Sentencia Civil Nº 461/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 472/2007 de 21 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-TERCERA

ROLLO Nº 472/2007-A

JUICIO ORDINARIO (ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES) NÚM. 1225/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE LOS DE SABADELL

S E N T E N C I A N ú m. 461

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a Veintiuno de Julio de Dos Mil Ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 1225/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Sabadell, a instancia de Dª. Nuria y de D. Rubén , contra D. Juan Luis ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de Febrero de 2.007, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda deducida por el Procurador Sr. Nayach en nombre de DON Rubén y DOÑA Nuria frente a DON Juan Luis y en consecuencia absuelvo a éste de las pretensiones frente a él deducidas.

Impongo a la parte actora las costas del juicio".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 13 de Mayo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial los actores, nudo propietario y usufructuaria de una vivienda, se dirigen contra el arrendatario de la misma, ejercitando una acción para la actualización de la renta conforme a la Disposición Transitoria 2ª D)11 de la L.A.U ., interesando se dicte sentencia por la que se declare que la renta actualizada se establece en 166 euros mensuales.

Alega la actora que, efectuado el requerimiento de actualización en fecha 12 de julio de 1999 y no habiéndose opuesto en tiempo a la misma el arrendatario, aquélla ha quedado consolidada por consentimiento tácito. Alega asimismo la parte demandante que con anterioridad se siguió un juicio de desahucio por falta de pago, al ingresar el demandado importes que no se correspondían con la renta actualizada, acción que fue desestimada en primera instancia por sentencia de fecha 17 de enero de 2003 , que afirma que es una cuestión ajena al desahucio la procedencia o no de la actualización de renta, que fue confirmada por otra de la Sección 4ª de esta Audiencia de fecha 16.11.2005 , razonando que probada la oposición expresa del arrendatario a la actualización de renta el arrendador no debió acudir al juicio de desahucio sino al procedimiento para la determinación de si aquella actualización era o no correcta.

El demandada se opone a dicha pretensión alegando que recibido el requerimiento de actualización se opuso al mismo en tiempo y forma alegando la insuficiencia de ingresos prevenida en la regla 7ª, acompañando la pertinente documentación, por lo que no cabe hablar de una aceptación tácita, y que, en cualquier caso, el derecho de actualización del arrendador se encuentra caducado al haber transcurrido sobradamente el plazo de tres meses prevenido en el articulo 101 TRLAU 1964 .

La sentencia de primera instancia desestima la demanda al considerar que el arrendatario se opuso en forma a la actualización de la renta y que la acción está caducada, por el transcurso del plazo previsto en el artículo 101.5º TRLAU .

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, por lo que el debate en esta alzada queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Al margen de si la demandante alegó en su contestación simplemente la extemporaneidad de la oposición del arrendatario y de si la aclaración efectuada en el acto de la audiencia previa va más allá de las previsiones del artículo 426 LEC , suponiendo una autentica "mutatio libelli", al negar la recepción de la comunicación oponiéndose a la actualización, es lo cierto que el tribunal, tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y actuado en el procedimiento, considera suficientemente probado que el arrendatario formuló oportunamente oposición a la procedencia de la actualización al amparo de la regla 7ª de la DT 2ª D) 11 de la LAU.

Queda suficientemente probado en autos, a través de la prueba documental: 1. Que el administrador de la finca remitió el requerimiento de actualización al arrendatario mediante burofax el día 8 de septiembre de 1999, el cual lo recibió en la misma fecha (doc.3 de la demanda). 2. Que el arrendatario se opuso a la actualización alegando la improcedencia de la misma por insuficiencia de ingresos al amparo de la regla 7ª de la DT 2ª.D).11, mediante burofax impuesto en fecha 14.9.1999 dirigido al mismo administrador (doc 1 de la contestación). Tal oposición expresa, manifestada dentro del plazo prevenido en el art. 101.2.2ª define la postura del arrendatario y supone que el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión, es decir, existe una oposición expresa, manifestada en tiempo y forma, por parte del arrendatario a la repercusión pretendida, por lo que no cabe hablar en modo alguno de aceptación o consentimiento tácito ni de caducidad de la acción del arrendatario, por cuanto tal oposición implica que sea el arrendador quien tiene la carga de acudir a los Tribunales en defensa de su derecho.

A este respecto el tribunal hace suyos todos los razonamientos contenidos en la sentencia de instancia, que se dan por reproducidos para evitar repeticiones inútiles; en cualquier caso, baste añadir que la oposición del arrendatario se remite a través de burofax, medio fehaciente (que hace constancia de su remisión y recepción por el destinatario); así hace prueba de la remisión (y ello es lo determinante) dentro del plazo y respecto a la recepción, que insiste en negar la recurrente (en alegación que es introducida en la audiencia previa), ha de tenerse en cuenta que, si bien no se aporta el "acuse de recibo" o una certificación del servicio de correos (no puede obviarse que en la demanda no se niega la recepción sino que se alega la extemporaneidad de la misma, por lo que al arrendatario no le era necesario probar la recepción y que la negativa se introduce en la audiencia previa por lo que, dado su caracter sorpresivo, el demandado no pudo proponer como prueba tales documentos, siendo su posible aportación posterior, atendida su fecha, extemporánea), es lo cierto que la oposición se remite al administrador que comunica la actualización al mismo domicilio que éste hace constar como remitente, por lo que, dado el medio utilizado, no existe motivo alguno para pensar que dicha comunicación no llegó efectivamente a su destinatario o que no lo hizo por causas ajenas a la propia voluntad o conducta del destinatario.

En definitiva, la impugnación decae.

TERCERO.- Excluida, pues, la aceptación tácita de la actualización, es preciso examinar ahora si cabe la actualización y si la misma resulta procedente y correcta.

