Sentencia Civil Nº 463/2006, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 5252/2005 de 15 de Septiembre de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00463/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA

Sección 006 , sede Vigo

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2005 0601173

ROLLO DE APELACIÓN: RECURSO DE APELACION (LECN) 0005252 /2005

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VIGO

Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL 0000119 /2005

APELANTE: NOVA OLIMPIA S.L.

Procurador/a: FATIMA PORTABALES BARROS

APELADO/A: CAJA DE AHORROS DE GALICIA

Procurador/a: JAVIER TOUCEDO REY

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,

compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente;

JULIO PICATOSTE BOBILLO y MAGDALENA FERNANDEZ SOTO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA NÚM.463

En Vigo (Pontevedra), a Quince de septiembre de dos mil seis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los Autos de JUICIO VERBAL 0000119 /2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0005252 /2005, es parte apelante-demandado: D. NOVA OLIMPIA S.L., representado por el procurador D. FATIMA PORTABALES BARROS y asistido del Letrado D.VICENTE VISO VEGA ; y, apelado- demandante: D. CAJA DE AHORROS DE GALICIA representado por el procurador D. JAVIER TOUCEDO REY y asistido del Letrado D.ELISA LEIRADO GONZALEZ .

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Vigo, con fecha doce de julio de dos mil cinco , se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que estimando la demanda de desahucio interpuesta por el procurador D. Javier Toucedo Rey, en nombre y representación de CAJA DE AHORROS DE GALICIA conta NOVA OLIMPIA S.L. representada por la procuradora Dña. Fátima Portabales Barros,debo declarar y declaro haber lugar al desahucio de la arrendaticia-demandada NOVA OLIMPIA,S.L.de la finfa sita en la calle Uruguay,nº1 ,sótanos 1º y 2º,edificio denominado Teatro Fraga de Vigo,con apercibiento de lanzamiento si no lo desalojara dentro del plazo legal,sin declaración expresa en cuanto a las costas."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador FATIMA PORTABALES, en nombre y representación de NOVA OLIMPIA S.L, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la vista/deliberación del presente recurso el día 14 DE SEPTIEMBRE.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante, Caja de Ahorros de Galicia, ejercita acción de desahucio por expiración del plazo del arrendamiento en virtud de aplicación de las normas de Derecho Transitorio de la LAU/1994.

La extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio a que se refiere la Disposición Transitoria Tercera ¿Qué es el modelo 145, cuándo se presenta y cómo se rellena? se aplica a los arrendamientos que cumplan los siguientes requisitos:

1º. Que sea anterior al 9 de mayo de 1985

2º.Que a la fecha de entrada en vigor de la LAU/1994 se encuentre en situación de prórroga forzosa.

Tratándose de locales de negocio en los que el arrendatario sea persona jurídica (hipótesis que aquí nos importa), los plazos en los que ha de tenerse por extinguido el arrendamiento, son los que se especifican en el apartado de la citada Disposición Transitoria, en función de la entidad económica de la actividad comercial que se desarrolle en el local de negocio.

El arrendamiento a que este litigio se refiere es de local de negocio, arrendado a persona jurídica,Nova Olimpia S.L., celebrado el 7-11-1972, anterior, por tanto, a la fecha más arriba indicada (9-5-1995); estamos, pues, en principio, en el ámbito de aplicación de la Disposición Transitoria Tercera.

El requisito verdaderamente discutido es el de la situación legal del arrendamiento a la fecha de entrada en vigor de la LAU/1994 ; para la demandante, el contrato se hallaba en situación de prórroga legal por lo que es de aplicación el apartado 4 de la Disposición Transitoria citada, lo que significa que el plazo de la citada Disposición, que en este caso era de diez años (cálculo hecho con arreglo a las pautas legales cuya corrección no se discute), ha transcurrido ya (se cumplía el 1- 1-2005) y, por ello, el arrendamiento debe darse por extinguido. La demandada-arrendataria, Nova Olimpia, S.L., sin embargo, entiende que el arrendamiento había entrado en tácita reconducción, de modo que a la entrada en vigor de la nueva LAU estaba en curso un plazo contractual, no una prórroga, por lo que la norma de aplicación sería el apartado 5 y este plazo en curso, el de la tácita reconducción , sería el de 10 años, lo que supondría que hasta el año 2.013 no concluye el arrendamiento.

