Sentencia Civil Nº 465/2006, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 893/2005 de 19 de Julio de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 893/2005 C

JUICIO VERBAL NÚM. 150/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 IGUALADA

S E N T E N C I A Nº 465

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de julio de dos mil seis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 150/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Igualada , a instancia de D/Dª. Donato , contra D/Dª. Nuria ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de julio de 2005, por el/la Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda instada por D. Donato contra Dª. Nuria debo CONDENAR y CONDENO a la demnadada:

l. A satisfacer al actor la cantidad de MIL OCHOCIENTOS CUATRO EUROS (l.804 EUROS)

2. A satisfacer all actor los intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de la reclamación judicial hasta el completo pago

3. A satisfacer al actor las costas del presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 11 de julio de 2006.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por el demandante D. Donato , arrendatario del local sito en Capelllades, C/ DIRECCION000 nr NUM000 ,con fundamento en el artkculo 36,4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, acción de restitución de la fianza, por importe de 1.804 z, entregada a la arrendadora demandada Dna. Nuria , en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 17 de octubre de 2002, alegando la renuncia del demandante al contrato de arrendamiento en octubre de 2004,opone la parte demandada, y ahora apelante, con fundamento en el mismo artkculo 36,4, que no se ha producido la terminación del arriendo, por continuar en la ocupación del local la sociedad "Gumer Gimnas Capellades,S.L.L.", segzn lo pactado en el contrato de arrendamiento, en el que se autorizó al arrendatario a desarrollar su actividad mediante una sociedad, habiéndose limitado el actor a desvincularse de la sociedad mediante la venta de sus participaciones, y que en todo caso el demandante no le ha devuelto las llaves del local.

Centrada ask la cuestión discutida, en relación con la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, es lo cierto que, pudiendo fundarse la resolución del contrato znicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardko (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ),es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990,16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992 ,entre las mis recientes),que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vka judicial o extrajudicial, si bien en este sltimo caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ),hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vknculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino ademis que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbkan; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernkan, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Por el contrario, es doctrina comsnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento "ad nutum", o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artkculo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con caricter general, se establece en el artkculo 1256 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y snicamente para los contratos "intuitu personae", es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dindose éste cuando no se traspasan los lkmites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompanar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vknculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En este caso, no ha sido alegado ningzn incumplimiento imputable a la arrendadora que autorice al arrendatario para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, que autorice al arrendatario al desistimiento del contrato

Ask, en relación con los arrendamientos urbanos, el artkculo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, establecka la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debka indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, segsn el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habkan sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, y 15 de julio de 2002;RJA 4835/1993, 318/1996, 6472/2001, 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión habka de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se producirka un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artkculo 56 del Texto Refundido de 1964, y snicamente en el artkculo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco anos, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco anos, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mknima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ano del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los perkodos de tiempo inferiores al ano.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco anos, no siendo aplicable analógicamente la norma del artkculo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco anos, a los contratos de duración inferior, limitindose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artkculo 11, dentro del Tktulo II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Tktulo III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco anos.

En este caso, no habiendo aceptado la arrendadora la terminación anticipada de la relación contractual arrendaticia, la renuncia unilateral del arrendatario Sr. Donato carece de eficacia vinculante para la arrendadora, no estando la demandada obligada a la restitución de la fianza hasta la terminación del arriendo de conformidad con lo dispuesto en el artkculo 36,4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artkculo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que znicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artkculos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artkculos 1162 y 1163,pirrafo segundo, del Código Civil.

Correspondiendo a la parte demandante, como hecho positivo y constitutivo, de mayor facilidad probatoria para el actor, y a su cargo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artkculo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba de la devolución de la posesión mediante la entrega de las llaves, poniéndolas a disposición de la arrendadora, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes y la ausencia de prueba en contrario, que el demandante no ha devuelto las llaves del local a la arrendadora, y que, por el contrario, continua en la ocupación del local la sociedad "Gumer Gimnas Capellades,S.L.L.", constituida en escritura pzblica de 22 de noviembre de 2002, y a la que se autorizó la ocupación del local segzn lo pactado en el contrato de arrendamiento, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese del arrendatario en la posesión del local, subsiste segzn lo expuesto, la obligación de mantener la garantka del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción el arrendatario para instar la restitución de la fianza hasta la entrega de las llaves, de acuerdo con la norma del artkculo 36,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la norma general del artkculo 1100, pirrafo segundo, del Código Civil, segsn el cual, en las obligaciones reckprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir al demandante contra la actual ocupante del local "Gumer Gimnas Capellades,S.L.L." para la restitución del importe de la fianza, en virtud de su relación interna, como tal inoponible a la arrendadora, procediendo en consecuencia la desestimación de la demanda, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artkculo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria de la demanda, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandante.

TERCERO.- De acuerdo con el artkculo 398,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la apelación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada Dna. Nuria , se REVOCA la Sentencia de 12 de julio de 2005 dictada en los autos nr 150/05 del Juzgado de Primera Instancia nr 4 de Igualada, acordando en su lugar la desestimación de la demanda, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.