Sentencia Civil Nº 465/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 446/2013 de 12 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 446/2013-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 876/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 MATARÓ

S E N T E N C I A N ú m. 465/14

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. LUIS FRANCISCO CARRILLO POZO

En la ciudad de Barcelona, a doce de noviembre de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 876/2011 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 8 de Mataró, a instancia de Salvador y Trinidad contra María Antonieta y Victoriano , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de julio de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de primera instancia número 8 de Mataró se dictó sentencia de 9 de julio de 2012 cuya parte dispositiva literalmente copiada dice así: «Que estimando parcialmente la demanda presentada por Trinidad y Salvador , debo condenar y condeno solidariamente a Victoriano y María Antonieta al pago de cinco mil novecientos treinta y cuatro euros con sesenta y tres céntimos (5.934,63) más el interés legal antedicho y sin imposición de costas a ninguna de las partes».

SEGUNDO.-La sentencia fue apelada por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC, fijándose el día 5 de noviembre de 2014 para deliberación y votación del mismo.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han seguido las prescripciones legales.

VISTO siendo ponente LUIS FRANCISCO CARRILLO POZO.

Fundamentos

PRIMERO.-Constituyen objeto del presente recurso los pronunciamientos relativos al incumplimiento del tiempo pactado, el pago de la renta de alquiler correspondiente a enero de 2011, el IBI de 2010 y los desperfectos detectados por el propietario de la finca.

A la hora de afrontar su análisis y para desbrozar el panorama conviene tener en cuenta que los litigantes concluyeron un contrato de alquiler por tres años, que en el contrato se pactaron los términos relativos a la duración y que sobre este tema en nada interfiere la intención de los arrendatarios de adquirir finalmente la vivienda y que se pactara una opción de compra: Cada negocio es autónomo y si surge contienda en relación con esta última habrá que acudir a la vía que corresponda, no siendo el presente litigio la sede adecuada para su resolución. De todas formas la regla es clara: Si no se ejercita, las cantidades pagadas por la opción se pierden.

En segundo lugar, el art. 217 LEC contiene algo más que una norma sobre carga de la prueba: Encierra un sistema de incentivos a la diligencia de los particulares y comporta un poderoso instrumento de ahorro en el coste de aplicación de las normas, porque quien pretenda obtener la tutela judicial deberá ir pretrechándose desde el nacimiento de sus relaciones de instrumentos de prueba, en el bien entendido de que quien va a tener el onus probandi siempre será aquel que a más bajo coste puede procurarse tal material probatorio, a saber, quien tiene el dominio directo de la cosa arrendada.

SEGUNDO.-El pacto segundo del contrato es muy claro: «En el supuesto de que antes de que finalizara el plazo estipulado en el contrato el arrendatario desistiera del mismo, deberá preavisar al arrendador, con una antelación mínima de dos meses, y le indemnizará en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. El periodo de tiempo inferior a un año dará lugar a la parte proporcional de la indemnización». Frente a lo que -de manera extemporánea- se sostiene en el recurso, difícilmente puede ser calificado como abusivo un acuerdo así: No hay desproporción entre la entidad el incumplimiento -porque de eso se trata- y la cantidad que los contratantes han admitido como indemnización. No es que en contratos de menos de cinco años no se hubiera de indemnizar al arrendador en la LAU de 1994, como se afirma, sino que en este caso recobra su vigor las normas generales en materia de contratos, y al amparo del art. 1255 CC las partes podían pactar lo que quisieran. Indemnizar hay que indemnizar siempre cuando se incumple un contrato. Como recientemente sintetiza la SAP Baleares de 28 de febrero de 2014 , 'no existe obstáculo alguno a que las partes puedan acordar lo que consideren procedentes en un supuesto de desistimiento unilateral por los arrendatarios en un contrato de duración menor a cinco años y en aplicación del artículo 1.255 CC '.

En consecuencia, se rechaza el recurso en esta parte.

TERCERO.-Idéntica suerte e idéntica argumentación sirve para rechazar la alegación referida al pago de la renta de enero de 2011: Que fuera pago de una opción de compra no tiene nada que ver con el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Se han entregado las llaves el 24 de enero, luego hay que pagar la parte proporcional al tiempo durante el que se ha disfrutado del bien.

