Sentencia Civil Nº 465/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 391/2013 de 11 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00465/2013

ROLLO DE APELACION Nº 391/13

SENTENCIA Nº 465

Magistrados Iltmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELO

DÑA. COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a once de diciembre de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 67 /2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de IBIZA/EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 391 /2013, en los que aparece como parte apelante, Dña. Almudena , representada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. SUSANA PILAR NAVARRO MARI, asistida por el Letrado D. JESUS HORNILLOS FERNANDEZ DE BOBADILLA, y como parte apelada, PUNTA DŽEN MAYOL, S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales, Sra. MARIA TUR ESCANDELL, asistida por la Letrada Dña. MÓNICA GUASCH FERRER.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de IBIZA/EIVISSA, se dictó sentencia con fecha 28 de diciembre de 2012 , en el procedimiento RECURSO DE APELACION 391 /2013 del que dimana este recurso. La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que estimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora Dña. María Tur en nombre y representación de FRUTAS PITIUSAS SL contra Dña. Almudena debo condenar y condeno a la demandada a que indemnice a la demandante con la cantidad de mil ochocientos tres euros con tres céntimos de euro (1.803,03 euros) por la ocupación del local durante los 30 días naturales siguientes a la fecha en la que concluyó el plazo contractualmente pactado para el ejercicio del derecho de opción y sus prórrogas, esto es, desde el 15 de mayo de 2006 hasta el 14 de junio de 2006, más la suma de ciento veintinueve mil ochocientos euros con dieciséis céntimos de euro (129.818,26 euros), por la ocupación del local durante los 54 meses que han transcurrido desde el 15 de junio de 2006 hasta el pasado 15 de noviembre de 2010, a razón de dos mil cuatrocientos cuatro euros con cuatro céntimos de euro (2.404,04 euros) por cada mes que transcurra desde la citada fecha, 15 de noviembre de 2010, hasta la efectiva entrega del local a la entidad actora, más los intereses legales y las costas.', aclarada por auto de fecha 23-Enero-13 que dice en su parte dispositiva: 'Rectificar el Fallo de la SENTENCIA dictada con fecha 28/12/12 , quedando redactada en los siguientes términos: ' Que estimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora Dña. María Tur en nombre y representación de PUNTA DEN MAYOL, S.A.contra Dña. Almudena debo condenar y condeno a la demandada a que indemnice a la demandante con la cantidad de mil ochocientos tres euros con tres céntimos de euro (1.808,03 euros), por la ocupación del local durante los 30 días naturales siguientes a la fecha en la que concluyó el plazo contractualmente pactado para el ejercicio del derecho de opción y sus prórrogas, esto es, desde el 15 de mayo de 2006 hasta el 14 de junio de 2006, más la suma de ciento veintinueve mil ochocientos dieciocho euros con dieciséis céntimos de euro (129.818,16 euros), por la ocupación del local durante los 54 meses que han transcurrido desde el 15 de junio de 2006 hasta el pasado 15 de noviembre de 2010, a razón de dos mil cuatrocientos cuatro euros con cuatro céntimos de euro (2.404,04 euros) mensuales, a las que habrá que añadir la cantidad de dos mil cuatrocientos céntimos de euro (2.404,04 euros) por cada mes que transcurra desde la citada fecha, 15 de noviembre de 2010, hasta la efectiva entrega del local a la entidad actora, mas los intereses legales y las costas de la demanda y de la reconvención.', que ha sido recurrido por la parte Almudena , habiéndose alegado por la contraria .

