Sentencia Civil Nº 47/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 33/2008 de 27 de Enero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00047/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 33/2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

JOSÉ MARÍA SALCEDO GENER

En MADRID, a veintisiete de enero de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 220/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 67 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 33/2008, en los que aparece como parte apelante Antonieta , Clemente , Ignacio , Rodolfo , Luis Manuel , Regina y Casimiro , así como Hugo , sobre actualización de renta y reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don JOSÉ MARÍA SALCEDO GENER.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 67 de Madrid, en fecha 30 de julio de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando en parte la demanda que ha dado origen al presente procedimiento, interpuesta por la Procuradora Doña Gema Pérez Baviera, en nombre y representación de Doña Antonieta , Don Clemente , Don Ignacio , Don Rodolfo , Don Luis Manuel , Doña Regina y Don Casimiro , contra Don Hugo , a su vez representado por la Procuradora Doña María de las Mercedes Martínez del Campo: 1.- Debo declarar y declaro que la renta debida en virtud del contrato privado de arrendamiento de fecha 9 de febrero de 1983, respecto de la vivienda sita en Madrid, calle DIRECCION000 número NUM000 , NUM001 , ascendía inicialmente a 120'20 euros mensuales. 2.- Se declara que el demandado adeudaba en concepto de rentas impagadas y no prescritas correspondientes a los meses de octubre de 2000 hasta octubre de 2005 la cantidad de 4.912'92 euros, y se le condena al pago de tal cantidad a los demandantes. 3.- Se declara haber lugar a la actualización de la renta del contrato de arrendamiento referido siendo la renta actualizada a fecha noviembre de 2005 la de 349'19 euros, que deberán ser abonados por tramos anuales, comenzando desde noviembre de 2005 con un porcentaje del 40% de la renta actualizada, esto es 139'64 euros. A partir de noviembre de 2006 la renta a pagar será de 174'55 €; a partir de noviembre de 2007, 218'56 €; a partir de noviembre de 2008, 254'99 €; a partir de noviembre de 2009, 291'42 €; a partir de noviembre de 2010, 327'85 € y a partir de noviembre de 2011, 364'28 €. No ha lugar a imponer las costas a ninguna de las dos partes.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación tanto por los demandantes como por el demandado, exponiendo las alegaciones en que basan su impugnación. Admitidos los recursos en ambos efectos, se efectuó por las partes expresa oposición al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan sólo parcialmente los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en concreto el fundamento jurídico segundo, debiendo sustituirse por los que a continuación se expresan los fundamentos jurídicos tercero, cuarto y quinto de la meritada sentencia. Y:

PRIMERO.- Recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dña. Antonieta y otros, parte demandante en el procedimiento. El primer motivo de este recurso hace referencia a la reclamación de rentas impagadas y no prescritas combatiendo el apelante la compensación que por los gastos de comunidad pagados por el arrendatario se han tenido en cuenta en la resolución recurrida por lo que el concepto de rentas impagadas y no prescritas correspondientes a los meses de octubre de 2000 a octubre de 2005 ha quedado reducido a la cantidad de 4.912,92.-€ frente a los 7.212.-€ reclamados en la demanda iniciadora del procedimiento. Entiende el apelante que las cantidades comprensivas de los gastos de comunidad pagados por el arrendatario no son exigibles ya que en las mismas se incluyen partidas que efectivamente le corresponde pagar al arrendatario y no a la arrendadora por lo que no cabe compensar dichas cantidades; el crédito reclamado por el inquilino está falto de liquidez ya que no consta en autos qué conceptos se incluyen en las cuotas de comunidad que se dice pagadas, compensándose además lo pagado por el arrendatario durante quince años cuando en esta demanda se reclaman las rentas debidas durante cinco años y éstas sin ningún tipo de actualización.

El segundo motivo del recurso se centra en el coeficiente de elevación de renta discrepando de la interpretación dada por el Juzgador de Instancia a la disposición transitoria segunda, regla 9 apartado D de la LAU de 1994 en relación con la disposición transitoria 3ª C apartado 6 regla 4 de la misma norma, pues para el apelante la actualización de la renta que se realizará en un plazo máximo de diez años se hará con unos porcentajes de la renta actualizada que empiezan a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley y no desde la fecha en que el arrendador ejercita su derecho de actualización de la renta.