CUARTO.-El pacto once del contrato preveía que fueran a cuenta del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios si los tuviere. En el párrafo segundo del mismo pacto se esbozaba un apunte sobre el coste mensual de los gastos y servicios referidos en el apartado anterior, aludiendo expresamente al impuesto de bienes inmuebles y a la tasa de basuras. La SAP de esta sección de 3 de julio de 2007 aborda un supuesto muy similar al presente: Después de repasar las posiciones jurisprudenciales que se han generado en torno a la interpretación del art. 20 LAU y advertir de que en el caso realmente no se daban los requisitos consolidados para imputar al arrendatario el pago del impuesto, desarrollaba consideraciones en torno a la buena fe en el ejercicio de los derechos individuales y lo intolerable que resulta la pretensión de ir contra los actos propios. Este es nuestro caso: No cabe duda de que los arrendatarios han venido pagando tasas e impuestos sin plantear objeción alguna. El demandado reconoce en el juicio que pagaba la tasa de basuras al tiempo que asegura ignorar si pagaron el IBI, mas lo cierto es que si no lo hubieran pagado se le habría reclamado, lo mismo que se está reclamando ahora el de 2010. Nada permite pensar que el arrendador haya querido asumir el pago de los recibos anteriores, y lo cierto es que no constan impagos o retrasos.

Cumple, pues, desestimar esta alegación.

QUINTO.-Cuando los arrendatarios entran en posesión del inmueble no se realizó inventario alguno. Nada sabemos sobre qué electrodomésticos o mobiliario había dentro de la vivienda, lo mismo que nada sabemos sobre el estado de conservación de la casa. Sí que es claro que el arrendador tiene obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir al fin para el que fue arrendada ( art. 1554 CC ). En la demanda se reclamaban determinadas partidas que para mayor claridad iremos desgranando, explicando en cada caso la conclusión de este tribunal respecto a su presencia o no en la casa o la existencia de los daños:

-Colchón y somier, comprados el 27 de agosto de 2008 y entregados en C/ DIRECCION000 NUM000 de Sant Adriá del Besós, con un precio de 695 euros (doc. 4 de la demanda). No se acredita que estuvieran en la vivienda arrendada al inicio del arrendamiento.

-Antena de TV: Se aporta sólo un presupuesto de 21 de febrero de 2011 por un importe de 290 euros (en la p. 17). La dirección coincide (doc. 5). Presuntamente había una instalación de televisión en la casa arrendada (la testifical del legal representante de Digitecnic no arroja demasiada luz: no recuerda, no ha revisado el falso techo...), pero lo cierto es que el documento 18 de la contestación a la demanda demuestra que en enero de 2009 hubo que instalar una antena, un mezclador de señal, cableado y amplificador de señal. Son cosas poco compatibles. En consecuencia, no se puede dar por buena la afirmación según la cual los arrendatarios han sustraido y/o dañado la instalación.

-Secadora (doc. 6), comprada para ser entregada en la vivienda arrendada por 500 euros el 17 de octubre de 2007. Contrasta con el documento 17 de la contestación a la demanda: ¿Por qué iban a comprar una secadora en noviembre de 2008 si ya había una en casa?

-Lavavajillas (doc. 7), comprado por 477 euros. En la factura no consta ni la fecha ni la dirección de entrega. En este caso la historia es distinta: Los arrendatarios aseguran haber llegado a un acuerdo con los arrendadores, para quedarse con el lavavajillas (se reconoce por tanto que estaba en la casa) a cambio de asumir determinados gastos en relación con el suministro de luz. Consta el fax enviado a la inmobiliaria el 12 de noviembre de 2008, recibido correctamente, y a partir de este dato no hay nada que nos haga pensar que tal acuerdo no existió, cuando quien pudo formular objeciones no lo hizo. Que la señora Olga diga que no tenía fax y que sólo usaba el correo electrónico para sus comunicaciones es irrelevante, desde el momento en que se tiene constancia de que la comunicación llegó y nadie objetó nada.