SEGUNDO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose el día 30 de octubre de 2013, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En el presente procedimiento se han observado todas las prescripciones legales salvo el plazo para dictar Sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de juicio ordinario por parte de la entidad 'Punta dŽen Mayol, S.A.' contra Dña. Almudena , en suplico de que: 'se dicte en su día Sentencia por la que se declare extinguido el contrato celebrado entre ambas partes litigantes en fecha 10 de marzo de 2000, al haber caducado el plazo acordado para el ejercicio del derecho de opción de compra y, en su virtud, se condene a la demandada: 1º A estar y pasar por las anteriores declaraciones.- 2º A que abandone y deje libre y expedito y a disposición de la actora del local objeto del contrato. 3º A que indemnice a la demandante con la cantidad de mil ochocientos tres euros con tres céntimos de euro (1.803,03 euros) por la ilegal ocupación y retención del local durante los 30 días naturales siguientes a la fecha en la que concluyó el plazo contractualmente pactado para el ejercicio del derecho de opción y sus prórrogas, esto es, desde el 15 de Mayo de 2006 hasta el 14 de Junio de 2006, más la suma de ciento veintinueve mil ochocientos dieciocho euros con (129.818,16 euros), por la ocupación y retención del local durante los 54 meses que han transcurrido desde el 15 de Junio de 2006 hasta el pasado 15 de Noviembre de 2010, a razón de dos mil cuatrocientos cuatro euros con cuatro céntimos de euro (2.404,04 euros) por cada mes que transcurra desde la citada fecha, 15 de Noviembre de 2010, hasta la efectiva entrega del local a la entidad actora, y los intereses legales de todas esas cifras desde la fecha interposición desde la fecha de interposición de la demanda o desde que fueron devengados si son posteriores.- 4º Al pago de las costas procesales.', fue contestada y opuesta por ésta última, quien a la vez formuló reconvención en suplico de que: 'se dicte sentencia por la que admitiendo la presente demanda reconvencional, se condene a la demandante a la formalización de la escritura, en plazo que prudencialmente fije este Juzgado, con relación al local objeto de la compraventa, a favor de mi representada, declarando ejercitado el derecho de opción y condenándola a estar y pasar por esta declaración, con expresa condena a las costas causadas en esta demanda reconvencional.', asimismo contestada por la demanda principal y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia, a 28-diciembre-2012 ; cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora Dña. María Tur en nombre y representación de FRUTAS PITIUSAS SL contra Dña. Almudena debo condenar y condeno a la demandada a que indemnice a la demandante con la cantidad de mil ochocientos tres euros con tres céntimos de euro (1.803,03 euros) por la ocupación del local durante los 30 días naturales siguientes a la fecha en la que concluyó el plazo contractualmente pactado para el ejercicio del derecho de opción y sus prórrogas, esto es, desde el 15 de mayo de 2006 hasta el 14 de junio de 2006, más la suma de ciento veintinueve mil ochocientos euros con dieciséis céntimos de euro (129.818,26 euros), por la ocupación del local durante los 54 meses que han transcurrido desde el 15 de junio de 2006 hasta el pasado 15 de noviembre de 2010, a razón de dos mil cuatrocientos cuatro euros con cuatro céntimos de euro (2.404,04 euros) por cada mes que transcurra desde la citada fecha, 15 de noviembre de 2010, hasta la efectiva entrega del local a la entidad actora, más los intereses legales y las costas.'; aclarada por Auto de fecha 23-Enero-13 que dice en su parte dispositiva: 'Rectificar el Fallo de la SENTENCIA dictada con fecha 28/12/12 , quedando redactada en los siguientes términos: ' Que estimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora Dña. María Tur en nombre y representación de PUNTA DEN MAYOL, S.A.contra Dña. Almudena debo condenar y condeno a la demandada a que indemnice a la demandante con la cantidad de mil ochocientos tres euros con tres céntimos de euro (1.808,03 euros), por la ocupación del local durante los 30 días naturales siguientes a la fecha en la que concluyó el plazo contractualmente pactado para el ejercicio del derecho de opción y sus prórrogas, esto es, desde el 15 de mayo de 2006 hasta el 14 de junio de 2006, más la suma de ciento veintinueve mil ochocientos dieciocho euros con dieciséis céntimos de euro (129.818,16 euros), por la ocupación del local durante los 54 meses que han transcurrido desde el 15 de junio de 2006 hasta el pasado 15 de noviembre de 2010, a razón de dos mil cuatrocientos cuatro euros con cuatro céntimos de euro (2.404,04 euros) mensuales, a las que habrá que añadir la cantidad de dos mil cuatrocientos céntimos de euro (2.404,04 euros) por cada mes que transcurra desde la citada fecha, 15 de noviembre de 2010, hasta la efectiva entrega del local a la entidad actora, mas los intereses legales y las costas de la demanda y de la reconvención.'

La representación procesal de la Sra. Almudena se alza contra las anteriores resoluciones, alegando error en la apreciación de la prueba pues existe modificación de la relación obligatoria y una prórroga tácita en Mayo-2006 que finalizaría en Mayo-2007, consentida por ambas partes, e impuesta por el vendedor por motivos fiscales; que los dos tipos de indemnizaciones deber ser moderadas por el Juzgado junto al precio de la opción no ejercitada; por lo que interesa que: 'se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda, y admitiendo la reconvención de esta parte condene a la demandante de acuerdo con lo solicitado en el suplico de nuestra demanda reconvencional, fijando caso de desestimación la cantidad que corresponda en concepto de daños y perjuicios al arbitrio de esta Sala y todo ello con expresa condena de las costas causadas en esta instancia.'.

La representación procesal de la entidad 'Punta de'n Mayol, S.A.' se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que las prórrogas no obedecían a razones fiscales, desde el año 2000 hasta 2006, y a instancias de la demandada y sin contraprestación económica; que las sumas recibidas lo eran en calidad de 'depósito'; que desde el año 2006 no se pactaron, ni por escrito ni verbalmente, nuevas prórrogas anuales para el ejercicio de la opción de compra, y su falta desvincula al concedente automáticamente; que la cláusula penal constituye una garantía personal de los perjuicios, sin tener que acreditarlos, y no pude moderarse ante el incumplimiento total del contrato por parte de la demandada; que ésta debía abonar la suma de 30.050,61 euros a cuenta del precio de la compraventa, y antes del vencimiento del plazo de opción, y no ha verificado tal pago, debiendo asumir las consecuencias de tal impago; por todo lo cual interesa que: 'dicte sentencia por la que se desestime el recurso de apelación interpuesto por Dña. Almudena , confirmando la resolución apelada con imposición de costas a la parte contraria.'-

SEGUNDO.-A modo de adelanto conviene reseñar que en un sentido muy general define la opción como facultad, atribuida por ley o por un pacto a elegir entre dos situaciones jurídicas diferentes. La opción, que sirve de puente o medio de relación entre dos patrimonios, lo hace para operar entre ellos un desplazamiento. Esto obliga a buscar una justificación jurídica del desplazamiento; en definitiva, la causa del mismo .La opción es la fórmula técnica por la que, 'Inter.-partes', se construye una preferencia o una exclusiva en relación a los terceros y en orden a una determinada situación jurídica .En innumerables Sentencias dice el Tribunal Supremo: 1º) Afirma la naturaleza contractual de la opción ('carácter consensual'). 2º) La distinción establecida en la promesa apunta a una configuración contractual autónoma. 3º) Sienta las bases del régimen por el que se regirá (las normas generales de las obligaciones y contratos). 4º) Establece la función del plazo. Es plazo de ejercicio, pero no de cumplimiento. 5º) Contiene, por último, una interesante precisión: el ejercicio supone la fijación definitiva de 'las recíprocas obligaciones que, sobre esa base, han de exigirse después'. Y, la prima en el contrato de opción produce un solo efecto jurídico: convierte en bilateral este contrato normalmente unilateral. Habiendo prima, también el optante queda obligado. Lejos de desnaturalizar el contrato, hace resaltar más sustantividad'. La opción tiene una función económico-social autónoma y bien individualizada, que consiste en transformar en fija e inmutable la propuesta contractual, y ello por voluntad de ambas partes'; reciprocidad que, sin duda, ha de referirse al contrato posterior, una compraventa, por la existencia de causas correspectivas, de las obligaciones derivadas del mismo; y la fijación definitiva, que no puede tener otro antecedente que una fijación previa, preparatoria pero igualmente convencional.

