Sentencia Civil Nº 462/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 548/2011 de 10 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8MADRIDSENTENCIA: 00462/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0005856 /2011

RECURSO DE APELACION 548 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 340 /2005

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de COLMENAR VIEJO

De: Vanesa

Procurador: MONTSERRAT GÓMEZ HERNÁNDEZ

Contra: Zaida , Eduardo

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente : ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

SENTENCIA Nº 462/2012

Magistrados:

ILMO. SR. D JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª Mª VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a diez de julio de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 340/2005 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Colmenar Viejo, seguidos entre partes, de una como demandada-apelante, Dª Vanesa , representada por la Procuradora Dª Montserrat Gómez Hernández, y de otra, como demandantes-apelados, Dª Zaida y D. Eduardo , no personados en esta alzada.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Colmenar Viejo, en fecha 13 de febrero de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por el Procurador Sr Pomares Ayala, en nombre y representación de Eduardo y Zaida contra Vanesa , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha de 4 de abril de 2004 que ligaba a las partes, de la finca sita en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Colmenar Viejo, y condenar a la demandada a que abone a los actores la cantidad de MIL QUINIENTOS SESENTA EUROS (1.560 Euros) más los intereses legales desde el día 11 de mayo de 2005 fecha de reclamación judicial de la deuda, hasta el día de hoy, y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde el día de hoy hasta su completo pago; todo ello sin expresa imposición de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 5 de julio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO .- Antecedentes procesales del recurso.-

1.- La demanda planteada por D. Eduardo , contra Da Vanesa , tiene por objeto la reclamación de cantidad y resolución de contrato de arrendamiento suscrito el 4 de abril de 2004, y la condena a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 2.760 euros mas intereses legales y costas procesales; corresponde a las rentas de noviembre de 2.004 hasta marzo de 2.005, por haber abandonado la vivienda antes del vencimiento el año previsto en el contrato, más 360 euros por la diferencia en menos, abonada desde mayo a octubre de 2.004, descontando la fianza de 600 euros. La parte actora ejercita una acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda y reclamación de rentas impagadas.

2.- La demandada se opone alegando el pacto verbal de reducción de la renta y la resolución bilateral y de mutuo acuerdo entre las partes el 31 de octubre de 2004.

3.- La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, resuelve el contrato y condena a la parte demandada al pago de la cantidad de 1.560 euros, más intereses legales, al considerar que la actora dispuso de la vivienda en febrero de 2.005, fecha en la que fue visitada por los compradores, debiendo abonar los arrendatarios sólo las rentas de noviembre, y diciembre de 2.004, más enero de 2.005, es decir 1.800 euros, más las diferencias de 360 euros no abonadas en la rentas anteriores, de la que deducidos los 600 euros de fianza, arroja la cifra final objeto de condena antes reseñada, y todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho segundo de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

4.- El recurso planteado por la representación procesal de los demandados, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, previa exposición de los antecedentes, en el error en la valoración de la prueba y aplicación de los efectos del contrato, que centra en la nota simple del registro de la propiedad, acreditativa de haber estado los arrendadores en posesión de la vivienda, al constar su venta el 31 de Marzo de 2.005, por lo que estaba resuelto con anterioridad a la presentación de la demanda, no siendo de aplicación los artículos 11 y 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; respecto a la rentas de noviembre y diciembre de 2.004 y Enero de 2.005, por importe de 1.800 euros, pudiendo el arrendatario resolver unilateralmente el contrato; se invoca en cuanto a las diferencias de 360 euros, el acuerdo verbal existente, interesando para concluir la devolución de la fianza.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se absuelva a la demandada y se proceda a la devolución de la fianza, con imposición de costas a la demandante en ambas instancias.

5.- De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO .- Motivo del recurso: sobre el contrato suscrito y las obligaciones de las partes.-

Esta Sala, de acuerdo con la sentencia de instancia, parte del contrato de arrendamiento que suscribieron los litigantes, el 4 de abril de 2004, de la vivienda sita en la DIRECCION000 n° NUM000 , NUM001 NUM002 en Colmenar Viejo, en virtud del cual los arrendadores cedían en arrendamiento la vivienda y la arrendataria abonaba la renta mensual de 600 euros (cláusula sexta) , con una duración de un año (cláusula tercera) y con la obligación por parte de del arrendataria si desiste del contrato antes del primer año de vigencia o de sus prórrogas , de comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de tres meses e indemnizarle con una cantidad equivalente al importe de las mensualidades que resten de cumplir según pacto (cláusula cuarta).

No se aporta por la demandada, como le correspondía en virtud del artículo 217 de la LEC , prueba que acredite la resolución de mutuo acuerdo del contrato, pues el documento nº 2 de la demanda es una simple comunicación de la que no se infiere el acuerdo de la arrendadora, por lo que la demandada desistió de forma unilateral del contrato de arrendamiento, y por ende le correspondía hacer efectivas las rentas de los meses que restaban hasta el cumplimiento de la anualidad en curso, esto es, hasta abril de 2.005, aunque la sentencia haya considerado la efectiva ocupación del inmueble por la actora en febrero de 2.005, condenando sólo al pago de las rentas de noviembre y diciembre de 2.004, hasta enero de ese año 2.005; la previsiones contractuales en nada afectan a los invocados artículo 11 y 27 de la LAU , pues el arrendador puede exigir el cumplimiento de lo pactado o resolución del contrato, como en este caso, debiendo la arrendataria indemnizar por las mensualidades que resten hasta el cumplimiento del año pactado, prorrogable imperativamente hasta el periodo de cinco años, que es cuestión distinta.

No pueden aceptarse las alegaciones en orden a la facultad de desistir el arrendatario libre y voluntariamente durante los primeros cinco años del contrato, constituyéndose el supuesto en incumplimiento contractual, al amparo de los artículos 1.101 , 1.124 , 1.256 y 1.556 del CC , con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios integrada ordinariamente, salvo pacto en contrario, por las mensualidades que resten por cumplir, en cuanto al año pactado en este caso, como vienen declarando reiteradamente nuestras AA.PP, SS. de Barcelona de 3 de Marzo de 1.998 y Zaragoza de 28 de Diciembre del mismo año , citadas por la apelada.

Por otra parte tampoco se acredita que hubieran pactado la disminución de la renta durante los primeros meses del contrato, y la fianza ha sido compensada por el Juzgado del total reclamado.

Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la desestimación del recurso, confirmando la sentencia de instancia.

TERCERO .- Costas de esta alzada.-

Se imponen a la apelante por la desestimación de su recurso, al amparo del artículo 398 de al L.E.C .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR el recurso interpuesto por la Procuradora Dña. Montserrat Gómez Hernández, en representación de Dª Vanesa , contra la sentencia de fecha trece de febrero de dos mil ocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Colmenar Viejo , con imposición de costas en esta alzada a la parte apelante.

Contra esta resolución y de acuerdo con el artículo 208.4 de la LEC , no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de aquellos extraordinarios de infracción procesal o casación que puedan interponerse, al amparo de los artículos 469 y 477 de la LEC , caso de concurrir los requisitos legales, cuya interposición se llevará a cabo ante esta Sala, en el plazo de 20 días.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a