Sentencia CIVIL Nº 464/2022, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 180/2022 de 07 de Octubre de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTESECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000180/2022

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE ORIHUELA

Autos de Juicio verbal (Desahucio precario - 250.1.2) - 000704/2020

SENTENCIA Nº 464/2022

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega

Magistrado: D. Edmundo Tomás García Ruiz

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En ELCHE, a siete de octubre de dos mil veintidós

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de juicio verbal de desahucio por precario nº 704/2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso de apelación entablado por 'BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.', representada por la Procuradora Dª. Estefanía Ripoll Garrigós y defendida por la Letrada Dª Concepción Montalvo Moreno, y como parte apelada, D. Hugo y Dª. Magdalena, representados por la Procuradora Dª. María Teresa Húngaro Favieri y defendidos por el Letrado D. Manuel García Martínez.

Antecedentes

Primero.-Con fecha 11 de noviembre de 2021 el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Orihuela dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que debo desestimar y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales, Sra Estefanía Ripoll Garrigos, en nombre y representación de BTL SPAIN RESIDENTIAL ACQUISITIONS SL, frente a los ignorados ocupantes de vivienda, finca registral NUM000, inscrita en el Tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, del Registro de la Propiedad de Dolores, sita en CALLE000 nº NUM004 de Catral ( Alicante), que resultaron identificados como don Hugo y doña Magdalena, a los cuales se absuelve de las pretensiones dirigidas en su contra'.

Segundo.-Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la Procuradora Dª. Estefanía Ripoll Garrigós, en nombre y representación de 'BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.', siendo admitido a trámite.

Tercero.-Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a D. Hugo y Dª. Magdalena, emplazándoles por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término la Procuradora Dª. Manuela Hidalgo Quiles presentó escrito de oposición.

Cuarto.-Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el rollo nº 180/2022, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de septiembre de 2022.

Quinto.-En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Edmundo Tomás García Ruiz, que expresa la convicción del Tribunal.

Fundamentos

Primero.-Objeto del recurso de apelación.

'BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.' interpone recurso alegando que su adquisición del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de este procedimiento está amparada por el principio de legitimación y exactitud registral, al haber adquirido de quien figuraba como titular en el Registro de la Propiedad e inscrito registralmente la adquisición sin haber sido parte en el procedimiento de ejecución hipotecaria previo, por lo que goza de la protección correspondiente al tercero hipotecario, en tanto que los demandados están poseyendo la finca sin título alguno que legitime dicha ocupación, de modo que debe revocarse la sentencia de primera instancia y estimarse la demanda de desahucio por precario.

D. Hugo y Dª. Magdalena se oponen a dicho recurso al haber quedado acreditado en autos que tienen título válido para la ocupación del inmueble, el cual constituye su vivienda habitual, habiéndola adquirido por título de herencia con fecha 14 de octubre de 1996, siguiéndose el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 1663/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Orihuela en el que se dictó auto de fecha 7 de noviembre de 2019 declarando la nulidad de todo lo actuado y el sobreseimiento del procedimiento, dejando sin efecto el decreto de adjudicación dictado en fecha 5 de diciembre de 2013 a favor de 'Caja de Ahorros de Murcia', por lo que esta resolución judicial es anterior a la escritura pública de compraventa otorgada en fecha 18 de diciembre de 2019 entre 'Bankia, S.A.' y 'Bankia Habitat, S.L.U.', como parte vendedora, y 'BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.', como compradora. Además, la actual demandante no desplegó la diligencia necesaria para comprobar la previa titularidad de los demandados, máxime al existir fuertes vinculaciones entre la misma y las sociedades vendedoras y haber incumplido la parte demandante el requerimiento efectuado por el Juzgado para la aportación de la escritura de compraventa de los inmuebles.

