Sentencia Civil Nº 462/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 224/2009 de 23 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00462/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7003608 /2009

RECURSO DE APELACION 224 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 237 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de GETAFE

De: Elisa

Procurador: ANTONIO GARCÍA MARTÍNEZ

Contra: Elias

Procurador: CARMEN MEDINA MEDINA

Ponente: ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

SENTENCIA Nº 462

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid a veintitrés de noviembre de dos mil ocho. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres.

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 237/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.5 de Getafe, seguidos entre partes, de una como demandante-apelado Don Elias , representado por la Procuradora Sra. Carmen Medina Medina, y de otra, como demandada-apelante Doña Elisa , representada por el Procurador Sr. Antonio García Martínez.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Getafe, en fecha veinticuatro de julio de dos mil ocho, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Estimo la demanda formulada por el Procurador D. Alfonso Solbes Montero de Espinosa, en nombre y representación de D. Elias , contra Dª Elisa , representada por el Procurador D. Félix González Pomares, y, en consecuencia, declaro la improcedencia de la actualización de la renta pretendida por dicha demandada, en base a la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ; condeno a dicha demandada a devolver las cantidades indebidamente ingresadas de más, en concepto de renta, desde el mes de Febrero del 2007; y con imposición de las costas a la demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 18 de noviembre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró la improcedencia de la actualización de la renta pretendida por la demandada y condenó a ésta a devolver a la actora las cantidades cobradas de más; todo ello en base a que la parte actora había acreditado documentalmente, en tiempo y forma, la oposición a la actualización de la renta, por lo que no se podía replantear la pretensión que ya se ejercitó en su momento.

Frente a dicha resolución, la parte demandada formula recurso de apelación alegando, en primer lugar, un error de interpretación del burofax de 10 de junio de 2002, que fue un mero requerimiento y no una carta de actualización de la renta; en segundo lugar, aduce que ha habido una infracción por no aplicación de la presunción contenida en el punto 7º del apartado D).11 de la Disposición Transitoria 2ª LAU 1994 , ante la falta de justificación de ingresos del arrendatario; y, en tercer lugar, error al no haber apreciado la caducidad de la acción del arrendatario para acudir al procedimiento de determinación de la renta.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba respecto del burofax de 10 de junio de 2002.

En el escrito de recurso se pone especial énfasis en la valoración del burofax de 10 de junio de 2002 porque la parte apelante es consciente de que, según el valor que se de al mismo, así será la probabilidad de que su oposición a la demanda prospere, o no.

El texto del burofax, remitido por la demandada al demandado, que aparece unido al folio 16 de las actuaciones, dice textualmente:

"Muy señor mío:

Le comunico que habiéndole pedido reiteradamente los certificados de ingresos anuales, que obtiene Ud. De Hacienda, Seguridad Social y de intereses bancarios, así como de las personas que conviven en el piso NUM000 de la Plaza DIRECCION000 , nº NUM001 de Getafe, para la actualización del alquiler anual, le pongo en su conocimiento, que si en un período de quince días no me han sido facilitados estos datos, procederé a actualizar el alquiler según la Ley de Propiedad Horizontal.

Quedo a la espera de su rápida respuesta.

Sin otro particular, le saluda atentamente:

Doña. Elisa "

No es preciso hacer un gran esfuerzo interpretativo para entender que esta comunicación comporta un intento claro de "actualización del alquiler", pues, no sólo se solicita la información apropiada al caso, sino que, además, se advierte que en caso de no contestar "se procederá a la actualización". Y tan clara y categórica era tal la intención que dicho burofax incorporaba que el arrendatario actuó conforme al mismo y envió los certificados solicitados, como así reconoce la parte apelante en la alegación primera del escrito de recurso

"Mediante escrito de fecha 19 de junio de 2002 (documento nº 4 de la demanda), la contraparte contestó remitiendo los certificados de rendimientos de trabajo y cuentas bancarias de D. Elias , Dña. Angustia y Dña. Jacinta , que reflejaban la no superación de los límites legalmente previstos en la D.T. 2ª, D) 11, nº 7 de la LAU 1994 , para llevar a cabo la actualización interesada".

De modo que, ante tales hechos, sólo cabe concluir que la arrendadora en el año 2002 actuó conforme a la LAU para actualizar la renta, y si no llegó a culminar la actualización fue porque no se daban los requisitos (nivel de ingresos de los habitantes de la vivienda) para ello.