Solicita la revocación de la sentencia de instancia en el sentido de la estimación íntegra de la demanda rectora de estas actuaciones.

SEGUNDO.- Recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Hugo , parte demandada en el procedimiento. Su primera alegación es reproducir la excepción de falta de legitimación activa de la contraparte por entender que se desconoce la voluntad del resto de los condueños y no consta que los actores interpongan la demanda en beneficio de la comunidad de la que forman parte.

La segunda alegación es error en la apreciación de la prueba respecto de la determinación de la cuantía de la renta inicial con vulneración de lo dispuesto con respecto a la carga de la prueba tal y como establece el art. 217 de la LEC ya que a su juicio ha existido una novación objetiva de la relación contractual que vincula a los causahabientes del antiguo propietario.

También discrepa con respecto a la estimación parcial de la compensación alegada por dicha parte, por errónea valoración de la prueba y por infracción de lo dispuesto en la disposición transitoria segunda letra c de la LAU de 1994 , incluyendo en este motivo la repercusión al arrendatario del importe del IBI. Como consecuencia de lo anterior la cifra a satisfacer por su representado por rentas pendientes ascendería a 3.508,42.-€ en lugar de lo reconocido en la sentencia recurrida.

Por último combate también la validez que la sentencia otorga a los requerimientos efectuados por la actora para iniciar el procedimiento de actualización de las rentas y a la admisibilidad de la oposición del arrendatario del presente proceso.

Termina suplicando la revocación de la sentencia de instancia apreciando la falta de legitimación activa y subsidiariamente se declare que la renta contractual del arrendamiento es de 108,18.-€ mensuales que la cuantía de la renta de cinco anualidades reclamadas de contrario es de 6.490.80.-€ que con el descuento del crédito compensable que ostenta el demandante con los copropietarios quedaría la cifra a satisfacer por su representado a los arrendadores 3.508,42.-€ y que no a lugar a la actualización de la renta instada por la propiedad por adolecer el requerimiento inicial de los defectos indicados en el presente recurso.

Ambas representaciones procesales se opusieron a los recursos efectuados por la contraparte combatiendo las respectivas alegaciones y solicitando que se dicte una sentencia de conformidad con lo interesado en sus correspondientes recursos de apelación.

TERCERO.- Siguiendo un orden lógico debemos examinar previamente la alegación relativa a la falta de legitimación activa de la parte demandante puesto que su eventual estimación llevaría consigo la revocación de la sentencia de instancia con la desestimación de la demanda, haciendo innecesario la contemplación de los restantes motivos de los dos recursos de apelación.

Cuesta entender que se insista en un extremo que si bien pudo prosperar en anteriores procedimientos cuyas circunstancias fácticas no eran las mismas que en el presente, cuestión ésta sobre la que no procede pronunciarse en esta resolución lo cierto es que el que los demandantes actúen en beneficio de todos los copropietarios se afirma expresamente tanto en el hecho quinto de la demanda rectora de estas actuaciones como en su Fundamento de Derecho III. Y aunque los actores representan el 90% de la copropiedad y no el 100% de la misma no se está ante un acto de disposición sino de mera gestión y protección de intereses propios (y ajenos en cuanto al 10%) por lo que discutir la legitimación para actuar en beneficio de la comunidad de que forman parte es rayano en la temeridad.

CUARTO.- Debemos pronunciarnos a continuación sobre el denunciado error en la apreciación de la prueba respecto a la determinación de la cuantía de la renta inicial. Por la parte demandante y de conformidad con lo dispuesto en el art. 217 de la LEC sobre la carga de la prueba se acreditó presentando al efecto el contrato de arrendamiento cuya cláusula 6ª se establece con claridad que la renta era de 20.000 .-ptas. mensuales, es decir de 120.-€, lo que ha dicha parte correspondía.

Por el contrario a la parte demandada correspondería probar los hechos que extingan o enerven la eficacia de la pretensión del actor no siendo suficiente con alegar lo que en anteriores procedimientos se resolvió ya que en ninguno de los mismos se declaró cuál renta era la debida y precisamente porque no estaba claro cuál era la misma se desestimó la demanda. En el actual procedimiento no se ha probado la efectiva rebaja de la renta y por ello debe prevalecer como establece la sentencia de instancia el tenor literal del contrato de arrendamiento.