El contrato de opción es un contrato temporal. La creación convencional del derecho de opción exige un plazo, durante el cual este derecho se sitúe en el patrimonio del beneficiado. Y, eso Bilateral o unilateral, según que el beneficiario de la opción deba o no abonar una cantidad (prima) en el concepto de contraprestación.

Y, para hacer eficaz la opción, basta la declaración del destinatario, por estar la del promitente ya manifestada y, además, ser irrevocable .

Así, el concedente ostenta una posición de sujeción, de vinculación, tanto al contrato de opción como al contrato definitivo. Junto a esta manifestación primaria de la sujeción contractual establecida se despliega todo un orden secundario de consecuencias. De ellas, la más resaltable es la obligación que tiene el concedente de no hacer nada que pueda frustrar la efectividad del contrato si el optante ejercita a tiempo su derecho. Desde el momento de perfeccionarse la opción, el concedente queda ya vinculado a la conclusión del contrato definitivo. La perfección de éste depende exclusivamente de la decisión del optante, sin que el concedente deba realizar una nueva y ulterior declaración de voluntad. Este hecho, consecuencia lógica de la mecánica del contrato de opción, repercute de manera poderosa en el requisito de la capacidad del concedente. Efectivamente, uno actu, al perfeccionarse el contrato de opción, el concedente proyecta su declaración de voluntad al contrato definitivo. En buena medida, el contrato de opción queda impreso del carácter o naturaleza del definitivo. Así, el contrato de opción tendrá, para el concedente, naturaleza dispositiva, si dispositivo es el contrato final (y carácter enajenatorio, si el contrato final lo es de enajenación). La posición jurídica del optante es de una clara prevalencia sobre la del concedente. Prevalencia que no supone una alteración de la primitiva igualdad formal de las partes en el ámbito precontractual, sino que es consecuencia, precisamente, del contrato celebrado. En su mano está la perfección y ulterior cumplimiento del contrato definitivo. Su vinculación se manifiesta respecto al propio contrato de opción: debe ejecutar las prestaciones a que, en virtud del mismo, se haya comprometido. Efectivamente, el optante no realiza, de presente, ningún acto que pueda ser considerado como de disposición, aun cuando el contrato definitivo ostente tal carácter. Su única obligación, y aún ésta es eventual, consiste en entregar el precio de la opción o prima cuando se hubiese constituido con carácter oneroso. La perfección del contrato de opción no supone unas inmediatas consecuencias patrimoniales; al menos, no de las que requieren una rígida plenitud de la capacidad de obrar. Incluso la propia existencia del plazo viene a jugar a favor del optante, permitiéndole adquirir la capacidad necesaria para el otorgamiento del contrato posterior.

Ad, exemplum la Sentencia de 17 de octubre de 1961 desestimó el ejercicio de una supuesta opción declarando, en su según do considerando, que:

«(...) para que pueda te realidad este contrato (el de opción) se hace necesario que las dos condiciones esenciales de la compraventa, el objeto, y el precio estén bien precisados y determinados al redactar el contrato)>

De forma aún más rotunda, en la Sentencia de 18 de abril de 1978 se afirmó (4) que, para la validez y exigibilidad del contrato de opción, se exigía la concurrencia de los siguientes requisitos:

«Primero: existencia de un convenio expreso entre las partes ( art. 14, párrafo 1.°, del Reglamento Hipotecario , de 14 de febrero de 1947), en el que con toda claridad, y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261, aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben, por tratarse de un pacto consensual, y la expresión clara y específica de la finca u objeto sobre el que recaiga, así como del precio que se fije para su posible adquisición por el optante ( sentencia de 17 de octubre de 1961 )».

Y, no de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo, lo que equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción.

No, es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado, por muy breve que sea éste. El plazo no transforma a la opción en un contrato de tracto sucesivo, porque su ejecución no se fracciona -al menos, no por naturaleza- en prestaciones reiterables. Es, sin embargo, consustancial a la opción.

Y, si el plazo no ha sido señalado en el contrato, ni expresamente ni por medio de referencias, el juego del artículo 1128 del Código Civil permite su fijación por los Tribunales. Así lo afirma el primer considerando de la Sentencia de 17 de noviembre de 1966 .

En conclusión:

1. Si, como consecuencia de la interpretación, se establece que las partes no han tenido intención de señalar plazo, el contrato definitivo nace perfecto; es decir, sin el mecanismo preparatorio que la opción supone.

2. El plazo es tan esencial a la opción que su determinación por las partes sólo supone acortar lo que, de otro modo, sería una vinculación del oferente por tiempo indefinido; o, lo que es lo mismo, si no se fija plazo el contrato de opción, en principio y tendencialmente, tendría una duración indeterminada.

3. No es admisible esta vinculación del concedente por tiempo indefinido. Este hecho es lo que legitima la entrada de los Tribunales en el ámbito contractual para la fijación del plazo por vía interpretativa. -

La vigencia del contrato de opción no se extiende a las prórrogas legales indefinidas. Su propia naturaleza temporal lo impide.

Debe subrayarse que, tanto la determinación del plazo como su eventual modificación, son cuestiones que afectan por un igual a los intereses de ambas partes.

La finalidad que cumple el plazo en el contrato de oposición responde, en buena medida, a la peculiar naturaleza de éste. Efectivamente, por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada. El plazo de éste es, pues, el tiempo hábil durante el cual durante el cual puede ejercitarse el derecho de opción.