-Lavadora (doc. 8). La factura es de 7 de abril de 2008, con un precio de 349 euros. No consta sin embargo en ella ni la dirección de entrega ni el nombre de comprador (la firma es ilegible). Con la lavadora pasa lo mismo que con la secadora: El documento 17 de la contestación informa de que los arrendatarios compraron una. Si había ya (y esto no está en absoluto demostrado), no se entiende tal adquisición.

-Nevera (doc. 9). Probablemente sea el caso más clamoroso, porque la factura indica que se compró el 3 de octubre de 2001, que costó 710 euros y que la compró la actora. Pretender recuperar el precio íntegro de un electrodoméstico comprado siete años antes de concluir el contrato de arrendamiento no tiene cabida en nuestro Derecho; pero es que además no se sabe si fue entregada o no en la casa alquilada. Es dudoso, pues, que estuviera allí en octubre de 2008.

-Cobertizo del jardín (doc. 10), comprado por 433 euros el 31 de agosto de 2005. No hay duda de que estaba en la casa, porque el propio demandado reconoce que tuvo que tirarlo a la basura a consecuencia de su estado de avanzado deterioro, normal en mobiliario expuesto a las inclemencias del tiempo. No parece exigible que tenga que reponer -nuevo- lo que estaba en mal estado desde el principio. En el pacto sexto del contrato el arrendatario se comprometía a reparar los desperfectos ocasionados por él, no por causas ajenas.

-Puerta de acceso a la vivienda: No se acreditan los daños ni la realidad de que se haya incurrido en gastos de reparación. Lo único que se aporta son dos presupuestos de 30 de enero de 2011 y 7 de febrero de 2011.

-Piscina. Es el mismo caso: se adjunta un presupuesto de 3 de febrero de 2011, cuando lo cierto es que los arrendatarios han venido realizando tareas de conservación y reparación (facturas de Servhidraga de febrero de 2009 y 2010; testifical del señor Tort).

Añádase a lo anterior, y con alcance global, que tan pronto como el 12 de noviembre de 2008 (doce días después de firmar el contrato) se envía un fax a la agencia inmobiliaria para informar de la existencia de desperfectos; a lo largo de noviembre se van adquiriendo muebles y electrodomésticos; el 22 de noviembre de 2008 tenemos ya un presupuesto de reparación de -entre otras cosas- puerta y arqueta (existen facturas por otros trabajos que no son objeto de litigio); consta el certificado de L'arca del Maresme atestiguando que los días 24 de noviembre y 1 y 5 de diciembre retiraron diversos enseres del domicilio en DIRECCION000 NUM000 de Dosrius, tras solicitud de la inmobiliaria Dosrius, con lo que no cabe imputar a los arrendatarios que se hayan apropiado de nada y no cabe presumir el desconocimiento por parte de la propiedad de las vicisitudes y circunstancias en las que se produjeron las retiradas. Si había algo, no se demuestra; si algo falta no sabemos qué es y en todo caso parece verosímil que se tiene la anuencia de los actores. No podemos sin embargo compartir la valoración de la sentencia apelada en el sentido de que en la vivienda existía secadora, lavadora, lavavajillas, dos neveras, cobertizo y enseres en la habitación de matrimonio, y todo en buen estado; no podemos considerar acreditada la compra ni que existían en la vivienda cuando se ha partido de que no se dispone de inventario y las testificales son contradictorias.

En consecuencia, procede estimar este pedimento del recurso, anulando por ello la sentencia en la parte relativa al abono de las cantidades correspondientes a mobiliario y desperfectos. Es decir, se debe restar de la cantidad a la que fueron condenados los apelantes en primera instancia los 3.454 euros en que se valoraron los electrodomésticos y muebles y los 813 de las reparaciones de puerta y piscina.

SEXTO.-La estimación parcial del recurso comporta la no imposición de las costas a ninguno de los litigantes ( art. 398 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto frente a la sentencia del Juzgado de primera instancia número 8 de Mataró de 9 de julio de 2012 , que queda en parte revocada, y en consecuencia condenamos solidariamente a D. Victoriano y Dª María Antonieta al pago de mil seiscientos sesenta y siete euros con sesenta y tres céntimos, más los correspondientes intereses legales, y sin imposición de costas a ninguna de las partes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.