Sentencia Civil Nº 463/2010, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 486/2010 de 18 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 463/10

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. Julio Calvet Botella

Magistrado: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: Dª Encarnación Caturla Juan

En la ciudad de Elche, a dieciocho de noviembre de dos mil diez.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 1066/09, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Nazario , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a Martinez Hurtado y dirigida por el Letrado Sr/a. Sempere Maestre, y como apelada la parte demandada Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante, representada por el Procurador Sr/a. Herrera Fernández y dirigida por el Letrado Sr/a. Aznar García.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 2 de Elche en los referidos autos , se dictó Sentencia con fecha 1/10/09 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo íntegramente la demanda interpuesta por D. Nazario representado por el procurador Sr. Martinez Hurtado, contra el Colegio Territorial de Arquitectos de Alicante, debo acordar y acuerdo absolver a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra , condenando al actor al pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos , elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 489/10, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la Sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 17/11/10.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- Del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento de finca para uso distinto del de vivienda de fecha 1 de junio de 2004 (doc 3 de la demanda), aparece claramente que, según se manifiesta expresamente en la cláusula 1ª, la duración del contrato se pactó por el plazo de seis años, siendo prorrogable tácitamente por meses. Resultando, como afirma la Sentencia de instancia y nosotros aceptamos en esta alzada con arreglo a la propia argumentación de dicha Sentencia apelada, procedió a la Resolución unilateral del contrato con efectos de 1 de diciembre de 2008, con expresa puesta a disposición del demandante de la posesión del local indicándole que las llaves estaban depositadas en la sede de la vocalía de Elche para que pasase retirarlas cuando estimase más oportuno. Consecuencia de ello es que la Resolución de instancia considera que el juicio de desahucio y reclamación de rentas acumulado por el arrendador constituye un procedimiento inadecuado por carecer de objeto desde el momento en que la entidad demandada entregó voluntariamente la posesión del local al hoy demandante, cuando tenor del artículo 250.1.1 de la LEC , el juicio verbal de desahucio al tener por objeto siempre la recuperación de la posesión de la finca dada en arrendamiento. El juicio especial de desahucio se orienta con carácter exclusivo y único a reintegrar a los titulares de la posesión material la finca arrendada si concurre alguna de las claras y concretas causas que permiten al arrendador desahuciar judicialmente al arrendatario, dada su naturaleza sumaria y privilegiada.

Por ello, la SAP de Santa Cruz de Tenerife de 14 enero 2009 nos dice que" El desahucio, en su concepción tradicional, tiene como finalidad primordial el desalojo o, en su caso, el lanzamiento ("manu militari") del arrendatario que ha dejado de pagar la renta , y esa es también la finalidad del juicio contemplado en los arts. 250.1 y 444.1 de la L.E.C., que tiene por objeto "la recuperación" de la finca arrendada, lo que presupone y reclama que ésta se encuentre en poder del demandado arrendatario.

De esto se deriva que el juicio de desahucio es improcedente (e inadecuado) si el arrendador tiene ya a su disposición la finca arrendada, pues entonces el interés que se actúa en el proceso mediante la acción ejercitada se encuentra ya satisfecho y el actor nada tiene que "recuperar" ni debe desalojar o lanzarse al demandado; en consecuencia, la posesión por éste de la cosa objeto del arrendamiento se erige en un presupuesto (procesal y legitimador) de la acción ejercitada en el juicio que, en otro caso, carece de sentido como tal juicio de desahucio , pudiendo utilizarse con una finalidad desviada de la que le es propia.....si la finca ya había sido desalojada y se encontraba a disposición de la actora antes de la demanda....se ha acudido a un procedimiento (el verbal para la recuperación de la finca o desahucio) inadecuado con un fin distinto y del que integra su objeto propio.".

Este criterio se comparte, entre otras por la SAP de Segovia del 26 marzo 2010 " como estableció la Sentencia de esta Sala de fecha 21-4-08 por la que se resolvió el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el juzgado en el Juicio de Desahucio nº 189/06 seguido entre las mismas partes , resultaba improcedente la declaración del desahucio, puesto que la demandada ya había abandonado el local haciendo entrega del mismo , por lo que para recuperar su posesión, no hacía falta auxilio judicial alguno, pues para ello bastaba exclusivamente con la voluntad del actor de hacerse cargo de las llaves que estaban a su disposición.". SAP de Segovia de 21 abril 2008 "estando las llaves a disposición del actor, es improcedente el desahucio puesto que la arrendataria ya ha abandonado el local y ha hecho entrega del mismo, aunque no haya sido directamente al actor y éste se haya negado a hacerse cargo del mismo. En realidad, para recuperar la posesión no hace falta auxilio judicial alguno , pues para ello basta exclusivamente con la voluntad del actor de hacerse cargo de las llaves a su disposición. Por lo tanto en este sentido el juicio de desahucio no era necesario.".