La demanda ha sido acogida en la primera instancia, y contra ese pronunciamiento estimatorio se alza ahora la sociedad arrendataria. Los términos de la discusión, en definitiva, giran en torno a la calificación de la situación arrendaticia al tiempo de la entrada en vigor de la LAU/1994 y, en definitiva, a la pertinencia de la aplicación del apartado Análisis de la última modificación de la LSC para mejora del Gobierno Corporativo sobre la Junta de Accionistas de la citada Disposición Transitoria, a que conduce la tesis actora, o del Las vacaciones fijadas por pacto colectivo en Navidad o Semana Santa no se disfrutan posteriormente en caso de IT., que sería, en opinión de la demandada, lo procedente.

SEGUNDO.- Veamos las cláusulas del contrato que importan a los términos de la discusión de esa litis.

El plazo convenido en el contrato de arrendamiento es el de "diez años improrrogables" y se estipula una renta de 720.000 pts anuales pagaderas por mensualidades vencidas de 70.000 pts. La renta se incrementará anualmente, dentro del período del contrato, paralelamente a los aumentos oficiales de los índices del coste de la vida (cláusulas primera y segunda). El plazo pactado se empezaría a contar desde el momento de terminación de las obras de acondicionamiento y, en todo caso, nunca más tarde del 1º de abril de 1973 (cláusula novena).

Si al término del plazo fijado de 10 años, el arrendatario desease continuar la explotación del negocio instalado en el local (Sala de fiestas), el precio quedaría fijado automáticamente en la suma de 12.000.000 pts. anuales, pagaderas también por mensualidades, a cuya cifra se aplicarían en años sucesivos los incrementos en la forma antes dicha (cláusula sexta).

Gran parte del esfuerzo argumental de la demandada se orienta en el empeño de modelar, según su interés, la vida y naturaleza del contrato para, de espaldas a las exigencias de orden jurídico, tratar de instaurar en el contrato de litis la tácita reconducción -instituto de derecho común- y desplazar así el efecto legal de la prórroga forzosa que corresponde a los arrendamientos urbanos sometidos a las normas de derecho especial, como es el caso del arrendamiento concertado en este caso.

La apelante parte, con tal propósito, de calificar el contrato de "rara avis" porque lo pactado en contra de la fórmula habitual (un año prorrogable) fue con voluntad y propósito de hacer improrrogable el plazo. Que el contrato no se ajuste a la uniformidad de los formularios al uso en relación con el plazo contractual -único sentido en que aquella calificación podría admitirse- no supone que hayan de claudicar o perder vigencia conceptos, normas y jurisprudencia cuya aplicación se impone. La arrendataria argumenta con manifiesta preterición de unos y otros. Cuál haya sido la voluntad de las partes a la hora de concertar el arrendamiento litigioso es algo que debe quedar matizado y, en su caso, ajustado a los límites de lo que la normativa arrendaticia impone. En esta materia, los efectos del contrato deben ahormarse a las exigencias legales de un ordenamiento que no permite cualquier expresión o extensión de la autonomía de la voluntad. La arrendataria - las partes, en general- no pueden diseñar un contrato "sui generis" al margen del repertorio de derechos y obligaciones insoslayables tal como vienen definidos en la ley como derecho necesario.

TERCERO.- Teniendo en cuenta que el contrato que nos ocupa es anterior al 9-5-1985, hemos de estar a lo que en materia de prórroga forzosa disponía la LAU/1964 de plena aplicación al contrato al que la litis se refiere.

El punto de partida y, a la vez, centro de gravedad de la argumentación de la demandada, es la idea de que el contrato se estipuló con un plazo improrrogable. Pero por más que así se expresase en el clausulado, es obvio que tal pacto no podía en modo alguno, de acuerdo con la LAU de 1964, estimarse válido, pues sería tanto como admitir una renuncia anticipada del derecho del arrendatario a la prórroga forzosa; por ello no cabe dar a aquélla cláusula un sentido vinculante porque ello sería actuar "contra legem".

