Sentencia CIVIL Nº 460/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 672/2019 de 19 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION SEPTIMA
GIJON
SENTENCIA: 00460/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL-SECCIÓN SÉPTIMA.- GIJÓN.
Modelo: N10250
PZA. DECANO EDUARDO IBASETA, S/N - 2º. 33207 GIJÓN
-
Teléfono: 985176944-45 Fax: 985176940
Correo electrónico:
Equipo/usuario: JBM
N.I.G. 33024 42 1 2018 0012177
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000672 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de GIJON
Procedimiento de origen: OR3 ORDINARIO IMPUGN. ACUERDOS SOCIALES-249.1.3 0001098 /2018
Recurrente: Cayetano
Procurador: JOSE JAVIER CASTRO EDUARTE
Abogado: ANA MARIA RODRIGUEZ ALVAREZ
Recurrido: C.P. C/ DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE GIJON
Procurador: JOSE RAMON FERNANDEZ DE LA VEGA NOSTI
Abogado: JOSE LUIS PELAYO LLORCA
SENTENCIA nº 460/19
Ilmos. Magistrados Sres.:
Don RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA
Don JOSÉ MANUEL TERÁN LÓPEZ
Don PABLO MARTÍNEZ-HOMBRE GUILLÉN
En GIJON, a diecinueve de diciembre de dos mil diecinueve

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Séptima, de la Audiencia Provincial de GIJÓN, los Autos de
ORDINARIO IMPUGN. ACUERDOS SOCIALES-249.1.3 1098 /2018, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA NÚMERO 1 DE GIJÓN, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN)
672 /2019, en los que aparece como parte apelante, Cayetano , representado por el Procurador de los
tribunales, Sr. José Javier Castro Eduarte, asistido por el Abogado Dª. Ana María Rodríguez Álvarez, y como
parte apelada, C.P. C/ DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE GIJON, representado por el Procurador de
los tribunales, Sr. José Ramón Fernández de la Vega Nosti, asistido por el Abogado D. José Luis Pelayo Llorca.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gijón, dictó en los referidos autos de Ordinario Impugn. Acuerdos Sociales-249.1.3 1098 /2018 sentencia de fecha 22 de julio de 2019, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que debo de desestimar la demandada formulada por D. Cayetano , frente a la comunidad de propietarios DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE LA LOCALIDAD DE GIJON, sin expresa condena en materia de costas.'

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de Cayetano se interpuso recurso de apelación, admitido a trámite se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial. Cumplidos los oportunos trámites, y tras deliberación y votación del presente recurso, quedaron los autos para dictar esta resolución.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don PABLO MARTINEZ-HOMBRE GUILLEN

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada desestimó la demanda interpuesta por la representación de don Cayetano , en su condición de propietario de de la vivienda 5 A del edificio sito en la C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Gijón, contra la Comunidad de Propietarios de dicho inmueble, por cuya virtud se pretendía, la nulidad de los acuerdos que figuran en los puntos 1º, 2 y 5 del orden del día de la junta de propietarios celebrada el día 20 de septiembre de 2018, que respectivamente aprueban las cuentas del ejercicio 2017/2018, deciden mantener para el ejercicio 2018/2019 cuotas por similar importe al que venían abonando los propietarios durante el ejercicio anterior, y acuerda que no procede la contribución al pago del las cuotas ordinarias y extraordinarias por el sistema de coeficientes, manteniendo el sistema que se venía aplicando.

El demandante basaba su pretensión en el hecho de que en la escritura de obra nueva y división horizontal del edificio, se establece que ''La comunidad de estos inmuebles se regirá por la vigente Ley de Propiedad Horizontal, asignando a la planta baja una participación de veintiún enteros cincuenta centésimas por ciento; a cada una de las viviendas de los pisos anteriores derecha e izquierda cuatro enteros siete centésimas por ciento; a cada una de las viviendas anteriores centro tres enteros treinta y seis centésimas por ciento y a cada de las posteriores, derecha e izquierda, dos enteros diez por ciento, sirviendo estos porcentajes de módulo en las cargas y beneficios por razón de la comunidad y el propietario de la planta baja puede hacer las obras y distribución de la misma en diferentes locales, asignado a ellos....' Que pese a ello, sin haberse adoptado acuerdo de modificación del régimen de reparto de gastos, ha venido anualmente aplicando un sistema de contribución igualitaria para todas las viviendas, prescindiendo de su cuota de participación, si bien en diferentes ejercicios económicos y respecto de obras de carácter extraordinario aunque se estableció un reparto por coeficientes, se habrían acordado sistemas diferentes.

