Sentencia Civil Nº 463/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 695/2015 de 15 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
PONTEVEDRA
SENTENCIA: 00463/2015
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 695/15
Asunto: ORDINARIO 444/14
Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 2 CAMBADOS
LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR
LOS ILMOS MAGISTRADOS
D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO
Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ
D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,
HA DICTADO
EN NOMBRE DEL REY
LA SIGUIENTE
SENTENCIA NUM.463
En Pontevedra a quince de diciembre de dos mil quince
Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los
autos de procedimiento ordinario 444/14, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cambados,
a los que ha correspondido el Rollo núm. 695/15, en los que aparece como parte apelante-demandante:
PROMOCIONES SANXENXO SL, representado por el Procurador D. MARIA JESUS SOUTULLO CRESPO,
y asistido por el Letrado D. CARLOS ARESES VIREL, y como parte apelado- demandado: Marí Luz ,
representado por el Procurador D. DOLORES ABELLA OTERO, y asistido por el Letrado D. JOSE LOPEZ
FERNANDEZ, y siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. D. MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ,
quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Cambados, con fecha 1 septiembre 2015, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la actora, PROMOCIONES SANXENXO SL, con procuradora Sra. Soutullo Crespo, frente a D. Marí Luz representada por la procuradora Sra. Abella Otero, Y DEBO CONDENAR Y CONDENO, a la demandada a abonar a la actora la cantidad de catorce mil ciento ochenta y cinco euros con veintisiete céntimos (14.185,27 #) más los intereses de demora que se devenguen correspondientes al interés legal del dinero, desde la fecha de presentación de la presente demanda, 29/9/2014, hasta el completo pago de la cantidad adeudada, más los intereses, en su caso, del art. 576 LEC .

Cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y la mitad de las comunes.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Promociones Sanxenxo SL, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- En virtud del precedente Recurso por la apelante Promociones Sanxenxo SL, se pretende la revocación parcial de la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 444/15 por el Juzgado de Primera instancia nº 2 de Cambados que estimó parcialmente la demanda indemnizatoria formulada por ella, sobre desistimiento unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio.

Aduce a su favor la apelante que la resolución a quo incurre en error en la valoración de la prueba y que el contrato debe ser íntegramente cumplido, toda vez que no existe enriquecimiento injusto ni es posible aplicar el art.1154 del C. Civil , siendo así que así que también reduce la devolución que solicitaba por la rebaja de 300 euros mensuales de renta que había tenido lugar a cambio de que la arrendataria cumpliera íntegramente el contrato. Por último, discrepar por la limitación del período indemnizable el transcurrido desde octubre de 2012 hasta septiembre de 2013 con fundamento en que la arrendadora había trasmitido su local en octubre de 2013 a un tercero, pero conservando su derecho de arrendamiento.

SEGUNDO.- De los criterios jurisprudenciales en torno al desistimiento unilateral o vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.- A diferencia de la LAU 1964, la Ley 24/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos no contiene una regulación expresa sobre la cuestión que constituye el principal debate en estos autos. El artículo 4.2 LAU 1994 establece que el régimen aplicable a los arrendamientos las cuestiones que aquí se plantean han de ser resueltas por las propias cláusulas del contrato de arrendamiento y los preceptos del CC.

El CC. claramente establece en su articulado la irrevocabilidad de los contrato en el artículo 1091 CC («las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos» ), el artículo 1258 CC («los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado »), y el artículo 1256 CC («la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes» ). Son contados los casos en que el derecho común y la legislación especial reconocen un derecho de desistimiento unilateral; así, por ejemplo, cabe citar el artículo 1594 CC (desistimiento del dueño de la obra en los contratos de ejecución de obra); el artículo 1732 CC (extinción del mandato por revocación del mandante o por renuncia del mandatario); el antiguo artículo 56 LAU 1964 ; el artículo 11.2 de la vigente LAU 1994 aplicable al arrendamiento de vivienda; así como en la normativa especial en protección de consumidores y usuarios (desistimiento en supuestos de venta a distancia, etc.) En definitiva, son muy limitados los supuestos en que nuestra legislación reconoce este derecho, y en nuestra jurisprudencia cabe destacar la doctrina que ha venido admitiendo la existencia de esta facultad unilateral en favor de ambos contratantes, solo en contratos de tracto sucesivo en los que no se hubiera fijado plazo de duración ni los criterios para determinarlo, todo ello con la finalidad de evitar una vinculación perpetua.