Según el art. 57 de la precedente LAU/1964 , una vez llegado el vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogaba obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario; esa prórroga legal no podía ser modificada por la voluntad de las partes; cualquier renuncia hecha por el arrendatario a aquel beneficio se tenía por nula (STS 21-2-1964 ); la prórroga legal es instituto de derecho necesario que no puede ser modificada por la voluntad de las partes (STS 16-11-1973). Por su parte la STS de 2-4-1996 establecía que "lo que no cabe, por prohibirlo la Ley, es la renuncia previa del derecho de prórroga forzosa que establece el art. 57 de la Ley ; esto es la renuncia efectuada al tiempo de celebrarse el contrato, pero sí en cambio está permitida la subsiguiente, o sea la que tiene lugar después de adquirido el derecho mediante incorporación al patrimonio del arrendatario (Sentencias, entre otras, de 8 febrero 1964; 14 mayo 1963; 8 junio 1968, etc.)"

Por consiguiente, ninguna eficacia limitativa, es más, ninguna validez puede tener la calificación de improrrogable que en el contrato discutido se atribuye al plazo pactado. Vencido el plazo de los diez años estipulado en el contrato de litis, la continuidad en el arrendamiento no puede obedecer a otro título o concepto que el de prórroga forzosa. No hace falta recordar, por sabido, que la tácita reconducción (arts. 1566 y 1581 del CC ) no es continuación o prórroga del contrato primitivo, sino nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa debido al consentimiento tácito de los contratantes originarios. Lo que el art. 57 de la anterior LAU/1964 regula es una prórroga legal y forzosa, que entra en juego de forma automática por la mera continuidad del arrendatario en el uso de la vivienda una vez vence el plazo inicialmente pactado. Siendo así, es obvio que la prórroga forzosa es incompatible con la tácita reconducción. Allí donde legalmente entra en juego la prórroga forzosa, no cabe hablar de tácita reconducción. Sobre ser algo evidente, la propia jurisprudencia así lo ha reconocido, poniendo de manifiesto la STS de 14-12-1962 que son dos institutos harto diversos e incompatibles, toda vez que la tácita reconducción se basa en la aquiescencia del arrendador, por lo que la subordina el Código Civil a la voluntad de las partes contratantes, en tanto que la prórroga forzosa prescinde de la voluntad del arrendador al que se le impone como obligatoria la prórroga; de ahí que la tácita reconducción del derecho común, dice la antes citada STS, y la prórroga forzosa son dos instituciones incompatibles que se excluyen mutuamente; doctrina que ya había proclamado la STS de 8-3-1948 que se cita en la anterior, y en aquella ocasión se había advertido que la prórroga del plazo pactado no puede producirse a la vez por dos causas incompatibles entre sí, como son la tácita reconducción por tiempo determinado y la prórroga legal o forzosa (la doctrina se remonta incluso a SSTS de 6-2 y 25-3-1946 a propósito de los arrendamientos rústicos).

Por ello, es inútil la porfía argumentativa de la arrendataria para configurar la continuidad del arrendamiento como una tácita reconducción una vez vencido el denominado "plazo improrrogable", allí donde legalmente viene impuesta una prórroga forzosa, única calificación posible para la prolongación locativa. Lo que el legislador quiso y dispuso fue, por tanto, una prórroga del contrato inicial y no una tácita reconducción que, como hemos visto, es instituto distinto. Nada importa que el plazo inicial pactado en el contrato fuera el de diez años; que -según dice la arrendataria- lo usual o acostumbrado en la práctica formularia fuera contratar por un año prorrogable, carece de valor normativo alguno; ya lo hemos dicho; a lo que el artículo 57 de la LAU/1964 se refiere es al vencimiento del plazo pactado, que en este caso lo fue de diez años; también hemos anticipado que la configuración contractual del plazo como "improrrogable" en modo alguno puede derogar la norma citada, de manera que esa convención de las partes excluya un instituto legal de derecho necesario.

Es posible que , al margen de la previsión de ajustes económicos en contratos de larga duración, la cláusula que conviene un importante aumento de renta estipulado para el caso de continuación en el arrendamiento al vencimiento del plazo contractual buscase un efecto disuasorio, pero de ello no puede extraerse - como la arrendataria hace- la consecuencia de que la prolongación del contrato sea tácita reconducción. Ni una sola línea del contrato habla en momento alguno de tácita reconducción o de nuevo contrato. Por ello, y de acuerdo con el régimen legal entonces vigente, hay que entender que si el objetivo de aquella cláusula era, en efecto, disuasorio, lo sería precisamente para inducir al arrendatario al desistimiento de su derecho a la prórroga. Pero precisamente la decisión de dar continuidad al arrendamiento, es decir, el hecho de que no se hubiese producido un desistimiento en la voluntad del arrendatario si algo permite concluir es, precisamente, que, pese a las más onerosas condiciones, aquélla quiso hacer uso del derecho legal, entonces vigente, a la prórroga forzosa.

