Sentencia Civil Nº 461/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 405/2008 de 28 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 405/2008-B

JUICIO ORDINARIO Nº 725/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 23 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 461/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 725/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona, a instancia de D. Guillermo y Dª. María del Pilar , representados por el Procurador D. Carlos Montero Reiter, contra D. Moises y Dª. Daniela , representados por la Procuradora Dª Carmen Rami Villar; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de Diciembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Guillermo y Dña. María del Pilar contra D. Moises y Dña. Daniela con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de Julio de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente al pronunciamiento íntegramente desestimatorio de la demanda origen de las presentes actuaciones contenido en la sentencia apelada se alzan D. Guillermo y Dª María del Pilar insistiendo en la procedencia de la acción allí ejercitada y, en consecuencia, en la postulada condena de D. Moises y Dª Daniela en su condición de vendedores de la finca circunstanciada en autos (registral num. NUM000 del Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners) como consecuencia del incumplimiento contractual que se les imputa (ausencia de legalización de la vivienda construida sobre la parcela transmitida); todo ello, con base en el art. 1124 CC y, subsidiariamente, en el art. 1484 del propio texto legal.

Recordemos ante todo los hechos básicos para resolver la controversia:

-El 1 de diciembre de 2005, D. Moises y Dª Daniela suscribieron con la inmobiliaria Tordera Estudio SL, que gira con el nombre comercial de ERA, el denominado "contrato mediatorio de opción de compra" unido a los folios 166 a 169 de los autos del inmueble objeto del pleito, percibiendo los primeros 6.000 euros a cuenta del precio pactado (90.152 euros). Se preveía el ejercicio del derecho de opción tanto por la propia Tordera Estudio SL como por la persona física o jurídica que esta última designara en el momento de la firma de la escritura, debiendo en todo caso la inmobiliaria adquirir la finca si en el plazo de cinco meses no había "encontrado comprador". El inmueble, descrito allí como "Porción de terreno, de figura irregular sita en la Urbanización Aiguaviva Park, en el término municipal de Vidreres (...)" en el que "existe una construcción de 40 metros aproximadamente (...)", había sido adquirido por los demandados mediante escritura otorgada el 23 de noviembre de 2001 (v. folio 15).

-Habiendo tomado conocimiento los aquí demandantes Sres. Guillermo y María del Pilar de que se hallaba en venta la finca a través del anuncio publicitario unido al folio 12, donde se ofertaba como "Casita" en "parcela semi-llana de 400 m2 con piscina", el 14 de enero de 2006 suscribieron con la inmobiliaria ERA la denominada "propuesta de contrato de compraventa de inmueble" de lo que se describió como "casa sita en Vidreres (...)" en el documento obrante al folio 217, por un precio de 105.000 euros.

-En fecha 17 de febrero de 2006, los Sres. Moises y Daniela otorgaron la escritura de declaración de obra nueva "de antigua construcción" unida a los folios 13 a 21 a los fines de hacer constar que con anterioridad al año 1990 los antiguos propietarios habían edificado en la parcela lo que se describió en ese momento como "Vivienda unifamiliar aislada". Manifestaron allí los otorgantes que "Dada la antigüedad de la obra declarada no le son de aplicación las exigencias previstas en la legislación urbanística vigente", en justificación de lo cual entregaron para su protocolización al notario autorizante un certificado, expedido por el arquitecto técnico D. Dionisio a los únicos efectos previstos, según se decía, en el art. 52 del RD 1093/1997, de 7 de julio , por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

-El propio día 17 de febrero de 2006 y en escritura inmediatamente posterior a la de declaración de obra nueva, otorgaron actores y demandados la de compraventa de la finca, descrita en los siguientes términos: "Vivienda unifamiliar aislada (...) Construida sobre Urbana. Porción de terreno de forma irregular sita en la Urbanización de Aiguaviva Park, en término municipal de Vidreres (...) parcela número ZB-132 de las señaladas en el plano o anteproyecto de la citada urbanización, hoy carrer Avellaner (...)" (v. folios 22 a 30).

-El 25 de mayo de 2006 el Ayuntamiento de Vidreres, a instancia de los compradores, certificó que no constaba presentado ningún proyecto técnico para la obtención de licencia municipal de obras de construcción de una vivienda en la parcela de autos y que, por tanto, era preciso proceder a su legalización aportando a tales fines la documentación correspondiente (folio 35); legalización cuyo coste, sin tener en cuenta el de las propias obras, valoró el perito D. Jenaro en la suma de 25.100 euros (v. informe unido a los folios 87 a 100), suma ésta que constituye la primera petición que formulan los actores en la demanda.