QUINTO.- Partiendo de lo sentado en el fundamento jurídico anterior se deduce que la renta no prescrita correspondiente a las cinco anualidades reclamadas asciende a la cantidad de 7.212.-€.

El art. 408 de la LEC establece que si frente a la pretensión actora de condena al pago de la cantidad de dinero el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiere su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar.

Con independencia de que al parecer no ha tenido el demandante la oportunidad en momento procesal oportuno de alegar lo relativo a la mencionada compensación, se deduce del mencionado precepto que corresponde por tanto al que pretende la compensación la carga de la prueba de las cantidades que reclama, de lo que está huérfano el presente procedimiento pues únicamente se aporta una relación de conceptos repercutibles en el documento nº 3 de la contestación a la demanda, impugnado expresamente por la parte actora, siendo así además que según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento el gasto de agua de la vivienda alquilada es de cuenta del inquilino por lo que en las cantidades pagadas a la comunidad de propietarios se incluyen cantidades que le corresponden pagar a él y no a la parte arrendadora cabiendo decir lo mismo en lo que se refiere a los gastos de limpieza de escaleras y zonas comunes que están también comprendidos en la cuota de comunidad de propietarios y que deben ser satisfechas de acuerdo con la estipulación 8ª del contrato al arrendatario.

No es por tanto de aplicación la compensación regulada en los artículos 1195 a 1202 del Código Civil puesto que el crédito reclamado por el inquilino está falto de liquidez, no consta el desglose de los conceptos que se incluyen en las cuotas de comunidad, siendo obligación del que pretende la compensación, al igual que el reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a su reconvención, lo que como acabamos de señalar no se ha producido, debiendo en su consecuencia estimarse en este apartado el recurso de apelación presentado por la representación procesal de la parte demandante y desestimándose consiguientemente el de la parte demandada.

SEXTO.- Examinamos la cuestión planteada por la parte demandante sobre actualización de la renta y el resultado estimatorio se impone igualmente. Lo pretendido por el inquilino (y recogido en la sentencia de instancia) es que durante los años en que fragmenta la actualización de la renta, el propietario no pueda aplicar el incremento del IPC con pérdida de la inflación durante esos años que no podría recuperar. No es ese ni la letra ni el espíritu de la ley que ha venido a desbloquear la congelación de rentas anterior. Resultaría absurdo que estableciendo el desbloqueo vuelva a imponer otra congelación durante los años en que se escala la revisión, y así lo ha venido declarando la doctrina y este Tribunal en sus resoluciones sobre esta materia.

El verdadero fondo del recurso lo constituye la acción de revisión de rentas ejercitada por el actor. Viene regulada en el art. 39 de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 (aunque la demanda no cita ese precepto). El Juzgado viene a decir que durante los años en que se aplican los porcentajes hasta llegar al total de la renta actualizada obtenida el primer año, el arrendador sólo puede percibir los porcentajes sucesivos de dicha renta actualizada teórica, hasta llegar al cien por cien de la cifra obtenida en la actualización. Pero sin que la cifra de renta actualizada (la obtenida el primer año), pueda ser modificada durante el transcurso del periodo de consolidación, lo que supondría para el arrendador perder la aplicación del IPC durante los años del periodo de consolidación (teóricamente hasta diez años). Dicho de otro modo, suponiendo que la renta actualizada diera 100 y la renta mensual fuese inferior a 10, la revisión se haría en 10 años (10, 20, 30, etc. hasta llegar a 100). Pero despreciando la variación del IPC durante esos diez años, de modo tal que si comenzó la revisión en 1995, con 100 teórico (del que sólo cobraría 10 el casero), llegaríamos a 2005 con 100 consolidado perdiendo el arrendador el incremento del IPC durante esos diez años, con cuya aplicación podría haber llegado, v.g. a 140.

El recurso debe estimarse, porque la interpretación del Juzgado contraría lo establecido en la Disposición Transitoria segunda, letra D), n° 11, regla 1ª, de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 , que dice: «La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el índice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o índice General Urbano del Sistema de Indices de costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización». Y una vez obtenido el cien por cien de la actualización se aplica la regla 4ª; es decir, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada conforme al IPC de los doce meses anteriores.