Lo que no es entendible es una tácita reconducción pactada de antemano, ya que si algo caracteriza a ésta es, como su propio nombre indica, la voluntad tácita de las partes, que se evidencia, sin necesidad de pacto, por la sobrevenida permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por plazo de quince días con aquiescencia del arrendador.

Por el contrario, quien contrata en 1972, bajo la vigencia de la precedente LAU/1964, sabía -debía saber- que el arrendamiento concertado estaba legalmente sujeto a la prórroga forzosa, que la ley entonces en vigor no permitía la prórroga forzosa en los arrendamientos por ella regulados, y, en fin, que, por lo tanto, la permanencia en la cosa arrendada al vencimiento del plazo pactado lo que ponía en juego era, sin más, la prórroga forzosa, y no la tácita reconducción. Tal era, y no otro, el efecto legal - y natural- que la propia Ley disponía y, además, con carácter de derecho irrenunciable.

Podemos resumir lo dicho hasta aquí en los siguientes postulados:

-Era inherente al contrato de arrendamiento celebrado la prórroga legal o forzosa.

-No era posible a las partes contravenir el art. 57 LAU y concertar un plazo como improrrogable.

-No cabía la renuncia anticipada a la prórroga legal.

-Vencido el plazo pactado, la prórroga legal se producía automáticamente.

-No cabía en la LAU/1964 la tácita reconducción.

-La revisión de la renta pactada para su vigencia durante la prórroga legal, no desvirtuaba la realidad jurídico-legal, de modo que la prórroga legal se transmutase, por encima de la voluntad legal, en tácita reconducción.

CUARTO.- Trasladadas las anteriores consideraciones al supuesto de autos, no cabe sino decir que al cumplirse los diez años de plazo contractual - es decir, el 7 de noviembre de 1982, o si quiere, el 1º de abril de 1983- la permanencia en el local de negocio arrendado no hacía sino activar, desde ese momento, el inicio de la prórroga forzosa. Y en tal situación, es decir, estando en curso y vigente la prórroga forzosa, entonces, la entrada en vigor de la LAU/1994 . De este modo, todo el - digámoslo- forzado andamiaje argumental de la parte demandada se viene abajo y su oposición deviene improsperable. Por ello, al supuesto que enjuiciamos le es de aplicación el apartado 4 de la Cláusula Transitoria Tercera y no el 5, como la apelante, pretende con línea argumental que está radicalmente viciada, es decir, en la base misma, al querer introducir artificiosamente el instituto - repetimos, de derecho común- de la tácita reconducción, y lo que es peor, tratando de avalar su tesis con cita jurisprudencial absoluta y notoriamente inaplicable al caso de autos. En efecto, se citan varias SSTS que carecen de posible aplicación al caso enjuiciado, porque, al margen de que el problema o tipo de conflicto sea distinto del que nos ocupa, se refieren a arrendamientos distintos al aquí enjuiciado, bien por su fecha y régimen legal, bien porque no les es aplicable la legislación especial. Así las SSTS 12-5-1989 y 15-10-1996, que se refieren a contratos celebrados con posterioridad al RD 2/1985 -que suprime la obligatoriedad o automatismo de la prórroga forzosa y hacía posible la aplicación de la tácita reconducción, salvo pacto expreso o implícito de sometimiento al régimen de prórroga forzosa-, las de 30-12-1981 y 26-2-1992 que se referían a arrendamientos de industria (al que no era aplicable la LAU) y, en fin, 17-10-1998 referido a un caso de arrendamiento de local de negocio con cesión de fondo comercial y resolución del arrendatario antes del plazo contractual, que trataba conflicto que nada tiene que ver lo que en este proceso se estudia.

Con lo dicho basta para desestimar la pretensión impugnativa de la parte apelante al estimarse de plena y clara aplicación el apartado 4, dado que, cual hemos razonado, el contrato se encuentra en situación de prórroga legal. Para evitarlo, la apelante ha tratado, como hemos visto, de razonar que el contrato se encuentra, en virtud de la tácita reconducción, en situación de plazo contractual vigente, y hacer así aplicable el apartado 5 de la misma Disposición Transitoria Tercera; este apartado se aplica a aquellos contratos cuyo plazo pactado estaba aun vigente, sin haber vencido, en la fecha de 1-1-1995 (entrada en vigor de la vigente LAU), en cuyo caso se disponía que la duración lo será por el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla, y si ese período de tiempo es inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de apartado , el arrendatario podrá hacer durar el arrendamiento el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas. Desde luego, el tipo de contratos a que la norma se refiere es claro; el único problema interpretativo suscitado en la doctrina en torno a la misma lo ha sido en relación con la remisión exclusiva al apartado 4 y no al 3.

