Sentencia Civil Nº 462/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 850/2007 de 23 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 850/07-A

JUICIO VERBAL NÚM. 194/07

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 42 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 462

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de julio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio Verbal , número 194/07 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 42 de Barcelona, a instancia de COMERCIAL

PAPELERA VITELA SA , contra INSTITUTO EUROPEO DE FINANZAS SL ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud

del recurso de apelación interpuesto por ambas partes en litigio contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de junio de

2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por COMERCIAL PAPELERA VITELA SA contra INSTITUTO EUROPEO DE FINANZAS SL y condeno a la entidad demandada a abonar a la actora la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (64.593'83 euros) más el interés legal correspondiente desde la interposición de la demanda. No se hace especial pronunciamiento en materia de costas ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación ambas partes en litigio mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de julio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT .

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, julio, septiembre, noviembre y diciembre 2006, enero y febrero 2007, al amparo del art. 35 en relación con el 27.a LAU respecto del contrato de arrendamiento de 16.11.2004 sobre el local sito en la C/ Muntaner, 82, bajos de Barcelona, a cuya acción, y al amparo del art. 483.3.3ª LEC se acumula la reclamación de las rentas impagadas por importe de 70.397'33 € (modificada en la vista a 79.001'03 €, consignándose en la demanda la improcedencia de la enervación, al haber sido la demandada requerida fehacientemente de pago en fechas 14 septbre. y 11 octubre 2006 (formulándose la demanda en 23.2.2007).

A dicha pretensión se opuso la demandada interesando la terminación del proceso por carencia sobrevenida de objeto alegando, haber entregado la posesión del local (pretensión a la que prestó su conformidad la actora, solo respecto al desahucio); que el local fue clausurado por el Ayuntamiento por la necesidad de ejecutar obras derivadas de defectos estructurales, cuyas deficiencias eran conocidas por la propiedad, y cuya ejecución debe acarrear la suspensión del pago de la renta; plus petición respecto de la reclamación de cantidad, por los meses de marzo y julio 2006, abonados y por incluir el IVA sobre el IBI.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando a la entidad demandada a pagar a la actora la suma de 64.593'83 € más el interés legal correspondiente desde la interpelación judicial. Frente a dicha resolución: A) se alza la arrendataria demandada por (1) infracción de los arts. 26 y 30 LAU (reiterando la suspensión de la obligación de pago de la renta durante el cese de la actividad impuesto por el Ayuntamiento), máxime cuando el local adolece de defectos insalvables que lo inhabilitan para el uso y destino para el que se contrató (existiendo denuncias previas por insonorización; (2) error en la apreciación de la prueba (los informes indican que en el local no puede desarrollarse la actividad proyectada, al no cumplir con los valores básicos de insonorización, y las obras necesarias y estructurales, conforme al art. 21 corresponden a la arrendadora).

B) Es impugnada por la actora al apreciarse la pluspetición por las rentas de marzo y julio es decir, 14.407'20 €

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la renta efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 16 y ss), cuyo contrato fue iobjeto de una larga negociación (testifical del Sr. Cosme ) entre la entidad COMERCIAL PEPELERA VITELA SA (propietaria/arrendadora/actora) y la entidad INSTITUTO EUROPEO DE FINANZAS SL, por un período de 6 años (sin perjuicio de prórrogas en las condiciones que se pactan) del que merecen destacar los siguientes extremos: a) se concierta para la "actividad recreativa", consistente en juego de equipos en los cuales se emplea una moderna tecnología láser y por ordenadores donde cada equipo desarrolla estrategias para tratar de infligir tantos puntos como sean posibles en el equipo contrario; cada participante es dotado de un chaleco especial y un simulador de arma de combate con tecnología láser; los impactos de láser en los chalecos son registrados en un ordenador central que al final del juego brinda los resultados por equipo y jugador (anexo I), para lo cual precisaba de realizar obras de adaptación del local - con una compensación en la renta de 3000 € durante los 8 primeros meses - de cu cuenta (testifical Sr. Cosme ) b) la arrendataria reconoce recibir el local a su entera conformidad (el testigo Sr. Cosme manifiesta que se evaluó el local antes de proceder a su arrendamiento realizando las comprobaciones que se consideraron necesarias para concluir con la idoneidad del local al uso o actividad que se pretendía desarrollar), siendo de su cuenta todas las reparaciones necesarias para conservarlo en las condiciones de servir al uso convenido las que exija el desagaste por el uso ordinario (salvo la "caldera", a cargo de la arrendadora), excluyendo expresamente - al amparo del art. 4.4 LAU los arts. 21.1 y 3 y 34 de la misma, y se alquila en el estado actual de las acometidas generales de que está dotado y si hubiese de efectuar alguna modificación en instalaciones generales el costo será a cargo de la arrendataria, así como que "todos los impuestos, permisos y licencias correspondientes al ejercicio del negocio a que se destina el local arrendado, así como los que se impongan sobre este último por razón de aquél, son de la exclusiva cuenta y cargo de la arrendataria" de forma que "la arrendadora no asume responsabilidad alguna si por la Administración Local o en su caso, la Autonómica o Central no se concediera la oportuna autorización para la apertura o funcionamiento del negocio o se prohibiese una vez autorizado" (clásula 9ª), y en este sentido la arrendataria se obliga "a observar las ordenanzas municipales" (cláusula 15 -D), si bien - fijada indemnización para el caso de abandono "anticipado" del local - ésta no tiene lugarsi la causa es no obtener la correspondiente licencia de actividad por el Ayuntamiento, si el abandono tiene lugar en un plazo máximo de 1 año (cláusula 3). c) se pacta una renta inicial anual de 72.000 €, más el IVA (6000 € mensuales más IVA, más el IBI, sin que conste pacto alguno respecto de la retención del IRPF, a abonar dentro de los primeros 5 días de cada mes), si bien, en atención a los trabajos que inicialmente debe acometer la arrendataria para la habilitación del local, expresamente se señala que la renta que se determine será de 3000 € al mes durante los primeros 8 meses; para el segundo año, una renta anual de 81.600 € más el IVA (6.800 € mensuales más IVA); para el tercer, cuanto y quinto año, la misma para el segundo; para el sexto, 90.000 €, más en IVA (7.500 más IVA); dicha renta será abonada mediante recibos en una c/c de la arrendataria que se especifica d) todo ello, sin perjuicio de la actualización de la renta, acumulativa, que año a año, corresponda conforme al pacto 15º (a partir del tercer año, conforme al IPC).

