de 1.200,80 euros. Adujo que la arrendataria demandada había dejado de abonar las rentas de los meses deabril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2020, por lo que adeudaba la suma total de 7.204 euros, que no había sido abonada, pese a la remisión en fecha 12 de junio de 2020 de un burofax de reclamación de las rentas adeudadas hasta ese momento, el cual fue debidamente entregado a la demandada el 16 de junio de 2020. Añadió que, en fecha 30 de septiembre de 2020, la demandada había desistido del contrato de arrendamiento y procedido a la devolución de las llaves a la propiedad.

La demandada contestó y se opuso a la demanda. Reconoció que no pudo atender el pago de las rentas de abril a septiembre de 2020, si bien ello fue porque se vio inmersa en una crisis empresarial por razón de la pandemia, que le impidió hacer frente al pago de la renta, agravándose la situación por el hecho de haber abierto su negocio apenas tres meses antes; además, aunque no fuera una excusa, dejó de percibir la pensión de alimentos que recibía de su anterior pareja; añadió que, el 2 de julio de 2020 marchó con sus hijos a Lisboa, lo que fue debidamente comunicado a la administración de fincas, sin poder regresar hasta septiembre de ese mismo año, cuando se devolvieron las llaves y la posesión del inmueble a la propiedad. Seguidamente, negó que haber sido requerida de pago, y adujo haber contactado con la Sra. Natalia, de Travé Fincas, quien le comentó que su único interés era que abandonaran la vivienda y devolviera las llaves, con un claro compromiso de no pedir las rentas adeudadas; de haberle dicho lo contario, no habría abandonado la casa, al no tener a dónde ir, por lo que afirmó que existió un pacto de no pedir; muestra de ello era que no recibió el burofax de fecha 12 de junio de 2020, y que, en el documento de entrega de llaves de fecha posterior, de 30 de septiembre de 2020, nada se dice en cuanto a las rentas pendientes de pago ni obligación de pago de las mismas, y, desde septiembre de 2020, nada más se le reclamó hasta la presentación de la demanda, de modo que resultaba aplicable la

Teoría de los Actos Propios. Alegó que procedía compensar la cantidad reclamada en la demanda con la cantidad de 2.400 euros que le adeudaba la actora, en razón de la fianza de arrendaticia 1.200 eurosentregada al tiempo de suscribir el contrato, y de la cantidad adicional de 1.200 euros, entregada 'como garantía del buen fin de todas y cada una de las obligaciones contenidas en este contrato', y que, según el contrato, también debía serle devuelta en el mes siguiente a la terminación del contrato y entrega de llaves. Añadió que existía pluspetición, debido a la sujeción del contrato a las normas del aval lloguerque acompañaba al contrato de arrendamiento, y que supone la asunción de las rentas impagadas por parte de la Generalitat de Cataluña, y que nada se decía en la demanda en cuanto a la posible percepción de tales cantidades por la propiedad, por lo que, a expensas de lo que pudiera resultar, ad cautelam, alegaba esa pluspetición, la cual también resultaba de la improcedencia de reclamar en la demanda, como parte de la renta, las cantidades correspondientes a IBI, servicios y suministros, limpieza y conservación del ascensor, puesto que, si bien la redacción de la cláusula 8ª del contrato sigue los mandatos del art. 20 LAU, no se justificada de modo alguno que tales importes se correspondiesen con esos gastos, lo que era carga procesal de la adversa, aportando los recibos pertinentes.