La expresión "renta que corresponda pagar" que usa la regla 4ª está en concordancia con la regla 1ª para excluir que sea la cifra nominal o teórica obtenida el primer año; sino que es la sucesivamente actualizada conforme a ese proceso, en el que intervienen dos factores: por un lado, los porcentajes anuales hasta obtener el cien por cien, y por otro, las variaciones del IPC que se aplican sobre el importe de la renta sucesivamente actualizada durante los años que dura el proceso de consolidación, pues de otro modo se daría la situación anómala de que poniendo fin, la nueva ley, a la congelación de rentas anterior, con recuperación para los arrendadores de la inflación acumulada durante los años precedentes, se llegaría al absurdo de que, ello no obstante, el arrendador perdería la inflación que pueda haber durante el proceso de actualización (hasta diez años), lo que supondría establecer un nuevo sistema de congelación de rentas contrario a la letra y al espíritu de la nueva ley, que sólo contiene la excepción en favor de las rentas más bajas cuando se den los supuestos de la regla 7ª, y la posibilidad de oposición de la regla 6ª, pero quedando extinguido el contrato en plazo de ocho años.

El ejercicio del derecho de actualización transcurrido un tiempo desde la entrada en vigor de la Ley no comporta la pérdida de la posibilidad de cobrar la renta actualizada desde dicho momento, sino unicamente, el abandono del derecho al cobro de la renta incrementada correspondiente a ese periodo concreto pero no del coeficiente de elevación.

SÉPTIMO.- Respecto de la validez del procedimiento de actualización de rentas la parte arrendadora ha probado documentalmente que ha dirigido hasta tres requerimientos para actualizar la renta del contrato, que no han tenido más que la oposición por parte del arrendatario con su alegación relativa a la unanimidad personal de los copropietarios; el demandado no se ha opuesto a los cálculos de renta realizados en el plazo de los treinta días previsto en la regla 6ª del apartado D de la LAU, así como tampoco ha acreditado los ingresos recibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda, o en cualquier caso la prueba de los mismos es insuficiente o inadecuada, por lo que procede rechazar este motivo del recurso de la representación procesal de D. Hugo .

OCTAVO.- La desestimación del recurso de apelación formulado por D. Hugo conlleva la imposición de las costas de esta alzada por razón de dicha desestimación a esa parte apelante (art. 398.1 LEC 1/2000 ).

La estimación del recurso de apelación presentado por la representación procesal de Doña Antonieta y otros determina, en primer lugar, la revocación parcial de la sentencia de instancia con la estimación íntegra de la demanda rectora de estas actuaciones y, por ende, que las costas allí producidas se impondrán a la parte demandada (art. 394.1 LEC 1/2000 ). A su vez las de esta segunda instancia derivadas de la citada estimación del recurso no serán objeto de imposición a ninguno de los litigantes (art. 398.2 LEC 1/2000 ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Hugo contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 67 de Madrid, de fecha 30 de julio de 2007 , en los autos de juicio ordinario seguidos en dicho Juzgado con el nº 220/06 y estimando, por el contrario, íntegramente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Antonieta , Don Clemente , Don Ignacio , Don Rodolfo , Don Luis Manuel , Doña Regina y Don Casimiro frente a la expresada resolución, debemos revocar parcialmente la misma y en su consecuencia debe prosperar la totalidad de los pedimentos de la demanda rectora de estas actuaciones y por ello:

Declaramos que la renta debida en virtud del contrato privado de arrendamiento de fecha 09/02/1983, respecto de la vivienda sita en Madrid c/ DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , asciende a 120'20 € mensuales.

Declaramos que la renta debida a la parte arrendataria de dicho contrato es de 7.212 €, en concepto de rentas impagadas y no prescritas correspondientes a los meses de octubre de 2000 a octubre de 2005, condenando al demandado al pago de dicha cantidad.

Declaramos haber lugar a la actualización de la renta del contrato de arrendamiento de fecha 09/02/1983 de la vivienda sita en Madrid c/ DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , siendo la renta actualizada de 349'19 € mensuales pagaderos a partir de noviembre de 2005 y condenando al demandado a estar y pasar por el referido pronunciamiento.

Y condenamos a la parte demandada al pago de las costas de la instancia y a las derivadas de la desestimación de su recurso de apelación. En cuanto a las de esta alzada provenientes de la estimación del recurso de la parte demandante no se hace especial pronunciamiento, por lo que cada parte hará frente a las por ella causadas y las comunes, si las hubiere, serán por mitad.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.