Segundo.-Inexistencia de cuestión compleja.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por precario argumentando que, con posterioridad a haberse dictado el decreto de adjudicación en el procedimiento de ejecución hipotecaria, pero también con posterioridad al dictado del auto declarando nulo este decreto de adjudicación, se otorgó una compraventa entre 'Bankia' (ejecutante de dicho procedimiento de ejecución) y la demandante de este juicio de desahucio por precario ('BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.'), constando acreditado que en el momento de la compraventa 'Bankia' conocía la incertidumbre del procedimiento de ejecución hipotecaria y de lo en él acordado, entre otras cuestiones el decreto de adjudicación, pues se le había dado traslado previo para alegaciones.

Por ello, considera que existe un conflicto entre las partes en relación con la propiedad del inmueble, pues, por una parte, el demandado es el anterior titular dominical y deudor hipotecario, y, por otro lado, la entidad demandante es la compradora de la finca a la entidad que se fusionó con la prestamista en base a un contrato celebrado con posterioridad al decreto de adjudicación.

En definitiva, concluye que este conflicto sobre la titularidad dominical de la finca excede del ámbito de juicio de desahucio por precario, al no ser en este procedimiento 'en el que debe valorarse y discutirse a quién corresponde la propiedad de la vivienda, los efectos económicos de su resultado y la buena o mala fe de la compradora hoy demandante en la compraventa', de modo que 'no procede calificar la situación de los demandados de precario, por cuanto sí existe relación jurídica y título que les ampare en la posesión'.

Pues bien, admitiendo la confusión de la situación creada, no comparte este Tribunal las anteriores conclusiones.

Sí se acepta, en primer lugar, que no puede apreciarse fraude procesal dado que el procedimiento de ejecución hipotecaria previo ha sido sobreseído con declaración de nulidad de todo lo actuado, por lo que, al haberse interpuesto la demanda iniciadora de este juicio de desahucio en junio de 2020, esto es, con posterioridad al auto de sobreseimiento del procedimiento hipotecario (7 de noviembre de 2019), al presentar esta demanda no podía pretender la parte demandante eludir los trámites que para el lanzamiento del deudor hipotecario prevén los arts. 661 y 675 LEC ni la aplicación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios).

Sin embargo, no cabe apreciar la existencia en este caso de una cuestión compleja que exceda del objeto del juicio de desahucio por precario. Para dilucidar si es adecuado este procedimiento para resolver la relación jurídica subyacente, la jurisprudencia ha venido delimitando aquellas cuestiones que no determinan una complejidad propiamente dicha de aquellas otras que, por su alcance, deben quedar excluidas del procedimiento de desahucio al exceder de su ámbito especial y sumario, de tal forma que pudiesen llegar a causar indefensión a una de las partes.

A tales efectos, la doctrina jurisprudencial sintetizada en la sentencia de esta Sección nº 50/2018, de 6 de febrero, derivada entre otras de las sentencias de la Sección 5ª AP. Alicante de 23 de marzo de 2006 y 10 de noviembre de 2010, de esta Sección 9ª de 23 de junio de 2011, de la Sección 4ª AP. Murcia de 27 de enero de 2011, y la Sección 10ª AP. Madrid de 5 de febrero de 2010, entre otras, considera ajenas a este tipo de procedimientos las cuestiones relativas al derecho de propiedad de las partes litigantes respecto del bien inmueble ocupado por la parte demandada, si bien, en caso de que se aporte un título como justificación de la posesión es preciso examinarlo para determinar si el demandado ostenta o no, prima facie, derecho a mantener la ocupación, sin perjuicio de la decisión que se adopte sobre las cuestiones dominicales en el proceso declarativo correspondiente.

Y es que, como dijimos en la sentencia de esta Sala nº 444/2020, de 8 de octubre:

' La Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, configura un nuevo proceso de precario cuya principal característica radica en la supresión de su concepto de juicio sumario y, por ello, de la limitación de los medios de prueba contenida en la legislación procesal derogada ( LEC 1881). En la actual Ley, el artículo 250.1.2 º establece este juicio verbal como un procedimiento especial por razón de la materia para resolver aquellas controversias en las que se pretenda , lo que implica que dentro de dicho proceso podrá discutirse el derecho a poseer y el propio título posesorio que ampara al demandado, dejando para otro tipo de procedimientos declarativos las discusiones sobre la propiedad de las fincas o la exactitud o no de los derechos en los que base la posesión el demandado en precario.