Así pues, entendido el plazo de duración del arrendamiento como una obligación para ambas partes, su cumplimiento ha de considerarse como esencial y, por tanto, su incumplimiento da derecho a la resolución del contrato o a exigir su cumplimiento, con el resarcimiento, en ambos casos, de los daños y perjuicios causados (ex art.1124 CC ). En nuestro caso concreto el arrendador no exige el cumplimiento del contrato, es más aceptó el desistimiento unilateral, aunque sin renunciar al cobro de las rentas que estimaba debidas y gastos asimilados, así como el cumplimiento del resto de obligaciones contenidas en el contrato.

La cuestión principal que se plantea es la relativa a si el arrendador solo debe ser indemnizado por las rentas dejadas de percibir durante el tiempo que el local permaneció desocupado, o bien estándolo todo el tiempo cabría moderar una indemnización o si, por el contrario, el arrendador puede reclamar, como indemnización por el incumplimiento del arrendatario que no respetó el plazo estipulado en el arrendamiento, la totalidad de las rentas que se habrían devengado desde la fecha del desistimiento hasta la fecha de finalización pactada, que es la tesis de la arrendadora apelante.

El juez cuenta con tal facultad moderadora, pero ello no significa que deba aplicarla de forma obligatoria, máxime cuando tal moderación va en contra de un pacto claro y expreso, libremente pactado por las partes al amparo de las amplias facultades de libertad de pactos que expresamente establece la LAU 1994. El juzgador debería ejercer esa facultad en atención a las circunstancias del caso concreto según se ha orientado la jurisprudencia. La doctrina más reciente del Tribunal Supremo «se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso», y en la STS de 15 de septiembre de 2015 que cita precisamente la parte apelante, establece lo siguiente: 'Es cierto que las sentencias que se citan llegan a la solución apuntada por la parte recurrente para los casos de desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario , pero siempre buscando la solución más ajustada al caso y la evitación de un enriquecimiento injusto por parte del arrendador que pudiera percibir una doble renta por el inmueble a cargo del arrendatario incumplidor, por un lado, y del nuevo arrendatario que hubiese accedido al uso de la cosa, por otro.

No obstante, no es aplicable dicha jurisprudencia a los casos -como el presente- en que consta que no se pudo llegar a arrendar el inmueble a tercero y que se asumieron por el arrendador cuantiosos gastos de adaptación para cubrir las necesidades de utilización de los locales por parte de la demandada, mediante la realización de obras que ahora han tenido que ser removidas causando los correspondientes gastos.

No resulta admisible al respecto la equiparación del presente caso a los abordados por las sentencias que se citan. Se trata aquí de un incumplimiento total y absoluto de la obligación contraída por la parte demandada en el cual se han podido objetivar los perjuicios causados -de los que ha de responder el contratante incumplidor- sin posibilidad de apreciar la existencia de enriquecimiento alguno por parte de la entidad demandante.' A su vez la STS de 29-05-2015 en un supuesto donde se había pactado la posibilidad de desistimiento con cláusula penal, hace una serie de matizaciones que podrían aplicarse a nuestro supuesto de hecho aún sin mediar aquella cláusula: '... 2.- En el único motivo de casación, se citan una serie de sentencias de esta Sala (alguna de este mismo ponente) que mantienen una doctrina que no ha sido discutida. La cláusula penal ha de hacerse efectiva cuando se incumple la obligación garantizada (artículo 1152) y si ésta se incumple parcialmente se moderaría aquélla (artículo 1154). Pero si la cláusula penal está prevista precisamente para el incumplimiento parcial, no cabe moderación.

(...) 3.- La jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cláusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.