Que planteada esta cuestión en la junta celebrada el día 18 de diciembre de 2017 se trató esta cuestión, aprobándose las cuentas del ejercicio 2016/2017, y solicitando la actora y otros dos propietarios, que en la próxima junta se aprueben nuevas cuotas ajustadas a los coeficientes de cada predio y que al cierre de cuentas, se regularicen los gastos del ejercicio; petición que fue aprobada por el resto de los asistentes, y que pese a ello, aunque este acuerdo no deja lugar a dudas, en tanto en cuanto se aprobó que para la siguiente liquidación y siguiente presupuesto la forma de reparto fuera conforme al coeficiente de participación, en la siguiente junta ordinaria, cuyos acuerdos son ahora impugnados por la vía del art. 18 de la ley de Propiedad Horizontal se decidió aprobar las cuentas del ejercicio económico 2017/2018 aplicando un sistema de reparto igualitario, y manteniendo el mismo sistema en el presupuesto del siguiente ejercicio, denegándose la solicitud de que en lo sucesivo la contribución de todo tipo de gasto se efectuase por el sistema de coeficientes.

La sentencia desestimó dichas pretensiones al considerar que pese a las previsiones del título constitutivo estas se habría modificado por acuerdo adoptado en la junta celebrada el día 15 de septiembre de 1963, por el que se acuerda la constitución de la Comunidad y aprueban sus estatutos, estableciendo, en el punto controvertido que los propietarios colaborarían respecto de los gastos extraordinarios en el siguiente porcentaje 4,07% vivienda grande, 3,36% vivienda mediana, 2,1% vivienda pequeña y el bajo el 21,5%, por el contrario respecto de los gastos generales, como luz de escalera limpieza, portal y otros análogos se abonarían 75 ptas. por cada departamento, sistema de contribución, que fija una contribución por cabezas para los gastos comunes, que es el que se ha mantenido a lo largo de los años, y que la sentencia entiende que, pese a que fue adoptado con anterioridad a la adquisición de su vivienda por parte del actor, y no figurar en el Registro de la Propiedad, le vincula.



SEGUNDO.- En el recurso se alega en primer lugar, que en la sentencia se omite analizar el alcance del acuerdo adoptado en la referida junta de 18 de diciembre de 2017, que la parte demandante estima que es claro y contundente cuando se señala, tras advertir que el demandante y otro propietario votaron en contra de las cuentas por entender que no estaban de acuerdo en que las cuotas comunitarias sean las mismas para todos los predios, que 'solicitan que en la próxima junta se aprueban nuevas cuotas ajustadas a los coeficientes de cada predio y que al cierre de cuentas, se regularicen los gastos del ejercicio. Petición que es aprobada por el resto de los asistentes.' Acuerdo este que entiende vincula a la Comunidad por lo que les cuentas del ejercicio 2017/2018 debieron regularizarse y ajustar su aprobación a dicho sistema de coeficientes.

Sin embargo, debe advertirse que en el punto 2 discutido en dicha junta referido al presupuesto de dicho ejercicio se dice que 'Hasta próxima Junta y según lo aprobado en el punto 1, se mantienen las cuotas actuales hasta que en la próxima Junta se tomen los acuerdos relativos al cálculo de nuevas cuotas si procede.' Por lo que resulta evidente que la decisión al respecto se pospone a lo que se decida en la junta posterior, cuyas decisiones al respecto son ahora impugnadas.



TERCERO.- Alterando el examen de los motivos del recurso, y por lo que se refiera a la alegación de validez del acuerdo alcanzado en la mentada junta celebrada en el año 1963 y su vinculación para el demandante, en primer lugar debemos señalar que como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2013, 'La jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.1 e) LPH es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad - SSTS de 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989, 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000, entre otras muchas-.

Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo- cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios ( SSTS de 16 de noviembre de 2004 y 22 de mayo de 2008).

Pues bien, indudablemente en la mentada junta celebrada el día 15 de septiembre de 1963, por el que se acuerda la constitución de la Comunidad y aprueban las normas por las que la misma ha de regirse, configurando de este modo un estatuto propio, se altera por esta vía el sistema de contribución de los propietarios a los gastos ordinarios, pues aunque expresamente no se diga así, sino que se limita a fijar una cantidad fija 75 pesetas por cada departamento, el propio hecho de que estemos ante la aprobación de unas normas estatutarias, así como la circunstancia que, desde entonces, en los sucesivos ejercicios los propietarios contribuyesen a los gastos comunes de forma igualitaria prescindiendo del porcentaje de participación, evidencia que esta fue la voluntad de los comuneros, siendo irrelevante a estos efectos que en la convocatoria figurase o no en el orden del día tal cuestión, pues, en cualquier caso el acuerdo se adoptó, según el acta, por unanimidad, habiendo asistido a la junta la totalidad de los propietarios.

Y por lo que se refiere al carácter vinculante del acuerdo para el apelante, al no haber accedido el mismo al Registro de la Propiedad, pese que el mismo adquirió su vivienda años después, la propia sentencia apelada trae a colación la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de 25 de abril de 2013, donde se señala que 'Dice el artículo 5, en su párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, que 'El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad'.

Sin duda, para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado.

Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , que las modificaciones que se introduzcan en el Titulo con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo, como resulta de la jurisprudencia que cita en el motivo'.

Y en el supuesto de autos la sentencia de la instancia concluye el necesario conocimiento con anterioridad a este juicio de dicha modificación por vía estatutaria, dado que el demandante fue administrador de la comunidad el mismo año de adquisición de su inmueble en el año 2003/2004 , por lo que ha de presuponerse que fue el encargado de elaborar las cuentas al cierre del citado ejercicio, conclusión esta que se combate en el recurso con el argumento de que no tuvo ninguna intervención en su formulación, habiéndolas formulado el presidente, lo que no se comparte pues lo cierto es que la vivienda la adquiere en julio de 2003, y en la junta de 6 de agosto de ese año de acuerda requerir a su vendedor, quien hasta la venta ostentaba la condición de administrador la entrega de la documentación obrante en su poder (libro de actas, libro de cuentas, facturas pendientes, cheques y otros) para su entrega al presidente y la comunicación al comprador (esto es al apelante) de su obligación de continuar ostentando la condición de administrador hasta la próxima junta que se celebra en abril de 2004, con asistencia del propio apelante, y peses a lo afirmado, lo lógico es que, dada su condición de administrador fuera el apelante quien elaboró las cuentas, y quien habrá tenido a su disposición toda la documentación, siendo de señalar además, que en las sucesivas juntas con su asistencia personal o representado se mantuvo un sistema de contribución igualitaria que no se puso en duda hasta el año 2017, conducta que evidencian en conocimiento de dicha acuerdo y la conformidad con el mismo durante todos estos años.



CUARTO.- Entrando en el examen del otro motivo del recurso, alegando incongruencia en la sentencia, puesto que el acuerdo aludido de la junta constitutiva, no modifica en sistema de coeficientes cuando de gastos extraordinarios se trata, por lo que cuando menos la demanda debió estimarse en este punto, efectivamente, como señala la STS de 6 de febrero de 2014, 'En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente 'lo especialmente establecido' mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 'el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo'.

Pues bien, en el supuesto de autos, difícilmente cabe sostener que cuando estamos ante gastos extraordinarios la Comunidad demandada hubiese adoptado un acuerdo adoptando el sistema de coeficientes establecido en el propio título constitutivo. Es evidente que este se mantiene en los estatutos que se aprueban en la junta de constitución de la demandada; sin que exista acuerdo alguno modificativo.

Aún cuando la apelada aluda a varias juntas como a General Extraordinaria de 6 de noviembre de 2006 o las Generales Ordinarias de 16 de julio de 2007 y de 11 de Julio de 2013, en las que se aprobaron obras extraordinarias, siendo el reparto de los gastos partes iguales, al igual que en la 17 de marzo de 2011, en la que se debate sobre el fondo de reserva y obras a realizar, aún cuando en la de 3 de Julio de 2012, ante la petición de un comunero de que se sumen los coeficientes notariales de los predios presentes se diga que 'no es significativo ese dato para esta Junta, porque el reparto de gastos tanto ordinarios como extraordinarios para las viviendas lo es, y ha sido siempre así , a partes iguales y no por coeficientes de participación'. y se 'aprueban cuentas y presupuestos, todo ello a partes iguales, una vez más por unanimidad de todos los presentes', lo cierto es que ello no siempre fue así, puesto que en junta celebradas en 1969, 1970 y 1971 a las obras extraordinarias que aprueben contribuyen los comuneros por el sistema de coeficiente, y en el caso de la obra del ascensor, se decide su contribución por porcentajes, si bien en función de la planta en que cada vivienda se encuentre, sin que en realidad, propiamente haya existido acuerdo modificativo alguno, por lo que se estima el recurso en este punto, y decaen las objeciones que se hacen en la oposición a la apelación, pues aquí no existe acuerdo modificativo alguno, y por ello difícilmente, si no existe puede vincular al apelante, ni predicarse su mala fe, cuando precisamente lo único que con su demanda pretende es que las cuentas se aprueben conforme al régimen vigente, que en el particular caso de los gastos extraordinarios, se insiste sería el de coeficientes.



QUINTO.- La parcial estimación del recurso implica la parcial estimación de la demanda, acogiendo la parcial impugnación de los acuerdos adoptados en los puntos 1 y 5, por lo que no se hace expresa declaración en cuanto a las costas causadas en ninguna de las instancias ( art. 394 nº 2 y 398 nº 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Fallo

LA SALA ACUERDA: Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Cayetano contra la sentencia de veintidós de julio de dos mil diecinueve dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 del Partido judicial de Gijón, en autos de juicio ordinario nº 1098/2018, la cual se revoca en parte, y en su lugar se estima la demanda en parte interpuesta por dicho apelante contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Gijón, y se declara la nulidad del acuerdo contenido en el punto 1 del orden del día de la junta de propietarios celebrada el día 20 de setiembre de 2018, en tanto en cuanto aprueba la cuentas anuales del ejercicio 2017/2017 acordando una distribución de los gastos extraordinarios, por partes iguales, en vez de hacerlo por coeficientes, y del acuerdo contenido en su punto 5 en tanto en cuanto prevé el mantenimiento cuotas iguales para la contribución a los gastos extraordinarias, todo ello sin expresa declaración en cuanto a las costas causadas en ninguna de las instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.