(...)

Y la STS de 13 de octubre de 2010 :

Para rechazar el primero de los alegatos es suficiente reproducir la correcta argumentación del fundamento de derecho segundo de la sentencia de la Audiencia que pone de relieve que el juicio de desahucio por precario es hábil para analizar la existencia o no de precario - lo que corresponde a la decisión de fondo - ya que no se configura ya en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil como un juicio especial y sumario, de 'cognitio' limitada y prueba restringida sino ; es más, la propia Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, corrobora con claridad esta conclusión, pues en su apartado XII, y después de relacionar los procesos de carácter sumario -cuya sentencia no produce los efectos de cosa juzgada-, añade que .

De modo que es aceptable en esta clase de procesos que pueda ser objeto de examen la titularidad o dominio de la finca en cuestión, aunque exclusivamente desde el punto de vista del derecho a poseer. Sin perjuicio, claro está, sobre lo que pueda resolverse respecto de la propiedad definitiva en el juicio ordinario correspondiente.

Dice la STS de 10 de junio de 2008 : LEC 1/2000 , de 7 de enero, que la única cuestión que podía ser debatida y resuelta en el juicio de desahucio es la posesión, por lo que los pronunciamientos que exceden de aquella, atinentes a la propiedad, no puede vincular, con efecto de cosa juzgada, al órgano judicial que conoció del declarativo posterior en que propiamente se ventilaba el dominio, siendo razón para ello que mientras en el juicio de desahucio bastaba al actor con demostrar su derecho a disfrutar tales elementos, cualquiera que fuera su título, en el declarativo, con una 'cognitio' más amplia, y sin limitación de medios de ataque y defensa, debía probar el dominio que alegaba y que blandía como título para lograr además la recuperación de la cosa y la plena posesión de la misma de quienes venían perturbando el ejercicio de su derecho.

Abonan este razonamiento las Sentencias de esta Sala de 10 de mayo de 1985 , 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 y 14 de diciembre de 1992 (que cita todas las anteriores), donde se afirma que la cosa juzgada se produce incluso en los juicios sumarios, pero , como son las planteadas en el suplico de la demanda iniciadora del pleito en que se inserta este recurso'.

En el mismo sentido, la STS. 502/21, de 7 de julio, tras analizar en su fundamento jurídico tercero la doctrina jurisprudencial sobre el concepto y requisitos del precario y sobre el procedimiento judicial de desahucio por precario, concluye en su apartado 3:

'En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario'.

En definitiva, aunque excede del ámbito del juicio de desahucio por precario efectuar cualquier declaración del derecho de propiedad sobre la finca de las partes litigantes, pues ello constituirá, en su caso, el objeto de un juicio declarativo independiente sí forma parte del objeto de este juicio de desahucio examinar los títulos esgrimidos por las partes para dilucidar si el demandado ostenta o no un título que, , legitima su posesión, lo que conllevaría la desestimación de la demanda.

Tercero.-Juicio de desahucio por precario y procedimiento previo de ejecución hipotecaria.

Partiendo de las premisas anteriores es como debemos resolver el fondo del asunto planteado.

A tales efectos, son requisitos necesarios para que prospere la acción de desahucio por precario, según viene declarando con reiteración la jurisprudencia, los siguientes: 1) legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute). 2) identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna. 3) legitimación pasiva: el demandado disfrute o tenga el precario - posesión material- una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real).

Así, la STS. 502/21, de 7 de julio, señala en su fundamento jurídico tercero, apartado 2: ' Carácter plenario del juicio de desahucio por precario. (...) Los presupuestos de este tipo de proceso son: (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado.

La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda'.