En el mismo sentido y finalidad, las Sentencias de esta Sala de fechas 11-julio , 11-enero-2012 ; 9-mayo-2011 ; y- diciembre-04 , 26-5-03 , 8-11-02 , 29-9-06 , 13-10-10 , 8-5-09 , 18-5-09 , 2-6-09 , 21-7-08 ; y 13-junio-2013 , entre otras muchas.

TERCERO.-Como fruto de un contrato de carácter temporal, el derecho de opción nace con un plazo de vida limitado previamente, aunque sea con independencia del de cuatro años que señala el art. 14 del Reglamento hipotecario .

El plazo de vigencia del contrato y plazo de ejercicio del derecho van, pues, tan íntimamente unidos que, en realidad se identifican. La duración del contrato es la marcada como máximo para el ejercicio del derecho que de él surge, y viceversa.

La fijación del plazo pueda cambiar la naturaleza de éste: de caducidad, si se fija, y de prescripción, si no se fija. Contemplando su función aparece que más bien se trata de un plazo preclusivo e imporrogable, salvo por nuevo convenio, mediante el que las partes acotan la vigencia simultánea del derecho y del contrato para evitar que resulte indefinida. Sólo así se entiende que el no ejercicio del derecho durante el plazo pactado provoque su extinción, aunque ese plazo no coincida con ninguno de los prescriptivos que fija el Código Civil. Porque no puede abandonarse a las parte la libre configuración de sus propios y particulares plazos prescriptivos, ya que se trata de normas de orden público y, por lo general, imperativas.

Se aprecian como causas de extinción de la opción, su ejercicio y su falta de ejercicio, es decir, el mero transcurso del plazo o la renuncia.

En el momento de su extinción, las respectivas causas del contrato y del derecho se interfieren y se afectan mutuamente. El ejercicio del derecho supone el último acto de ejecución del contrato, es decir, su consumación y, como consecuencia, la extinción de la relación contractual de opción; el mero transcurso del plazo, sin ejercitar la opción, extingue tanto el derecho -que nació con una vida prefijada- como el contrato, al que sucede otro tanto; la ineficacia del contrato, como es lógico, provoca también la del derecho.

La Memoria de la Dirección General de los Registros y del Notariado, correspondiente al año 1932, ya decía, siguiendo esta misma línea, que «la opción se extingue por la consumación, por el transcurso del término pactado, por renuncia de su beneficiario, optante, por resolución o rescisión de la misma, por pérdida de la cosa y por imposibilidad de llevarla a efecto a causa de haberse enajenado a un tercero el objeto en que consiste la opción y no existir garantías para la efectividad de aquélla.

En el quinto considerando de la Sentencia de 17 de diciembre de 1966 , ya se afirmó que: '... el despliegue de los efectos propios de la cláusula de opción se produce con independencia de esta ulterior celebración del (contrato definitivo), puesto que, desde que llega a conocimiento de dicho optante, puede éste decidirse a dar realidad al contrato prometido, o renunciar expresamente a él, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opción.'.

De lo dicho es fácil deducir que el contrato de opción tiene sus propias y específicas causas de extinción que, son aquellas que afectan a la existencia del derecho concedido. El ejercicio de éste o su falta son consecuencias normales, previstas en el contrato y queridas por las partes, fines a los que contribuye la fijación del plazo de duración, para evitar la sujeción indefinida del concedente. Pero, además, el contrato de opción se extingue por las causas generales de extinción de los contratos.

La inactividad o pasividad del optante durante el plazo pactado hasta su total transcurso es causa eficiente para la desaparición de la relación contractual y del derecho mismo. Pasividad o inactividad que, por supuesto, debe ser libre y voluntaria para que pueda producirse la plenitud de los efectos extintivos. Pasado el plazo, el contrato se extingue y el derecho decae.

Efecto común al transcurso del plazo y a la renuncia es la desvinculación del concedente este recupera su plena libertad contractual y ve levantada la prohibición de celebrar contratos o realizar actuaciones incompatibles que pesaba sobre él. El transcurso del plazo opera este efecto automáticamente; si la opción no se ejercitó dentro del plazo el concedente debe y puede considerarse liberado de la relación contractual que le unía al optante.

El optante lo que viene es a manifestar su voluntad de concluir el contrato definitivo. El optante debe manifestar positivamente su voluntad en este sentido, porque de lo contrario el contrato final quedaría sin celebrarse .

Tal acto por el que el optante manifiesta su voluntad de actuar la opción no se sustrae a las reglas generales. De esta forma, queda sujeto a los principios que, tras la reforma del Título Preliminar, se contienen en el art. 7 del Código Civil . La opción habrá de ejercitarse según las exigencias de la buena fe y conforme a la naturaleza del negocio opcional y del contrato definitivo

En el quinto considerado de la sentencia de 17 de diciembre de 1966 ya se afirmó que:

«... el despliegue de los efectos propios de la cláusula de opción se produce con independencia de esa ulterior celebración (del contrato definitivo), puesto que, desde que llega a conocimiento de dicho optante, puede éste decidirse a dar realidad al contrato prometido, o renunciar expresamente a él, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opción».

En el caso de autos, a través de las prórrogas que se dirán, se iban produciendo novaciones modificativas respecto del plazo de ejercicio del derechode opción, pero sólo hasta el año 2005, habida cuenta además que el plazo de cumplimiento no puede quedar al arbitrio de ninguna de las partes ( artº 1256 del Cº Civil ). Y, por otra parte, previene el artº 1125 del mismo Texto Legal que: 'Las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue. Entendiéndose por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo. Si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional, y se regirá por las reglas de la sección precedente.'; y el artº 1128 que:

Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancia se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél.

También fijarán los Tribunales la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor.