La sentencia es estimatoria de la demanda. En relación con la crisis empresarial como motivo de impago, se señala que el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo no establece que el arrendador tenga obligación de aceptar la solicitud del arrendatario, y que lo que sí establece es que el arrendador el que debe acreditar los requisitos ante la persona arrendadora, cuestión que no es probada o que no acontece, según los documentos que obran en el expediente. En cuanto al pacto de no pedir, se señala que no se prueba su existencia, que es negada por la testigo. Sra. Pura, no siendo prueba suficiente el documento unilateral de entrega de las llaves. a la compensación de la fianza y garantía adicional; no puede compensarse la fianza contemplada en el contrato con las cantidades debidas como rentas o gastos, sin perjuicio que una vez liquidada la relación contractual, y no debiendo cantidad alguna por los desperfectos que hubiere en la vivienda, se pueda compensar esa cantidad con la debida en concepto de rentas y otros gastos. Respecto de la posible compensación de la fianza o fianzas de los contratos de arrendamiento, no puede ser con las rentas, pues se trata de obligaciones de naturaleza distinta; la fianza de acuerdo con lo dispuesto en el CC y en la LAU, se establece para asegurar las obligaciones que se contraen en el contrato; como la fianza la ha prestado el arrendatario en garantía del cumplimiento de todas las obligaciones que le corresponden en virtud del contrato, si incurrió en alguna responsabilidad, ésta será cubierta con la fianza prestada, en cuyo caso solamente habrá que restituirle la diferencia entre lo entregado y la cantidad a que asciende la responsabilidad imputable al arrendatario; la determinación de este saldo presupone una tarea previa de liquidación del contrato de arrendamiento que se hará una vez extinguido la relación arrendaticia, como resulta del art.36. 4 LAU ('El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'), y recoge la jurisprudencia menor; las partes han de liquidar el contrato y otorgar a la fianza la finalidad prevista, de no existir otra obligación imputable a la arrendataria por acuerdo de las mismas se podrá compensar, y, si no existiera dicho acuerdo, una y otra en su caso acudirán al declarativo correspondiente a los efectos de reclamarse las cantidades debidas. En relación a la pluspetición, no se acoge lo alegado acerca de la improcedencia de reclamar en la demanda, como parte de la renta, las cantidades correspondientes a IBI, servicios y suministros, limpieza y conservación ascensor, en tanto en cuanto se trata de una cantidad fija abonada desde el principio y determinadaa prioriconforme a la cláusula quinta del contrato. Se precisa que a la cantidad reclamada por las rentas vencidas y gastos devengados, deberá añadirse el interés legal desde la interpelación judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 CC hasta la fecha de la sentencia, y, desde entonces y hasta su completo pago, los intereses procesales del artículo 576 LEC.

La apelante solicita en su recurso, presentado el 20 de septiembre de 2021, lo siguiente: con carácter principal, pide la nulidad de la sentencia recurrida por vulneración de normas procedimentales, con simultánea retroacción de las actuaciones al momento procesal anterior a producirse. De forma subsidiaria, la estimación del recurso por motivos de fondo, desestimando la demanda por acreditación de la existencia de pacto de no pedir. Y, de forma subsidiaria, la estimación del recurso por motivos de fondo, aplicando la compensación por no devolución de la fianza.

La apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Conviene poner de manifiesto que la apelada, en su escrito de oposición al recurso, aduce la inadmisibilidad del mismo, por falta de legitimación de la parte apelante para interponer el recurso de apelación, al amparo de lo dispuesto en el Art. 120 Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (LC), dado que, tal y como informó el Letrado de la demandada el mismo día de la vista, fue declarada en situación de concurso de persona física, tal y como resulta del BOE aportado, siendo designado Administrador único D. Bernardino, y habiendo quedado suspendidas las facultades de la concursada. Conforme al art.120 LC, en caso de suspensión, corresponderá a la Administración Concursal la presentación de demandas y la interposición de recursos en interés del concurso, pero el recurso de apelación interpuesto de contrario no ha sido interpuesto por el Administrador Concursal. Subsidiariamente y para el caso de no atenderse a la inadmisibilidad alegada, se opuso al recurso en cuanto al fondo.

En el acto de la vista, el letrado de la demandada indicó que se había producido un hecho nuevo, quien le había comunicado que estaba incursa en concurso de la Ley de Segunda Oportunidad; a través del BOE, el letrado había obtenido los debidos justificantes como más documental.