Pues bien, aun cuando este juicio de desahucio por precario venga precedido de un procedimiento de ejecución hipotecaria, existiendo coincidencia entre las personas demandadas como precaristas en uno y como deudores hipotecarios en el otro, existe un hecho determinante de la decisión que deba adoptarse en este recurso y que, por ello, debemos poner de manifiesto con carácter preliminar.

Tal hecho relevante no es otro que la declaración efectuada mediante auto de fecha 7 de noviembre de 2019 de nulidad de todo lo actuado en el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 1663/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Orihuela, dejando sin efecto el decreto de adjudicación de la finca hipotecada a favor de 'Caja de Ahorros de Murcia', de fecha 5 de diciembre de 2013, de modo que en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa de esta y otras fincas por parte de 'Bankia, S.A.' (sucesora de 'Caja de Ahorros de Murcia') a favor de 'BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.U.' (demandante de este juicio de precario), de fecha 18 de diciembre de 2019, el título de adquisición de la vendedora ya había sido declarado nulo en resolución judicial cuya firmeza fue declarada mediante diligencia de ordenación de 3 de febrero de 2020.

Nos encontramos, pues, ante un supuesto de venta de cosa ajena, habiendo declarado la STS nº 392/2012, de 27 de junio, que ' la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil '.

A su vez, el art. 1473 CC dispone: 'Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe'.

En realidad, la aparente contradicción existente entre la venta de cosa ajena y la doble venta ha sido superada por el Tribunal Supremo desde el año 2007.

En este sentido, la STS. 304/2019, de 28 de mayo, al resolver un recurso de casación planteado por vulneración de los arts. 1473 CC y 34 LH y de la jurisprudencia de la sala que se cita infringida (sentencias 255/2007, de 5 de marzo, 928/2007, de 7 de septiembre, 334/2008, de 5 de mayo, 73/2011, de 11 de febrero, 353/2013, de 13 de mayo, y 541/2014, de 11 de octubre), declara:

'Segundo.- En su desarrollo, la recurrente razona que, de acuerdo con la jurisprudencia, se dan los requisitos para quedar protegida en la adquisición que hizo, pues inscribió su adquisición a título oneroso de quien era titular registral y estaba de buena fe, tal y como considera acreditado la sentencia recurrida. El recurso va a ser estimado por las siguientes razones.

A partir de la sentencia del pleno 928/2007, de 7 de septiembre, es doctrina de la sala que el art. 1473 CC es aplicable cuando se da el supuesto de hecho de varias ventas sucesivas de un inmueble por el mismo vendedor, inicialmente propietario y con poder de disposición, también en los casos en que el primer comprador hubiera adquirido la propiedad del inmueble en virtud de la tradición.

De acuerdo con la doctrina de la sala, si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LH (con posterioridad, a la sentencia citada 928/2007 , en el mismo sentido las sentencias 73/2011, de 11 de febrero , y 392/2012, de 27 de junio ).

(...)

Así las cosas, de acuerdo con los hechos probados, se dan todos los presupuestos para considerar que DDR mantiene la condición de dueña de la finca NUM005 que resulta de su inscripción por resultar protegida por la fe pública registral: aunque Penat vendió parte de la finca NUM005 a Pusa, que tomó posesión de ese trozo de la finca, el dominio con poder de disposición sobre la entera finca NUM005 estaba inscrito a favor de Penat cuando Penat se la vendió a DDR, quien inscribió a su nombre de buena fe.

(...)

Procede por ello estimar el recurso de casación, casar la sentencia recurrida y desestimar tanto la acción declarativa de dominio interpuesta por Pusa como su pretensión de que se declare la nulidad parcial de la venta de Penat a DDR porque, de acuerdo con la doctrina sentada a partir de la sentencia de 5 de marzo de 2007 , esta sala rechaza la tesis de que la segunda transmisión deba declararse nula por no ser ya la cosa vendida propia del vendedor y carecer de objeto'.

