Sentencia Civil Nº 47/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 482/2011 de 31 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 482 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vila-real

Juicio Ordinario número 1197 de 2009

SENTENCIA NÚM. 47 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

En la Ciudad de Castellón, a treinta y uno de enero de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintiuno de marzo de dos mil once por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vila-real en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1197 de 2009.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Doña Ofelia y Don Juan Pablo , representados por la Procuradora Doña Mª Jesús Castro Campillo y defendidos por el Letrado Don Antonio Fernando Tintoré Guinot, y como apelada, Hogares de Santa Ana S.L., representada por la Procuradora Doña Amparo Felis Comes y defendida por el Letrado Don Vicente Felis Monfort.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: " ESTIMAR la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Felis Comes, en nombre y representación de HOGARES DE SANTA ANA S.L. en contra de Ofelia y ESPOSO, y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a comparecer en la Notaría que se designe para otorgar, a su favor con la demandante, la escritura pública de compraventa de la vivienda comprada a dicha mercantil en documento privado de 11 de diciembre de 2.007, y a pagar en dicho acto 201.715'79 euros, más los intereses pactados del 10% sobre las cantidades impagadas, desde la fecha del incumplimiento de los plazos de pago contenidos en la estipulación segunda II del contrato de 11 de diciembre de 2.007, más los intereses del préstamo hipotecario que grava la vivienda NUM000 del edificio DIRECCION000 de Burriana desde el 21 de agosto de 2009 hasta el día en que se otorgue escritura pública de compraventa de dicha finca, con condena en costas a la parte demandada.

DESESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Castro Campillo, en nombre y representación de Ofelia con condena en costas a la parte demandada reconviniente Sra. Ofelia ."

En fecha nueve de mayo de 2011 se dictó Auto de aclaración, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: " SE SUBSANA el defecto advertido en sentencia de fecha veintidós de marzo de 2011, en los siguientes términos: sustituir la cifra de "201.715'79" por "203.600'98" ."

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Ofelia y Don Juan Pablo , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia por la que " se desestime la demanda formulada por Hogares de Santa Ana S.L. y se estime íntegramente la demanda reconvencional formulada por doña Ofelia , y se proceda a revocar la Sentencia dictada en estos autos, dictando otra por la que se absuelva a mis patrocinados de los pedimentos de la demanda y se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 11 de diciembre de 2007, y se condene a la mercantil contraria, a la devolución a mi principal de la cantidad de 12.000 euros, con sus intereses, con expresa imposición de las costas a la parte demandante, hoy apelada, tanto de la demanda como de la reconvención ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y, subsidiariamente, para el caso de que el recurso de apelación no sea estimado, para el hipotético e improbable caso de condena, se revoque parcialmente la Sentencia recurrida en el sentido de que se declare que la condena de don Juan Pablo lo es meramente en su calidad de demandado a los efectos del artículo 144 del Reglamento Hipotecario . "

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de las costas de ambas instancias a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 8 de septiembre de 2011, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del turno de reparto de asuntos que devino aplicable.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 19 de septiembre de 2011 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y, previas las diligencias que resultaron pertinentes, por Providencia de fecha 26 de diciembre de 2011 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 25 de enero de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada acción por quien ocupa la posición de parte vendedora (Hogares de Santa Ana SL) en un contrato de compraventa de inmueble en orden al cumplimiento del mismo mediante el otorgamiento de la escritura pública de venta y pago del precio, con las consecuencias económicas previstas igualmente en el mismo para las situaciones de morosidad sobre la base de haberse puesto el inmueble dentro del plazo previsto a disposición de la compradora (Dª Ofelia ) y no haberse podido otorgar la escritura por causa imputable a la misma, se formuló por ésta oposición y a su vez reconvención interesando la resolución del contrato con devolución de los 12.000 euros entregados a cuenta del precio por considerar, esencialmente, que podía desligarse del contrato y que quien había incumplido el mismo había sido la parte vendedora por haberse establecido en el mismo la posibilidad de subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la finca sin condicionamiento alguno a una ausencia de oposición de la entidad financiera a dichos efectos y no haber concurrido a la postre el consentimiento de ésta.