Examinada la documentación aportada al respecto, resulta que, a tenor del documento nº 1 aportada por el letrado de la demandada en la vista, la demandada fue declarada en situación de concurso de persona física, según publicación en el BOE de 24 de mayo de 2021, y ello en virtud de auto de declaración de concurso dictado en fecha 7 de mayo de 2021, en el marco de Concurso voluntario abreviado 428/2021 Sección: C2, donde fue nombrado Administrador Concursal D. Bernardino (Dirección postal: Calle Roselló 271, 5 1, 08008 - Barcelona. Dirección electrónica: DIRECCION000). La apelante, quien interpuso recurso de apelación en fecha 20 de septiembre de 2021, tenía entonces sus facultades suspendidas, en razón de la declaración de concurso señalada, el art.120 de la Ley Concursal, en la redacción vigente al tiempo de ser interpuesto el recurso, dispone lo siguiente:

'1. En caso de suspensión, corresponderá a la administración concursal la presentación de demandas y la interposición de recursos en interés del concurso.

2.La administración concursal, actuando en interés del concurso pero en representación del concursado, sustituirá a este en los procedimientos judiciales civiles, laborales o administrativos que se encuentren en trámite a la fecha de la declaración de concurso, sin más excepciones que las de los procedimientos civiles en que se ejerciten acciones de índole personal. Una vez personada la administración concursal en el procedimiento, el Letrado de la Administración de Justicia le concederá un plazo de cinco días para que se instruya de las actuaciones (...)'.

Sin embargo, aunque el recurso de apelación no fue interpuesto por el Administrador Concursal, habría cabido la subsanación, a fin de que ratificase o no la interposición del recurso de apelación. Y, en cualquier caso, a tenor del documento nº 2 aportado por la demandada, en el BOE de 22 de julio de 2021, se publicó que por auto de 14 de julio de 2021, por el que se declaró concluso el concurso anteriormente declarado, y que, en la misma resolución, que era firme, al no poder interponerse contra ella recurso alguno ( art.481.1 LC), se había acordado el cese de las limitaciones a las facultades de administración y disposición de la parte concursada subsistentes en ese momento, salvo las que se contengan en la sentencia firme de calificación.

Por tanto, consideramos que la inicial carencia de la autorización del Administrador Concursal ha quedado superada por el curso de los acontecimientos, de modo que no cabe valorar ya la inadmisibilidad del recurso de apelación interpuesto, al no haber sido ya necesario recabar, por vía de subsanación, dicha autorización.

TERCERO.- Sobre la vulneración de las normas procedimentales por parte del Juez 'a quo'. Procedencia de la compensación de crédito ex art.438.3 LEC en relación con el art. 408 LEC, en relación con el art. 1196 CC. De los supuestos daños en la vivienda. De la indefensión causada a la demandada. De la nulidad

Aduce la apelante que esgrimió en la contestación la compensación de la deuda que se reclamaba (rentas) con la fianza entregada en su día en cuantía de 2.400 euros (cláusula 8 del contrato de arrendamiento), que según el contrato firmado en su día debía devolverse transcurrido un mes desde la entrega de la posesión (30 de septiembre de 2020), y que tal como reconoció la testigo, no se había retornado, aun habiendo transcurrido prácticamente un año. Conforme al art.438.3 LEC, respecto de los juicios verbales, ' El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408 (...)'. Dado que el art. 438.3 LEC se remite al art. 408, la apelante aduce que, una vez planteado por el demandado la existencia de un crédito compensable, el Juzgado deberá seguir el trámite de una reconvención, dándole traslado del escrito de contestación al demandante para que por escrito se pueda pronunciar sobre la compensación alegada; ello hubiera permitido a la demandada conocer del presupuesto y fotografías que la contraria aportó en el acto de juicio, y haber propuesto prueba contradictoria al efecto. Considera que la vulneración del derecho de defensa derivada del derecho a un juicio con todas las garantías con proscripción de indefensión, en su vertiente de derecho a igualdad de armas, es flagrante y debe determinar la nulidad del juicio y retroacción de las actuaciones al momento anterior a producirse la vulneración. Subsidiariamente, aduce que deberá estimarse la compensación alegada, pues la fianza es una deuda vencida, exigible y líquida ( art. 1196 CC): vencida porque debió retornarse como máximo el 30 de octubre de 2020 y no se hizo, líquida porque está cuantificado su importe, 2.400 euros , y exigible, porque desde la fecha de devolución de la posesión hasta el acto de juicio nada se dijo de unos posibles desperfectos o daños en la vivienda, que no son tales, y que de forma novedosa se arguyen de contrario para negarse a la devolución. Añade que menos aún se acredita la procedencia de la auto compensación que se ha hecho de forma unilateral a la contraria.

Respecto de la aducida infracción procedimental, por no haberse seguido el trámite del art.408 LEC -por remisión del art.438.3 LEC-, lo cierto es que, como prevé el citado precepto legal, '1. Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar.'

La controversión es, pues, una facultad que tiene el actor, no una obligación que venga dada por imperativo legal.

En ese sentido, como señala la SAP Valladolid, sección 3ª, de 22 de mayo de 2019 ( ROJ: SAP VA 629/2019 - ECLI:ES:APVA:2019:629 ), en un caso similar:

'Planteado en estos términos el recurso, reducido prácticamente a una cuestión jurídico procesal, es decir sí a tenor de lo dispuesto en el artículo 438. 3, en relación con el artículo 408. 1 de la LEC el juzgado debió dar un traslado especial y específico al actor de la alegación de crédito compensable efectuada por el demandado en su escrito de contestación para que la misma pudiera ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, o era suficiente a tal efecto el traslado de la demanda, esta Sala comparte los acertados criterios expuestos por el juzgador en su sentencia y manifestados previamente en el acto de la Vista, en la que no accedió a la suspensión para dar traslado a la actora de tal excepción de compensación como así lo interesaron las partes.

Hacemos esta afirmación en base a que, como se dice en la sentencia recurrida, que cita diversas sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid que se ha pronunciado sobre esta cuestión en el mismo sentido, como así se lo han hecho las sentencias de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 22 mayo 2018 o de la Audiencia Provincial de Barcelona de 19 febrero 2019 , el tratamiento procesal de la compensación faculta al actor para hacer alegaciones sobre la misma en la forma prevenida para la contestación a la reconvención como dice el artículo 408 citado, pero no obliga a que de oficio el tribunal deba dar ese trámite alegatorio si no es pedido por el actor que, conforme a dicho precepto, 'podrá' controvertir tal alegación, por lo que el juzgado no puede acordar la comunicación específica del escrito de contestación a la parte actora, que puede o no solicitar la apertura del trámite de alegaciones.

Por otra parte debemos significar que el traslado específico al que alude el actor en su recurso, además de estar así contemplado en la anterior redacción del artículo 438 de la LEC , que establecía que cuándo el demandado oponga un crédito compensable 'deberá notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista', tenía sentido en los trámites procesales del juicio verbal anterior a la reforma de la ley 42/2015, de 5 octubre, que ha perdido en la actual regulación de este procedimiento en el que existe el trámite de contestación a la demanda y el traslado de la misma al actor antes de la vista, con lo que éste tiene 'pleno' conocimiento de la alegación de crédito compensable, y puede perfectamente efectuar alegaciones sobre esta excepción y proponer y/o practicar prueba para desvirtuarla, por lo que difícilmente podrá invocar ahora con éxito la existencia de indefensión para justificar una nulidad de actuaciones por un motivo formal que pudo perfectamente evitar tanto desde la perspectiva formal como material, teniendo en cuenta que la nulidad solo debe apreciarse cuando existe una 'efectiva' indefensión.'

No se aprecia, pues, infracción procedimental alguna que puede dar lugar la nulidad pretendida ex art.225.1.3º LEC, que dispone que 'Los actos procesales serán nulos de pleno derecho en los casos siguientes: (...) 3.º Cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión.'

Y, respecto de si procede o no aplicar la compensación, se comparte el criterio del juez 'a quo' de que ' deben las partes liquidar el contrato y otorgar a la fianza la finalidad prevista, de no existir otra obligación imputable a la arrendataria por acuerdo de las mismas se podrá compensar, y si no existiera dicho acuerdo una y otra en su caso acudirán al declarativo correspondiente a los efectos de reclamarse las cantidades debidas'.

Ello porque la demanda fue presentada el 8 de octubre de 2020, es decir, a los ocho días de haber sido entregada la posesión, sin haber siquiera transcurrido los treinta días que prevé el art.36.4 LAU para que la fianza devengue intereses. A partir de la presentación a la demanda, conforme al art.410 LEC operó la litispendencia, pues la demanda fue admitida a trámite ('La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida'). Y la cuestión litigiosa ha de ser resuelta con arreglo al estado de cosas existente en ese momento, cuando aún no había transcurrido ese plazo de treinta días, pues, aunque había terminado el arrendamiento y se había hecho la entrega de llaves, ese plazo no habría transcurrido aún.

Como señala la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia

'En relación con la compensación del importe de la fianza, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la fianza no devuelta es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.'

El motivo es desestimado.

CUARTO.- De la vulneración de las normas procedimentales por parte del Juez 'a quo'. De la extemporánea alegación de la existencia de daños en la vivienda. Vulneración del art. 437 LEC en relación con el art. 399 LEC. De los supuestos daños en la vivienda. De la indefensión causada a la demandada

Aduce la apelante que, en la demanda no se aludía en ningún momento a la existencia de daños en la vivienda arrendada, y que menos aún se pretendió en el Suplico la compensación de la fianza pagada por la demandada con las rentas impagadas en atención a tales daños, por lo que la oportunidad brindada en el acto de juicio de introducir tales argumentos y emplearlos en la sentencia para desestimar la compensación alegada no puede sino considerarse indebida y que vulneró el derecho de defensa de la demandada. Debió ser en el escrito inicial donde la actora manifestara la existencia de daños, y en lógica consecuencia adjuntara las fotografías y presupuesto de reparación que aportó en el acto de juicio, y no habiéndolo hecho así, no debió admitirse. Lo anterior debe determinar que no se tenga en cuenta la existencia de daños alegada de contrario, y proceder a la compensación de la fianza.

Sin embargo, en la sentencia recurrida, no se da realmente virtualidad a la extensión e importe de los desperfectos señalados, sino que remite a las partes a 'liquidar el contrato y otorgar a la fianza la finalidad prevista', de modo que 'de no existir otra obligación imputable a la arrendataria por acuerdo de las mismas se podrá compensar, y si no existiera dicho acuerdo una y otra en su caso acudirán al declarativo correspondiente a los efectos de reclamarse las cantidades debidas.'

Será fuera del presente proceso, pues, donde podrán las partes debatir acerca de la existencia o no de desperfectos causados por la arrendataria durante la vigencia del contrato.

El motivo es desestimado.

QUINTO.- Del defecto a la hora de interponer la demanda. No se reclaman sólo rentas, sino también cantidades adicionales. De su carácter insubsanable en el acto de juicio.

Subsidiariamente, del error en la valoración de la prueba

Sostiene la apelante que, en el encabezamiento de la demanda, consta que la cantidad pretendida lo es en concepto de 'reclamación de rentas', cuando, sin embargo, y tal como aclaró la adversa en el acto de la vista, en los 7.204,80 euros reclamados, se incluían 6.752,04 euros en concepto de rentas y 447,96 euros en concepto de gastos generales. Reitera que esgrimió en su escrito de oposición lo indebido de reclamar como rentas las partidas correspondientes a IBI, Servicios y Suministros, Limpieza y Conservación del Ascensor ( art. 20 LAU), pues ni eran rentas, ni en la demanda se había acreditado su efectivo pago y cuantía, por lo que no procedía su estimación. Añade que permitir modificar el petitumde la demanda en el acto de juicio (desglosando las cantidades que integran su pedimento), supone una vulneración del derecho de defensa de la demandada, y, en cualquier caso, el hecho de que no se acreditara su procedencia y quantum, debían haber llegado al juez 'a quo' a descontar su importe en la condena.

Lo cierto es que, tal y como aclaró la actora durante la vista, se trata de conceptos que la arrendataria demandada se comprometió a abonar al suscribir el contrato, según resulta del pacto 5, alcanzado conforme al principio de libertad de pactos contractual ( art.1255 CC).

En concreto, en el pacto 5, consta: ' Renta

a) Independientemente de la renta pactada indicada en el cuerpo principal del contrato, serán de cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios si lo tuviere.

De su importe anual resulta que el coste de los gastos y servicios a los que se refiere el apartado anterior, en la fecha de celebración del presente contrato es mensualmente el siguiente:

IBI....................................................**43,30 €

Servicios y suministros.........................***4,65 €

Limpieza.............................................16,79 €

Conservación Ascensor........................***9,92 €'

Dichos gastos se actualizarán anualmente repercutiendo al arrendatario las variaciones que se produzcan y se señalarán en concepto aparte de la renta pero Contrato: NUM001 integrados en 01 recibo del alquiler. En todo caso. dicha actualización, excepto los tributos. nunca podrá ser en un porcentaje superioror al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.'