Por otro lado, la previsión que para la tácita reconducción se contiene en el párrafo segundo, no tiene cabida en el supuesto de litis por la tan repetida causa de que la situación del contrato celebrado entre partes a la fecha de entrada en vigor de la LAU/1994 es de prórroga legal y no de tácita reconducción.

QUINTO.- Acude el recurrente a la tesis de los actos propios para defender la vigencia del contrato; se basa para ello en la existencia de una notificación de finales de noviembre y recibida el 7/12/2004 por la que la actora notifica a la arrendataria el incremento de renta que necesariamente se estaba refiriendo a la aplicable para el año 2005.

Conviene que veamos los últimos hitos en las relaciones entre las partes, arrendadora y arrendataria.

Es evidente que la entidad demandante tenía una voluntad clara y explícita de dar por terminada la relación arrendaticia. El acta notarial de octubre de 2004 así lo revela: se pretendía comunicar a la sociedad arrendataria que, de acuerdo con la LAU/1994, el contrato de arrendamiento quedaba extinguido el 1-1-2005 . El contenido de los burofaxes remitidos el 30-12-2004 a la arrendataria es del mismo tenor. Finalmente, en acta notarial de 5-1-2005 insiste en el contenido de las anteriores comunicaciones: de acuerdo con lo previsto en la LAU/1994 el contrato de arrendamiento ha vencido ya el 1-1- 2005 , por lo que solicita la entrega del local.

Frente a estos actos explícitos e inequívocos de la demandante arrendadora, estima que la comunicación librada el 24-11-2004 por el Departamento de Gestión de Inmuebles de la demandante viene a suponer un acto contradictorio con la precedente voluntad extintiva de la arrendadora, al punto de venir a constituir una verdadera novación del contrato.

Son harto conocidos los requisitos que la jurisprudencia viene exigiendo para que pueda hablarse de la concurrencia de "actos propios" y para la producción de los efectos que a tal doctrina corresponde.

Recuerda la STS de 20-10-2005 que "actos propios -según Sentencias de 22 de junio y 5 de octubre de 1987, 15 de junio de 1989, 18 de enero de 1990 y 22 de julio de 1990 y 4 de junio de 1992 -- son aquellos actos solemnes que vinculan y configuran inalterablemente la situación jurídica de su autor, o que crean, modifican o extinguen algún derecho opuesto a sí mismo y que no pueden confundirse con los actos preparatorios o borradores de otros posteriores que no llegaron a convenirse (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1994 ).

Por su parte la STS de 8-11-2005 hace notar que "para aplicar el efecto vinculante, de modo que no sea admisible una conducta posterior contraria a la que se le atribuye a aquel, es preciso que los actos considerados, además de válidos, probados, producto de una determinación espontánea y libre de la voluntad, exteriorizados de forma expresa o tácita, pero de modo indubitado y concluyente, además de todo ello, es preciso que tengan una significación jurídica inequívoca, de tal modo que entre dicha conducta y la pretensión ejercitada exista una incompatibilidad o contradicción. Por ello, la jurisprudencia exige una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada (SS., entre otras, de 9 de mayo, 13 de junio y 31 de octubre de 2000, 26 de julio de 2002, 13 de marzo de 2003 ), es decir, una eficacia jurídica bastante para producir una situación de derecho contraria a la sostenida por quien lo realiza; y ello implica, como reiteran infinidad de sentencias (entre las más recientes, 25 y 26-7-2000; 7 y 24-5, 23-11 y 21-12-2001; 25-1, 19-2, 15-3, 20-6, 19-11 y 9 y 30-12-2002; 25-5-, 28-10 y 28-11-2003 ), la finalidad o conciencia de crear, modificar o extinguir algún derecho causando estado y definiendo o esclareciendo de modo inalterable la situación jurídica de que se trata."