Y, sobre el local, altillo y anejo de referencia (registral nº 30582), las partes suscribieron un contrato de opción de compra, a 10-marzo-2000 (f. 21 a 25 de autos), con plazo de ejercicio del derecho de opción hasta el 15-mayo-2002 (estipulación 2.2), y un precio de opción o prima de 5.000.000 pts., IVA incluido (estipulación 2.3) que, por abonado, se confirió al optante el derecho a utilizar el local hasta el 15-5-02 (f. 26). No obstante, y a pesar de seguir ocupándolo con posterioridad a tal fecha, la demandada no ha ejercitado su derecho de opción en plazo al no abonar la cantidad adicional de 4.310.345 pts. + IVA (5.000.000 pts.) equivalentes a 30.050,61 Euros, antes del 15-mayo-2002, ni haber ofrecido y consignado tal cantidad, ni comunicada la intención real de verificarlo (estipulación 2.4), por lo que debe pechar con las consecuencias de tal impago, de la falta del ejercicio del derecho de opción (estipulación 2.5), sin perjuicio de lo que se expondrá sobre las cláusulas o arras penales e indemnizatorias.

Cierto es que se produjeron prórrogas anuales del plazo pactado para el ejercicio del derecho de opción de compra. Así, a 29-mayo-02 hasta el 15-mayo-2003, con pago y otorgamiento de la escritura pública antes del 31-octubre-03 (f. 28); y también que durante los años 2003 y 2004 las partes pactaron, verbalmente, sucesivas prórrogas anuales, con la misma finalidad, hasta el 15-mayo-04 y 15-mayo-2005, respectivamente, siendo que la entrega de 9.015'18 euros, a 13-noviembre-04 (f. 27) denominada de 'depósito', era la contraprestación a que la optante pudiere seguir en el goce y uso del local, al igual que la de fecha 21-octubre-05 (f. 29) en base a tal prórroga anual que sería hasta el 15-mayo-2006.

TERCERO.-Por otra parte, a partir de mayo-06, las partes ya no pactaron prórrogas anuales sucesivas, ni tampoco cumplió la demandada su obligación de pago, a cuenta del precio de la compraventa, de otros 30.050,61 Euros, antes del 15-5-06, por lo que el ejercicio del derecho de opción había caducado, y no procedían pagos para mantener el uso del ocal, ni menos en concepto de depósito, interesado por la demandada a 31-10-06 (f. 30 a 32) y rehusado por la actora. Mediante el requerimiento notarial de 29-enero-07 la demandada adujo tener a su disposición el precio de la compraventa, pero no consignó tal cantidad ni la transfirió a la actora; y a la vez fue requerida de desalojo del local a 17-febrero-07, y rechazados dos pagos, por un total de 18.070 Euros, a 10-octubre-07 (f. 65 y 66); reincidiendo en el ofrecimiento de pago, a 10-diciembre-07, para los ejercicios 2006 y 2007 (18.030 Euros y 9.015 Euros- f. 67 de autos) y consignación judicial, a 17-enero-08 (f. 68), y efectuando sucesivos ingresos, de 9.015 Euros cada uno, a 24-octubre-08, 22-octubre-09 y 4-octubre-2010, en sede judicial, por rechazo de la actora (f. 77 a 79, y 135 a 140 de autos).

Este Tribunal descarta que las prórrogas obedecieran a razones fiscales y a que se procurase escriturar en la compraventa un precio muy inferior al real, por lo que los pagos anuales obedecían al uso y goce del local y anejos; e igualmente se descarta que hubiere otra prórroga en el año 2006; amén de que la demandada también incumplió la obligación de pago de 30.050,61 euros, ni consignó el precio total de la compraventa.

Por demás, a falta de ejercicio en plazo del derecho de opción, la actora no venía obligada a comunicar la denegación de prórrogas, pues los efectos del incumplimiento de la demandada son automáticos; ni de rechazar o denunciar de inmediato el incumplimiento de la contraparte.

CUARTO.-El papel que desempeña la prima, que acaba de ser descrito, puede inducir a pensar que es análogo al de las arras o, en menor medida al que la cláusula penal. La prima, efectivamente, y tal como se ha visto, puede perderse si la opción no se ejercita, y puede también constituir una entrega a cuenta.

Hay que tener presente que tanto las arras como la cláusula penal constituyen siempre estipulaciones accesorias de un contrato. Por el contrario, cuando en un contrato de opción se pacta una obligación a cargo del optante es, precisamente, como consecuencia de la concesión de la opción. Lo dicho se aprecia con claridad meridiana cuando esta obligación asume su manifestación más frecuente, es decir, la entrega de una suma de dinero por el optante al concedente, que en buena medida constituye el precio de esa a manera de exclusiva de la que el optante se beneficia. La función primordial de la prima consiste, en efecto, en compensar la pérdida de libertad que el concedente sufre en beneficio del optante.

En otras palabras, hay que reconocer la correspectividad entre ambas vinculaciones: la del concedente al cumplimiento del contrato definitivo y la del optante al cumplimiento de la obligación pactada.

Todo ello puede resumirse brevemente afirmando que la prima es la contraprestación del optante. Se trata, por lo tanto, de una obligación recíproca a la del concedente que transforma el contrato de opción no ya en oneroso, sino también en sinalagmático.

Así, el máximo criterio diferencial entre la prima y las instituciones aludidas estriba sencillamente en el carácter con que aparecen en el contrato. La prima, cuando existe, existe con carácter principal: es contraprestación. Las arras y la cláusula penal nacen subordinadas a la existencia de una obligación principal, cuyo destino siguen y al cual, sin embargo, no afectan.

