Sentencia Civil Nº 464/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 453/2015 de 10 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0022918

Recurso de Apelación 453/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 201/2013

APELANTE::COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL MAR RODRÍGUEZ GIL

APELADO::D./Dña. Celsa y otros 3

PROCURADOR D./Dña. VICTORIO VENTURINI MEDINA

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. CESAREO DURO VENTURA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a diez de noviembre de dos mil dieciséis.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 201/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, seguido entre partes de una como apelante COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 , NUM000 de Madrid, representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL MAR RODRIGUEZ GIL y de otra como apeladosDña. Celsa , D. Raúl , D. Jose Ángel y Dña. Penélope ,representados por el Procurador Don VICTORIO VENTURINI MEDINA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/02/2015 .

VISTO, Siendo Magistrado PonenteDña. MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 25/02/2015 , cuyo fallo es el tenor siguiente:"Que estimando la demanda interpuesta por el procurador VICTORIO VENTURINI MEDINA en nombre y representación de Baltasar , Celsa , Raúl , Jose Ángel y Penélope frente a COMUNIDAD DE PROPIETRIOS DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, representado por el procurador MARÍA DEL MAR RODRÍGUEZ GIL, debo declarar y declaro que los acuerdos adoptados en el punto 2 del orden del día de la Junta General Extraordinaria celebrada por la demandada el día 14 de junio de 2012 son nulos de pleno derecho por ser contrarios a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Con expresa imposición de costas al demandado.

Desestimando la demanda reconvencional interpuesta MARÍA DEL MAR RODRÍGUEZ GIL en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETRIOS DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID frente a Baltasar , Celsa , Raúl , Jose Ángel y Penélope debo absolver y absuelvo al demandado reconvencional.

Con expresa imposición de costas al actor reconvencional."

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formulo oposición, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se acepta los de la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los siguientes.

SEGUNDO.-Doña Celsa y Don Raúl , Don Jose Ángel , Doña Penélope y Don Baltasar , propietarios del local industrial nº 1 del inmueble señalado con el número NUM001 y NUM002 antiguo, NUM003 moderno, hoy DIRECCION000 nº NUM000 , de Madrid, entablaron demanda frente a la comunidad de propietarios de dicho edificio postulando sentencia que declare nulos de pleno derecho, por ser contrarios a la ley y a los estatutos, los acuerdos adoptados en el punto 2 del orden del día de la junta general extraordinaria celebrada el día 14 de junio de 2012, con imposición de costas, y ante dicha demanda la comunidad de propietarios se opuso alegando excepción de caducidad, y para caso de no ser acogida, suplicaba desestimación de la demanda y se declare ajustados a derecho los acuerdos en cuestión, formulando asimismo reconvención para que: se declare la nulidad de pleno derecho de la atribución por el propietarios único del edificio al local nº 1 de dos cuotas de propiedad (4,80% y 100%) con respecto al total del edificio, contenida en la división horizontal del edificio del año 1957, por ser contrario a lo prevenido imperativamente en la vigente Ley de Propiedad Horizontal y en la legislación en materia de consumidores y usuarios, se declare también la nulidad de pleno derecho de las reglas de comunidad nº 22 y nº 23, obrantes en la división horizontal del edificio del año 1957, por ser abusivas e injustificadas, y, en su consecuencia, por ir contra lo prevenido imperativamente en la Ley de Propiedad Horizontal y normativa de consumidores y usuarios, y, ante el vacío legal generado, se fijen las cuotas de participación que correspondan a cada piso o local establecidas en la tabla 4 del informe pericial encargado por la comunidad de propietarios, a los efectos de determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad desde el año 2009 hasta la actualidad, o, subsidiariamente, las que se entienda conformes a derecho, con imposición de costas a la adversa.

La sentencia de primer grado jurisdiccional estimó la demanda y desestimó la reconvención, e impuso todas costas a la demanda reconviniente, que se alza frente a la resolución denunciando error facti y error iuris, en procura de sentencia que declare la caducidad de la acción interpuesta, de no ser estimada dicha excepción se declare ajustados a derecho los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios en el punto segundo del orden del día de la junta extraordinaria de propietarios celebrada el día 14 de junio de 2012, y de no considerarse dichos acuerdos ajustados a derecho, y en cuanto a la reconvención, se declare la nulidad de pleno derecho de la atribución de dos cuotas de propiedad al local nº 1, asignadas por el propietarios único del edificio en el año 1957, se declare la nulidad de pleno derecho de las reglas de la comunidad nº 22 y nº 23, por ser abusivas e injustificadas, e ir contra lo imperativamente prevenido en la Ley de Propiedad Horizontal, y se constituyan y modifiquen las cuotas de participación que correspondan a cada piso y local, de conformidad con las establecidas en la tabla 4 del informe pericial encargado y aprobado por la comunidad de propietarios, o subsidiariamente, se fije las justas y conformes a derecho.