-Por supuesto, carece la vivienda de autos de cédula de habitabilidad, carencia que a su vez imposibilita la contratación de los correspondientes suministros.

SEGUNDO.- Como se razona en la sentencia apelada, a los fines aquí debatidos y, sin perjuicio de las acciones que en su caso les incumban frente a la inmobiliaria que intermedió en la operación y cuyas instrucciones, según dicen por lo demás verosímilmente, se limitaron a seguir, son los demandados quienes en concepto de vendedores han de responder frente a los actores. La circunstancia de que hayan admitido los Sres. Guillermo - María del Pilar que siempre mantuvieron las negociaciones con Era carece de la relevancia pretendida. Porque resulta perfectamente coherente con el hecho de que actuara aquélla como intermediaria en la operación. Y, aun en el supuesto de que realmente se hubiera producido la transmisión intermedia que se alega en el escrito de contestación, si los Sres. Moises y Daniela consintieron en no darle transparencia han de asumir frente a los terceros adquirentes de buena fe las consecuencias de tan anómala actuación ya que los compradores no pueden verse perjudicados por unos pactos que de forma voluntaria se les ocultaron.

TERCERO.- Apuntan los demandados que el precio convenido por la compra (105.000 euros) se correspondía con el de un terreno y no con el de una vivienda. Sin embargo, no es eso lo que se deduce de la única prueba pericial practicada en el pleito. Porque valoró el perito Sr. Jenaro la finca sin edificar en la fecha de la operación en tan sólo 42.018'40 euros.

Tampoco hay, pues, base para concluir que en la fijación del precio hubieran tenido en cuenta las partes la "especial" situación urbanística del inmueble, circunstancia de la que por lo demás no cabría deducir sin más la pretendida exención de responsabilidad de los vendedores toda vez que no puede pretenderse que, en base a simples conjeturas, queden vinculados los compradores por un contrato que firmaron creyendo que la finca se hallaba en situación urbanística regular cuando el coste de la regularización asciende al nada desdeñable importe de 25.100 euros.

En definitiva, por mucho que en el contrato suscrito con la inmobiliaria se describiera la finca como "terreno", vendieron los Sres. Moises y Daniela a los Sres. Guillermo y María del Pilar una finca urbana en la que se hallaba construida una "Vivienda unifamiliar aislada", según descripción contenida en la correspondiente escritura y eso era lo que en consecuencia se obligaron a entregar.

CUARTO.- Pues bien, es indiscutido que la finca transmitida no se hallaba legalizada administrativamente, por lo que no era habitable. Situación ante la que no cabe sino concluir que incumbe a los compradores la acción derivada del art. 1124 en relación con el 1101 y 1106 del CC y, por tanto, la opción entre resolver el contrato o mantenerlo, en cualquier caso, con indemnización de los daños y perjuicios. Porque estamos ante un caso de incumplimiento esencial de la obligación de entrega o prestación diversa (aliud pro alio), siendo reiterada la jurisprudencia que considera que tales supuestos se han de situar en el ámbito de los arts. 1101 y 1124 CC y no en el régimen del saneamiento por vicios ocultos (SSTS de 24 de mayo de 1991, 24 de enero y 28 de mayo de 2001, 28 de noviembre de 2003 y 9 de julio de 2007 ). Y es que sólo se entiende entregada la cosa vendida cuando la puesta a disposición del adquirente sea adecuada a su naturaleza, existiendo incumplimiento por el vendedor de la obligación que le impone el art. 1461 CC cuando presente unos vicios que, más allá de la mera insatisfacción subjetiva del comprador, la hagan inhábil o impropia para el fin a que se ha de destinar según el propio contrato.

Probablemente, el supuesto enjuiciado tendría mejor encaje en el ámbito del error. Pero es también criterio jurisprudencial consolidado el que equipara a la inejecución de la prestación debida la realización de una diversa de la pactada, supuesto al que se han asimilado los casos de inhabilidad del objeto del contrato que provocan la consiguiente insatisfacción (objetiva) del comprador (STS de 9 de julio de 2007 ).

QUINTO.- Sostienen por último los demandados que tenían pleno conocimiento los actores de la irregular situación de la vivienda, lo que determinaría la inviabilidad de la acción ejercitada en la demanda.

Ante todo, parece evidente que las versiones contradictorias de las partes acerca del conocimiento o no por los compradores de que la construcción no se hallaba legalizada en ningún caso podrían beneficiar a los vendedores. De todas maneras, no se puede entender acreditado en los autos el discutido conocimiento por los Sres. Guillermo - María del Pilar de que la vivienda era ilegal. Semejante circunstancia no era desde luego apreciable a simple vista y únicamente han admitido aquéllos saber que el tejado precisaba obras (era de uralita) y que la vivienda no contaba con suministro eléctrico independiente (obtenía la luz de una finca vecina). Recordemos, además, que antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, el propio notario había autorizado la de declaración de obra nueva, por lo que aparentemente la situación de la construcción era regular y, desde luego, allí nada se hizo constar al respecto.