La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableció la moderación, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo año también la acepta , al constar una nueva ocupación. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderación y no cabe en casación, discutirla En el mismo sentido, sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010 .

En definitiva, la justificación de la moderación la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos términos: La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada.

(...) El problema que se plantea es, como se ha apuntado, si este pacto se ha de aplicar literalmente conforme al principio de pacta sunt servanda. La jurisprudencia, conforme a unos principios y argumentos superiores, responde negativamente y permite la moderación, al amparo del artículo 1154 del CC .

(...) 3.- Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del CC y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007 , en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano.

4.- La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente: 'la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )'.

La última de las sentencias dictadas en esta cuestión es la del 27 septiembre 2013 , que no la resuelve por entender que el arrendador aceptó el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnización, conforme a la cláusula penal establecida contractualmente. Dice así: 'ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella'.

No aparece sentencia alguna de esta Sala que, en los casos de desistimiento, extinción de la relación arrendaticia anticipadas, sea de vivienda o de local de negocio, sea de la Ley de 1964 o de 1994, haya aplicado de forma entera y automática la cláusula penal expresada en el contrato.

CUARTO.- 1.- En consecuencia, de todo lo expresado hasta aquí, es clara la desestimación del motivo único del recurso de casación y, por ende, de éste, por la razón de que la moderación de la cláusula penal, no aplicable cuando está prevista para un caso concreto de incumplimiento parcial, sí se aplica cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado de la relación arrendaticia urbana, por parte del arrendatario. Con lo que en la presente sentencia se reitera la constante doctrina jurisprudencial.

Por tanto, el juez deberá determinar los factores a los que hay que otorgar una mayor preponderancia en esa relación bilateral entre arrendador, que se obligó a ceder el uso y disfrute de un local por un periodo determinado, y el arrendatario que, habiéndose obligado a mantener dicho arrendamiento, incumplió. Y en ese análisis de circunstancias y factores del caso, el tribunal no debería olvidar la existencia de un pacto válido y libremente acordado por partes independientes y sin que reúnan unas especiales características de protección legal especial (como ocurre, por ejemplo, con los consumidores); y que para la aplicación un criterio de moderación «es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar con la relación contractual" a que se alude en las STS de 30 de octubre de 2007 y 2 de octubre de 2008 .

TERCERO.- Circunstancias de hecho.- -Con fecha 10 de julio de 2006 los litigantes suscribieron un contrato de arredramiento sobre el local de litis dedicado a Bazar en la localidad de Portonovo, de ocho años de duración hasta 10 de julio de 2014 por una renta de 1650 euros mensuales, así como la obligación de pago por parte de la arrendataria del IVA y de los gastos e impuestos del contrato. Todos los consumos y servicios de suministros serían a cuenta de la arrendataria.

No se pactó cláusula alguna relativa al vencimiento anticipado.

-El día 23 de abril de 2009 se firma una novación modificativa del contrato en el que se hace constar, que la arrendataria Dª Marí Luz realizó la petición de efectuar un descuento temporal de la renta. En el pacto se acuerda que la propiedad aplicará un descuento de la renta mensual correspondiente al contrato de arrendamiento de 300 # en los meses de mayo a diciembre de 2009 (quedó establecida en 1.350 #), y que en caso de incumplimiento por la arrendataria con algo de dicho contrato implicará automáticamente la anulación de dicho descuento a partir de dicho momento, obligándose además a abonar a la arrendadora el importe de todos los descuentos de los que ya hubiese disfrutado hasta ese momento . Este pacto se reiteró en 2010, 1 de enero de 2011 y 2 de enero de 2012.

- La Sra. Marí Luz manifestó en el acto del juicio que negoció un contrato de arrendamiento de ocho años y no por un tiempo menor para evitar que la renta fuese mayor en el año 2006.

-El día 23 de julio de 2012 la arrendataria comunicó a la arrendadora su voluntad de resolver unilateralmente el contrato, entregando las llaves notarialmente pocos días después, que se lo envía a la actora. A partir del mes de octubre de 2012 la demandada, que había desalojado el local en septiembre abandonó el local, poniendo el inmueble a disposición de la actora que las acepta sin denuncia o protesto.

