Sentencia Civil Nº 46/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 586/2011 de 21 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00046/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 586/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

D. CESÁREO DURO VENTURA

En MADRID, a veintiuno de enero de dos mil trece.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1101/2010 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Isaac , representado por el Procurador D. José Antonio Pérez Casado, y de otra, como apelado CONCELLO DE SARRIA, representado por la Procuradora Dña. María de la Concepción Fuertes Suárez, sobre desahucio por falta de pago.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 20 de enero de 2011 , cuya parte dispositiva dice: 'Que estimando la demanda presentada por el procurador DÑA. CONCEPCION FUERTES SUAREZ, en nombre y representación de CONCELLO DE SARRIA debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de CALLE000 número NUM000 , NUM001 NUM002 de Madrid, condenando al demandado Isaac a que desaloje y deje libre a disposición de la parte actora en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario. Debo condenar y condenoa la parte demandada D. Isaac a que abone a la parte actora LA CANTIDAD de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (2.371,92 EUROS) más intereses legales y costas.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Isaac se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 17 de enero de 2013, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA.

Fundamentos

Se aceptan, en lo pertinente, los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-El presente recurso trae causa del juicio verbal de desahucio por falta de pago tramitado con el nº 1101/2010 en el Juzgado de 1ª Instancia número 49 de Madrid, promovido por CONCELLO DE SARRIA (Lugo) contra DON Isaac , en relación a la vivienda situada en la CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 NUM002 de Madrid.

Contra la sentencia estimatoria de la demanda interpone la parte demandada recurso de apelaciónalegando que la actualización de la renta, según burofax remitido por don Jose María , es nula de pleno derecho en el sentido de que dicha actualización no lo hace el CONCELLO DE SARRIA, que es la propiedad, sino una persona física don Jose María que no justifica en que concepto actúa. Niega que dicha actualización haya sido realizada en legal forma. El referido burofax, según la actora, lo recibe el demandado el 9 febrero 2010 cuando la vista en el Juzgado de Primera Instancia 17 (en otro juicio de desahucio promovido por la actora) estaba señalada para el 18 marzo 2010, por lo que el plazo de 30 días para haberse presuntamente opuesto el demandado ya había transcurrido, y sin embargo la actora en este procedimiento no acumula dicha actualización. Solicita que se dicte sentencia, revocando la de instancia, en la que se declare que no ha lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.

Recurso al que se opone la demandanteponiendo de manifiesto que el proceso se interpuso por impago de una parte de la renta, en concreto de la renta que había sido actualizada, así como por impago de recibos de agua. Al no haber contestado el demandado a la actualización en el plazo de 30 días, se entiende que la acepta tácitamente, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 101.2 apartado 2º de la LAU de 1964 y Disposición Transitoria 3ª C) regla 8ª, apartado 2 de la LAU de 1994 , por lo que solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-El contrato de arrendamiento que vincula a las partes es de fecha 22 marzo de 1983, aportado con la demanda y en cuya cláusula segunda se pacta el alquiler de 60.000 pesetas mensuales, durante el periodo comprendido entre abril de 1983 y marzo de 1984, ambos inclusive. La cantidad a pagar en el año comprendido entre abril de 1984 y marzo de 1985 será la indicada, aumentada o disminuida según la variación que el índice general de precios de consumo haya experimentado entre marzo de 1983 y marzo de 1984. Este mismo criterio para la actualización del importe del alquiler se seguirá en periodos sucesivos, en caso de prórroga del contrato. Se pacta que las cantidades se harán efectivas mensualmente y por adelantado entre los ocho primeros días del mes al cual correspondan, así como que serán de cuenta del arrendatario los recibos de agua, gas, electricidad y teléfono del piso objeto del contrato.

El juicio de desahucio se promueve mediante demanda con fecha de presentación 11 mayo 2010, por la falta de pago de una parte de la mensualidad correspondiente a abril del 2010, teniendo en cuenta que la renta abonada hasta la fecha de 504,85 €, pasaba a ser de 707,95 € en virtud de la actualización de la renta comunicada al arrendatario mediante burofax de 4 febrero 2010. Actualización que no fue contestada de ninguna manera por el arrendatario, dejando transcurrir hasta tres meses de silencio absoluto, lo que equivale a tenerle por conforme con la actualización notificada. El referido burofax consta unido a los autos y en él se dice que la nueva renta de 707,95 € al mes será aplicable a partir del 22 marzo 2010 y debe ser abonada del mismo modo que hasta la fecha, mediante ingreso en la cuenta del Ayuntamiento de Sarria. Consta la entrega del burofax al demandado el 9 febrero 2010.

En el suplico de la demanda se solicita, además de la resolución del contrato, que se condene al demandado al pago de 203,10 € (correspondiente a la parte impagada de la mensualidad de abril del 2010) así como de los recibos mensuales, tanto de alquiler como de suministro de agua, que se devenguen y queden impagados durante la tramitación del procedimiento, desde mayo de 2010 hasta la fecha de desalojo del inmueble.

El recurso no ha de prosperar.

Efectivamente, de conformidad con la Disposición Transitoria Segunda apartado A) 1. de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre 1994 (LAU), el régimen normativo aplicable al presente contrato de arrendamiento, celebrado antes del 9 mayo de 1985 y subsistente en la fecha de entrada en vigor de esta Ley , continuará rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria. El apartado D) 11. de esta Disposición Transitoria Segunda , sobre actualización de la renta, establece que la renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.... Y según la regla 6ª. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de este (...).

El artículo 101, apartado 2. regla 2ª del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece que 'dentro de los 30 días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita', y según la regla 3ª en caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario.

En este caso el demandado admite, y así consta en autos, haber recibido la actualización de renta con fecha 9 febrero de 2010 y no haber formulado contestación alguna, de manera que procede interpretar su silencio como aceptación tácita, en aplicación de la normativa referida, por lo que la renta exigida es obligatoria. No puede aceptarse la excusa de que quien envía el burofax no es la propiedad, cuando el propio inquilino reconoce que don Jose María es el abogado del CONCELLO DE SARRIA, que ha venido actuando como tal en otros pleitos seguidos entre las mismas partes, sin que pueda negarle ahora esta condición. En cuanto a que la actualización de la renta no fuera reclamada por la propiedad en el juicio de desahucio seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 17 de Madrid, se explica por la sencilla razón de que la renta actualizada se exigiría a partir del 22 marzo 2010 y el juicio en aquel procedimiento estaba señalado para el 18 marzo 2010, esto es en fecha anterior a la aplicación de la actualización de la renta. No existe por tanto incongruencia alguna en la conducta de la actora.

Como recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de León, sec. 1ª, de 19-3-2008 , (EDJ 2008/105183): 'El juicio de desahucio por falta de pago no puede tener por objeto cuestiones que excedan de ese estricto ámbito, como ocurre cuando se pretende determinar el importe de la renta en el curso de ese procedimiento sumario ( sentencias de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de León de fecha 7 de marzo de 2007 y de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de León, de fecha 24 de enero de 2007, entre otras muchas de esta y otras Audiencias Provinciales en tal sentido).

Ahora bien, en el presente caso la renta sí está legalmente determinada, de modo que al Tribunal sólo le corresponde un análisis formal de los efectos jurídicos derivados de los hechos reconocidos por las partes. En este caso, la demandada no ha cuestionado en momento alguno que recibiera las comunicaciones remitidas por los arrendadores para revisión y actualización de la renta (...). Lo que la demandada cuestiona es la corrección de los cálculos reflejados en dichas comunicaciones y el cumplimiento de los requisitos formales legalmente exigidos: en cuanto a las obras cuyo coste se repercute no se justifica el gasto, y respecto de las actualizaciones por IPC, además de error en los cálculos, no se aporta el certificado oficial que exige la Ley.

En sentencias de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de León, de fecha 7 de octubre de 1999 , de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de León, de fecha 30 de octubre de 2001 y de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de León, de fecha 13 de julio de 1999 EDJ1999/30220 , en la misma línea interpretativa que las demás Audiencias Provinciales, se ha entendió que la genérica remisión del apartado primero de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , de 24 de noviembre 1994 (en adelante LAU), a lo dispuesto por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, nos lleva a la directa aplicación de su artículo 101 que, en su punto 2 .1ª y 2ª regla, establece que 'el arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que a su juicio deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello', y que 'dentro de los treinta días siguientes, el inquilino comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretando su silencio como aceptación tácita'.

En este caso, por lo tanto, la pasividad de la arrendataria, que no se opuso a las comunicaciones remitidas, conlleva una presunción legal de aceptación tácita.

No nos encontramos ante cuestión compleja alguna porque la renta está determinada legalmente por el mero silencio de la demandada que no formuló oposición. Y tan claro resulta, que en la regla 3ª del apartado 2 del artículo 101 de la LAU de 1964 , se prevé que el arrendador, tanto en caso de aceptación expresa como tácita, al siguiente periodo de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. Así pues, la pasividad ante la comunicación que anuncia la actualización de la renta obliga al arrendatario al pago de la renta actualizada, por disposición legal, sin necesidad de acudir a un previo proceso declarativo para su determinación. Todo lo contrario, es el arrendatario que no se opone a la actualización el que debe de acudir al juicio declarativo correspondiente si la renta fijada por el arrendador resultase superior a la legalmente prevista, y con un plazo de caducidad de tres meses para el ejercicio de la acción correspondiente ( regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 de la LAU de 1964 ).

Por lo tanto, la renta ha de quedar determinada en la cuantía que figura en las comunicaciones remitidas y a las que no se formuló oposición ( artículo 101 de la LAU de 1964 , en lo referente a la actualización de la renta (...).

En atención a unas comunicaciones recibidas por la arrendataria, que no han sido cuestionadas en cuanto a su recepción y contenido, resulta determinada la renta en la forma expuesta por la parte actora, y, por lo tanto, no estamos ante una cuestión compleja.

En este sentido, la sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 27 de febrero de 2003 EDJ2003/82889: 'Frente a los dos posicionamientos expuestos esta Sala ha de dar acogida al segundo de ellos ya que resulta evidente que la discordia alegada sobre el importe de la renta está artificialmente traída al pleito y es cuestión accesoria y no ligada indisolublemente a la resolución del contrato de arrendamiento (...). El actor cumplió con lo que ordena la Ley, no recibió en 30 días notificación de oposición al incremento de la renta y, por el contrario, se le dejó de pagar de forma efectiva en una maniobra que el propio demandado manifiesta que un 'descuido' suyo (...)'.

En este caso, por lo tanto, está determinada la renta por aplicación de lo dispuesto por el artículo 101 de la LAU de 1964 y, en consecuencia, no cabe aludir a cuestión compleja. Y tal determinación de la renta no se ve afectada por el pago parcial de la renta que hubiera podido realizar la demandada, ya que esta es una posibilidad admitida en Derecho ( artículo 1.169 del Código Civil ) que no priva al acreedor del derecho a exigir el pago de la totalidad de la deuda'.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, está aquí acreditado el impago por el arrendatario de la renta actualizada, al no haberse opuesto a la notificación del arrendador, silencio que cabe interpretar como aceptación tácita ( Art. 101 L.A.U. de 1964 ) por lo que procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.

TERCERO.-Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Antonio Pérez Casado en nombre y representación de DON Isaac , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Madrid, de fecha 20 de enero de 2011 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas causadas en ésta alzada a la parte apelante.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.