Esta doctrina es aplicada nuevamente en la STS. 497/2018, de 14 de septiembre, de la que transcribiremos los siguientes párrafos:

'Tercero- Recurso de casación. 1.- Formulación de los motivos ... el primer motivo denuncia infracción del art. 1473 CC y el segundo infracción del art. 34 LH .

En el desarrollo de ambos motivos la parte recurrente alega que tanto la preferencia que otorga el art. 1473 CC al primer comprador que inscribe como la aplicación del art. 34 LH requieren buena fe. Argumenta que, en el caso, los demandados no estaban de buena fe, pues la sentencia recurrida considera como hecho probado que podía presumirse que los compradores conocían la medida cautelar anotada; que, si tenían la más mínima duda, debieron resolverla con la normal y adecuada diligencia; que, en todo caso, debe prevalecer lo inscrito en el Registro de la Propiedad.

2.- Desestimación del recurso.

Dada la íntima conexión entre ambos motivos procede analizarlos conjuntamente y, por las razones que exponemos a continuación, desestimarlos.

1.ª) El art. 609 CC dispone que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten, además de por donación y por sucesión testada e intestada, 'por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición'. En el sistema del Código civil, la compraventa es uno de los contratos que constituye un título que, si va unido a la tradición (entrega de la cosa, a la que equivale como regla el otorgamiento de la escritura, art. 1462 CC ), produce la transmisión de la propiedad al comprador.

2.ª) En el caso, contra lo afirmado por la primera compradora en su demanda acerca de que tras la compra en documento privado tomó posesión del inmueble y lo amuebló, la sentencia de primera instancia declaró expresamente, y no fue rebatido en la apelación, que no acreditó su posesión de la finca tras la compra.

Este pronunciamiento no ha sido impugnado por la demandante, que en sus recursos por infracción procesal y de casación reitera la preferencia de su adquisición con apoyo en que su compraventa fue anterior y que los segundos compradores (demandados ahora recurridos) no estaban de buena fe, para lo que se basa de modo exclusivo en la existencia de la nota marginal, sin referencia alguna a la existencia de actos de posesión del inmueble por su parte.

(...)

3.ª) El conflicto de quién adquiere la propiedad cuando el mismo vendedor con inicial poder de disposición vende el inmueble a varios compradores es abordado en los párrafos segundo y tercero del art. 1473 CC , cuya aplicación invoca la sociedad demandante ahora recurrente.

Este precepto debe interpretarse en el marco de la vigente ley hipotecaria, que presume la exactitud de la titularidad dominical inscrita, pero admite la prueba en contrario. En consecuencia, el comprador no inscrito que hubiera adquirido la propiedad por tradición ( art. 609 CC ) puede ejercitar la acción declarativa o la reivindicatoria contra quien hubiera inscrito su escritura de compraventa otorgada por el mismo vendedor, solicitando al mismo tiempo la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente ( art. 38 LH )).

Este adquirente solo mantendrá la condición de dueño que resulta de su inscripción si reúne la buena fe que exige el art. 34 LH , mientras que si le falta la buena fe se mantiene en la propiedad el poseedor que hubiera adquirido antes la finca por tradición. De la misma manera, en estas circunstancias, el comprador no inscrito que posee también puede ejercer una acción declarativa frente al comprador que ha inscrito su escritura pública de compraventa.

(...)

6.ª) En atención a todas las circunstancias, esta sala considera que cuando celebraron su contrato, otorgaron las escrituras e inscribieron en el Registro de la Propiedad, los demandados ni conocían ni pudieron conocer que la sociedad demandante hubiera celebrado un contrato privado de compraventa de la misma finca ni que tuviera un conflicto con la vendedora que acabó desembocando en un proceso que finalmente dio lugar a la condena de esta última a otorgar escritura pública'.

Esto es, siempre que exista buena fe, se da prioridad a quien ostenta la condición de tercero hipotecario, explicando gráficamente la STS. nº 344/2018, de 5 de mayo: ' Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria '.

