Sentencia Civil Nº 467/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 640/2012 de 27 de Octubre de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 467

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE : ILMO. SR.

HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMAS. SRAS.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 17 DE MALAGA

ROLLO DE APELACION Nº 640/12

JUICIO Nº 2578/09

En la ciudad de Málaga, a veintisiete de octubre de dos mil catorce.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 2578/09 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso el Procurador Don Buenaventura Osuna Jiménez, en nombre y representación de DON Ángel Jesús .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 10 de mayo de 2011, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Osorio Quesada en nombre y representación de Basilio contra Ángel Jesús , debo condenar y condeno a éste a abonar a la actora la suma de 8.000 euros más intereses legales; todo ello con expresa condena al demandado en costas'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 21 de octubre de 2014, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Diecisiete de los de Málaga, se alza el apelante DON Ángel Jesús alegando que el contrato, calificado en primera instancia de opción de compra, no tiene plazo para el ejercicio de tal opción (elemento capital), resultando ilógico que el Juzgador a quo interprete el contrato celebrado como de opción, cuando en el clausulado no se establece plazo, considerando que nos encontramos ante un contrato de compraventa condicionado: de un lado a la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, y de otro, a la concesión al comprador del préstamo hipotecario que sufrague la operación.

Estima que leído el contrato es evidente que es confuso e induce a duda, por lo que se hace especialmente necesario acudir a la hermenéutica para, a la luz de todos los hechos acontecidos y de los actos realizados por las partes, poder descubrir las genuinas pretensiones de las mismas, las cuales les llevaron a vincularse contractualmente en su día y, llegado el caso, poder determinar los efectos que hayan de surgir a la luz de las circunstancias. Y así: a) el ahora apelante siempre ha actuado como mandatario verbal expreso y legítimo de quienes eran sus propietarios, su mujer y su suegro; b) a la firma del contrato (14/2/2007), redactado por Inmobiliaria Gutiérrez, la finca estaba sin inmatricular en el Registro de la Propiedad de Alora; c) con posterioridad a la firma del contrato, en fecha 8 de junio de 2007, el apelante promueve otra escritura pública de subsanación de la anterior por resultar la primera insuficiente para el fin que se pretende; d) que ambas escrituras son presentadas para su inscripción el 25 de julio de 2007, si bien el Registrador decide suspender la inscripción solicitada por varios defectos que debían ser subsanados previamente; e) más tarde son presentadas nuevamente tales escrituras, quedando otra vez pendientes de subsanación por un defecto; f) el 11 de diciembre de 2007 es presentada por tercera vez la documentación, que es otra vez denegada, y finalmente se consigue que la finca sea inmatriculada en fecha 10 de marzo de 2008, con una superficie de 47 m2 de parcela y 16 m2 construidos a nombre de Catalina (esposa) y Felipe (suegro), no constando la situación real de la finca; g) visto que no se ha podido inscribir la finca con la realidad de su superficie indispensable para la perfección del contrato, ambas partes acordaron la devolución de la fianza (6.000 €).

Y denuncia que a la vista de lo expuesto, no se sostiene la fundamentación del fallo de la sentencia por las siguientes razones: 1ª) porque no tiene en cuenta el 'iter negocial' por el que las partes habían encauzado su relación contractual y que manifiesta el propósito de las mismas; 2ª) la sentencia se basa de forma única y exclusiva en que técnicamente no es posible que quién no consta registralmente como propietario pueda transmitir el dominio, sin tener en cuenta que en este supuesto el ahora apelante ha intervenido por mandato verbal expreso de otro sujeto; 3ª) se da la diabólica circunstancia que la inscripción promovida por el demandado, posterior a la firma del contrato y a favor de su esposa y suegro, es en la que ahora se apoya el Juez para fallar que él no puede vender; y 4ª) expresa que para llegar al dictado de ese fallo no hacía falta haber esperado cerca de tres años.

SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación en modo alguno puede tener favorable acogida.

