Sentencia CIVIL Nº 467/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 931/2017 de 24 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000931/2017
NIG: 3501942120160005710
Resolución:Sentencia 000467/2018
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000888/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de San Bartolomé de Tirajana
Demandado: river sun s.l.
Demandado: Evangelina
Apelado: PROMOTORA BAYUCA SA; Abogado: Gabriel Arauz De Robles De La Riva; Procurador:
Maria Del Pilar Quesada Rodriguez
Apelante: Jose Pedro ; Abogado: Pedro Javier Cubas Ortega; Procurador: Claudio Antonio Luna
Santana
Apelante: Graciela ; Abogado: Pedro Javier Cubas Ortega; Procurador: Claudio Antonio Luna Santana
SENTENCIA
Ilustrísimos Sres. Magistrados
Don Víctor Caba Villarejo
Don Carlos Augusto García van Isschot
Don Víctor Manuel Martín Calvo
En Las Palmas de Gran Canaria, a 24 de septiembre de 2018.
VISTO, ante AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA, el recurso de apelación admitido ala parte
demandante Jose Pedro y Graciela contra la sentencia número 000158/2017, de 21 de abril, del Juzgado
de Primera Instancia Nº 2 de San Bartolomé de Tirajana, en el Juicio verbal (Desahucio por expiración del
término Nº 888/2016- 00, en calidad de apelante, representada por el Procuradorde los Tribunales don Claudio
Antonio Luna Santana, bajo la dirección del Letrado don Pedro Javier Cubas Ortega,siendo parte apelada,
el demandado" PROMOTORA BAYUCA,SA " representada, en esta alzada, por el Procurador de los

Tribunales doña María del Pilar Quesada Rodríguez, bajo la dirección del Letrado don Gabriel Arauz de Robles
de La Riva.

Antecedentes

PRIMERO.- El titular del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de San Bartolomé de Tirajana, Ilustrísimo señor Magistrado don JUAN MANUEL HERMO COSTOYA, dictó sentencia con número 158/2017, de 21 de abril, cuyo Fallo dice:" Que DESESTIMO la demanda presentada por el procurador Sr. Luna Santana en nombre y representación de D. D. Jose Pedro y Dª Graciela , frente a PROMOTORA BAYUCA S.A., que actuó representada por la procuradora Sra. Quesada Rodríguez; e impongo las costas procesales a la parte demandante. Únase la presente al Libro Registro de Sentencias y Autos Definitivos Civiles de este Juzgado, y expídase testimonio que se unirá a los autos a que se contrae. Así por ésta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo".



SEGUNDO.- La sentencia con número 000158/2017, de 21 de abril, la recurrió en apelación la parte demandante, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se opuso la contraparte, y emplazados que fueron dichos litigantes ante la Audiencia Provincial, se personaron, en tiempo y forma, y no habiéndose interesado la práctica de prueba en segunda instancia y trasdarle la tramitación oportuna se señaló el día para su estudio, votación y fallo.



TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales, habiéndose ordenado por diligencia del Letrado de la Administración de Justicia de primero de junio del año en curso, la incorporación al rollo de apelación de la sentencia nº181/2018, de 16 de abril dictada en el rollo de apelación nº 583/2017, de este mismo Tribunal, a los efectos del artículo 271.2 de la Ley de enjuiciamiento civil; siendo Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. D. Carlos Augusto García van Isschot, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Reitérase en la segunda instancia el planteamiento litigioso consistente en la reclamación de los ciudadanos suecos dueños del apartamento nº NUM000 del EDIFICIO000 contra la entidad mercantil que lo ocupa en virtud del contrato de arrendamiento de complejo hotelero celebrado en fecha primero de julio de 1995, entre la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 y la demandada "Promotora Bayuca S.A." con una duración pactada por tiempo indefinido, por la razón de haber expirado el plazo del arriendo conforme al artículo 9.1 de la ley 29/1994, de veinticuatro de noviembre, en relación con el R.D. Ley 2/1985 y la LAU de 1964, según los cuales los alquileres comprendidos en este punto, al vencer el contrato, pasan a regirse por la ley de arrendamientos urbanos de 1994 y entran en tácita reconducción extraordinaria de tres años, trascurridos los cuales, según la jurisprudencia, no dan lugar a nuevas prórrogas y ha de devolverse la posesión ante el requerimiento de no renovarlo.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda acogiendo la tesis de la contestación de que no constituye un genuino arrendamiento de vivienda -de los sujetos a la ley de arrendamientos urbanos- el de arrendamiento de complejo hotelero celebrado el primero de julio de 1995, entre la Comunidad de Propietarios y la 'Promotora Bayuca, S.A.', pactado por tiempo indefinido, y efectuado sobre la base de un previo un acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios que no ha sido impugnado, ni anulado hasta la fecha, habiéndose hecho constar en la propia escritura de compraventa, de tres de julio de 2014, formalizada por los actores, que los apartamentos vinculados al EDIFICIO000 ': '...tienen concedida autorización para poder destinarse a la actividad turística, según documento administrativo H-35/1/0201, de fecha 18 de diciembre de 1987, quedando constancia registral de dicha cualidad de las fincas que lo integran, que pueden ser ejercitadas, o no, por el titular de las mismas, así como la vinculación de las unidades alojativas que integran el conjunto a la referida actividad, la cual no entraña limitación ni carga alguna sobre la misma; figurando autorizada para la actividad turística desde el día 18 de diciembre de 1987 y sometido, al día de la fecha, al principio de unidad de explotación y destinado únicamente a uso turístico; figurando como titular de la explotación la entidad 'Promotora Bayuca, S.A.'...'. Así resulta de la copia de la escritura pública de compraventa del matrimonio Marcial a favor de los señores Graciela Jose Pedro (número general de protocolo 1.693 del Notario Valentín Concejo Arranz; EXPOSITIVO
PRIMERO ESTADO DE CARGAS e información registral incorporada a la matriz; actuando representados los compradores por el abogado don Pedro Javier Cubas Ortega) Sobre estos antecedentes fácticos no controvertidos el Juzgado consideró que los demandantes adquirieron con la publicidad registral del inmueble, que ahora pretenden recuperar por la vía del desahucio por expiración del plazo, y que no han sido los actores quienes cedieron el bien inmueble en arriendo mediante un contrato individual, sino que la cesión ha sido concertada por la comunidad de propietarios a la que corresponde, pues, denunciar el contrato, o a los comuneros, por la vía del acuerdo social adoptar tal decisión o impugnar los acuerdos de ésta.



TERCERO.-En el escrito de interposición del recurso de apelación los demandantes reiteran que el litigio sobre un atípico contrato de explotación turística entre la empresa explotadora y los propietarios de las unidades alojativas ha de resolverse conforme al Código civil, LAU, Ley de propiedad horizontal y el propio contrato, y que dejar la condiciones del contrato al sistema de mayorías de la Ley de propiedad horizontal supone negar al dueño su autonomía en la contratación, y los señores Graciela Jose Pedro nunca lo han consentido y menos cuando un plazo de duración indefinida es contrario a la misma esencia del contrato de arriendo dejando su término a la mera voluntad del arrendatario, de modo que su duración debe determinarse conforme al convenido pago anual de la renta y que aquí medió el requerimiento del artículo 1.581 del Código civil en relación con el 1.256 del mismo texto legal, obstativo a su continuación. La parte demandada/apelada comparte que son las normas de derecho común y, en especial, el contenido del particular contrato, las quedeterminan el ámbito o contenido obligacional que vincula a los contratantes, pero que no es de aplicación, al caso examinado, las específicas previsiones de la ley de arrendamientos urbanos, y que, en el caso concreto, los anteriores propietarios del apartamento consintieron y ratificaron el acuerdo comunitario de estipulación del contrato de explotación turística con la consiguiente cesión del uso de los distintos apartamentos y las zonas comunes a favor de la explotadora en las diferentes Juntas Generales de Propietarios celebradas al efecto. (entre otras la de 30 de junio de 1995) decidiendo unánimemente atribuir a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS su representación y reservarle a ella la facultad de resolución del contrato a tenor de la cláusula sexta del pacto mismo, o según las previsiones contenidas genéricamente en el Código civil sobre la resolución de los contratos. Aduce la parte demandada y apelada que, por consiguiente, debió haber prosperado la excepción de falta de legitimación activa de los actores denunciada en la primera instancia y que fuera desestimada por el Juez formulándose, en su contra, la oportuna protesta, lo cual reitera en su escrito de oposición.