La parte actora reconoció que asumió el compromiso de que solo reclamaría las rentas hasta la fecha en que consiguiese alquilar nuevamente el local, incluso requiriéndola para que si tenía conocimiento le indicase algún inquilino. Añadió que fue la propia inquilina la que puso un letrero antes de irse para alquilar.

-La Sra. Marí Luz abandonó el local no por las circunstancias de la crisis o el bajo rendimiento económico sino porque encontró otro algo más barato proporcionalmente en las proximidades, en realidad de mayor superficie, que era el objetivo que buscaba; consiguiendo uno de unos 1000 m2 en la misma calle por el que paga 1200# + IVA. No existe prueba alguna de bajo rendimiento económico de su negocio, y no aportó la pericial para acreditarlo.

-El local litigioso se puso en alquiler desde el momento de la entrega de las llaves, se encuentra en una de las mejores zonas de Portonovo, y según manifestaron dos testigos que se dedican al mercado inmobiliario, que tienen el local en la inmobiliaria para alquiler se ofrecía por 1200 # mensuales, y a pesar de que hubo interesados, es lo cierto que no llegó a arrendarse. El mercado está a la baja, aunque la zona es la mejor de la localidad, hay mucha actividad, y aunque en el plazo de un año con esa cifra debería alquilarse, sin embargo, el hecho de no hallarse equipado y requerir obras limita sus posibilidades de arriendo.

-El 25 de octubre de 2013 el local se vendió a Franpiamarsa SL, que es la empresa matriz de la actora.

La sentencia de instancia, estima parcialmente la demanda e indemniza en 900# mensuales a los actores contando desde el mes de octubre de 2012 no hasta el 10 de julio de 2014, fecha esta en que debía concluir el contrato, sino que para evitar un enriquecimiento injusto la reduce desde octubre de 2012 a septiembre de 2013 ambos inclusive, alcanzando 10.800 # basándose en el perjuicio por la resolución anticipada contractual más 535,27 euros por los gastos e impuestos adeudados. Se fundamente en que 'para evitar un enriquecimiento injusto dado que la renta resultaba ser elevada y así lo vino reconociendo durante más de tres años y medio la parte arrendadora, no ajustada a mercado - que se deduce de la falta de alquiler posteriormente- por la conocida y generalizada situación económica, la indemnización correspondiente ha de calcularse sobre una renta más moderada en atención a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado' Pues bien, llegados a este punto hemos de destacar lo siguiente en orden a resolver los motivos de recurso formulados en relación la decisión tomada en la instancia: -que el arrendador puso el local en alquiler desde octubre de 2012 por 1200# sin que lo consiguiera arrendar, probablemente porque no contaba con instalaciones adecuadas a las expectativas de los clientes -que la Sra. Marí Luz abandona el local por voluntad propia en el que abonaba una renta de 1350 # a otro más grande por el que abona 1200 # mucho mayor en las inmediaciones -que el arrendador le había bajado la renta de la inicialmente pactada de 1650 a 1300 # desde el año 2009 -que el contrato se cumplió desde 1 de julio de 2006 hasta 1 de octubre de 2012 sin que la arrendataria hubiera realizado una gran inversión para instalarse siendo así que el arrendador le condonó las rentas de julio, agosto y septiembre de 2006 para ello Así las cosas, y a la hora de fijar la indemnización correspondiente, consideramos que el actor no tiene derecho a percibir la indemnización que solicitaba en su totalidad, en primer lugar, el precio que puso para el arrendamiento del local no era un precio de mercado para sus características (es evidente que pese a estar en alquiler no se consiguió arrendarse por 1200 euros, amén de que el perito Sr. Dimas también lo corrobora en el dictamen que presentó la parte demandada), sí lo hicieron sin embargo de algún local próximo.

En segundo lugar, el contrato, de media duración, se cumplió en su mayor parte.

