Sentencia Civil Nº 459/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 601/2013 de 05 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 601/2013-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 162/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 MOLLET DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 459/14

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cinco de noviembre de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 162/2011 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 2 de Mollet del Vallès, a instancia de Carmen contra Clemencia , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de junio de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimo parcialmente la demanda formulada por Carmen contra Clemencia , y condeno a Clemencia a abonar a Carmen la cantidad de TREINTA Y DOS EUROS CON CATORCE CÉNTIMOS DE EURO (32'14 euros). Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Que estimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por Clemencia contra Carmen , y condeno a Carmen a abonar a Clemencia la cantidad de NOVECIENTOS UN EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO (901'52 euros), más los intereses legales, así como al pago de las costas de la reconvención.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 5 de noviembre de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandante arrendadora Sra. Carmen el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima sustancialmente su pretensión de condena de la demandada arrendataria Sra. Clemencia al pago de la cantidad de 2.614'68 € (2.040'28 + 476'60 + 97'80), que es el importe conjunto de las rentas, gastos de comunidad de propietarios, y tasa de basuras, de abril a julio de 2010, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 1 de abril de 2004, del local en C/Mayor nº 51, local 2, de Montmeló, por la devolución de la posesión de local a la demandante en marzo de 2010.

Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163, párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, correspondía a la demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba del hecho positivo y extintivo, a su cargo, de la devolución de la posesión de la vivienda arrendada antes del devengo de las rentas, gastos, y tasa de basuras, de abril de julio de 2010, lo cual no puede estimarse que haya probado la arrendataria.

Por el contrario, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la testifical, que si bien es cierto que, el 9 de marzo de 2010, se produjo un incendio en las Galerias Boulevard, que afectó por el humo al local 2 de la demandada, y que obligó a la ejecución de unas obras de sustitución del falso techo, y de adecuación de la instalación eléctrica a la nueva normativa, lo cierto es que la demandada continuó ocupando el local, soportando las obras de reparación, o mejora, derivadas del incendio, no imputable a la demandante, sin interesar la disminución de la renta, o la suspensión del contrato, en los términos de los artículos 21 , 22 , y 26, a los que se remite el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela, además, la demandante arrendadora el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima su pretensión de condena de la demandada arrendataria al pago de la cantidad de 997'48 € por los daños en el local arrendado imputables a la demandada arrendataria.

Centrado así el segundo motivo de la apelación, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , y únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

Por otro lado, en cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ), lo que no ocurre en el presente supuesto.

En este caso, a partir de la prueba documental (doc 8 de la demanda), la testifical, el informe pericial del Arquitecto Técnico Sr.Marín (f.167 y ss), y la ausencia de prueba en contrario, puede estimarse probada la existencia de los daños en el suelo del local, y su reparación por importe de 140 €, que fue asumida por la arrendadora por la condonación pactada con el nuevo arrendatario en el contrato de arrendamiento de 18 de noviembre de 2011 (f.180 y ss); pero no puede estimarse cumplidamente probado por la demandante que las demás facturas, por revisión de persianas, de 6 de febrero de 2012, pagada por la actora, o los gastos de instalación eléctrica, o pintura, asumidos por el nuevo arrendatario (f.176 y 177), respondan a daños imputables a la arrendataria demandada, no habiéndose producido ninguna prueba de que, al término del arriendo, estuvieran rotas o estropeadas las persianas o la instalación eléctrica que, según lo expuesto se adaptó a normativa a consecuencia del incendio, no imputable a la arrendataria, desconociéndose si se trata de elementos desgastados por el mero uso, o si su compra responde a la mera conveniencia del nuevo arrendatario.

En cuanto a la partida de pintura, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , y 23 de abril de 2013 ), viene manteniendo que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda tras años de ocupación por el inquilino.

En consecuencia, únicamente pueden ponerse a cargo de la arrendataria demandada los daños en el suelo, por importe de 140 €, por lo que procede la estimación parcial del motivo de la apelación de la parte demandante.

TERCERO.- Formulada reconvención por la demandada Sra. Clemencia , en reclamación de la cantidad de 901'52 €, en concepto de fianza, es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con los previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por lo que el arrendador está autorizado a la aplicación de la fianza al pago de las deudas a cargo del arrendatario que queden a la terminación de la relación arrendaticia, debiendo aplicarse la fianza, en el caso de haber varias deudas a cargo del arrendatario, en defecto de imputación expresa del deudor, al pago de la deuda más onerosa entre las que estén vencidas, de conformidad con la norma del artículo 1174 del Código Civil .

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, la terminación de la relación arrendaticia, y la recuperación por la parte actora de la posesión del local arrendado, con anterioridad a la presentación de la demanda el 10 de febrero de 2011, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento , quedando pendiente a cargo de la arrendataria, según lo expuesto en los fundamentos anteriores, la cantidad de 2.754'68 €, apreciándose, por lo tanto, la concurrencia de los presupuestos subjetivos y objetivos para la compensación del artículo 1196 del Código Civil , por encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas.

Por otro lado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1100, párrafo tercero, del Código Civil , en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, de modo que, sólo desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro, siendo así que, en el presente caso, al término de la relación arrendaticia, según lo expuesto, en julio de 2010, la demandada arrendataria se encontraba en mora, por lo que, según la norma transcrita, no puede reclamarle intereses de demora al arrendador en relación al cumplimiento de la obligación a su cargo de devolución de la fianza del arrendamiento, la cual, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cumple la función de garantía de las obligaciones del arrendatario, y entre ellas la del pago de la renta.

En consecuencia, procede la compensación de ambos créditos, quedando la cantidad adeudada por la arrendataria en 1.853'16 € (2.754'68 - 901'52), procediendo, por consiguiente la estimación parcial de la demanda, y de la reconvención.

CUARTO.- La cantidad adeudada, por importe de 1.853'16 €, devengará intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la sentencia de primera instancia, de fecha 5 de junio de 2013 , y hasta el completo pago, según la doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005 ; RJA 2792/2003 , y 2740/2005 ), en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito, o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda y la reconvención, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

SEXTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la demandante Dña. Carmen , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 5 de junio de 2013, dictada en los autos nº 162/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mollet del Vallès , acordando en su lugar la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda, y la reconvención, y la condena de la demandada Dña. Clemencia a pagar a la actora principal la cantidad de MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES EUROS CON DIECISEIS CÉNTIMOS (1.853'16 €), más intereses desde la sentencia de primera instancia y hasta el completo pago, sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.