TERCERO.-La primera cuestión que suscita la apelante aborda los antecedentes de hecho de la sentencia, cuya parquedad censura, señalando que nada dicen a propósito de la medida cautelar de suspensión de los acuerdos solicitada y denegada, ni en punto a la caducidad y demanda reconvencional formuladas por la disconforme, constituyendo 'omisiones materiales manifiestas'.

Aun siendo cierto que esos aspectos no constan en los antecedentes de hecho, también lo es que la medida cautelar fue tratada en otra resolución y que los puntos jurídicos relativos a la caducidad de la acción de impugnación y reconvención han tenido respuesta en la sentencia, en sentido desestimatorio, resultando inocuo que su existencia no figure en los antecedentes de hecho.

CUARTO.-A propósito de la caducidad la sentencia impugnada parte de que el acuerdo litigioso es contrario a los estatutos, por lo que el plazo aplicable es de un año ex artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , no transcurrido cuando se interpuso la demanda, y frente a este planteamiento opone la apelante la distinción entre acuerdos nulos y meramente anulables, refiriendo la nulidad de pleno derecho a los que contravengan normas imperativas o prohibitivas, de derecho necesario, distintas de la Ley de Propiedad Horizontal, o el orden público, mientras que los contrarios a la ley especial o a los estatutos serían meramente anulables, cuya acción caducaría a los tres meses. Sin embargo es de recordar que, superando anteriores dudas nacidas de la redacción del artículo 16 , el actual artículo 18 simplifica el régimen jurídico de la ineficacia de los acuerdos comunitarios, determinado la necesidad de impugnación de las posibles infracciones de la Ley o los estatutos, tratándose de acuerdos anulables, como entiende la doctrina legal -vid. SSTS de 20 de diciembre de 2005 , 20 de noviembre de 2006 , 18 de abril de 2007 y 25 de febrero de 2012 - a diferencia de los acuerdos contrarios a otras leyes de naturaleza imperativa; y discrimina la norma en punto al plazo, pues los acuerdos supuestamente contrarios a la Ley o los estatutos son impugnables en el plazo de un año, mientras que los gravemente lesivos de los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o que supongan grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o se hayan adoptado con abuso de derecho, son impugnables en el plazo de tres meses, distinción que no siempre es clara a priori, e incluso pueden concurrir simultáneamente estos últimos supuestos con aquél, por lo que, en definitiva, será la exposición de las cuestiones litigiosas lo que permita situar los limites y objeto de la impugnación, averiguando si se imputa acto contrario a la ley o a los estatutos, como ocurre en el presente supuesto, sin que sea admisible partir como premisa, según pretende la recurrente, de la justeza de los acuerdos impugnados por acomodo a la ley, o de que las reglas de la comunidad no existen, visto su irregular contenido, pues tal razonamiento incurre en petición de principio, haciendo supuesto de la cuestión.

En cualquier caso no cabe orillar que las normas estatutarias en liza datan de 1957 y rigieron la vida comunitaria durante más de cincuenta años, y es el desajuste en algunos extremos respecto a la actual disciplina de la Ley de Propiedad Horizontal lo que late. La Disposición final única de la ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deroga cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en dicha ley, y deja sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con la misma, y también prevé que los estatutos de las comunidades de propietarios se adapten, en el plazo de un año, a sus disposiciones, sin embargo no siempre es claro qué previsiones estatutarias son inconciliables con ley, por lo que no cabe partir como premisa de la inoperancia de normas estatutarias de equívoco acomodo a la norma.

QUINTO.-Precisamente si tomamos en consideración dicha advertencia del legislador, en punto al necesario acomodo de los estatutos de las comunidades de propietarios a la ley de Propiedad Horizontal resulta clara la razón de que se tomara un acuerdo como el controvertido, adecuando la fijación de cuotas y dejando sin efecto las reglas vigésimo segunda y vigésimo tercera de los estatutos de la comunidad, incompatibles con el nuevo sistema, aunque desde luego exigía unanimidad tal medida.