En tercer lugar, la arrendadora no había efectuado ningún desembolso para la adecuación del local a las necesidades de la arrendataria, el coste, fue asumido por la arrendataria.

En cuarto lugar, si cabe moderar la cláusula de vencimiento anticipado por desistimiento unilateral convencional según la jurisprudencia citada supra, no encontramos motivo para que no pueda hacerse también en el caso de que no exista previsión contractual de las consecuencias del desistimiento.

Así pues, declarando procedente la indemnización, por lo que respecta al caso concreto estimamos la indemnización adecuada -conforme a un prudente arbitrio, para el que los jueces están facultados, siempre que no se caiga en discrecionalidad- a razón de 1000 euros/mes toda vez que es obvio que el local no se habría vuelto a alquilar ni siquiera a razón de 1200 #, computando un total de 13 meses, tal como solicita la apelante, toda vez que el traspaso de titularidad tuvo lugar el 25 de octubre de 2013 y no hay motivo para no incluir en su integridad el mismo toda vez que las mensualidades se adeudaban a mes vista.

Precisamente y en esta última cuestión la sentencia no incurre en incongruencia toda vez que es el propio demandado en el interrogatorio el que reconoce que se ha vendido el local antes del vencimiento del contrato en 2014, luego la cuestión no es ya de legitimación activa (por cierto, su falta apreciable de oficio) pero sí lo es, como hecho nuevo para la demandada. En efecto, la arrendataria aporta a los autos la prueba de que el local se vendió a la empresa matriz del grupo cuando lo supo (desde luego ese conocimiento no fue por el recibo del IBI de 2012 que está expedido a nombre de la actora -f.41-,como no podía ser de otra manera si es que el local se vendió en 2013, incluso el de 2013 porque el IBI se devenga el 1 de enero de cada año), pero al fin y a la postre, otra persona jurídica, y, es obvio que la indemnización que consiste en la reclamación de las rentas que debieron cobrarse y no se cobraron solo puede llegar hasta ese momento. Más allá, salvo que otra cosa se haya demostrado, no existe perjuicio económico para la actora, por ende, el problema no es de legitimación sino de extensión de la indemnización por incumplimiento contractual ex art. 1124.

La eventual indemnización que corresponda a la parte actora se ciñe hasta el momento en que se ocasionó el perjuicio que no puede ir más allá de hasta cuando se tuvo la disponibilidad del local, que es cosa diferente a entender que la adquirente Franpimarsa SL. se hubiera subrogado en un contrato de arrendamiento que ya no existía desde septiembre de 2012 porque se había resuelto; la circunstancia de que no obstante la venta, la disponibilidad de local la mantuvo la vendedora es algo absolutamente improbado, y sin que se le haya causado indefensión aludida por la recurrente derivada de la apreciación de hecho nuevo toda vez que fue la misma parte actora la que ocultó dicho dato a la otra parte. En sus manos estaba haberlo alegado y después probar la disponibilidad del local para el arrendamiento, pero no habiéndolo hecho, la estrategia procesal elegida debe soportar las consecuencias que ello conlleva.

En esta tesitura la indemnización se mantendrá, si bien incrementada en 1000 euros mes y computando el de octubre de 2013 en tanto la renta estaba ya devengada por anticipado, lo que hace un total por este concepto de 13.000 euros.

CUARTO.- Reintegro del descuento de la renta desde mayo de 2009 hasta septiembre de 2012.

Infracción por aplicación indebida del art. 1154 del C. Civil .- Ya hemos indicado que la arrendadora, ante la insistencia de la inquilina, desde el año 2009 hasta 2012 rebajó la renta en 300 euros, que quedó establecida en 1350 #, así consta documentado que: 'La arrendataria Dª Marí Luz realizó a la propiedad promociones Sanxenxo SL la petición de efectuar un descuento temporal en la Renta debido, según dice a la crisis actual.

ACUERDAN: Que la propiedad aplicará un descuento en la renta mensual correspondiente al citado contrato de arrendamiento de 300 euros en los 12 meses siguientes...

Que el contrato de arrendamiento citado de 10 de julio de 2006 sigue totalmente en vigor.

