Sentencia CIVIL Nº 459/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 491/2017 de 05 de Julio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935673532
FAX: 935673531
EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0824542120158192891
Recurso de apelación 491/2017 -1
Materia: Juicio verbal reclamación de cantidad
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Santa Coloma
de Gramenet (UPSD)
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 688/2015
Parte recurrente/Solicitante: Pedro Miguel
Procurador/a: Patricia Yuste Martinez
Abogado/a: Alba TASIES
Parte recurrida: BUILDINGCENTER, S.A.U.
Procurador/a: Angel Montero Brusell
Abogado/a: FRANCESC BALCELLS ESTEVE
SENTENCIA Nº 459/2018
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
Isabel Carriedo Mompin
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 5 de julio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 21 de abril de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 688/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Santa Coloma de Gramenet (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por Pedro Miguel contra Sentencia - 16/12/2016 y en el que consta como parte apelada BUILDINGCENTER, S.A.U.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que con estimación parcial la demanda formulada a instancia de BUILDINGCENTER, S.A.U.

Contra D. Pedro Miguel , condeno al demandado a pagar a la actora la cantidad de siete mil sesenta y un euros con veintiocho céntimos (7.061,28 euros), más los intereses legales desde el día 9 de octubre de 2015.

Cada parte abonará las costas a su instancia y las comunes por mitad.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 04/07/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Fernando Utrillas Carbonell .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela el demandado arrendatario Sr. Pedro Miguel la sentencia de primera instancia parcialmente estimatoria de la demanda formulada por la arrendadora Buildingcenter, S.A.U., en ejercicio de la acción de reclamación de las rentas adeudadas, de febrero de 2013 a abril de 2014, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 17 de abril de 2008, de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , NUM002 . NUM003 , de Santa Coloma de Gramenet, alegando el demandado apelante, como primer motivo de la oposición, la impugnación del documento 3 de la demanda, en el que aparece la liquidación efectuada por la demandante de las rentas adeudadas por el demandado, de febrero de 2013 a abril de 2014, al cual no reconoce el demandado apelante valor probatorio del impago de las rentas.

Centrado así el primer motivo de la apelación, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que recoge en parte la doctrina reiterada en este punto, según la cual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1991 ), si bien es cierta la vigencia de la conocida regla 'incumbit probatio ei qui dicit,non qui negat', la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del 'onus probandi' que el antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1985 ), no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; que si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor, tendrán que probarlos ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1986 y 13 de diciembre de 1989 ); y que finalmente, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1986 , 18 de mayo y 15 de julio de 1988 , 17 de junio y 23 de septiembre de 1989 ).

En el presente caso, correspondiendo a la parte demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la prueba del hecho positivo y extintivo, a su cargo, del pago de las rentas reclamadas, de febrero de 2013 a abril de 2014, no puede estimarse, en este caso, que haya probado la parte demandada el pago de las referidas mensualidades de renta reclamadas, por cuanto no ha propuesto la parte demandada, en el momento procesal oportuno, en la primera instancia, y tampoco en la segunda instancia, ninguna prueba sobre el pago de la renta de las mensualidades de febrero de 2013 a abril de 2014.

Por el contrario, en el presente caso, a partir de las alegaciones parcialmente conformes de las partes; la prueba documental no impugnada expresamente de contrario en cuanto a su autenticidad, en los términos de los artículos 326 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y de acuerdo con la reiterada doctrina que, en interpretación del antiguo artículo 1225 del Código Civil , no priva de todo valor al documento privado no reconocido, en la medida en que ello supondría dejar al arbitrio del perjudicado la eficacia del documento ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1962 , 2 de junio de 1966 , y 27 de enero de 1987 ); y la ausencia de prueba en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la certeza del impago de las rentas, de febrero de 2013 a abril de 2014, por importe conjunto, después de la compensación de la fianza, de 7.061#28 €, fijado en la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que no ha sido impugnado por la parte demandante.

En consecuencia, procede la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada apelante.



SEGUNDO.- Apela, además, la parte demandada el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que le condena al pago de las rentas devengadas desde octubre de 2013 hasta abril de 2014, alegando el abandono de la vivienda arrendada en octubre de 2013.

Centrado así el segundo motivo de la apelación, es lo cierto que, en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, resulta de lo actuado que las partes acordaron la extinción del contrato de arrendamiento en el documento de fecha 9 de abril de 2014 (doc 2 de la demanda), manifestando en el apartado segundo del acuerdo de extinción que, en este acto, el Sr. Pedro Miguel pone a disposición de la demandante la plena posesión de la vivienda arrendada, 'mediante entrega de sus llaves', dejando la misma libre, vacua y expedita.

Opuesta por la parte demandada, en la segunda instancia, la falsedad de la firma que aparece en el documento 2 de la demanda, es lo cierto que se trata de un motivo de oposición que no fue objeto de la primera instancia, permitiendo, en su caso, a la parte demandante la proposición de prueba pericial caligráfica, u otras pruebas, en relación con este extremo, con el consiguiente riesgo de indefensión, por lo que tampoco puede ser objeto de la apelación.

En este sentido, es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999 ; RJA 1201/1984 y 6607/1999 ), que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal 'a quo', como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho 'pendente apellatione,nihil innovetur', y el principio procesal de prohibición de la 'mutatio libelli', de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000;RJA 9320/2000 ), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000;RJA 7033/2000 ).