Tres son las principales funciones o fines que puede perseguir la cláusula penal: 1ª Una función coercitiva o de garantía, consistente en estimular al deudor al cumplimiento de la obligación principal, ante la amenaza de tener que pagar la pena. 2ª Una función liquidadora del daño, o sea la de evaluar por anticipado los perjuicios que habría de ocasionar al acreedor el incumplimiento o cumplimiento inadecuado de la obligación. 3ª. Una función estrictamente penal, consistente en sancionar o castigar dicho incumplimiento o cumplimiento inadecuado, atribuyéndole consecuencias más onerosas para el deudor que las que normalmente lleva aparejadas la infracción contractual. La función coercitiva o de garantía se la puede considerar como la finalidad más general, normal típica de la cláusula penal. Puede decirse, en efecto, que pena convencional actúa siempre en el sentido de reforzar el vínculo obligatorio y estimular a su cumplimiento normal.). La función liquidatoria (Pena sustitutiva) en la cláusula penal tiene esta función y no la estrictamente penal cuando se estipula aquélla sin ser permitido que se reclame la pena además de la indemnización de los daños. En general, nuestro Código civil lo presume así, atribuyendo, por consiguiente, a la cláusula penal, como normal, este sentido liquidatorio, pues dice el artículo 1.152, apartado 1., que en las obligaciones con cláusula penal la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no hubiere pactado, y el 1.153, párrafo 2 .°, que el acreedor no podrá «exigir conjuntamente ci cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena sin que esta facultad le haya sido claramente otorgado. Y la función estrictamente penal (Pena cumulativa).- Tiene la cláusula penal este carácter y no el liquidatorio en el caso ya aludido de que se pacte que el acreedor podrá pedir, en el supuesto de incumplimiento o mero retardo de la obligación principal, además de la pena, los daños y perjuicios. Se habla en este caso de pena cumulativa, a diferencia de aquellos otros ordinarios en que la pena es sustitutiva de la reparación ordinaria. Los efectos de la cláusula penal son distintos, según que el incumplimiento de la obligación haya sido total o parcial:

a') En caso de incumplimiento total, dichos efectos se pueden reducir a los siguientes:

Del lado del deudor, viene éste obligado a cumplir la pena, sin que ello suponga un derecho de opción entre el incumplimiento y la satisfacción de la pena, pues dice el artículo 1.153, párrafo 1.0, que «el deudor no podrá eximir- se de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho». El pacto de que se trata se sale, de la órbita de la cláusula penal propiamente dicha y constituye la llamada pena o multa de arrepentimiento, que se aproxima al tipo de la obligación facultativa.

Del lado del acreedor, puede éste pedir el cumplimiento de la pena; pero no puede «exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada» (artículo 1.153, párrafo 2.°). No impide esto, naturalmente, que en una misma demanda se soliciten el cumplimiento de la obligación principal y la pena, de modo subsidiario.

b') En caso de incumplimiento parcial, o sea cuando la obligación principal hubiere sido en parte o irregularmente cumplida, concede el Código facultades al juez para moderarequitativamente la pena estipulada (art. 1.154).

Y, previene el artº 1152 del Cº Civil que: 'En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código'; y el artº 1153 que: 'el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada'; y el artº 1154 que: El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.'.

Y sobre la moderación de la indemnización, ad exemplum la Sentencia de esta Sala, de fecha 27-junio-06 por la que: 'Y respecto a las cláusulas penales y su posible moderación, asimismo se reseñaba en la sentencia de fecha 23-junio-2003 que: 'En tesis de principio, conviene reseñar siguiendo la mejor doctrina que la cláusula penal tiene entre sus características la de poder cubrir diversas funciones: A) Una función de GARANTÍA del cumplimiento de la obligación principal. Ante la amenaza de la pena, el deudor se encuentra más constreñido a realizar la prestación debida. Además, puede ejercer una función PUNITIVA, si al producirse el incumplimiento, la pena puede exigirse además del cumplimiento forzoso de la obligación 'in natura', o los daños y perjuicios causados. La cláusula penal que cubriera ambas funciones daría lugar a una pena ACUMULATIVA. Para que se entienda que una cláusula penal es de este tipo es preciso que así se haya pactado expresamente. B) También es posible, y así lo presume el art. 1.152, que la función que desempeña la cláusula penal sea LIQUIDATORIA (también llamada SUSTITUTIVA o COMPENSATORIA). Esta sustituirá a los daños y perjuicios que ocasione la falta. En ese caso el acreedor no necesita probar la existencia de esos daños, y tampoco su cuantía. Este tipo de cláusula penal no supone una mayor garantía de cumplimiento para el acreedor, ni una agravación especial de la condición de deudor incumplidor, salvo la que deriva de facilitar extremadamente el resarcimiento del acreedor, liberándose de la carga de la prueba de los extremos señalados.

Si se establece una cláusula penal, liquidatoria de cuantía muy superior a la que razonadamente puedan alcanzar los daños y perjuicios, absorberá los dos tipos de función. C) Asimismo la cláusula penal puede cumplir la función de facilitar el desistimiento de la obligación principal, permitiendo al deudor eximirse del cumplimiento de dicha obligación pagando la pena ( Art. 1.153 C.C .). Es la denominada MULTA PENITENCIAL, PENA FACULTATIVA O DE DESISTIMIENTO. Precisa también pacto expreso. No garantiza el cumplimiento de la obligación principal ni tampoco agrava la situación del deudor, ni siquiera penaliza, en sentido estricto, el incumplimiento; es realmente, una cláusula penal desnaturalizada. La obligación penal es exigible desde el momento en el que se produzca el incumplimiento que ella prevea, por el mero hecho de producirse, y aunque no se pruebe que se produjeron daños. El Juez puede modificar la pena pactada en algunos supuestos de acuerdo con la equidad. El art. 1.154 del C.C . lo establece expresamente para cuando el deudor hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación. Aunque no previsto específicamente para las cláusulas penales, sino como norma general que se dirige a cualquier tipo de obligaciones, también podrá el Juez, conforme a un criterio de equidad, moderar, es decir reducir la cláusula penal, cuando por otras causas resulte excesiva, conforme a lo dispuesto en el art. 1.103 C.C .

Cuando se pacta una cláusula penal para que cubra una función liquidadora de los daños y perjuicios que pueden causarse con el incumplimiento de la obligación principal, lo lógico es que los contratantes calculen previamente el monto que razonablemente puedan alcanzar esto.