En efecto, la escritura de división horizontal del inmueble litigioso, otorgada el día 14 de enero de 1957 por Don Antonio Mingorance Mahón, en representación de Inmobiliaria Lamo, S.A., respecto a la casa sita en el PASEO000 nº NUM004 y nº NUM002 de Madrid, en solar que abarcaba los que anteriormente correspondieron a dos fincas agrupadas (nº NUM004 y nº NUM002 de dicha vía pública) según indica su exponendo primero, pasando a ser en la declaración de obra nueva una sola finca, con dos cuerpos o volúmenes de edificio, contiene algunas previsiones inconciliables con las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, y, en concreto, respecto al local nº 1, hoy titularidad de los actores, prevé '...la cuota de su propiedad a los efectos de lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y párrafo tercero del artículo octavo de la vigente Ley Hipotecaria , es el cien por ciento en todas las partes del solar y edificación independiente de la casa, y del cuatro enteros ocho décimas por ciento de la casa, por los espacios que de esta ocupa, de valor de la misma', y ello a pesar de que ya constituía todo el conjunto una sola finca, respecto a la cual se había hecho la declaración de obra nueva, considerándose un solo inmueble. Asimismo, por esta situación, al señalar la asignación de gastos comunes, cláusula vigésimo segunda, se indica que el local litigioso 'sólo contribuirá con veinte enteros por ciento del total, a los gastos que se ocasionen por el seguro de incendios general del inmueble (casa y local número uno), reparación de alcantarillado e impuestos y arbitrios generales de las dos fincas así como a cualquier otro gasto de carácter excepcional que afecte a la totalidad del edificio', de tal forma que respecto a los gastos ordinarios no se asigna cuota alguna al local nº 1 en la cláusula vigesimotercera.

Estas disposiciones contradicen la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 3 prevé que a cada piso o local se atribuya una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, cuota que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad, y asimismo su artículo 5 menciona la cuota de participación como un concepto unitario y el artículo 9.1 e) determina entre las obligaciones de cada propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por tanto la asignación de dos cuotas distintas en un mismo inmueble (100% de una parte y 4,08% del resto) es una situación anómala y confusa, y la 'cuota 0' atribuida implícitamente respecto a los gastos ordinarios, carece de fundamento explícito y de razón de ser lógica desde el momento en que el local nº 1 forma parte de la comunidad única, siendo inane que el conjunto se integre por dos cuerpos, el primero con varias viviendas distribuidas en las distintas plantas, dos locales de uso comercial y un tercero que forma parte del litigioso, local industrial que se encuentra en la parte posterior y abarca zonas en ambos cuerpos; volúmenes que, por cierto, comparten servicios de saneamiento y las acometidas de agua y electricidad, alojándose en dependencias comunes los contenedores y buzones de correos; a la vez el local nº 1 constituye un solo local, con referencia catastral 924972OVK 3794G, sin que sea obstáculo a esa integridad que ocupe espacio en ambos volúmenes edificados.

SEXTO.-No resulta extraño que para corregir esas anomalías y acomodar a la Ley de Propiedad Horizontal la situación de la comunidad ya en la Junta General Extraordinaria de fecha 22 de octubre de 2009 se acordara por unanimidad 'ajustar los estatutos de la comunidad a la legislación actualmente vigente, de acuerdo a lo establecido al respecto en la Ley 49/1999 y ley 51/2003' y más tarde en la junta general extraordinaria del día 24 de junio de 2010 se tratara de nuevo la cuestión, señalando el aspecto relativo a la modificación de coeficientes de participación y de gastos, sin que llegara a aprobarse la modificación, relegándola a la realización de un estudio detallado de coeficientes, para de nuevo abordar el tema de la junta ordinaria del día 2 de junio de 2011, y finalmente en la celebrada el día 14 de junio de 2012, resultando aprobada por todos los presentes, a excepción del voto correspondiente al local nº 1 que: 'a) la comunidad se adecue a la Ley de Propiedad Horizontal, aprobando a efectos de reparto los coeficientes que se detallan en la tabla 4 del informe pericial antes mencionado y que concretamente se detallan expresamente en su página 14', y 'b) dejar sin efectos las reglas vigésimo segunda y vigésimo tercera de los estatutos de la Comunidad, por ser inaplicables en concordancia con lo anteriormente indicado y aprobado', como también se aprobó, con igual excepción, facultar al Presidente de la Comunidad a fin de defender, en donde proceda, lo anteriormente aprobado, otorgando tantos poderes a letrados y procuradores en Madrid como en derecho sean necesarios, y recalcular las cuentas de los ejercicios 2009, 2010 y 2011 conforme a los coeficientes anteriormente aprobados para establecerse los saldos individuales de cada propietario.

Este último, que es el acuerdo objeto de impugnación, precisaba unanimidad en estricta aplicación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , pues implica modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal y estatutos (reglas de régimen de comunidad), mas el rigor de exigir tal consenso ha de ceder ante la obligatoriedad del acomodo a la ley especial, y lo que verdaderamente procede es una solución que respete el diseño legal de la propiedad horizontal y principios que la inspiran, y a la vez tome en consideración todos los intereses implicados, sin hacer absoluta tabla rasa del nacimiento y vida de la comunidad litigante como si no se hubiese gestado al amparo de la regulación anterior al año 1960.