La figura contractual de opción de compra no regulada específicamente en nuestro derecho, aunque reconocida en su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y que no implica que tenga carácter de derecho real, viene conceptuándose por la jurisprudencia como aquél convenio por el cual una parte concede a la otra facultad exclusiva para decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, generalmente compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; contrato que viene a constituir una figura contractual sui generis en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del C. Civil , siendo sus requisitos esenciales la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (STA de 8/3/91; 13/11 y 22/12/92; 4/2/94 y 14/2/95).

Como recuerda el Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de diciembre de 2011 la opción de compra ' es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado'. Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice: 'este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno.'

La de 23 de abril de 2010 precisa: ' el precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.'

Y la de 7 de mayo de 2010 añade: ' cuando se ejercita ésta -perfección el precontrato- se celebra más tarde la compraventa - consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previstoasí expresamente.' Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011 .

En este sentido la STS de fecha 24 de marzo de 2011 precisa que ' la necesaria distinción entre la opción y sus consecuencias en cuanto al cumplimiento del contrato de compraventa que aquélla ha perfeccionado, pues resulta posible que, ejercido el derecho de opción por el optante, surjan después ciertas incidencias o diferencias entre las partes sobre el cumplimiento del contrato de compraventa que incluso en determinados casos puedan determinar la procedencia de su resolución cuando efectivamente se haya dado un incumplimiento con entidad suficiente para ello'.

En definitiva, constituyen sus elementos principales, tal como se infiere del artículo 14 del Reglamento Hipotecario : la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

TERCERO.- Expuesto lo anterior, analizando este documento, es cierto que el mismo se denomina ' contrato de opción de compra',no obstante lo cual, y pese a esa denominación, lo que se suscribe no es una opción de compra sino una compraventa. El hecho de que se hable de opción de compra no permite considerar concurrente la misma porque los contratos son lo que son y tienen la naturaleza que jurídicamente les corresponde a tenor del conjunto de derechos y obligaciones estipulados, sin que la denominación dada al mismo vincule a los tribunales ( Sentencia del T. S. de 22 de junio de 2.001 ).

En este caso, además de que también se utilizan los términos ' vendedor de la finca', ' Don Basilio y Doña Justa compran y adquieren la finca descrita ', ' la escritura notarial de compraventa a favor del comprador.....',o ' así lo dicen y otorgan las partes, comprometiéndose al más estricto cumplimiento del presente contrato de compraventa......',, no se fija plazo alguno para el ejercicio de una opción de compra , ya que el único plazo al que se refiere este documento es al del pago de la cantidad de seis mil euros (a cuenta del precio de la compraventa) y al de la suma de 164.387 euros, en efectivo o cheque conformado en cuanto la vivienda esté inscrita en el registro de la propiedad con los metros reales que tiene y no como se encuentra ahora, que sólo constan 16 metros cuadrados, y dando 2 meses de plazo para la obtención por la parte compradora de la de la hipoteca para abonar dicha vivienda.

Y esa ausencia de plazo para dicho ejercicio es fundamental porque este plazo constituye un requisito esencial para entender concurrente la opción, por cuanto el plazo forma parte del concepto mismo de la opción, que consiste en atribuir un derecho que permite a quien se concede el decidir, dentro de un período determinado de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto o determinado contrato ( sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2.004 ).

Ahora bien, con independencia de la calificación jurídica del contrato, conviene resaltar lo establecido en la estipulación Cuarta del denominado 'Contrato de Opción de Compara' que dice textualmente: ' Cuarta: PENALIZACION: Si la parte compradora incumpliese las obligaciones derivadas del presente contrato en cualquiera de los vencimientos estipulados, la parte vendedora podrá resolver de pleno derecho el presente contrato de compraventa, con pérdida por parte del comprador del 100 por 100 de las cantidades abonadas, que quedará en beneficio de la parte vendedora como indemnización de daños y perjuicios y pena por el incumplimiento contractual, volviendo la finca objeto de este contrato a la vendedora en el mismo estado jurídico en que ahora se encuentra, sin más trámites que los previstos en el artículo 1.504 del Código Civil , y sin perjuicio de las obligaciones fiscales que tal resolución origine con cargo al comprador.

Si el incumplimiento es por causa imputable a la parte vendedora, el comprador podrá optar, según el art. 1.124 del Código Civil , entre el cumplimiento o la resolución del contrato. En el primer supuesto, todos los gastos y costas del procedimiento serán de cuenta de la parte vendedora; y en el segundo tendrá lugar, previo cumplimiento de los trámites previstos en el art. 1.504 del Código Civil , la resolución del contrato, quedando obligado el vendedor a devolver las sumas recibidas incrementadas en el mismo porcentaje de indemnización anteriormente para el comprador.

Como cláusula adicional, el vendedor tendrá que devolver la fianza obtenida con fecha del presente contrato de opción de compra al comprador en el caso de que por algún motivo, la vivienda a comprar no se pudiera inscribir en el Registro de la Propiedad con la totalidad de los metros que tiene en realidad, o por cualquier otro contratiempo que afecte al comprador a la hora de adquirir su hipoteca sobre dicha vivienda por causas imputables a la misma.......'.

Y de las pruebas obrantes en las presentes actuaciones ha quedado debidamente acreditado que el día 14 de febrero de 2007 se firmó entre DON Ángel Jesús , como vendedor, y DOÑ Basilio y DOÑA Justa , como compradores, un denominado ' contrato de opción de compra',por el que el primero, ' como propietario en pleno dominio de la finca',sita en el término municipal de Cártama, en el sitio conocido por DEHESA000 , catastrada como DS Diseminado, número NUM000 , que consta de una sola planta y jardín, con una superficie de solar de quinientos metros cuadrados y una superficie construida de unos 100 metros cuadrados aproximadamente, y en la que había que realizar una medición por un técnico para incluir el exceso de cabida que tiene la vivienda en contraste con los metros que aparecen en el catastro, vendía a los segundos la finca descrita, por un precio de 170.387 euros, de los cuales se entregaron 6.000 € en ese acto, y el resto en cuanto la vivienda estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad con los metros reales y no como se encontraba, que sólo constaba de 16 m2.

Ahora bien, resulta igualmente acreditado que el demandado, ahora apelante, se identifica en el contrato como vendedor de la finca y ' propietariode pleno dominio', manifestando en el escrito del recurso, y no en la contestación a la demanda, que la Sra. Catalina es su esposa, y el Sr. Felipe su suegro, extremos éstos carentes de prueba alguna, no haciendo tampoco referencia en el citado escrito de contestación que actuara como mandatario verbal de los citados Sres. Felipe Catalina , los cuales, a mayor abundamiento, no han comparecido a fin de respaldar o confirmar ese mandato verbal. Por otra parte, son igualmente rechazables las manifestaciones vertidas por el apelante de que los trámites para proceder a la inscripción fueron por él realizados, por cuanto no consta su nombre en documento alguno, tan sólo en de Doña Angelina , como persona que realiza los trámites en el Registro de la Propiedad de Alora (documentos nº 3 y 4 de la contestación); y aunque finalmente se consigue la inmatriculación, lo es solamente de 47 metros cuadrados de parcela y 16 metros cuadrados de construcción, cuando lo que se intentó vender era una casa de 100 metros cuadrados aproximadamente, y una superficie de solar de 500 metros cuadrados. En definitiva, resulta evidente que la compraventa no se ha podido llevar a efecto, ya no sólo por no poderse inscribir la finca con el 'exceso de cabida', sino que además la misma no es propiedad del demandado, por lo que habiéndose incumplido el contrato, como reza la estipulación cuarta del mismo, como cláusula adicional, ' el vendedor tendrá que devolver la fianza obtenida con fecha del presente contrato de opción de compra al comprador en el caso de que por algún motivo, la vivienda a comprar no se pudiera inscribir en el Registro de la Propiedad con la totalidad de metros que tiene en realidad......'.

CUARTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Buenaventura Osuna Jiménez, en nombre y representación de DON Ángel Jesús , contra la sentencia dictada en fecha 10 de mayo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de los de Málaga , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 2578/09, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente al recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.