CUARTO.- Como ha alegado en el rollo de apelación la parte apelada, este mismo Tribunal de apelación ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente en su sentencia nº 181/2018, de 16 de abril (rollo de apelación nº 583/2017; Ponente Ilmo. señor don Miguel Palomino Cerro) sobre un supuesto similar (sólo varían los dueños y el número del apartamento aunque valiéndose de la misma dirección letrada y representación procesal) al que aquí nos ocupa, coincidiendo los elementos de identidad de la sociedad arrendataria demandada, idéntica pretensión de resolución del contrato de explotación turística de primero de julio de 1995 entre la aquí litigante " Promotora Bayuca,S.A." y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del Hotel Río-sol, de la que forman parte los actores. Allí dijimos: "

SEGUNDO. Inadecuación de procedimiento. El recurso ha de prosperar, sin necesidad siquiera de entrar en el estudio de los argumentos de fondo ampliamente expuestos en su escrito de interposición, ya que la Sala, tras analizar las alegaciones de las partes, coincide con la apelante en que ni el cauce procesal elegido por la apelada es el procedente para obtener su desvinculación contractual ni la misma puede ejercitar una acción de resolución sin someterse a lo pactado expresamente en el contrato en el que, como dice en el párrafo segundo del hecho segundo de su demanda, se ha subrogado.Esta declaración expresa de subrogación impide tomar en consideración el pretendido desconocimiento argumentado en el escrito de oposición al recurso del sometimiento del apartamento a una unidad de explotación. Máxime cuando así se indica en la certificación registral que acompaña a su escritura y cuando, con toda probabilidad, ha venido percibiendo el canon o renta comprometido por la explotadora desde que lo adquirió. Reputamos procedente la opinión contenida en el recurso de apelación de que el contrato litigioso no es un mero pacto locativo, amparado en la legislación arrendaticia específica -LAU-, sino un contrato mixto y atípico conocido como 'de rentabilidad' y que se caracteriza por el destino del bien arrendado, conjuntamente con otros situados en el mismo complejo, a la explotación turística, generalmente, como es el caso, bajo el principio de unidad de explotación. No compartimos, no obstante la equiparación pretendida en el segundo motivo de apelación con el arrendamiento de industria, aunque a efectos de su tratamiento procedimental la opción para uno y otro es la misma. Siendo su naturaleza jurídica la de contrato atípico de rentabilidad, de confección compleja, empezando por la configuración subjetiva de sus intervinientes, difícilmente puede pretenderse su resolución y el consiguiente desahucio a través del cauce previsto en el 250.1.1º de la LEC, específico para la resolución de arrendamientos de bienes inmuebles rústicos o urbanos celebrados al amparo de las normativas sectoriales de la LAU y de la LAR y, subsidiariamente, como señala la apelada, de las normas comunes del Código Civil.Como sucede con los supuestos de arrendamiento de industria, la especificidad del pacto litigioso va más allá de la simple cesión del uso de un inmueble ya que contempla, además de dicha cesión, otros aspectos obligacionales como la 'prestación de servicios y la explotación', lo que, a nuestro juicio, excede de una simple relación locativa cuyo incumplimiento de obligaciones relativas al impago de rentas o expiración del término no es susceptible de tratarse en el reducido ámbito del proceso sumario verbal previsto en el artículo 250.1.1º, sin eficacia de cosa juzgada. Sobre la inadecuación de procedimiento por tratarse de una cuestión compleja, la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería, Sección 1ª, de fecha 23 de diciembre de 2016, citando otras sentencias, entre ellas la de Baleares, Sección 1ª de fecha 13 de octubre de 2016 y la de Jaén de fecha 10 de junio de 2010, establece que el concepto 'complejidad' para determinar la inadecuación del juicio de desahucio para resolver la cuestión litigiosa no debe confundirse con dificultad técnica ni con las alegaciones, más o menos prolijas y extensas, que pudieron efectuar las partes mediante calificaciones jurídicas unilaterales o interpretaciones parciales de la naturaleza y origen de los recíprocos derechos y obligaciones'. Para que exista complejidad tal que aborte el juicio de desahucio es preciso, ante todo, que la complejidad sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y además que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que exceden de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo. Y es que, como venimos exponiendo, el contrato en torno a cuya interpretación se ha forjado este litigio excede de la mera relación arrendaticia y contempla especificidades cuyo tratamiento requiere, como acontece con los contratos mixtos de arrendamiento de industria, un cauce procesal amplio y no limitado por la condición sumaria del proceso verbal elegido en este caso.

TERCERO.

Falta de legitimación activa. Más no es sólo la inadecuación de procedimiento el motivo que impediría el tratamiento del conflicto de fondo.El propio pacto cuya resolución insta la apelada presenta una serie de especificidades que requieren, en aras a evitar la indefensión de sus intervinientes, la audiencia de otros sujetos afectados por la controversia y el seguimiento de un mecanismo previsto en el propio contrato para la obtención de su ineficacia.Hemos de partir de la evidencia de que es parte en el contrato una comunidad de propietarios-explotadores, que concurren de consuno y no de forma individual, a fin de arrendar todo el complejo a una sociedad que lo gestione económicamente como empresa. Es por ello por lo que en el antecedente segundo del pacto se declara que 'la empresa explotadora habrá de asumir la explotación de la totalidad de las unidades del inmueble'. Entendemos de esta mención que a todos los propietarios y a la propia arrendataria interesó que el complejo se explotase como una unidad, sin dar cabida al uso privado por parte de uno o varios propietarios.Y esa voluntad de unidad de explotación expresamente declarada en el contrato requiere que, en caso de que se ponga en peligro dicha conjunta explotación, sean oídos todos los afectados. Y la forma de encauzar dicha audiencia no tendría que ser mediante la llamada al proceso de todos y cada uno de ellos si por la apelada se hubiese cumplido el trámite previsto en el apartado VI del pacto de primero de julio 1995, que no es otro que la acreditación de la adopción de un acuerdo mayoritario de cuotas y personas tomado en junta general, ya se la quiera llamar de copropietarios ya de explotadores. Y este requisito no se ha cumplido, por lo que entendemos que su falta priva de acción a la apelada.Su legitimación activa pasaba por la obtención de dicho acuerdo, ya mediante la celebración de la junta ya mediante el planteamiento ante los tribunales de una eventual perjudicial o abusiva posición de los demás explotadores con la consiguiente obtención de una resolución favorable a sus pretensiones de desvinculación del pacto.

Por tanto, la no acreditación de la obtención de dicho acuerdo mayoritario priva a la apelada del ejercicio de la acción.

Lo razonado en este y en el anterior fundamento jurídico comporta la estimación de recurso por inadecuación de procedimiento y por falta de legitimación activa de la Sra. Palmira , sin necesidad del análisis de fondo de la cuestión planteada en el expediente".



QUINTO.- Visto que esas dos mismas excepciones procesales - que tienen la consideración de cuestiones de orden público- igualmente fueron planteadas por la representación procesal de la demandada 'PROMOTORA BAYUCA, SA', han de ser tenidas aquí en cuenta nuestras anteriores razones jurídicas, dada las identidad de cuestiones debatidas en ambos procesos, en los que salvo la distinta nacionalidad extranjera de los propietarios del apartamento o unidad alojativa del mismo Hotel Río-sol, estos también han actuado en su condición de propietarios de un apartamento propugnando la resolución y el desahucio, también por expiración del término pactado en el contrato de explotación turística celebrado el primero de julio de mil novecientos noventa y cinco entre la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del EDIFICIO000 y la demandada 'PROMOTORA BAYUCA, SA'; así tal nuestra resolución anterior se produce un inevitable efecto reflejo sobre el presente procedimiento, en el que, mutatis mutandis, la controversia jurídica a resolver, ha de ser tenida en cuenta ahora al afrontarse, de nuevo, con un planteamiento fáctico inalterado en la apelación, el tema litigioso de la inadecuación del procedimiento verbal de desahucio y la falta de legitimación activa, y prevalecer la consideración ya efectuada de que no son los actores, señores Graciela Jose Pedro , quienes han cedido el inmueble en arriendo en virtud de un contrato individual con la explotadora, sino que lo ha sido unánimemente la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, por lo que será esta la que por vía del acuerdo social la que pueda adoptar la decisión de denunciar el contrato o impugnar sus acuerdos.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación formulado por Jose Pedro y Dª Graciela , procede imponer a la parte apelante las costas causadas en esta alzada por su sustanciación de acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, declarando la pérdida del depósito que hubiere constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Jose Pedro y Dª Graciela , frente a la sentencia número 000158/2017, de 21 de abril, dictada por Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de San Bartolomé de Tirajana, en autos de Juicio verbal de desahucio Nº 888/2016-00, la confirmamos y condenamos a la parte recurrente en las costas derivadas de la tramitación del recurso al apelante; y pérdida del depósito que hubiere constituido. Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.Firme que sea, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.