Sentencia Civil Nº 46/2004, Audiencia Provincial de Salamanca, Rec 53/2004 de 09 de Febrero de 2004

Encabezamiento

Sentencia Nº 46/04

Ilmo. Sr. Presidente:

D. FERNANDO NIETO NAFRÍA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO

D. JESÚS PÉREZ SERNA

En Salamanca a nueve de Febrero de dos mil cuatro.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 547/01 del Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de Salamanca; Rollo de Sala Nº 53/04; han sido partes en este recurso: como demandante-impugnante: Dª Claudia representado por el Procurador Dª Elisa Martín San Pablo y bajo la dirección del Letrado D. Emilio de la Rúa Rodríguez; como demandado-apelante Dª Carmen representando por el Procurador Dª Mª de los Ángeles Prieto Laffargue y bajo la dirección del Letrado D. Alberto Román Rodríguez; como demandada rebelde Dª Carolina habiendo versado sobre nulidad de contrato y subsidiariamente caducidad de la acción de compra y resolución de contrato de arrendamiento urbano por expiración de plazo convenido y subsidiariamente por falta de pago de rentas y demás cantidades adeudadas..

Antecedentes

PRIMERO.- El día diez de Junio de dos mil tres, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia Nº 7 de Salamanca, se dictó Sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Estimo la demanda presentada por la procuradora Sra. Martín San Pablo, en representación de Dª Claudia frente a Dª Carmen , representada por la procuradora Sra. Prieto Laffargue y contra Dª Carolina , y en su virtud, debo de declarar y declaro la NULIDAD del contrato de opción de compra que consta dentro de los pactos del contrato de arrendamiento de vivienda firmado por las partes con fecha 30-9-96, todo ello con expresa imposición de las costas procesales derivadas de esta instancia a la parte demandada.". Con fecha veintidós de Septiembre de dos mil tres, se dictó Auto complementando la Sentencia que contiene la siguiente PARTE DISPOSITIVA: "Que debo complementar la sentencia dictada en el presente procedimiento al haberse omitido pronunciamientos relativos a acciones acumuladas con la demanda formulada por la procuradora Sra. Martín San Pablo frente a Dª Carmen , representada por la procuradora Sra. Prieto Laffargue y Dª Carolina y en su virtud, debo acordar y acuerdo la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda existente entre las partes de fecha 30 de septiembre de 1996, por haber transcurrido el plazo legalmente previsto; asimismo, debo condenar y condeno a las demandadas a que abonen al actor en concepto de rentas y cantidades adeudadas que en virtud del contrato debían satisfacer los arrendatarios, la suma de 753.737 pesetas (4.530,05€), más aquellas otras que a partir de la fecha de presentación de demanda y hasta el efectivo abandono de la vivienda arrendada deban satisfacer la parte demandada en su calidad de arrendataria; importe que se fijará en el trámite de ejecución de sentencia. Todo ello manteniendo el resto de los pronunciamientos efectuados en la sentencia dictada por este juzgado."

SEGUNDO.- Contra referida Sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la demandada, que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte sentencia revocando la apelada y modificándola en los siguientes términos: a) Se estime parcialmente la demanda en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento urbano por expiración del plazo convenido y b) Se desestime en cuanto al resto de las peticiones al no ser nulo el contrato de opción de compra y no haber caducado su ejercicio, así como no proceder el desahucio falta de pago de rentas al no adeudarse cantidad alguna; todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de impugnación al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando íntegramente el recurso de apelación, y estimando la presente impugnación condene a las demandadas a abonar a los arrendatarios la cantidad de 4.839,38 euros más aquellas cantidades que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta el efectivo abandono de la vivienda arrendada, confirmando la sentencia de instancia y su complemento en todos sus demás pronunciamientos, con expresa imposición de costas a la apelante.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno Rollo y se señaló para votación y fallo del presente recurso de apelación el día tres de Febrero de dos mil cuatro, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, para dictar Sentencia.