En caso de incumplimiento por Dª Marí Luz , con algo de dicho contrato, implicará automáticamente la anulación de dicho descuento a partir de ese momento, obligándose además Dª Marí Luz a abonar a Promociones Sanxenxo SL, el importe de todos los descuentos de los que ya hubiese disfrutado hasta ese momento'.

Se reclamaban 12.300 euros por este concepto por los 300 euros ahorrados de renta desde mayo de 2009 hasta septiembre de 2012.

La resolución a quo con fundamento en el art. 1154 del C. Civil modera la indemnización al 50% de la cantidad reclamada.

A juicio del apelante no se estipula una cláusula penal sino una reducción de la renta sujeta a condición.

El art. 1113 del C. Civil considera como obligaciones condicionales todas aquellas cuyo cumplimiento o efectividad se haga depender de un suceso futuro o incierto o de un suceso pretérito que los interesados ignoren, y es obvio que este no es el caso, es más, el art. 1114 señala que en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerá del acontecimiento que constituya la obligación. La condición hace depender solamente el juego a la eficacia de algunos de los derechos y obligaciones de las partes, y determina únicamente el momento a partir del cual las obligaciones y los derechos son exigibles.

La cláusula penal no es sino aquella prestación que el deudor se compromete a satisfacer al acreedor para el caso de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso o retrasado de la obligación principal. Constituye, por tanto, una garantía o medio de presión del cumplimiento de la obligación principal, al asegurar al acreedor el cumplimiento mediante la imposición al deudor de una sanción en caso de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso o retrasado; es decir, refuerza el vínculo obligacional con el establecimiento de una pena o sanción y de esta forma estimula el cumplimiento normal del contrato.

En el caso que nos ocupa el descuento opera si es que la arrendataria cumple el contrato, si no lo cumple, se cumple el hecho previsto en ella, tendrá que devolver lo ahorrado. Precisamente por ello es una cláusula penal, una sanción al derecho reconocido, tal cual refleja el juzgador a quo en su resolución.

Efectivamente se trató de una cláusula penal a modo de pena convencional, porque es la prestación que la arrendataria se comprometió a satisfacer al acreedor para el caso de incumplimiento de ' algo del contrato '. Se constituyó, así como una garantía de la obligación en cuanto que su existencia asegura al acreedor el cumplimiento y facilita la exigibilidad del crédito, a modo de medio de presión: 'mantengo la rebaja en la renta solo si cumples a pies juntillas, en otro caso me has de devolver todo lo descontado' , esto es, una sanción para el incumplimiento o cumplimiento defectuoso.

Llegados a este punto, la Sala comparte el razonamiento del juzgador a quo para moderar el cumplimiento de la pena al amparo del art. 1154 del C.Civil , máxime cuando las Sentencia vista supra de 9 de mayo de 2014 , y de 29 de mayo de 2015 contemplan tal posibilidad, de ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo' de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

Por tanto, consideramos un uso equitativo de la facultad moderadora el realizado en la instancia, conforme a un prudente arbitrio, para compensar la rebaja en las rentas que pactó el arrendador desde el año 2009 con la arrendataria, y el incumplimiento llevado a cabo por esta a que nos hemos referido en el anterior fundamento jurídico.

QUINTO.- En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicarán en cuanto a las costas del recurso lo dispuesto en el Art. 394. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que estimando parcialmente el Recurso de Apelación formulado por Promociones Sanxenxo SL, representada por la Procuradora Dª María Jesús Soutullo Crespo contra la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 444/14 por el Juzgado de Primera instancia nº 2 de Cambados la debemos revocar y revocamos en el único sentido de condenar a Dª Marí Luz representada por la Procuradora Dª Dolores Abella Otero en 13.000 euros como indemnización por el incumplimiento contractual de las mensualidades que restaban por vencer, manteniéndola en todo lo demás , sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados que componen esta Sala, D. Francisco Javier Menéndez Estébanez, Presidente; D. Manuel Almenar Belenguer; y, Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, ponente.