Y tales conceptos, más la comisión de cobranza de 0,80 euros, son los que aparecen en los recibos de renta reclamados y aportados con la demanda, y suponen una cantidad fija. No se trata de reclamar, por ejemplo, los suministros de la vivienda en cuestión (agua, luz, gas), sino de reclamar el pago de conceptos ya contemplados en el contrato. En ese sentido, la testigo Sra. Pura (empleada de la administradora de la finca) manifestó que, además de la renta, había gastos mensuales, cantidades a revisar cada año, pero que no variaron en el tiempo en que la demandada estuvo, y que eran conceptos fijos, cuyo importe jamás fue cuestionado por la demandada ni pidió justificación documental de los mismos.

En la demanda se reclama, por tanto, conforme a lo pactado, según muestran los recibos aportados, sin apreciar que la demanda sea defectuosa, ni que exista error en la valoración de la prueba.

El motivo es desestimado.

SEXTO.- Del pacto de no pedir. De la aplicación de la teoría de los actos propios.

Reitera la apelante que, en el momento de entrega de las llaves, la gestora del inmueble y mandataria de la propiedad, FINCAS TRAVE, se comprometió a nada pedir a cambio de la devolución de las mismas, condonando las rentas que hasta ese momento se habían impagado. Frente a dicha versión, la testigo propuesta por la demandada, la empleada de la agencia inmobiliaria Sra. Pura, manifestó que las llaves le fueron entregadas a través de una tercera persona, y que la renuncia a acciones futuras era una declaración unilateral que no vinculaba a la propiedad versión que difícilmente se compadece con la lógica de las cosas y la evidencia de los documentos, de los cuales resulta: 1) la redacción del documento se hizo por FINCAS TRAVE, teniendo claramente la forma de documento realizado ad hocpara la exclusiva salvaguarda de los derechos de la propiedad, al redactarse como declaración unilateral; tanto el contenido (propio de un experto en cuestiones inmobiliarias), como el hecho de que se aporte escaneado con CAM SCANNER debería inducir a pensar que fue redactado por la inmobiliaria; 2) sin perjuicio de que es un hecho incontestable que la demandada no recibió el requerimiento que se adjunta a la demanda como documento tres (no figura el acuse de recibo), desde la entrega de las llaves en fecha 30 de septiembre de 2020, nada más se le dijo en cuanto a posibles daños en la finca que en el acto de juicio, y de forma novedosa, alegó la contraria, con aportación de un presupuesto de reparación de fecha 19 de octubre de 2020 que no tiene sentido alguno, y al que nos referiremos posteriormente; el silencio de la actora en cuanto a esos supuestos daños durante casi un año (anudado al hecho de reconocerse que ni siquiera se han reparado pasado dicho lapso de tiempo), permite a esta parte poner en entredicho esa versión, y defender, como ya se hizo, que realmente el documento fue preparado por la agencia inmobiliaria que gestionaba el piso, y que ese compromiso de no reclamar posteriormente existió, lo que nos aboca a la teoría de los actos propios y al propio compromiso de no pedir.

El documento de renuncia suscrito por la demandada es del siguiente tenor:

'La abajo firmante Da Enma con N.I.E. no NUM002 arrendataria del piso NUM003 la emplazado en la finca urbana de la CALLE001 no NUM000 de Barcelona, declara conforme en este acto y da por resuelto a todos los efectos legales el correspondiente contrato de arrendamiento no NUM001 de fecha 17 de septiembre de 2019 del referido piso, todo ello con el carácter de definitivo e irrevocable, haciendo entrega de las llaves de acceso a dicho piso a la Sra. Esther, dándole posesión del mencionado piso completamente libre, vacuo y expedito.

Y para que así conste donde convenga, firma la presente renuncia en Barcelona, a

30 de septiembre de 2020.'