SEPTIMO.-Con esta perspectiva, entiende la Sala obligado prescindir de la 'doble cuota' comunitaria del local nº 1, porque es inconciliable con el régimen legal actual, además de una fuente de problemas prácticos, y esto conlleva un reajuste de los coeficientes asignados a cada departamento, viviendas y locales, que es el meollo de la reconvención formulada por la Comunidad de Propietarios; asimismo, la exención de participación en gastos ordinarios que disfruta el local Nº 1 carece de fundamento y contraría la normativa vigente, pues el susodicho artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación de cada propietario contribuir -con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido- a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, obligación fundamental, cuya medida la establece en principio la cuota de participación -conforme a coeficiente- aunque el artículo 5.3 de la ley permite exoneraciones y reglas singulares, que son precisamente la excepción prevista en el artículo 9.1 e) ('lo especialmente establecido'), pero tales dispensas entiende la doctrina que han de estar motivadas (v.gr. por falta de uso o escasa utilización de un bien o servicio, o equidad en el reparto) y han ser interpretadas de forma restrictiva en tanto se apartan de la regla general que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios.

En merito a estas consideraciones procede, sin necesidad de declarar la pretendida nulidad de pleno derecho de la atribución de doble cuota o de las reglas de comunidad nº 22 y nº 23 obrantes en la división horizontal del edificio del año 1957, fijar nuevas cuotas de participación para lo sucesivo, a los efectos de determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad, sin retroacción al año 2009, como se solicita, pues los efectos han de ser ex nunc por razones de certeza jurídica, y, además, si atendemos a la trayectoria de la comunidad y a su título constitutivo no procede aplicar los coeficientes que se detallan en la tabla 4 del informe pericial emitido por Don Julio y Doña Piedad , que atiende en exclusiva al criterio de la superficie de cada vivienda y local -desoyendo otros parámetros legales, como el emplazamiento interior o exterior, situación y uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes-, antes bien los técnicos hicieron otro cálculo, identificado como 'tabla 3', determinando los coeficientes correctos conforme a las pautas de la inicial división horizontal, que tomó en consideración el precio de cada departamento, y parece lógico respetar ese criterio, acorde a la inversión económica de cada adquisición , ya que además contempló el emplazamiento exterior o interior de las viviendas, como se observa cruzando los datos de los dos listados y los que obran en la escritura.

OCTAVO.-En suma, cumple estimar en parte el recurso deducido por la Comunidad de Propietarios y revocar en parte la resolución de instancia, estimando sólo parcialmente la demanda principal, manteniendo la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en el punto 2 del orden del día de la junta general extraordinaria de propietarios celebrada el día 14 de junio de 2012 excepto en las previsiones de que la Comunidad se adecue a la Ley de Propiedad Horizontal y autorización al Presidente para defender la postura de la Comunidad, y estimando la reconvención en su tercer pedimento mediante fijación de las cuotas de participación que corresponden a cada piso o local establecidas en la tabla 3 del informe pericial aportado por la Comunidad de Propietarios a efectos de cargas y beneficios, con aplicación a partir de la anualidad 2012, en que se adoptó el acuerdo litigioso.

NOVENO.- No ha lugar a especial pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia respecto a acción y reconvención, ex artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al no desestimarse todas las pretensiones de las partes, ní de las de esta instancia, por el sentido de la presente resolución, conforme a su artículo 398.

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto en representación de la Comunidad de Propietarios del edifico sito en el nº NUM000 de la DIRECCION000 , en Madrid, frente a la sentencia de fecha 25 de febrero de 2015, dictada por la Titular del Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Madrid , en el procedimiento nº 201/2013, de que este rollo dimana, debemos revocar y revocamos en parte dicha resolución, y estimando parcialmente la demanda deducida por Doña Celsa , Don Raúl , Don Jose Ángel , Doña Penélope y Don Baltasar , mantenemos la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en el punto 2 del orden del día de la Junta General Extraordinaria de propietarios celebrada el día 14 de junio de 2012 excepto en la previsión de que la comunidad de propietarios se adecue a la Ley de Propiedad Horizontal, y autorización al Presidente para defender la postura de la Comunidad; asimismo estimamos en parte la reconvención formulada, en su tercer pedimento, y fijamos las cuotas de participación que corresponden a cada piso o local establecidas en la tabla 3 del informe pericial aportado por la demandada reconviniente, a efectos de cargas y beneficios, con aplicación a partir de la anualidad 2012, desestimando el resto de las peticiones sin especial pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias.

La estimación parcial del recurso determina ladevolución del depósitoconstituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0453-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe