Sentencia CIVIL Nº 463/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 472/2019 de 26 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00463/2019

Modelo: N10250

PLAÇA DES MERCAT Nº 12

Teléfono:971-71-20-94 Fax:971-22.72.20

Correo electrónico:audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es

Equipo/usuario: CHM

N.I.G.07040 42 1 2018 0019285

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000472 /2019

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 19 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000654 /2018

Recurrente: Valle

Procurador: JUAN JOSE PASCUAL FIOL

Abogado:

Recurrido: María Luisa

Procurador: SARA TERESA COLL SABRAFIN

Abogado:

Rollo núm. 472/19

Autos núm. 654/18

SENTENCIA núm. 463

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

D. Miguel-Álvaro Artola Fernández.

MAGISTRADAS:

Dª María-Encarnación González López.

Dª Ana Calado Orejas.

En Palma de Mallorca, a veintiséis de noviembre de dos mil diecinueve.

VISTOS,en fase de apelación, por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio verbal sobre desahucio por expiración del plazo y reclamación de cantidad, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apeladaDª María Luisa, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Sara Teresa Coll Sabrafín, y asistida por el Letrado D. Antoni Bennàssar Moyá, siendo parte demandada-apelanteDª Valle, representada por el Procurador D. Juan José Pascual Fiol y asistida por el Letrado D. Javier Oleaga Fons; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel-Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma en fecha 6 de mayo de 2019 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo y reclamación de cantidad, seguidos con el número 654/18, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá:

'QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por Dª María Luisa, contra Dª Valle, condeno a la parte demandada al abono de la suma de 7.206 ,88 Euros, más las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de Dña. Valle, y se fundó en las alegaciones que se analizarán en los fundamentos jurídicos de esta sentencia; y, en él se terminó suplicando que la Sala acuerde:'la revocación de la sentencia recurrida, dictando una nueva por la que se desestime la demanda interpuesta por la actora por expiración del plazo del contrato de 13 de enero de 2015 y reclamación de rentas y cantidades asimiladas, absolviendo a mi representada de todas las pretensiones formuladas por la parte actora a la que se debe condenar en costas del procedimiento y subsidiariamente en el supuesto de que se acuerde la condena a mi representada al pago de las rentas, que esta se concrete en los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y 20 días del mes de noviembre de 2019 (4.200 €), sin pronunciamiento en costas sobre este particular.'

TERCERO.-La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.

ÚLTIMO.- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, Dª María Luisa, accionaba contra Dª Valle en demanda de juicio de desahucio por expiración de plazo sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, de la Urbanización DIRECCION000 de Marratxí; por lo que, tras alegar fundamentos de derecho que estimaba de aplicación, terminaba solicitando que se dictase sentencia por la que se declare haber lugar al desahucio por expiración del término, con apercibimiento de lanzamiento a la parte demandada, caso de no proceder a un desalojo voluntario. Asimismo, ejercitó acción de reclamación de las rentas que vayan venciendo hasta el completo desalojo, más su intereses legales; pidiendo que se hiciera expresa condena en costas a la demandada.

La parte demandada se opuso a las pretensiones actoras sosteniendo que no había expirado el plazo al tiempo de la demanda, y que la actora se ha negado al cobro de la renta. Y, tras la celebración de vista, quedaron los autos conclusos para sentencia, en la que la Magistrada-Juez 'a quo' afirma que consta en autos que la parte demandada entregó la posesión de la vivienda en fecha 28 de enero de 2019, pero que, no obstante ello, en el acto del juicio la demandada manifestó que mantenía la oposición, por cuanto, en la fecha de la demanda, no había expirado el plazo del contrato de arrendamiento.

Ya en el análisis del fondo, la sentencia consideró que, dado que el arrendamiento ya se ha extinguido, lo único que quedaba por dilucidar era a quién se le debían de atribuir las costas del litigio; dando, como respuesta a tal cuestión, que la imposición de las mismas correspondía a la parte demandada porque, en la consideración de la Juzgadora de instancia: 'a la fecha de interposición de la demanda, ya había transcurrido el plazo legalmente exigido.'.Y, en cuanto a la reclamación de cantidad, si bien la parte demandada solo admite deber hasta octubre de 2018, cuando el demandante reclama hasta el mes de enero de 2019; la sentencia concluye que el vencimiento de la deuda tiene lugar'...cuando la demandada ha dejado el inmueble. Y bien, dado que la parte demandada ha devuelto las llaves en Enero de 2019, está claro que debe abonar la renta hasta esta fecha.', conclusión extensible a las cantidades asimiladas, a las que la parte demandada se obligó por contrato y quedan acreditadas por la documental obrante en autos.

Por todo ello, la sentencia estimó íntegramente la demanda interpuesta por Dª María Luisa contra Dª Valle, condenando a la parte demandada al abono de la suma de 7.206,88 euros, más las costas procesales. Se entiende que, sin pronunciamiento en cuanto al desahucio, por haber sido ya entregada la posesión al tiempo de dictar sentencia.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que se analizarán seguidamente.

SEGUNDO.-Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante aboga por la revocación de la sentencia recurrida, dictando una nueva por la que se desestime la demanda de desahucio por expiración del plazo del contrato de 13 de enero de 2015 y reclamación de rentas y cantidades asimiladas; y pidiendo la absolución de la demandada de todas las pretensiones formuladas por la parte actora, a la que considera que se debe condenar en costas del procedimiento. Y, subsidiariamente, en el supuesto de que se acuerde la condena a la demandada al pago de las rentas, pide que tal condena se concrete en los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y 20 días del mes de noviembre de 2019 (4.200 €), sin pronunciamiento en costas.

Peticiones que se fundan esencialmente en que, una vez expirado el plazo de tres años del contrato de 1 de diciembre de 2012, las partes decidieron declararlo extinguido y firmar un nuevo contrato, y lo hicieron en el libre ejercicio de la autonomía de su voluntad en fecha 13.12.2015, por lo que, al tiempo de la interposición de la demanda, no habría concluido el plazo de este segundo contrato.

Sin embargo, considera la Sala que, como recuerda la parte actora-apelada, si bien la adversa basa todo su recurso en el hecho que la Juzgadora 'a quo' habría errado al no entender que el contrato de 13 de diciembre de 2015 (doc. 7 de la demanda), no tenía nada que ver con el contrato inicial de arrendamiento con opción de compra, suscrito entre las partes el 1 diciembre de 2012 (doc. 4 de la demanda); y que, por ello, no habría contemplado la sentencia que tenía derecho la arrendataria a las prórrogas forzosas que concede la LAU a partir de diciembre de 2015, pudiendo permanecer en la vivienda hasta el 13 de diciembre de 2018; sin embargo, tal reivindicación entra en conflicto directo con la obligación de abandonar la vivienda el 30.6.18, a lo cual se comprometió la arrendataria en la última prórroga escrita, pactada por tres meses el día 31 de marzo de 2018.

Por lo tanto, el contrato vigente en el momento de interponer la demanda es el contrato de de 13 de diciembre de 2015, siendo éste una continuación, modificada, del contrato inicial suscrito entre las partes el 1 de diciembre de 2012 porque, tal y como recoge la sentencia recurrida, tanto de la naturaleza del contrato como de su propia dicción literal, se desprende que se trata de una novación modificativa del de 2012, y, asimismo, tal y como manifestaron las partes en el contrato de 2015, ya no había lugar a una prórroga forzosa.

Nótese que, en dicho sentido, en la estipulación segunda del contrato de 13 de diciembre de 2015, las partes afirman que este contrato sucede al anterior precisando que, al haber disfrutado de las prórroga, no habría lugar a más prórrogas forzosas. Tal estipulación segunda es el eje que concede razón a la sentencia dictada por el órgano 'a quo', de modo que, a pesar de reconocer la arrendataria en dicha cláusula que ya había disfrutado la de las prórrogas forzosas que prevé la LAU, ahora va en contra de sus propios actos y afirma que el contrato de 13 de diciembre de 2015 es un contrato totalmente nuevo, que nada tiene que ver con el anterior de 2012 y que, por ello, tenía derecho la arrendataria a nuevas prórrogas forzosas hasta el 13 de diciembre de 2018.

Recapitulando en tal conclusión, no pueden ser atendidas las afirmaciones del recurso en el sentido de que el contrato de 13 de diciembre de 2015 incluye expresiones proclives a considerarlo un contrato nuevo, pues además de no desplazar la singular estipulación segunda antedicha, pueden considerarse referidas al contrato de opción de compra, que fue novado en cuanto a sus condiciones respecto del contrato de 13 de diciembre de 2015. Claudicando, en cualquier caso, las alegaciones apelatorias ante el hecho inequívoco de que las partes asumieron que ya estaban extinguidas las prórrogas de la LAU. Por otro lado, ningún elemento esencial de la relación arrendaticia fue modificado por el contrato de 13 de diciembre de 2015, centrándose tal contrato en modificar la opción de compra, que quedó reformulada con el contrato de 2015 en ejercicio de la libre voluntad de las partes.

Por si no fuera bastante, se da la circunstancia añadida de que las partes fueron haciendo sucesivos contratos de arrendamiento, de modo que, si en el de fecha 13 de diciembre de 2015, en el apartado dedicado a la duración, las partes estipularon un ano manifestando expresamente que no habia lugar a la prórroga forzosa por cuanto la arrendataria ya habia disfrutado tres anos del inmueble, aún asi, en el libre ejercicio de la autonomia de la voluntad decidieron seguir prorrogando el contrato hasta el 30 de junio de 2018, tal y como figura en la ultima prórroga, de tres meses, concedida el 31 de marzo de 2018 y a la que antes nos hemos referido.

Por otro lado, y respecto del alegato apelatorio relativo a que 'Las partes del contrato de 1 de diciembre de 2012 no son las mismas que las del contrato de 13 de diciembre de 2015', aprecia la Sala que, ciertamente, ello fue así, pero fue consecuencia de la sentencia de divorcio de 28.10.2014, que aprobó el convenio regulador otorgado entre la actora y su esposo (sentencia cuya copia obra en autos), de modo que tal circunstancia carece de relevancia porque, como explica la parte apelada: '..., en el momento de firma del contrato de 1 de diciembre de 2012, la finca arrendada estaba en una situación de condominio con su exmarido, D. Jose María, sucediendo que el divorcio de la Sra. María Luisa, con el consiguiente cambio de titularidad (propiedad que pasó a ser desde la Sentencia de divorcio plena de nuestra patrocinada) se produjo durante la vigencia de dicho contrato, en concreto el día 28 de octubre de 2014 en que fue inscrito en el Registro de la Propiedad la plena propiedad de mi patrocinada como se atestigua con la nota registral que se aportó como DOCUMENTO 2 con el escrito de demanda. Un cambio de titularidad que fue en su momento comunicada oportunamente a la arrendataria. Por ello, la subrogación del a titularidad de la parte arrendadora no se produjo, en ningún caso, el 13 de diciembre de 2015 con la novación contractual firmada, sino que ya se había producido el 28 de octubre de 2014 ...'.

Todo ello sin perjuicio de deberse destacar siempre que, aparte de los propios términos del contrato de diciembre de 2015, que ya han sido analizados y cuya relevancia interpretativa viene determinada por el art. 1.281 del Código Civil, resta siempre el no menos importante acontecimiento relativo a que, en la sucesión de contratos y prórrogas que las partes hoy litigantes suscribieron, el último fue el 31.3.18, prorrogando expresamente el contrato hasta el día 30.6.18, fecha en la que se acordó la extinción de la relación arrendaticia con todos sus efectos por voluntad expresa de las partes. El cual constituye un último pacto que evidencia, por los hechos posteriores al contrato de 2015, el alcance que las mismas partes otorgaron a éste, lo cual también presenta especial relevancia a la hora de interpretar la voluntad de contratantes en diciembre de 2015 ( art. 1.282 del CC). Lo que sitúa en fecha correcta la demanda de autos y justifica la falta de cobro de las rentas por parte del actor, al hallarse 'sub iúdice' el debate litigioso.

TERCERO.-Finalmente, con relación al deber de la demandada de pagar las rentas hasta la entrega de las llaves, el 25 de enero de 2019, que supuso la devolución de la posesión del bien a la arrendadora. Tal conclusión judicial debe ser concordada por la Sala dado que, habiendo disfrutado del uso de la vivienda arrendada hasta entonces, y debiendo de pagar por ello la renta pactada, tal condena judicial es acorde a la circunstancias fácticas y jurídicas.

Por lo que la Sala considera, en definitiva, acordes a derecho las conclusiones judiciales estimatorias de la demanda de autos, cuyos principales puntos se reproducen:

· a la fecha de interposición de la demanda, ya había transcurrido el plazo legalmente exigido. Téngase en cuenta que las partes fueron haciendo sucesivos contratos de arrendamiento desde el año 2012. En el segundo contrato entre las partes, de fecha 13 de Diciembre de 2015, en el apartado dedicado a la duración, las partes estipularon un año, manifestando expresamente que no había lugar a la prórroga forzosa por cuanto la arrendataria ya había disfrutado tres años del inmueble.

· Aún así, las partes en el libre ejercicio de la autonomía de la voluntad, decidieron seguir prorrogando el contrato hasta el 30 de Junio de 2.018 , tal y como figura en la última prórroga de tres meses, concedida el 31 de marzo de 2.018.

· Por lo tanto, tanto de la naturaleza del contrato como de su propia dicción literal se desprende que se trata de una novación modificativa del contrato de 2.012 y tal y como manifestaron las partes en el contrato, ya no había lugar a una prórroga forzosa.

· Por ello, el contrato se extinguió el 30 de Junio de 2.018. Y dado que la demanda se interpuso es fecha 19 de Julio de 2.018, está claro que ya había transcurrido la última prórroga estipulada entre las partes.

· Este hecho conlleva a imponer las costas a la parte demandada, por cuanto la parte actora ha necesitado ejercitar la acción de desahucio para ver extinguido el contrato de arrendamiento.

· En cuanto a la reclamación de cantidad, la parte demandada solo entiende que debe hasta Octubre de 2.018. El demandante reclama hasta el mes de Enero de 2.019 , que es cuando la demandada ha dejado el inmueble.

· Y bien, dado que la parte demandada ha devuelto las llaves en Enero de 2.019, está claro que debe abonar la renta hasta esta fecha. Lo mismo sucede con las cantidades asimiladas, a las que la parte demandada se obligó por contrato y quedan acreditadas por la documental obrante en autos.

Por todo ello, se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia de instancia.

ÚLTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por Dª Valle, representada por el Procurador D. Juan José Pascual Fiol, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma en fecha 6 de mayo de 2019 en los autos de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo, seguidos con el número 654/18, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS:

1) CONFIRMARla sentencia de instancia.

2)Imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósitoen su caso constituido para recurrir.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Artola Sra. González Sra. Calado

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Doy fe.

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