En consecuencia, en el presente caso, no pudiendo entenderse producido el cese de la parte demandada en la posesión, siquiera mediata, de la vivienda arrendada, y su devolución a la propiedad, con anterioridad al acuerdo de extinción de abril de 2014, subsiste, según lo expuesto, hasta la misma fecha, la obligación de pagar la renta, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandada.



TERCERO.- Apela, por último, la parte demandada solicitando la compensación de la cantidad de 561 € entregada, en concepto de reserva del arrendamiento, a la entidad gestora del alquiler Eurofincas Advenfin, S.L., según se hizo constar en el documento de reserva de 3 de abril de 2008 (doc 1 de la contestación), en el que se acordó que, en el momento de la formalización del contrato de alquiler, la cantidad entregada en concepto de reserva se descontaría 'de las cantidades a entregar', habiéndose compensado en la sentencia de primera instancia únicamente la fianza, por importe de 519#24 €, entregada a la arrendadora, según se hizo constar en la condición anexa 13 del contrato de arrendamiento, de 17 de abril de 2018 (doc 1 de la demanda), en el que no se hace ninguna mención a la cantidad entregada en concepto de reserva, y en el que tampoco tuvo intervención la entidad gestora del alquiler Eurofincas Advenfin, S.L., habiéndose otorgado el contrato de arrendamiento con Inversiones Barcelonesas Urbanas,S.A.U., que era la propietaria de la vivienda arrendada en el momento del otorgamiento del contrato de arrendamiento.

Centrado así el tercer motivo de la apelación, es lo cierto que, entendiendo opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora por razón de la reserva de alquiler pagada a la gestora de la propiedad, es lo cierto que para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos de los artículos 1195 y 1196 del Código Civil , y entre los primeros, que las dos partes, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras principales la una de la otra; y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza al final del arriendo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

Por el contrario, en cuanto a la cantidad entregada, en concepto de reserva, a la gestora de la propiedad, a cuenta 'de las cantidades a entregar' en el momento de la formalización del contrato de alquiler, lo cual permite incluir no sólo las rentas o la fianza, sino también los honorarios del gestor por la labor de intermediación que, es un hecho notorio, como tal no necesitado de especial prueba, que suelen ser de una cantidad equivalente a una mensualidad de renta, se trata de un concepto que no puede ser opuesto, para su compensación, a la parte arrendadora, por no haber tenido intervención en el acuerdo de reserva, siendo así que, de acuerdo con el principio de relatividad o legitimación contractual, del artículo 1257 del Código Civil , los convenios sólo producen efectos entre las partes que los otorgan.

En relación con la intermediación inmobiliaria, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo y 21 de mayo de 1992 ;RJA 2332 y 4272/1992 ) que el contrato de agencia inmobiliaria se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil , y si bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios, y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora, al interesar del agente, en su condición de intermediario ,para que, por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo, de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión del contrato final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente al mismo y su propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 1965 , 3 de marzo de 1967 , 1 de marzo de 1988 ,y 6 de octubre de 1990 ; RJA 4600/1965 , 1243/1967 , 1540/1988 ,y 7478/1990 ), lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional desde el Real Decreto de 19 de junio de 1981, que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General.

En consecuencia los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo , 18 de septiembre , y 1 de diciembre de 1986 , 1 y 17 de mayo , y 6 de octubre de 1990 , 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ( RJA 1175 , 4713 y 7190/1986 , 3734 y 7478/1990 , y 1193 y 2447/1991 ).

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1990, y las que en ella se citan; RJA 3734/1990 ) que para tener derecho el agente al percibo de una retribución basta demostrar el encargo de la gestión, y su eficaz intervención mediadora en la feliz conclusión del negocio jurídico al que se refiere su mediación, requisitos ambos que concurren en el presente caso, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario.

A mayor abundamiento, aun en el caso de que la cantidad entregada en concepto de reserva debiera entenderse a cuenta de las rentas que se devengaran en el momento de la formalización del contrato de arrendamiento, tampoco puede estimarse que haya probado la `parte demandada, a quien correspondía hacerlo como hecho positivo y extintivo, de acuerdo con la norma general del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, en el momento de la formalización del contrato, pagara las rentas de abril o mayo de 2008, produciéndose un pago duplicado en el momento de la formalización del contrato, por no haberse producido el descuento de la reserva en los términos pretendidamente acordados en el documento de reserva de 3 de abril de 2008, no habiéndose aportado por la parte demandada ningún recibo de renta, o documento bancario, de ingreso o transferencia, de las rentas devengadas al tiempo de la formalización del contrato en abril de 2008.

En consecuencia procede la desestimación del motivo, y por consiguiente del recurso de apelación de la parte demandada.



CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte demandada apelante, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.



QUINTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, procede la pérdida por la parte demandada apelante del depósito para recurrir.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación del demandado D. Pedro Miguel , se CONFIRMA la Sentencia de 16 de diciembre de 2016 dictada en los autos nº 688/15 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santa Coloma de Gramenet , con imposición a la parte apelante de las costas del recurso de apelación, y con pérdida del depósito para recurrir por la demandada apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :