Sentencia Civil Nº 468/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 877/2005 de 18 de Julio de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00468/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 877 /2005

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

JULIO CARLOS SALAZAR BENITEZ

FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

En MADRID, a dieciocho de julio de dos mil siete.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 486/2004, procedentes del JDO. 1A.INST. E INSTRUCCION N. 3 de COLLADO VILLALBA, a los que ha correspondido el Rollo 877/2005, en los que aparece como parte apelante Pedro Enrique y Marina , representado por la procuradora Dª ALMUDENA GIL SEGURA, y como apelado María Inés , representado por la procuradora Dª KATIUSKA MARIN MARTIN, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Collado Villalba, en fecha 5 de noviembre de 2.005, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda instada por María Inés contra Pedro Enrique y Marina procede la CONDENA de D. Pedro Enrique a restituir a l actora la cantidad de 1.262,22 euros de la FIANZA del contrato de arrendamiento de autos, con los intereses del art. 576 de la LEC , declarando la libe absolución de Dña Marina y con imposición a la parte demandada de las costas derivadas de esta instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la representación procesal de Dª María Inés acción por la que pretendía la devolución de la cantidad de 1.322'22 euros que entregó a los demandados, D. Pedro Enrique y Dª Marina , en concepto de fianza por el arrendamiento de la vivienda propiedad de D. Pedro Enrique ; la sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda condenando al propietario a la devolución de 1.262 '22 euros a la arrendataria y absolviendo a Dª Marina .

SEGUNDO.- Frente a esa sentencia se alza la representación de los demandados, interponiendo el preceptivo recurso de apelación, en el que, incidiendo en los mismos argumentos opuestos en el acto de la vista, denuncian la errónea valoración de la prueba y el no entrar a conocer sobre la causa justificada de retención de la fianza por el incumplimiento contractual de la arrendataria.

TERCERO.- Entrando en el análisis del error en la valoración de la prueba, señalar que, según la parte apelante, se dice cometido, tanto en su falta de consentimiento a la rescisión contractual efectuada por la arrendataria, como en la apreciación de los desperfectos realmente ocasionados en la vivienda arrendada.

En cuanto al primer motivo, encuadrado en el genérico de la errónea valoración de la prueba, se encuentra íntimamente relacionado con el segundo de los motivos que articularon el recurso, esto es la denunciada, sin nombrarla, incongruencia omisiva, como a continuación se detalla, resolviéndose conjuntamente.

Dispone el artículo 1.256 del Código Civil que "la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes". Es decir que la subsistencia y la ejecución de los derechos y las obligaciones nacidas de un contrato no pueden nunca quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. De tal manera que, ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, por la que pone en conocimiento de la otra parte contratante que desiste de la relación jurídica nacida del contrato, no produce la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente. Y si, como es lógico y normal, la parte contratante que ha hecho esa declaración unilateral de voluntad de desistimiento la hace efectiva y se aparta de la relación jurídica nacida con contrato, nos encontraríamos ante un incumplimiento obligacional que facultaría a la otra parte contratante para el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato o la resolutoria de la relación jurídica nacida del mismo, así como, en ambos casos, la indemnizatoria de los daños y perjuicios que se le hubieran ocasionado con el desistimiento unilateral de la otra parte contratante (artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil ). Y esta indemnización de daños y perjuicios comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener (artículo 1.106 del Código Civil ).

La reseñada doctrina general encuentra tres excepciones, en las que el desistimiento unilateral de una de las partes contratantes si produce la extinción o resolución de la relación jurídica nacida del contrato. Las tres excepciones son las siguientes: 1ª. Cuando en el negocio jurídico constitutivo de la obligación se reconoce expresamente a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga reconocida produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización) a lo pactado por las partes contratantes. Siendo las otras dos excepciones cuando la ley expresamente atribuya esa facultad de desistimiento unilateral y cuando se trata de relaciones obligatorias duraderas que carecen de un plazo contractual de duración y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen.

Desistimiento unilateral que se debe diferenciar del llamado mutuo disenso que es un acuerdo de voluntades de las partes enderezado a dejar sin efecto una relación obligatoria preexistente. Convenio de las partes que produce, naturalmente, la extinción de la relación obligatoria, sin que, en principio, nada tenga que indemnizarse por una de las partes al otro, salvo que así se hubiera pactado expresamente en el convenio. Por lo demás, un inicial desistimiento unilateral de una de las partes contratantes, que no conlleva la extinción de la relación obligatoria, puede, posteriormente, ser aceptado por la otra parte contratante, momento en que se produce el mutuo disenso, con la consiguiente extinción de la relación obligatoria, pero, al periodo de tiempo que media entre el inicial desistimiento unilateral y el posterior mutuo disenso, le es de aplicación el régimen jurídico del desistimiento unilateral.

CUARTO.- En el presente caso, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de vivienda de duración inferior a cinco años, excluido del artículo 11 de a Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 , en cuya cláusula segunda se establece que "si la parte arrendataria deseara por cualquier motivo rescindir este contrato de arrendamiento, antes de haberse cumplido el plazo convenido, quedará obligada a indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente al total de la renta que corresponda al plazo que según el contrato quedara por cumplir".

Así, se reconoce en el contrato a la arrendataria la facultad de desistir unilateralmente de esa relación arrendaticia, por lo que hecha valer esa facultad habrá de soportar las consecuencias pactadas. Siendo, desde ese momento, totalmente irrelevante el que la parte arrendadora haya mostrado o no su consentimiento.

QUINTO.- Consecuencias pactadas, en forma de indemnización por la renta que se devengará durante el plazo que quedare por cumplir, que podrá ser reclamado bien, en principio, extrajudicialmente, o bien, posteriormente, judicialmente, siguiendo un curso lógico y normal en el devenir del negocio.

Respecto a la reclamación extrajudicial opuesta por el arrendador, en el acto de la vista y ahora reiterada, señalar, que no se ha demostrado por esa parte, tal y como le incumbía a tenor del artículo 217 apartado 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se alcanzara un acuerdo con la arrendataria para que esas denominadas consecuencias o indemnización se compensara con la cantidad entregada por fianza. Mientras que, tampoco en este proceso han sido opuestas, vía compensación o reconvención, y sí solamente, por así decir, excepcionadas, pero nunca concretadas ni determinadas, al limitarse la parte demandada a alegar, en ese acto, sobre este extremo, que al "haberse rescindido el contrato anticipadamente y haberse destinado la fianza a garantizar los términos del contrato incumplido". Siendo, por ello, de imposible compensación judicial al faltar aquel presupuesto ineludible para su apreciación. No pudiendo, por ello, tampoco hablarse de incongruencia omisiva, al haber sido resuelta esa difusa alegación con la apreciación del consentimiento de la arrendadora. Despreciando cualquier compensación por ese concepto.

SEXTO.- Entrando en el análisis de la segunda causa de las que conformaron el denunciado error en la valoración de la prueba, señalar, previamente, que tampoco se acreditó que la cantidad entregada en concepto de fianza debiera quedar en poder del arrendador para sufragar los desperfectos ocasionados.

El principio de inmediación que informa el proceso civil debe conducir inicialmente al respecto a la valoración probatoria realizada por el juzgador de instancia salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente, como sucede en el caso que nos ocupa, ya que, a la vista de las fotocopias aportadas y la no interposición de recurso por quien fue parte arrendataria, no puede sino confirmar la sentencia apelada al no apreciarse daño alguno y sí signos de un uso de la vivienda normal, con restos de suciedad.

SÉPTIMO.- Procediendo, por lo expuesto, la desestimación del recurso de apelación interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el artículo 398 apartado 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Enrique y Dª Marina contra la sentencia de 5 de septiembre de 2.005 dictada en los autos civiles número 486/2004 del Juzgado de Primera Instancia número tres de Collado Villalba, confirmando íntegramente la resolución recurrida, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.