La SAP de Baleares de 2 de junio de 2008 "Los hechos anteriormente expuestos ponen de manifiesto que se produjo el desistimiento unilateral del contrato por parte de la arrendataria y que por ésta se puso el local a disposición de la arrendadora. Pues bien, en tal tesitura, la acción de desahucio ejercitada carecía de objeto alguno al haberse producido ya el desalojo del local y su puesta a disposición de la arrendadora; otra cosa sería que la actora hubiera accionado en solicitud de cumplimiento contractual o, como se afirma en la sentencia apelada, en reclamación de los daños y perjuicios que el desistimiento unilateral de la demandada le hubiera ocasionado. Cierto es que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos (artículo 1091 del Código Civil ), sin que su cumplimiento pueda dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC ). La terminación de una relación obligatoria por la sola y libre voluntad e iniciativa de una de las partes pugna con la anteriormente citada previsión legal, por lo que, cuando la voluntaria terminación de la relación obligatoria se produce en interés exclusivo de una de las partes del contrato , ésta debe asumir el deber de dejar indemne a la otra parte de los daños y perjuicios que con su conducta extintiva de la obligación le produzca. Es por ello, precisamente, que en la Sentencia apelada se indica a la parte actora que no puede confundirse la acción de desahucio y reclamación de rentas con una hipotética indemnización que pudiera derivarse del desistimiento del contrato y entrega del local con anterioridad a la fecha prevista, indemnización para casos de desistimiento unilateral que no es extraña al ámbito arrendaticio , pues, debe recordarse, que el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 regulaba la indemnización para los supuestos de desistimiento unilateral del arrendatario, siendo que la interpretación jurisprudencial de la mencionada norma señalaba que tiene carácter imperativo y es de obligado cumplimiento para el arrendatario, reconociendo a éste la facultad de desistir unilateralmente del contrato, como excepción al principio general impeditivo de esta forma de Resolución por la sola voluntad de uno de los contratantes, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1091 y 1256 del Código Civil, pero como contrapartida a este Derecho de denuncia anticipada del contrato y elemento disuasorio frente a posibles abusos que pudieran derivarse de su ejercicio, capaz de poner en peligro la seguridad de la relación jurídica y de causar perjuicio al arrendador , la norma establecía la obligación a cargo del arrendatario de abonar una indemnización equivalente a la renta que corresponda al plazo que quedare por cumplir, debiendo notificar por escrito su propósito al arrendador al menos con treinta días de antelación; se trataba, por tanto, de una fijación ex lege de la indemnización de daños y perjuicios, que excluía la indemnización propiamente dicha que se recoge en el artículo 1124 del citado cuerpo legal, y su valoración no se dejaba al arbitrio de las partes sino que aparece predeterminada por la Ley, concretándose en la renta que resta por pagar hasta la terminación del arriendo ( S.S.T.S. 27 Jun. 1969, 3 Jul. 1990, 30 Nov. 1992 , 15 Jun. 1993, 28 Feb. 1995, 25-1 y 28 Feb. 1996 ).

Por tanto, si la actora no se hallaba conforme con la indemnización ofrecida por la arrendataria, el importe de dos meses de renta , al entender que los perjuicios ocasionados importaban una cantidad superior, debió accionar en reclamación de la misma y no en base a la acción de desahucio y reclamación de rentas luego de cinco meses de haber desalojado la arrendataria el local y haberlo puesto a su disposición. Se desestima el recurso.".

Por otra parte, si la posesión de la finca por el demandado es un presupuesto de la acción porque, en otro caso, carece de sentido (no se puede recuperar lo que ya se posee) , no cabe duda de que el hecho de la puesta a disposición del arrendador y la entrega de llaves de la finca arrendada con anterioridad al proceso (no después), es un hecho que se puede alegar y tiene cobijo en el proceso entablado en la medida en que se refiere uno de los presupuestos de la acción cuya ausencia implica la improcedencia de su ejercicio. Naturalmente y si ello es así , no cabe la posibilidad de indefensión material, sobre todo si se tiene en cuenta que es un hecho que concierne al actor y que su prueba corresponde al demandado que lo alega. La doctrina del Tribunal Supremo es unánime en admitir la posibilidad de controvertir en el ámbito del procedimiento sumario de desahucio por falta de pago pruebas aquellas cuestiones relativas a hechos o cuestiones íntimamente relacionados con la obligación de pago , como las que tiendan a justificar excepciones que puedan afectar al Derecho en virtud del cual se ejercita la acción SS.AA.PP. de Málaga, de 22 de octubre de 1993, Las Palmas de Gran Canaria, de 1 de abril de 1994, Sevilla, de 23 de marzo de 1994 de Madrid.