Si llega a producirse el incumplimiento, el acreedor podrá exigir el abono de la pena pactada sin necesidad de probar que hubo daños, ni la cuantía de los mismos, convirtiéndose así la pena en una liquidación previa de la posible indemnización.

No hay ningún inconveniente en que las partes pacten la cláusula penal que deseen, y que sea ésta dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, si es una cláusula verdaderamente liquidatoria lo único que tendrá de penal será el nombre, ya que la cantidad a pagar será exactamente la de los daños producidos.

Es posible que la cláusula penal sustitutoria se haya pactado con la intención de que la pena sustituyera los posibles daños causados, sin que importe la cuantía real de los mismos: sería un pacto lícito a tenor del art. 1255 C.C . Ahora bien, si la cláusula penal sustitutoria se pactó con intención de que la pena sustituyera los daños que realmente se haya producido, y después si éstos fueran mayores o menores que lo calculado en la pena, no se redujera o aumentara ésta para adecuarla a los mismos, en supuestos extremos nos encontraríamos o bien con la cláusula penal pactada como SUSTITUTORIA, que se convierte finalmente en CUMULATIVA, o bien con una cláusula penal sustitutoria, que al ser irrisoria, no penalizaría en absoluto. Es decir, no se cumplirían en ninguno de los dos casos fines para los que acordó la pena.

Se carece de una norma específica que cubra esas dos posibilidades, si bien el art. 1.103, permite al Juez moderar(es decir reducir) la responsabilidad procedente de acuerdo con un criterio de equidad.

Si la cláusula penal se quiso como sustitutoria de los daños y perjuicios realmente producidos, habrá de adecuarse a ellos. Otra cosa no se acomodaría al fin querido por las partes. Se trata de una exigencia de justicia material. Si los daños menores que la pena y, si no hubo pacto expreso de que, independientemente de cuales fueran los daños sufridos realmente por la inejecución del contrato solamente se podría reclamar la pena, y ésta en todo caso y la cláusula penal es de una cuantía mucho más elevada que los daños producidos, el deudor podrá rebajar la pena probando el monto real de los daños. De lo contrario se propiciaría un enriquecimiento injusto del acreedor.

Este tiene derecho a la pena precisamente porque esa sustituye a la indemnización de los daños. Si no llegaron a producirse o fueron muy inferiores a lo pactado, esa atribución produciría un enriquecimiento injusto. Es más, de alguna forma se produciría una situación contraria al espíritu del art. 1.153, último párrafo: 'Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada', puesto que el acreedor, aun cuando no obtendría el cumplimiento de la obligación, conseguiría los daños y perjuicios sufridos y además una cantidad en concepto de pena, cuando realmente lo querido por las partes fue el pago de los daños y perjuicios sin más.

Así pues, pactar una pena sustitutiva significa que el incumplimiento contractual permite al acreedor exigirla sin necesidad de probar nada y obliga al deudor a abonarla. En la medida en que los daños superen en mucho lo que se pactó el acreedor podrá igualmente exigirlos, pero probando que se produjeron y su cuantía, y restándoles el montante de la pena. Si los daños son muy inferiores será el deudor el que tenga que probar esa cuantía. En cuanto a la vía correspondiente para solicitar la moderación de la cláusula penal adecuándola a los daños reales, es la del art. 1.103 C.C .

La doctrina en forma casi unánime estima que la llamada facultad de moderación judiciales un mandato imperativo y que, por tanto, procede su aplicación de oficio.

La cláusula penal, u obligación penal es, por definición una relación obligatoria, el compromiso de realizar una determinada prestación, que garantiza o asegura otra obligación principal. La cláusula penal tendría también el carácter que las partes hayan querido concederle: sustitutoria o cumulativa, o incluso multa penitencial, que permita desistir del contrato.

Pero frente a la estipulación, tan habitual en la práctica, por la que en caso de incumplimiento se permite al acreedor quedarse con las cantidades que el deudor haya entregado previamente a cuenta del precio, se plantea la duda de si es una cláusula penal o un pacto de arras. Alguna sentencia del Tribunal Supremo ha calificado esos pactos de cláusula penal.

Sin embargo, la entrega que se realiza como pago parcial del precio de una cosa, en la que se estipula que, cumpliendo el contrato, se descontará del total que haya que pagar, y que, incumpliéndolo, podrá retenerla el vendedor (con carácter penal sustitutorio, cumulativo o con carácter penitencial), es con toda seguridad un pacto de arras, se utilice o no tal nombre para designarlo.

Para nuestro Tribunal Supremo esta cláusula está bien calificada al declarar, que: 'se trata de una cláusula en la que se da a la cantidad entregada por la compradora la doble finalidad de formar parte del precio y de servir de liquidación de los perjuicios ocasionados en caso de incumplimiento del contrato por la compradora, que en tal caso perdería la suma entregada'.

No hay ningún problema en que las arras puedan funcionar como liquidatorias de los daños y perjuicios. El hecho de que el art. 1.454 C.C . no contempla más de un tipo de arras, las penitenciales, no significa que no puedan pactarse, como en el caso que nos ocupa, otras de diferente tipo.

El Tribunal Supremo parece considerar que las arras no son susceptibles de moderación con lo que podría tratarse de calificar de cláusula penal lo que son arras para utilizar sin problemas la facultad de moderación. Pero ello es totalmente innecesario, puesto que las arras son moderables, al igual que la cláusula penal.

Entiende este Tribunal, no obstante, siguiendo la mejor doctrina, que, por lo general, la previsión convencional de la cláusula penal está referida, lisa y llanamente, al incumplimiento de la obligación principal. Porque resulta prácticamente imposible prever todos los supuestos de incumplimiento. Pero, al mismo tiempo, plantea un grave problema cuando el incumplimiento no ha sido total, sino sólo problema parcial o defectuoso.

Dispone el artículo 1.154 que 'el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor'.