En definitiva, ostentando la sociedad demandante ('BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.') un título de propiedad sobre la finca inscrito en el Registro de la Propiedad, y siendo los demandados como precaristas (D. Hugo y Dª. Magdalena) los anteriores titulares registrales de dicho inmueble, por tanto, también con título dominical inscrito a su favor, la preferencia entre ambos se ha de otorgar en atención a la existencia o no de buena fe en el momento de la adquisición del inmueble por parte de la actual demandante, y ello a los exclusivos efectos del presente juicio de desahucio por precario y el consiguiente derecho a permanecer en la posesión, sin efectuar un pronunciamiento sobre el derecho de propiedad de los litigantes, por las razones indicadas en el anterior fundamento jurídico,

Y, en este sentido, la sociedad demandante no puede ser considerada como tercero hipotecario por las razones que se expondrán a continuación.

Establece al efecto el art. 34 de la Ley Hipotecaria: 'El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro'.

Para dilucidar esta cuestión debemos recordar qué se entiende por buena fe en relación con la adquisición de derechos reales.

Así, la STS nº 3602014, de 8 de octubre, recuerda que ' no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio', sino que 'conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado'.

Ya con anterioridad, las STS nº 59/1981, de 16 de febrero, y 117/1981, de 17 de marzo, reproducidas en muchas resoluciones posteriores, habían declarado que ' la buena fe en el campo de los derechos reales, en la perspectiva que aquí tiene lugar, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos ( artículos 1.269 y concordantes del Código civil ), sino de conocimiento, según se evidencia con las dicciones de los artículos 433 y 1950 de nuestro Código sustantivo, que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con el creer o ignorar si la situación registral era o no exacta, respecto de la titularidad dominical que proclama...'.

En este supuesto, considera la Sala que resulta aplicable lo previsto en los arts. 328 y 329 LEC, puesto que, habiéndose dictado auto de fecha 7 de noviembre de 2021 en el que se requirió a la parte demandante, a instancia de la demandada, para que aportara al procedimiento la escritura de compraventa de la finca de fecha 18 de diciembre de 2019, 'BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.' no dio cumplimiento a dicho requerimiento judicial, limitándose a aportar un testimonio en el que simplemente se deja constancia por parte del notario autorizante de que se había otorgado dicha escritura de compraventa entre las entidades 'Bankia, S.A.' y 'Bankia Habitat, S.L.U.', como vendedor, y 'BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.', como comprador, en la cual se había transmitido un conjunto de inmuebles, entre los que se encuentra la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Los Dolores, objeto de este procedimiento.

Por ello, habiendo solicitado la parte demandada a la demandante la exhibición de dicho documento por hallarse en su poder y referirse al objeto del proceso ( art. 328 LEC), y habiendo sido estimada esta petición por la autoridad judicial, la negativa a su exhibición no puede tener otros efectos que los previstos en el art. 329.1, conforme al cual: 'En caso de negativa injustificada a la exhibición del artículo anterior, el tribunal, tomando en consideración las restantes pruebas, podrá atribuir valor probatorio a la copia simple presentada por el solicitante de la exhibición o a la versión que del contenido del documento hubiese dado'.

Y la versión de los hechos ofrecida por la parte demandada para justificar su petición era precisamente la vinculación existente entre la entidad ejecutante del procedimiento hipotecario ('Caja de Ahorros de Murcia', sucedida por 'Bankia') y la adquirente de la finca ('BTL Spain Residential Acquisitions'), hasta el punto de que esta última conocía la adquisición del título de propiedad de su transmitente mediante un decreto de adjudicación que había sido declarado nulo en fecha 7 de noviembre de 2019, esto es, con anterioridad al momento de otorgamiento de la escritura de compraventa de 18 de diciembre de 2019 (recurso de reposición de fecha 29 de junio de 2019).