En este caso se ha acudido a un procedimiento (el verbal para la recuperación de la finca o desahucio) inadecuado con un fin distinto y del que integra su objeto propio, y se ha acumulado la acción de reclamación de rentas desde diciembre de 2008 , sobre la base de la posesión del demandado , cuando resulta demostrado que desocupó local y lo puso a disposición del arrendador desde el 1 de diciembre de ese año. En consecuencia, como también se razona en la Resolución de instancia, queda a salvo el derecho del arrendador de reclamar la eventual indemnización de daños y perjuicios (concepto diferente al estricto de rentas, que son las aquí reclamadas) por incumplimiento contractual del colegio demandado al haber desistido unilateralmente del contrato antes de su fecha de finalización.

Entender lo contrario, podría fácilmente llevar a la utilización del juicio de desahucio , acumulando la acción de reclamación de rentas debidas, como medio de eludir la doctrina jurisprudencial que con referencia al supuesto de desistimiento unilateral del anterior artículo 56 de LAU, cuando se ejercitaba la correspondiente acción de resolución del contrato con reclamación de daños y perjuicios por desistimiento unilateral con abandono del inmueble, entiende que siendo la indemnización, por esencia, un concepto resarcitorio de los perjuicios producidos por el desistimiento, la misma debía establecerse en función de los perjuicios efectivamente irrogados y, además, podría moderarse con base en el art. 1.103 del CC . , teniendo en cuenta parámetros como por ejemplo, la puesta de disposición efectiva del inmueble, el nuevo alquiler por terceros etc...

Por tanto el rigor de la norma había sido mitigado en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido de que había de entenderse en su justa extensión indemnizatoria y limitada a varias consideraciones ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 julio 1984, 15 junio 1993 , 25 enero 1996 ) , de manera que se podía proceder a la moderación de tal indemnización a través de diversas vías jurídicas y legales (artículos 7 del Código Civil, 9 LAU, enriquecimiento injusto, equidad con base en el artículo 3.2 Código Civil, facultad moderadora del artículo 1.103 de dicho Código ) como se había señalado también por varias Audiencias Provinciales.

Incluso la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 señala que debe "partirse de la base de que la nueva Ley arrendaticia no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 que imponía al arrendatario, en casos como el que nos ocupa, el abono de una indemnización equivalente al plazo contractual que hubiese dejado sin cumplir. A ello ha de añadirse que los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina de esta Sala (Sentencias de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001 y 15 de julio de 2002 ) según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local , tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador. Si esta solución se adoptaba para contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la L.A.U. vigente, con mayor razón ha de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad a dicho momento pues actualmente ya no existe una norma similar a la contenida en el precepto mencionado".

SEGUNDO.- Otra cosa es que efectivamente el desistimiento unilateral no es hábil por sí solo para producir la finalización o extinción del arrendamiento, pues supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está vedado por el art. 1256 del CC . Por tanto, en este tipo de contratos no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a lo en su día pactado o , en su caso, a las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado ( SSAP Palencia, de 28 de enero de 1997, Valencia, Sección 3ª de 10 de septiembre de 1998 , Barcelona , sección 4ª, de 28 de abril de 1999, Granada , Sección 3.ª, de 11 de octubre de 1997, Salamanca, de 9 de diciembre de 1998 ).

Efectivamente, en la actualidad, la Ley 29/1994 , de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada Superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años , mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

El plazo pactado en el contrato de arrendamiento obliga tanto al arrendador como al arrendatario; no pudiendo este último desistir unilateralmente del contrato sin sufrir las consecuencias que conlleva el incumplimiento contractual, derivadas del art. 1.124 C.C . En virtud del art. 1.256 C.C . "La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes", como consecuencia de lo establecido en el art. 1.091 C.C ., por el que: "Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.".

A tenor de lo expuesto y circunstancias concurrentes , el arrendador debió ejercitar la acción resolutoria del contrato con los correspondientes daños y perjuicios a través del ordinario correspondiente.

TERCERO.- En cuanto las cosas, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394, ambos de la LEC. la Sala entiende que el caso presenta serias dudas de Derecho en función de la distinta proyección y la diferentes soluciones que en la jurisprudencia menor se han ofrecido sobre las consecuencias del desistimiento voluntario o Resolución unilateral del arrendatario en el contrato de arrendamiento de fincas urbanas antes del cumplimiento del plazo contractual, y esas dudas han podido influir a la hora de entablar y plantear el proceso , ejercitando la acción, a nuestro juicio, inadecuada de desahucio para la recuperación de la finca ya desalojada, y se han reflejado en la interposición del recurso que ahora se desestima. Por ello procede estimar parcialmente el recurso y revocar la Sentencia de instancia en el único particular de las costas, que por lo expuesto no procede imponer al demandante. Sin especial pronunciamiento en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

FALLAMOS: Que estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por representación procesal de don Nazario, contra la Sentencia del juzgado de Primera Instancia número 2, de Elche, de fecha 1 de octubre de 2009, que revocamos parcialmente en el único particular de la condena en costas al actor, que dejamos sin efecto. Sin especial pronunciamiento en costas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente Resolución, cabe recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la L.E.C. 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC, deberá consignarse en la "Cuenta de Depósitos y consignaciones" de este Tribunal nº 3575 , al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.