La moderación judicialsólo entrará en juego cuando las partes no hayan previsto en supuesto de incumplimiento parcial, no hayan previsto o extemporáneo que, realmente, haya tenido lugar, llegado el momento de cumplimiento. Pero, en tal caso, -dados los términos imperativos de la norma: modificará- el Juez queda obligado a realizar la moderación equitativa de la pena pactada.

La facultad de moderación judicialqueda excluida de pleno en los casos de incumplimiento total.

Las arras confirmatorias desempeñan una función diversa de la cláusula penal. Esta, en su función sustitutiva, sirve como valoración anticipada de los daños causados por el incumplimiento. Las arras confirmatorias, por el contrario, no excluyen la necesaria fijación de la indemnización y, por consiguiente, constituyen un mero anticipo (generalmente parcial) de ésta, en la generalidad de los casos de incumplimiento no definitivo.

En caso de cumplimiento, las arras penales desempeñan el mismo papel que las confirmatorias, esto es, habrán de considerarse como parte del precio. Por el contrario, existiendo incumplimiento, las arras, (ya entregadas) operan de forma muy parecida a la cláusula penal sustitutiva, si bien se y discute si la cantidad entregada como arras supone el techo máximo de la indemnización que la fijación por anticipado del resarcimiento por incumplimiento.

Por demás, este Tribunal señalaba en la sentencia de fecha 8-enero-03 que como se indica en las sentencias de esta Sala de 8 de marzo y 11 de septiembre de 2.000 , para determinar si la cantidad entregada por la demandante puede ser calificada como penitencial a los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil , convienen recordar que el Tribunal Supremo ha recordado que 'la interpretación de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón de su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de una norma de derecho necesario. Para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone en rigor que la voluntad de las partes resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( sentencias de 4 de noviembre de 1.991 , 3 de octubre de 1.992 , 11 de diciembre de 1.993 , 21 de junio de 1.994 y 25 de marzo de 1.995 ) pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador respetando la reglamentación del contrato ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado ( Sentencia de 10 de febrero de 1.997 , con cita de otras en la misma línea).

Y en la Sentencia de fecha 14-junio-02 que de todo cuanto queda razonado, se patentiza la imposibilidad de la desestimación total de la demanda que es lo que pretende la apelante, pero este Tribunal encuentra que en el presente caso es muy elevada la cuantía -... de pesetas- de la cláusula, que verdaderamente se constituye en la cláusula penal, la que decreta la pérdida de lo pagado en caso de impago de resto del precio (STS 17-marzo-2.998); que tal pérdida -o ganancia para los vendedores- se generaría en un corto espacio de tiempo y, en tercer lugar, que es cierto que la finca está gravada con un usufructo vitalicio nada menos que con facultad de vender, motivos todos ellos que mueven al Tribunal, en pro de la consecución de una justicia material- a usar la facultad moderadora que le concede el artículo 1.154 C.C . para el caso de cumplimiento parcial de la obligación por parte del deudor, recudiendo a la mitad el importe de la sanción civil'; así como en las de fechas 8-abril-05, 18-julio y 26-junio-03.

A la luz de las precedentes consideraciones y enseñanzas jurisprudenciales, entiende este Tribunal que ambas partes fueron renuentes al cumplimiento de sus respectivas obligaciones, incluso de celebrar el contrato definitivo, imputándose una mayor actitud obstativa por parte de la arrendadora-demandada, que se traducirá en una moderación relevante de la pena'.

En el caso de autos , y a tenor de las conductas de las partes y prórrogas pactadas, es evidente que las cláusulas penales pactadas merecen ser moderadas, por desproporcionadas, y a modo de incumplimiento defectuoso del optante pero con pagos anuales en contraprestación al uso y goce del local, y en relación al destino de la cantidad entregada (estipulación 7ª), y con el precio de la compraventa, y con los perjuicios reales irrogados a la actora, y que este Tribunal determina en 751Euros por ocupación desde el 15-5 a 14-6-06; en la cantidad de 38.554Euros por ocupación desde el 15-6-06 a 15-11-10; y con la suma adicional resultante desde el 15-11-10 hasta la devolución efectiva de la posesión del inmueble, a razón de 751 Euros/mes, a fijar, como base, en ejecución de sentencia; con más los intereses legales.

QUINTO.-La estimación parcial del recurso de apelación, y correlativamente de la demanda, impiden hacer expresa imposición a las partes de las costas procesales causadas en ambas instancias, relativas a la demanda principal; e imponer las costas a la demandada, relativas a la reconvención; y ello en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los artículos 398 , 395 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo anteriormente expuesto, esta SALA ACUERDA:

Fallo

1º)Estimar en parte el recurso de Apelación, en su pretensión subsidiaria, interpuesto por la Procuradora Dª Susana Navarro Marí en representación de Dª Almudena , contra la Sentencia de fecha 28-diciembre-2012 y el Auto aclaratorio de 23-enero-2013, dictados por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Eivissa , en los autos de Juicio Ordinario nº 67/2011, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuyas resoluciones se revocan en parte; y en su virtud,

2º)Que, estimando en parte la demanda principal formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª María Tur Escandell en representación de la entidad 'Punta De'n Mayol, SA', contra Dª Almudena , declaramos extinguido el contrato de opción de compra de fecha 10-marzo-2000; y condenamos a la demandada a que indemnice a la actora con las cantidades reseñadas, y la resultante, en el considerando cuarto de la presente resolución, con más sus intereses legales; y sin hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en la instancia, derivadas de la demanda principal.

Se desestima la demanda reconvencional formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Susana Navarro Marí en representación de Dª Almudena , contra la entidad 'Punta De'n Mayol, SA', y absolvemos a ésta última de los pedimentos deducidos en su contra; con imposición a la reconviniente de las costas causadas en la instancia, derivadas de la reconvención.

3º)Noprocede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.