Y una vez ejercitado ese derecho (aunque sin éxito, por imperativo de la propia LAU), no le autorizaba la ley a la arrendadora a ejercitar por segunda vez cuatro años después ante la presunción de que el arrendatario podría haber pasado a mejor fortuna y superar los límites económicos señalados en la LAU. La ley señala un momento concreto para ejercitar ese derecho ("...en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato"). No se habla ya de otro momento posible, sino de las consecuencias que el ejercicio de ese derecho podía tener, como eran, que -en el caso de que la actualización se llevase a efecto y el inquilino se opusiese a la misma- se mantenía la renta anterior (con incremento anual sólo del IPC) pero quedando reducida la duración del contrato a ocho años, o que -en el caso de que la actualización no pudiera tener lugar por no alcanzar los ingresos del arrendatario el nivel requerido- se mantuviera la renta con el incremento anual del IPC (regla 8ª).

Y no puede entenderse de otro modo, ya que dejar al arbitrio del arrendador la multiplicación de ocasiones para actualizar la renta (del modo excepcional que prevé la D.T.2ª, que por eso es transitoria), no sólo iría contra la propia finalidad de la ley (que pretendía regularizar las relaciones arrendaticias sometidas a la regulación antigua, y no las que ya se fuesen consolidando con la aplicación inmediata de la nueva regulación) sino también contra la seguridad jurídica del arrendatario, quien, utilizada ya la opción de actualización (y no dándose los requisitos) se habría aquietado ya la obligación única de someterse al incremento anual del IPC.

No hubo, pues, error alguno en la valoración de la prueba por parte del juzgador de instancia y ese primer motivo de recurso debe ser desestimado.

TERCERO. Sobre la no aplicación de la presunción de la regla 7ª del apartado D) 11 de la D.T. 2ª LAU 1994.

La norma a que alude la apelante, como infringida en la sentencia, dice

"En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida".

La cuestión que se suscita con esta alegación ha quedado respondida ya en el fundamento anterior, por cuanto que, al tenerse por realizado en el año 2002 el ejercicio del derecho de actualización de la renta y por contestado el requerimiento de información que el mismo comportaba (como en el propio recurso se admite), no cabe ya asirse a una presunción que no tiene lugar. El arrendatario ya acreditó los ingresos en el momento en que fue requerido. Si, con posterioridad, se le hace otro requerimiento de información (improcedente según ley) y no lo contesta, sería extravagante aplicarse una presunción legal sacada de contexto porque el supuesto de hecho a que se refiere no existe.

Por tanto, no hubo infracción de norma legal alguna en la sentencia de instancia, con lo que este motivo de recurso debe ser desestimado.

CUARTO. Sobre la caducidad de la acción del arrendatario para acudir al procedimiento de determinación de la renta.

En este motivo de recurso sostiene la parte apelante que el plazo de tres meses de caducidad que establece el articulo 106 LAU de 1964 -aplicable al caso- debe computarse desde que la arrendadora comunicó la actualización de la renta al arrendatario; y no desde el momento del pago, como dice la sentencia de instancia.

La controversia surge por la interpretación diferente que pretende darse a la expresión "a partir del hecho que las motive" utilizado en el referido artículo 106 .

Como ya hemos dejado indicado en el fundamento primero de esta sentencia, el pretendido segundo requerimiento de actualización de renta (de 7 de diciembre de 2006 ) no puede ser considerado como instrumento idóneo para el ejercicio de un derecho de esa naturaleza, porque el derecho (de ejercicio único y

oportuno) ya había sido ejercitado en el año 2002 y oportunamente contestado por el arrendatario.

Al requerimiento del 7 de diciembre de 2006 no se le puede dar, por tanto, otro valor que el de una simple comunicación (contestada también oportunamente por el arrendatario). Y por ello, lo que hay que considerar como verdaderamente determinante de la acción ejercitada por el arrendatario es el hecho de ver incrementado el importe de la renta sin causa justificada. Y de ahí que en la sentencia de instancia se tome como díes a quo para decidir que la acción no ha caducado la fecha de pago de los recibos de los meses de febrero, marzo y abril. Si el primero de ellos fue pagado o cargado el 23 de febrero de 2007 y la demanda fue interpuesta el día 26 de abril de 2007, es evidente que la acción fue ejercitada en tiempo.

Por ello, este motivo de recurso debe ser también desestimado y con ello dar lugar a la confirmación de la sentencia.

QUINTO. Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Antonio García Martínez, en nombre y representación de Doña Elisa frente a Don Elias contra la sentencia de fecha veinticuatro de julio de dos mil ocho dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Getafe DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a