Dicho documento se encaminaba, únicamente, a constatar la entrega de la posesión mediante la entrega de llaves, como consecuencia de asumir la arrendataria la resolución del contrato a todos los efectos legales, y no implica que no pudiera la arrendadora por rentas reclamar las rentas y demás conceptos pactados en el contrato -como hace en su demanda- y, eventualmente, los desperfectos que pudieran haber sido apreciados tras el desalojo de la vivienda por la demandada.

Consta, además, recibido el burofax de requerimiento de pago de 12 de junio de 2020 aportado con la demanda, pues en el acuse aparece ' Envío entregado al destinatario o autorizado 16 Junio 2020'.

Por otra parte, el alegado pacto de no pedir no fue, en efecto, corroborado por la referida testigo Sra. Pura, quien declaró que intervino en la resolución del contrato, si bien las llaves no se las entregó la demandada, sino que las depositó en un bar, se las dio a una amiga y esta las llevó a un bar cercano. Dijo la testigo que trató por teléfono los términos de la resolución, y que no se comprometió a condonarle las deudas del alquiler, porque no tenía esa potestad ni se le había indicado por la propiedad; no se habló en ningún momento de ello, no existió pacto de no pedir, y no salió ese tema en la conversación; añadió que no le constaba que la demandada hablase de ello con la actora. Dijo también que, tal cual recogió las llaves, subió al piso, que dijo estaba en mal estado.

Por tanto, no resulta aplicable al caso la doctrina de los actos propios, sentada por la jurisprudencia y contemplada por el art.111-8 CCC, que dispone que 'Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual'.

El motivo es desestimado.

SÉPTIMO.- De los supuestos daños existentes en la vivienda. Del error en la valoración de la prueba. De su improcedencia.

Aduce la apelante que, para intentar justificar el motivo por el que, tras un año, no se le ha devuelto la fianza (su importe tampoco se compensó en la demanda, donde nada se dijo de supuestos daños en el inmueble retornado), la contraria acompañó el día de juicio como más documental un presupuesto de reparación elaborado por VERTICALS, OBRES I MANTENIMENTS RIVAS SL, de fecha 19 de octubre de 2020, así como una serie de fotografías de lo que se dice es el interior del piso alquilado. Añade que, frente a tal alegación, que considera extemporánea a todas luces por infracción procesal imputable al propio Juzgado, formuló diversas preguntas, de las que resultó:

-Que no se reconoció que esas fotos correspondieran a la vivienda de autos, pues no existe dato que así lo atestigüe;

-Que se proponen reparaciones globales a lo que parece ser un único problema puntual, que ni siquiera se acredite que haya ocasionado la demandada (así, se acompañan dos fotografías de lo que son dos agujeros pequeños en el techo donde se suelen colocar los ojos de buey), de un sanitario al que uno no alcanza a comprender que le pueda ocurrir, y de dos habitaciones donde no se evidencia problema alguno;

-Que se pretende el cambio completo del parquet (1.976 €) y el pintado integral de la vivienda (820 €) sin que se justifique ni aclare su procedencia (tan sólo manifestó la testigo que había alguna rayada en el parquet y en una pared);

-Que igualmente se quiere compensar la limpieza de la vivienda en nada más y nada menos que 360 €, lo que evidentemente no procede;

-Que menos aún procede el resto de actuaciones (colocación de zócalo nuevo en toda la vivienda, lijado y saneado de puertas y armarios, etc.), al tratarse de partidas injustificadas y a tanto alzado, sin que conste siquiera precio unitario o superficies afectadas, a las que a mayor abundamiento no supo dar respuesta la testigo.

Sin embargo, reiteramos aquí que se comparte el criterio del juez 'a quo' de diferir a un momento posterior el debate entre las partes sobre la cuestión de los desperfectos, en relación con la liquidación del contrato entre ellas, por lo que, al igual que tiene lugar en la sentencia recurrida, no se va entrar a examinar los extremos expuestos por la apelante, atinentes al alcance y cuantificación de aquellos, a los fines de aplicar una compensación que no ha sido apreciada.

El motivo es desestimado.

En atención a todo lo anterior, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

OCTAVO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la parte apelante, al haber sido desestimadas todas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª Enma contra la sentencia dictada en fecha 3 de septiembre de 2021 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

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