CUARTO.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la demandada Doña Carmen se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad con fecha diez de junio del pasado año, completada por auto de veintidós del siguiente mes de septiembre, la cual, estimando la demanda promovida por la demandante Doña Claudia , declaró: a) la nulidad del contrato de opción de compra que constaba dentro de los pactos del contrato de arrendamiento de vivienda firmado por las partes en fecha 30 de septiembre de 1.996; y b) la resolución del referido contrato de arrendamiento al haber transcurrido el plazo legalmente previsto; y asimismo condenó a dicha demandada, juntamente con la también demandada Doña Carolina , declarada en rebeldía, a pagar a la demandante la cantidad de 753.737 pesetas (4.530,05 euros) en concepto de rentas y cantidades adeudadas, más aquellas otras que deban satisfacer a partir de la fecha de presentación de la demanda y hasta el efectivo abandono de la vivienda arrendada; interesándose por dicha demandada recurrente en esta segunda instancia, can base en las alegaciones y motivos contenidos en el escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación parcial de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que, manteniendo la resolución del contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo, se desestimen las restantes pretensiones de tal demanda.

SEGUNDO.- Con carácter previo al examen de los concretos motivos de impugnación de la sentencia aducidos por la demandada recurrente Doña Carmen se ha de analizar la causa de inadmisibilidad alegada por la defensa de la demandante Doña Claudia , y que fundamenta en el artículo 449. 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no haber acreditado la demandada tener satisfechas las rentas vencidas. Es cierto que el referido precepto legal dispone textualmente que, en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas; por tanto, la exigencia del cumplimiento de este requisito solo afecta a los procesos, - o pronunciamientos, cuando se ejerciten cumulativamente varias pretensiones -, que lleven aparejado el lanzamiento. Y si en el presente caso, aparte de que la sentencia en congruencia con lo solicitado en la demanda, si bien declara la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término legal, no condena expresamente a las demandadas a desalojar la vivienda arrendada, y en definitiva el referido pronunciamiento tampoco es impugnado por la recurrente, como no podía ser de otra manera, dado su allanamiento expreso a tal pretensión en el escrito de contestación a la demanda, no puede afirmarse como de aplicación el cumplimiento del requisito establecido en el artículo 449. 1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo que tal causa de inadmisibilidad del recurso de apelación no puede ser estimada.

TERCERO.- Como primer motivo de impugnación se alega por la demandada recurrente el error en la apreciación de las pruebas, por cuanto a su juicio, y en contra de lo establecido en la sentencia impugnada, si bien era verdad que en el pacto de opción de compra, incluido en el contrato de arrendamiento, no se fijó el precio de la vivienda arrendada, el mismo se había pactado verbalmente en la cantidad de treinta y tres millones de pesetas; por lo que dicho pacto de opción de compra, al existir precio, no podía ser considerado nulo, como declaró la sentencia impugnada, sino plenamente válido y eficaz, habiéndose además ejercitado el derecho de opción de compra dentro del plazo establecido como duración mínima para el contrato de arrendamiento, que había de ser de cinco años según el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Como ya señalamos en la sentencia 24 de octubre de 2.001, que cita incluso textualmente la resolución impugnada, la doctrina jurisprudencial de manera reiterada y constante ha venido entendiendo la opción de compra como un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otro, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo en realidad el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (SSTSS. de 22 de junio y 17 de noviembre de 1.966, 22 de mayo de 1.981, 9 de octubre de 1.987 y 8 de marzo de 1.991); de aquí que, como también ha señalado la jurisprudencia, las premisas de la opción son las siguientes: 1) la opción de compra es una figura "sui generis", con sustantividad propia, mediante la cual el optante logra, de modo exclusivo, la facultad de prestar su consentimiento en el plazo señalado en la oferta de venta que, por el principal efecto de la opción, es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla en el plazo aludido; y 2) una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción y nace o se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso del consentimiento exigido por la ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad (SSTS. de 9 de octubre de 1.987, 8 de marzo de 1.991, 7 de marzo de 1.996 y 14 de febrero de 1.997, entre otras); por lo que los requisitos del contrato de opción han sido también configurados por la jurisprudencia, la cual establece, aparte de los requisitos generales a toda actividad contractual, tres específicos: 1) la aceptación expresa del optante (STS. de 29 de marzo de 1.993); 2) la determinación del plazo durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción (STS. de 18 de mayo de 1.993); y 3) la determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección (SSTS. de 22 de septiembre de 1.993 y 15 de diciembre de 1.997).