Por lo demás, resulta indiferente que conocieran o no los vendedores el verdadero alcance del problema. Porque, como se razonaba en la STS de 13 de febrero de 2007 con cita de la de 4 de enero de 1982 , "si el adquirente tiene el deber de informarse, el mismo principio de responsabilidad negocial impone al enajenante el deber de informar".

Acogiendo, pues, esta primera pretensión, se condenará a los demandados al pago del coste preciso para obtener la legalización de la vivienda según el informe adjuntado con la demanda (a los fines aquí analizados es indiferente que el mismo no se halle visado por el Colegio), toda vez que aquel coste, equivalente al cumplimiento de la obligación de entrega, es del todo independiente del de las obras de rehabilitación iniciadas por los actores, cuyo importe como antes se ha dicho no se reclama en la demanda.

SEXTO.- Pretenden asimismo los ahora recurrentes la condena de la contraparte al pago de la suma de 2.180 euros en concepto de indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, suma que afirman corresponde al "coste de la prórroga" del arrendamiento de la vivienda que ocupan y una plaza de aparcamiento, acordadas el 1 de junio y el 23 de mayo de 2006, respectivamente, así como de las rentas vencidas con posterioridad a la interposición de la demanda. Esta pretensión carece sin embargo de viabilidad. Por las siguientes razones:

-La aquí discutida compraventa se formalizó el 17 de febrero de 2006, mientras que los antedichos contratos de arrendamiento de la vivienda y plaza de parking no se concertaron hasta los siguientes días 20 y 23 de febrero (aunque la paga y señal se entregó el propio día 17), no habiendo ofrecido los actores explicación alguna de sus circunstancias personales o domicilio previo, por lo que carecemos de base para valorar la necesidad del gasto que, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, pretenden repercutir a la contraparte.

-Es verdad que el contrato de arrendamiento de la vivienda vencía a finales del mes de mayo de 2006 (v. documento unido a los folios 101 y 102). Por tanto, teniendo en cuenta la fecha de la compraventa, en principio contaban los compradores con un plazo de tres meses para realizar las obras de adaptación que, según admitieron en la demanda, tenían previsto ejecutar antes de proceder a la ocupación de la que constituye el objeto del pleito. También es verdad que la falta de legalización de la construcción existente en la finca impedía la obtención de la licencia de obras y la cédula de habitabilidad. Ocurre que, no habiendo optado los Sres. Guillermo y María del Pilar por la resolución del contrato de compraventa sino por su mantenimiento, ningún inconveniente consta tuvieran para acometer por su cuenta la legalización de la edificación preexistente, reclamando su importe a los demandados (de hecho, indiscutidamente iniciaron la reforma sin contar con los pertinentes proyecto técnico y permiso municipal).

-En cualquier caso, existe un obstáculo añadido para el éxito de la pretensión relativa a las rentas vencidas con posterioridad a la interposición de la demanda. Y es que no se han aportado a los autos los justificantes de los correspondientes pagos y el art. 219 LEC impide posponer su cuantificación para la fase de ejecución, siendo evidente que no nos encontramos ante el supuesto que prevé el último inciso del apartado tercero del propio precepto pues en ningún momento han solicitado los Sres. Guillermo - María del Pilar que "se dejen para un pleito posterior los problemas de liquidación concreta de las cantidades".

Acogiendo en consecuencia parcialmente el recurso formulado y estimando también en parte la demanda, se condenará a los demandados al pago de la suma de 25.100 euros, suma que devengará los intereses previstos en el art. 576 LEC desde la fecha de esta sentencia hasta la de su completo pago.

SÉPTIMO.- Conforme al art. 394-2 LEC , dado que la demanda ha sido parcialmente acogida, no se realizará expresa imposición de las costas causadas en primera instancia, sin que quepa tampoco efectuar especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada (art. 398-2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que con parcial estimación del recurso de apelación interpuesto por D. Guillermo y Dª María del Pilar , revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Barcelona. En consecuencia, estimando parcialmente la demanda origen de las presentes actuaciones interpuesta por D. Guillermo y Dª María del Pilar contra D. Moises y Dª Daniela , condenamos a estos últimos a que abonen a los actores la suma de 25.100 euros, suma que devengará los intereses previstos en el art. 576 LEC desde la fecha de esta sentencia hasta la de su completo pago; todo ello, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre las costas devengadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.