Así, en la sentencia de esta Sala nº 387/2021, de 28 de septiembre, se contempla un supuesto en el que se había declarado la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria previo al desahucio por precario, si bien la transmisión del bien inmueble se había producido con anterioridad a la declaración de nulidad del título. Y resolvimos lo siguiente:

'En el caso enjuiciado, la demandante es un tercero adquirente que ha comprado en escritura pública en base exclusivamente a la información obrante en el Registro de la Propiedad, no habiéndose acreditado por parte de los demandados, a los efectos del art. 34 LH , que aquélla actuara de mala fe..., motivo por el cual, en aplicación de la meritada doctrina de las distintas Audiencias Provinciales y en este caso concreto, el título que esgrimen aquéllos no puede prevalecer en orden a enervar la acción de desahucio'.

A su vez, se desestimó la excepción de falta de legitimación de la demandante planteada en base a que ' su derecho dominical dimana de un procedimiento ejecutivo que está actualmente anulado, ya que lo es la cláusula de vencimiento anticipado aplicada para ejecutar la hipoteca',argumentando que 'd icha pretensión obvia que la actora es un tercero cuyo derecho dominical está protegido ex art. 34 de la Ley Hipotecaria , debiendo ser en el correspondiente juicio declarativo donde se determine si es o no tercero de buena fe a los oportunos efectos anulatorios de su título.

(...)

En definitiva, no se trata aquí de determinar si los recurrentes tienen o no título posesorio, sino si el mismo es oponible frente a la parte actora, lo cual rechazamos por los motivos ya enunciados, siendo por tanto aquéllos unos meros precaristas en el sentido jurisprudencial del término, que ' ( STS 30 de octubre de 1986 )'.

Por todo ello,desestimamos en dicha resolución el recurso y confirmamos la sentencia de primera instancia que había estimado la acción de desahucio por precario.

En sentido similar, la citada STS. 502/21, de 7 de julio, resolviendo un recurso de casación en el que se cuestionó si es título enervatorio la resolución judicial de suspensión de lanzamiento por causa de vulnerabilidad social obtenida en un proceso de ejecución hipotecaria y si es oponible tal derecho de uso al nuevo adquirente de buena fe que no intervino en dicho procedimiento ejecutivo, declara en su fundamento jurídico cuarto:

'8.- (...) Ahora bien, la cuestión que se suscita en este recurso es si la situación de posesión inmediata y provisional que detentaba el ejecutado durante el tiempo de suspensión es también título suficiente frente a la propiedad obtenida por un adquirente de buena fe, con eficacia bastante para enervar la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de paralización del lanzamiento.

9.- La respuesta a esta cuestión debe darse a la luz de los criterios hermenéuticos que se extraen de la jurisprudencia y de la regulación que hemos dejado expuesta supra, y en consideración a las concretas circunstancias que se dan en este caso. En atención a todo ello, esta sala comparte las conclusiones alcanzadas por la Audiencia Provincial (que, a su vez, había confirmado el fallo de primera instancia), cuya sentencia procede confirmar por las siguientes razones:

(...)

5.º) El demandante, jubilado, compró la vivienda el 16 de septiembre de 2016. La Audiencia concluyó que se trata de un adquirente de buena fe: Código Civil ...

(...)

8.º) A la luz de todo lo anterior y en las condiciones de la litis, no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del art. 1 de la Ley 1/2013 , una vez transcurrido el plazo de dos años de duración de esa situación fijado judicialmente, sin que conste que haya solicitado una ampliación de dicho plazo, ni acreditado la persistencia de las condiciones que definen los supuestos de vulnerabilidad definidos en esa ley, desde que fueron inicialmente apreciadas en 2014.

10.- Todo lo anterior debe entenderse, como señaló la Audiencia,sin perjuicio de las eventuales acciones que pudieran corresponder al demandado frente a Bankia, en caso de que se apreciase una actuación fraudulenta para eludir la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, y sin perjuicio de lo que pueda acordarse, en su caso, en el proceso de ejecución de esta sentencia'.

Consecuentemente con lo anteriormente expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia impugnada.

En línea con la decisión adoptada, podemos citar, sin ánimo exhaustivo, algunas resoluciones de otras Audiencias Provinciales, como las que se indican a continuación.

La SAP. Barcelona (sección 1ª) de 16 de mayo de 2022 desestima la falta de legitimación para interponer la demanda, excepción que había sido planteada con fundamento en el conocimiento de la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria, del incidente de oposición y del sobreseimiento de dicha ejecución hipotecaria, al declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, lo que determinó la declaración de que 'quedara nula y sin efecto la adjudicación a favor de Caja Mar y, consecuentemente, nula la compraventa a favor de la actora', esgrimiendo el demandado como 'título de ocupación la titularidad dominical del inmueble que radica en la herencia yacente del padre'.

Como decimos, esta resolución judicial rechaza la excepción y estima la demanda de desahucio por precario al considerar que, si bien ' la actora conocía la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria, y así resulta de la escritura de compraventa, no conocía ni la existencia del incidente extraordinario de oposición tramitado en el procedimiento de ejecución, ni desde luego el archivo de éste, posterior a la escritura de compraventa'.

Y confirma la sentencia de primera instancia, que ' concluye por ello que la actora tiene título, cual es la escritura de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, habiendo adquirido de quien en el Registro aparecía como titular registral, sin que proceda en el presente procedimiento pronunciarse sobre si el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria conlleva la nulidad de la compraventa', puesto que 'no existe constancia alguna en el procedimiento de que la misma conociera la existencia del incidente extraordinario de oposición, ni se ha probado que el título en favor de la parte actora haya sido anulado, o que haya perdido su eficacia, en cualquier momento anterior o posterior a la presentación de la demanda'.

Y la SAP Cáceres (sección 1ª) de 16 de junio de 2021: ' En el seno de la referida ejecución se procedió a la subasta del inmueble, subasta que se celebró ..., por lo que el inmueble finalmente fue adjudicado a Banco Santander, S.A. en virtud de Decreto de adjudicación de fecha 7 de octubre de 2015.

A partir de este momento, el título que en su día habilitaba a D. Fabio para ocupar el inmueble objeto del presente procedimiento devino ineficaz, puesto que dejó de ser propietario al 50% de dicho inmueble. Banco Santander, S.A., dos años después de adjudicarse el inmueble, lo vendió a Beta Properties Investments, S.L.U. en virtud de Escritura Pública de 22 de junio de 2017. Posteriormente, en marzo de 2018, Beta Properties Investments, S.L.U. enajenó dicho inmueble a D. Florian, actual y legítimo propietario del referido inmueble.

Si es propietario del referido inmueble, cuya propiedad se encuentra amparada y defendida por lo previsto en el art. 34 LH, en tanto , ningún título fundamenta o justifica la ocupación de D. Fabio.

(...)

El demandado está poseyendo un inmueble ajeno desde el año 2015, de forma gratuita, sin que tenga un título que justifique esa posesión. Lo único que tiene son dos Autos dictados en el seno de un procedimiento ejecutivo en los que se declara la nulidad de actuaciones del referido procedimiento ejecutivo, pero dichos Autos no son título que justifique esta posesión, esos dos Autos no son oponibles frente al actor, cuyo derecho, en tanto tercero hipotecario no puede verse afectado por la nulidad de actuaciones del procedimiento ejecutivo ( art. 34 LH )'.

Cuarto-Costas procesales de la alzada.

De conformidad con el art. 398 LEC, procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante, al haber sido desestimado el recurso interpuesto

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Desestimandoel recurso de apelación interpuestos por 'BTL Spain Residential Acquisitions, S.L.', representada por la Procuradora Dª. Estefanía Ripoll Garrigós, contra la sentencia de fecha 11 de noviembre de 2021 recaída en los autos de juicio verbal de desahucio por precario nº 704/2020 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Orihuela, debemos confirmar y confirmamosdicha resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación, sin el cual no se admitirán a trámite.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.