Resulta, pues, incuestionable que el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición es elemento principal del contrato de opción de compra, según señaló también la STS. de 24 de enero de 1.991, que cita las SSTS., entre otras, de 10 de julio de 1.946, 14 de abril de 1.956, 16 de abril de 1.979, 4 de abril y 9 de octubre de 1.987. Efectivamente el precio de la opción podrá ciertamente determinarse mediante la fijación de una cantidad concreta en el mismo contrato o pacto estableciendo la opción; y podrá también convenirse en que la determinación concreta del precio podrá diferirse a un momento posterior, o incluso al tiempo mismo del ejercicio del derecho de opción; ahora bien, para que pueda entenderse cumplido el requisito de la existencia de un precio cierto cuando si difiera su determinación a un momento posterior a la celebración del contrato, resulta necesario que en él se contengan los criterios o medios de referencia en base a los cuales pueda establecerse exactamente su cantidad o cuantía (SSTS. de 9 de enero de 1.995, 14 de junio de 1.996 y 5 de marzo de 1.997), pues en otro caso la determinación definitiva del precio exigirá un nuevo acuerdo entre las partes (SSTS. de 16 de octubre de 1.982, 10 de marzo de 1.990 y 26 de febrero de 1.991), lo cual evidencia que antes no hubo acuerdo perfecto ni exigible, sino a lo sumo actos preparatorios insuficientes para constituir la relación jurídica.

Por lo que, si en el presente caso en el pacto referente a la opción de compra inserto en el contrato de arrendamiento se convino expresamente que su "precio se establecerá en el momento de ejercitarla, sin establecer ni siquiera criterio o parámetro alguno al efecto, y si en una apreciación conjunta de las pruebas practicadas tampoco puede concluirse como debidamente acreditado, en contra de lo pretendido por la recurrente, que, aun cuando no se hiciera constar expresamente en el contrato, se pactara efectivamente un precio para el ejercicio de la opción de compra (y que éste fuera de 33.000.000 de pesetas), dada la indeterminación y falta de concreción que al respecto manifiestan los testigos, es indudable la ausencia de uno de los elementos esenciales para la misma existencia del contrato de opción, presentando lo convenido, a lo sumo, la promesa de la celebración de una futura opción, cuando las partes determinasen el precio, tal y como concluyó en un supuesto similar la citada STS. de 24 de enero de 1.991.

Por tanto, si no puede afirmarse que el pacto contenido en el contrato de arrendamiento contenga una válida y eficaz opción de compra, por no haber señalado el precio de la vivienda, es indudable que resulta de todo punto innecesario examinar si la misma se ejercitó o no dentro del plazo convenido, procediendo, por consiguiente, el rechazo de este primer motivo de impugnación.

CUARTO.- Igual suerte desestimatoria ha de merecer el segundo de los motivos de impugnación, ya que, si la sentencia de instancia declara la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda por vencimiento del plazo, como no podía ser de otra manera habida cuenta de que tal pretensión se formuló por la demandante con carácter principal en su demanda y que la demandada ahora recurrente se allanó expresamente a la misma en el escrito de contestación, es evidente que resulta de todo punto inútil y superfluo el examen de si procede o no la resolución de tal contrato de arrendamiento fundada en el impago de la renta, cuando además dicha pretensión fue formulada por la demandante con carácter subsidiario de aquélla.

QUINTO.- En tercer lugar, y respecto de la condena que la sentencia de instancia impone a las demandadas de pagar a la demandante la cantidad de 4.530,05 euros, se alega por la recurrente su disconformidad, por cuanto, de una parte, afirma que alo tiempo de la presentación de la demanda se hallaba al corriente en el pago de la renta, y, de otro, que era improcedente el pago del IBI de los últimos cinco años al no constar que se le hubiera reclamado puntualmente cada año. Lo que tampoco puede ser acogido toda vez que consta acreditado, por un lado, que el IBI le ha sido reclamado anualmente por la arrendadora demandante y en términos generales debidamente satisfecho por las arrendatarias, por lo que no puede ahora ser ello cuestionado y tratar de imputar el abono de aquellas cantidades al pago de rentas; y, por otro, porque, establecido lo anterior, de la misma relación de pagos presentada por la demandada con su escrito de contestación resulta claramente tanto el impago de algunos meses de renta como de la actualización a partir del mes de septiembre de 1.999, la que había venido abonando con anterioridad. Consecuentemente, pues, este motivo de impugnación tampoco puede ser acogido.

SEXTO.- En cuanto a las costas de la primera instancia, cuyo pronunciamiento se impugna también por la demandada, ha de señalarse: 1) en la demanda se ejercitaron por la demandante tres pretensiones con carácter principal, como eran: a) la declaración de nulidad del contrato de opción de compra establecido en los pactos tercero y cuarto del contrato de arrendamiento otorgado el 30 de septiembre de 1.996; b) la resolución de este contrato de arrendamiento por expiración del término de duración legalmente establecido; y c) la condena a las demandadas a pagar a la demandante la cantidad de 1.039.337 pesetas que adeudaban hasta el 30 de septiembre de 2.001, y además las que resultasen adeudadas hasta la ejecución de la sentencia; por su parte, la sentencia de instancia, complementada por el posterior auto, declaró: a) la nulidad del contrato de opción de compra, y b) la resolución del contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo establecido; y condenó a las demandadas a pagar a la demandante la cantidad de 4.530,05 euros (753.532 pesetas), en concepto de rentas y cantidades adeudadas, más aquellas otras que a partir de la fecha de presentación de la demanda y hasta el efectivo abandono de la vivienda arrendada debieran satisfacer las demandadas. De la simple comparación entre el suplico de la demanda y el fallo de la sentencia claramente resulta que ha tenido lugar un estimación parcial de las pretensiones de aquélla, no siendo, pues de aplicación el apartado 1, sino el apartado 2 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el que se dispone que, si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, lo que no es de apreciar en la parte demandada ni tampoco en la sentencia impugnada se contiene razonamiento alguno al respecto. Por tanto, este motivo de impugnación ha de ser acogido.

SEPTIMO.- Por la demandante, por vía de impugnación, se interesa la revocación parcial de la sentencia de instancia con relación exclusivamente a la cantidad adeudada por las demandadas en concepto de rentas y demás cantidades a su cargo hasta el 30 de septiembre de 2.001, que estima ha de ser de 4.839,38 euros (805.205 pesetas); lo que indudablemente ha de ser acogido, en base a los mismo razonamientos y relación de cantidades adeudadas por renta e IBI, así como de pagos realizados por las demandadas, pormenorizadamente explicitados en el escrito de oposición al recurso e impugnación de la sentencia, y que por su conformidad a la realidad han de ser asumidos íntegramente, hasta el punto de darlos por reproducidos en la presente sin necesidad de mayores aditamentos o explicaciones, del todo punto innecesarios.

OCTAVO.- Al ser estimados tanto el recurso de apelación interpuesto por la demandada, cuando menos en forma parcial, como la impugnación de la demandante, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la demandada DOÑA Carmen , representada por la Procuradora Doña María Ángeles Prieto Laffargue, así como la impugnación deducida por la demandante DOÑA Claudia , representada por la Procuradora Doña Elisa Martín San Pablo, debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 7 de esta ciudad con fecha 10 de junio de 2.003, - completada por auto de 22 del siguiente mes de septiembre -,en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, a excepción de la cantidad que las demandadas han de abonar a la demandante en concepto de rentas y cantidades adeudadas, que será de CUATRO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE EUROS CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (4.839,38 euros), y del pronunciamiento relativo a las costas, que igualmente se revoca, para no hacer especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas tanto en la primera instancia como en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

EE/.

PUBLICACION.- Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, en el día de la fecha, hallándose celebrando audiencia pública. Doy fe.