Alega el demandado, y así lo acoge la sentencia, que la acción del arrendador está caducada. El tribunal no comparte esta conclusión.

Acerca de este extremo se ha pronunciado la Sala en otras ocasiones, en el sentido de que, si bien efectivamente el artículo 101 TRLAU 64 no ha sido derogado ni modificado por la LAU 94 , dicho precepto sólo se refiere a la caducidad de la oposición del arrendatario a la notificación de la actualización (art. 101.2.2º ) y de la revisión, a instancia del arrendatario, de la renta satisfecha con devolución de lo indebidamente pagado, si la cantidad girada resultaba superior "a la que autorice este capítulo", en el plazo señalado en el artículo 106 (101.2.4ª ), precepto este último que regula únicamente "las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo". Igualmente tampoco resulta aplicable el punto 5º del señalado artículo 101.2 ya que en el mismo se establece la caducidad de la acción del arrendador para reclamación de las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas y para la resolución del contrato, no siendo la acción ejercitada ninguna de las señaladas. Por ello, en principio, resulta de aplicación la D.A. 10ª de la Ley 29/94 , que establece que "todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la siguiente Ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo previsto en el régimen general del C.C."; consecuentemente, no existiendo plazo alguno en la D. T. 2ª LAU 94 para el ejercicio de la facultad de actualización, no cabe que en virtud de analogía o paralelismo se pretenda la aplicación de un plazo de caducidad contemplado en la legislación anterior, por tanto, para la actualización y como regla general el plazo de prescripción será el previsto en el artículo 1964 C.C . ( 15 años). El arrendador es, pues, dueño de ejercitar la actualización de la renta, siempre que la acción no esté prescrita (art. 101.1 habla de "en cualquier tiempo", lógicamente, en relación con los arts. 1964 y 1966 C.C .).

En consecuencia, la acción del arrendador no está caducada, por lo que este motivo de oposición ha de decaer, debiéndose entrar a examinar la procedencia y corrección de la actualización pretendida.

En cuanto a la procedencia de la actualización, el demandado no efectúa en su contestación a la demanda alegación alguna al respecto, y aún remitiéndonos a lo que constituyó su causa de oposición a la misma frente al arrendador en su momento, a saber, que no procede la actualización de la renta al no superar los ingresos del inquilino 2'5 veces el salario mínimo interprofesional, residiendo el sólo en la vivienda y percibiendo como ingresos sólo una pensión por incapacidad permanente total de 63.666 ptas, es lo cierto que ninguna prueba se aporta o practica al efecto (ni siquiera se acompaña la documentación que en el propio burofax se dice unida al mismo para la acreditación de estas circunstancias). En relación a la prueba de los ingresos, el párrafo 3º de la indicada regla 7ª dispone que " en defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida", por lo que la prueba ha de versar sobre el número de personas convivientes y de los ingresos percibidos por todos (que, como se ha dicho, ha de ser inferior a los topes del párrafo 1º regla 7ª). Por tanto, trátese de un hecho "constitutivo" de la pretensión del arrendatario (si él formula la demanda al amparo del art. 39.4 ) o de un hecho impeditivo de la pretensión de actualización del actor, la carga de la prueba de tales extremos corresponde, al contrario de los erróneamente indicado en la sentencia recurrida, al arrendatario (conforme a los principios del art. 1214 C.C .), si bien, matizando tal afirmación con los criterios de normalidad, facilidad y proximidad probatoria que impone valorar las posibilidades probatorias concretas (STS 23.9.86, 15.7.88, 8.3.91, 17.10.93 ...). La aplicación de la expresada doctrina al supuesto de autos, ante la ausencia total de las circunstancias invocadas en su día para la improcedencia de la actualización, ha de procederse a la misma por las reglas generales contenidas en la DT 2ª D) 11.

Por lo que respecta a su corrección, el arrendatario en ningún momento (ni al oponerse tras el requerimiento ni en el presente pleito) se ha opuesto ni ha formulado alegación alguna respecto al concreto cálculo de la actualización, por lo que la misma ha de estimarse correcta.

En conclusión, procede, estimando la demanda planteada, declarar que la renta actualizada asciende a 166 €.

Ahora bien, atendido que el arrendatario formuló en su día oposición y que era el arrendador quien tenía la carga de acudir al procedimiento de revisión, el proceso de actualización se inicia a partir de la presente resolución, que declara la actualización como procedente, por lo que la renta actualizada (166 €) no es exigible desde este momento sino que la actualización debe desarrollarse a traves de la aplicación de los sucesivos tramos, que deberán aplicarse a partir de este momento en la forma y con los requisitos legalmente establecidos.

Por todo ello, estimando el recurso de apelación, procede la revocación de la sentencia, dictando otra en su lugar en los términos que anteceden.

CUARTO.- La estimación de la demanda comporta la condena a la parte demandada al pago de las costas devengadas en la primera instancia, sin que proceda una especial imposición de las ocasionadas en la segunda instancia, al haber sido estimado el recurso de apelación (arts. 394.1 y 398.2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por representación procesal de Dª Juan Luis y D. Rubén contra la sentencia de fecha 9 de febrero de 2007 dictada en el procedimiento ordinario núm. 1225/06 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Sabadell, SE REVOCA la señalada resolución, y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por los citados apelantes contra D. Juan Luis , SE DECLARA que la renta actualizada en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se establece en la cantidad de 166 (CIENTO SESENTA Y SEIS) EUROS mensuales, con la matización contenida en la presente resolución, y se condena a dicho demandado a estar y pasar por esta declaración. Se condena al demandado al pago de las costas de la primera instancia sin que se efectúe un especial pronunciamiento respecto de las de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.