Pero la misma sentencia advierte también que "...el principio general del derecho -fundado en la confianza y la buena fe que debe presidir las relaciones privadas- no es aplicable cuando los actos tomados en consideración tienen carácter ambiguo o inconcreto (Sentencias 9 mayo 2000, 23 julio y 21 diciembre 2001, 25 enero y 26 julio 2002, 23 mayo 2003 ), o carecen de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico (SS. 9 mayo 2000, 15 marzo y 26 julio 2002, 23 mayo 2003 )" pues "los hechos con eficacia normativa de acto propio ("nemine licet adversus sua facta venire") requieren carácter definitivo y concluyente y significación inequívoca.". Y así se explaya la sentencia de esta Sala de 23 de noviembre de 2004 ."

Para que podamos atribuir a la conducta de la parte el carácter de "acto propio" con los efectos propios de tal calificación, ha de resultar indubitada la toma de posición de la parte respecto de una determinada situación jurídica; el acto de que se trata ha de estar revestido de una entidad y consistencia tal que pueda deducirse sin duda alguna la existencia implícita de una declaración de voluntad inequívoca y concluyente relativa a la relación jurídica de que se trata, de modo que le sea reconocible de forma incuestionable eficacia para crear, modificar o extinguir aquélla. Por otro lado, la contradicción del acto a que doctrina y jurisprudencia se refieren ha de ser palmaria.

Pues bien, sentados los anteriores criterios, en modo alguno podemos atribuir a la comunicación a que la recurrente se refiere, el sentido, alcance y efectos que ella pretende, con una atención sobre los hechos parcial o selectiva, en cuanto su mirada sobre ellos es esquiva, tangencial y reductora.

Puesto que estamos ante un acto que consiste en una comunicación escrita, para entender que la arrendadora tenía una voluntad continuista del contrato parece que era de esperar así se dijese claramente en el texto de la carta y con mayor motivo si lo que se pretende es atribuir al texto una novación contractual, modo normal de proceder para revelar un cambio de voluntad de lo que, también por escrito, venía diciendo y siguió haciendo después. Pero al margen de la ausencia de aquella inequívoca expresión escrita, es lo cierto que si nos atenemos al texto de la carta, de ella resulta que el período revisable abarcaba hasta noviembre (2003/2004), por lo que la revisión de renta lo era para la que había de abonarse en el mes de diciembre siguiente. No se puede pretender que la actora hubiese de renunciar al cobro de dicha mensualidad según el importe resultante de la revisión.

No es posible, deducir de esta carta ni un acto propio contradictorio y novatorio que revelase un cambio de voluntad; adviértase que el mismo se produce en un "contínuum" de conducta contractual clara y explícita de la arrendadora que antes y después, es decir, desde el mes de octubre anterior hasta pocos días después de iniciado el mes de enero, vino haciendo saber a la arrendataria su voluntad de tener el contrato por extinguido; que en el curso de ese mantenido y persistente anuncio de extinción del contrato, se produzca, porque así correspondía según las condiciones legales y contractuales, la revisión de la renta que aun había de satisfacerse, por lo menos un mes antes de dicha extinción, no puede traducirse en la desautorización de la conducta precedente de la arrendadora. Ni hay, en puridad, contradicción ni atentado a la buena fe, que es lo que la doctrina del "venire contra factum propium" trata de proteger.

Menos aun, si cabe, puede tomarse como acto propio demostrativo de una voluntad de sentido y alcance contractual o jurídico el hecho de que se hubiera contratado con la arrendataria para la celebración de una fiesta para el personal de Caixagalicia en el local arrendado. Y ello al margen de que, como hace notar la actora, el hecho de que la factura haya sido emitida con fecha 5/1/2005 signifique que el acto de que se trata hubiera sido celebrado en tal fecha y no con anterioridad. El hecho no merece otra valoración que el reconocimiento de un dato de hecho: que el local estaba materialmente ocupado y explotado por la arrendataria, y que se hizo uso de sus servicios, nunca que se ratificara o reconociera la voluntad de generar un nuevo plazo contractual.

SEXTO.- De conformidad con lo que dispone el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 ", por lo que al resultar desestimada la pretensión impugnativa del apelante, deberán serle impuestas las costas de esta segunda instancia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que al desestimar el recurso de apelación interpuesto por NOVA OLIMPIA S.L. debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada en autos de desahucio 119.05 del Juzgado de Primera Instancia 1 de Vigo, con imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte recurrente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.