e) La arrendataria asume los consumos de agua, gas y electricidad, e impuestos. f) Se constituye una fianza de 12.000 €. 2) La demandada venía abonando la renta con el IVA aplicado sobre renta e IBI, sin retención alguna, y sin ninguna reserva (el acto propio, al que se refiere la resolución recurrida). 3) el impago de las rentas correspondientes a abril y mayo (a razón de 7.203'60 €), septiembre (8352 €), noviembre, diciembre 2006 (8131'60 €), enero (8.912'51 €) y febrero 2007 (8.337'48 €), cuyas facturas obran a los f. 26 y ss, y la acreditación de su impago a los f. 106 y ss; apareciendo suficientemente acreditado, sin que se haya desvirtuado por la actora, el pago de las rentas correspondientes a marzo y julio 2006, en 16.3.2006 y en 4.8.2006, que venían siendo reclamadas en un importe de 14.407'20 € (f. 91 y ss). 4) en 14 septbre. la actora requirió de pago a la demandada, vía burofax (f. 35 y ss), lo que reiteró por el mismo conducto en 11 octubre 2006 (f. 39 y ss); y aún, posteriormente, f. 116 y ss, aportados en la vista). 5) Citada la demandada, compareció en las actuaciones, manifestando que en 11.3.2007, vía correo electrónico, comunicó la cancelación del contrato (cuando ya concurría la causa resolutoria) entregando a la actora la posesión del local en 2.4.2007 y así consta (f. 88 y ss, 98 y 99, 161), ante lo cual la actora reiteró el requerimiento de pago (f. 118). 6) El local fue precintado por el Ayuntamiento de Barcelona por la imposición de obras de insonorización (f. 93 y 94,), que dejó sin efecto una vez entregada la posesión del local (f. 121 y ss). 7) No consta actuación alguna de la arrendadora reveladora de un pacto tácito de suspensión del pago de la renta, en todo caso desvirtuado con los requerimientos de pago, con la falta de cualquier tipo de notificación por la arrendataria en este sentido (declaración del Sr. Eugenio de la actora) y con la misma notificación del 11 de marzo del 2007 aludida y con la misma afirmación de que las mensualidades de marzo y julio fueron abonadas o que se aplicaba IVA sobre IBI o no se efectuaba retención por IRTF, en lo que basa la pluspetición.

TERCERO.- Se trata del arrendamiento de un local, sujeto a la LAU 94 , cuyo contrato fue objeto de larga negociación; a los referidos contratos les es de aplicación, a falta de pacto (autonomía de la voluntad en arrendamientos para uso "distinto", ex art. 4.3 LAU , con las únicas limitaciones de la "fianza" y los procesos), las normas para viviendas (art. 30 que remite a los arts. 21, 22, 23, 26 y 19 LAU , siquiera aquí, y precisamente al amparo del art. 4.4 LAU se excluyen expresamente los arts. 21.1 y 3 y 34 de la misma, es decir, exclusión "permitida" y renuncia expresa de preceptos concretos, pactándose con amplitud las cuestiones correspondientes a dichos preceptos).

En el art. 26 LAU (cuyo antecedente es el 1558 CC, de aplicación supletoria conforme al art. 4.2 LAU 94 ) se preve la posibilidad de suspensión del contrato (paralización del plazo y del pago de la renta durante dicha paralización), correspondiendo exclusivamente al arrendatario la opción de solicitar la suspensión (o desistir del contrato), que no consta con anterioridad al 11.3.2007, condicionada en todo caso la referida suspensión al requisito ineludible de que la finca sea "inhabitable" de forma total (se acepta el local en las condiciones en que estaba y se prende, con las debidas compensaciones, realizar obras para adaptarlo a la actividad que se pretende) y que ello sea consecuencia de que tales obras sean de "conservación" o sean acordadas por una autoridad competente, pero nunca en el caso de que las obras sean voluntarias; en este caso se trata de obras, aceptado el objeto del arrendamiento, para adecuar el local a la actividad de la arrendataria.

Por ello, la necesidad de las obras impuestas por el Ayuntamiento (de insonorización), deriva directamente de la actividad a que quería destinar la arrendataria el local a fin de adaptarlo para la misma, quien, en virtud de lo establecido en el contrato, debía asumirlas, aparte de la exención de la cláusula 9ª y de la compensación mensual de 3000 € durante 8 meses. El recurso no puede prosperar en este aspecto.

Por lo demás, la misma suerte adversa, ha de seguir la pluspetición alegada por el IVA sobre el IBI y por la no retención del IRPF, por las razones expuestas en la resolución recurrida, en relación con los hechos declarados probados, la conducta de las partes durante el desarrollo del contrato y las cláusulas de éste.

CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada - derivadas de sus respectivos recursos - a las apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación formulados por COMERCIAL PAPELERA VITELA SA y por el INSTITUTO EUROPEO DE FINANCIAS SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas, derivadas de sus respectivos recursos, a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.