La sentencia impugnada estima la demanda y desestima la reconvención sobre la base fundamental de estimar que quien ha incumplido el contrato es la demandada, que ésta únicamente ha entregado a cuenta del precio la cantidad de 6.000 euros y que no resulta del contrato que tuviera que operar de manera automática la subrogación en el préstamo hipotecario por la mera decisión del comprador.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada-reconviniente sobre la base de diversas alegaciones, en buena parte reproducción de las ya verificadas en la instancia, y que vienen a contradecir por un lado, la valoración probatoria verificada por la resolvente de primer grado y la interpretación que ha verificado del contrato litigioso en atención a los criterios hermenéuticos recogidos normativamente y, por otro, la legitimidad del comportamiento de la actora y aquí apelada en el desarrollo de la relación negocial en el marco de la normativa general que regula la materia contractual.

SEGUNDO.- Atendido el contenido de los arts. 456.1 y 465.5 de la LEC , al desprenderse que muchas de dichas alegaciones en que se sustenta el recurso pivotan sobre la interpretación de la cláusula del contrato litigioso referente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y pago del precio con posibilidad de subrogación en el préstamo hipotecario que grava la finca objeto del mismo, nos referiremos en primer lugar a dicha cuestión, que se erige en la esencial o nuclear del presente pleito.

La citada estipulación (tercera del contrato), tras establecer que en el momento de otorgamiento de la escritura se abonará el precio correspondiente mediante efectivo o cheque bancario, establece que " en el momento de producirse el otorgamiento de la escritura, la parte compradora podrá optar por subrogarse a la hipoteca constituida por el VENDEDOR sobre la referida finca o por otra modalidad de pago distinta, cancelando en dicho caso el VENDEDOR la hipoteca constituida.... ", para añadir después que " en el supuesto de producirse la subrogación, la compradora lo hará en el préstamo hipotecario suscrito por la parte vendedora con la Entidad Bancaria CAJA RURAL SAN JOSE DE BURRIANA por un importe total de 155.300,96 euros, cantidad que el comprador faculta a la parte vendedora para percibir de la Entidad de Crédito, comprometiéndose a asumir en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa y subrogación en el préstamo la condición jurídica de deudor y consecuentemente a hacer efectivo su pago, así como el de los intereses, comisiones y amortizaciones que corresponda, en los plazos y condiciones que sean fijados, subrogándose no sólo en la garantía hipotecaria, sino también en la obligación personal y demás responsabilidades derivadas del préstamo hipotecario... ."

Mientras la Juez de primer grado, en consonancia con la posición de la parte apelada, estima que no resulta del contrato que por la mera decisión de la compradora se impusiera la subrogación en el préstamo hipotecario, la apelante, a la sazón la parte compradora, estima todo lo contrario, insistiendo en esta alzada, esencialmente, que mientras se establece claramente que el comprador podrá subrogarse en el préstamo, en ningún momento se subordina o condiciona dicha operación al consentimiento o ausencia de oposición de la entidad financiera.

Atendidos los criterios de interpretación contractual contenidos en los arts. 1281 y ss. de la LEC no podemos más que compartir la opinión de la resolvente de primer grado, cuyas consideraciones al respecto, combatidas enérgicamente por la parte apelante, deben verse como expresión propiamente del rechazo de una interpretación que se considera ilógica e irracional, supuestos éstos que, precisamente, son aquellos de los que permiten la revisión en casación, según doctrina jurisprudencial reiterada, de la que pueda haberse mantenido por los órganos de instancia.

De ahí que no veamos en el citado pacto contractual más que la previsión de la posibilidad de sustituir el abono en metálico o medio sustitutivo equivalente que se establece en principio como forma de pago del precio por la subrogación en el préstamo hipotecario (con el mismo efecto equivalente derivado de este mecanismo cuyo reflejo en el contrato no cabe más que tildar de ocioso o redundante), pero sin que en modo alguno quepa apreciar que se fije que deba operar dicha subrogación al margen de toda decisión de la entidad financiera o que asuma la parte vendedora la obligación de hacerla factible, con consecuencias resolutorias del contrato en otro caso, que es lo que realmente viene a defenderse por la parte apelante en sus extensos y diversos alegatos sobre la cuestión.

La interpretación que mantenemos (ratificando así la de la Juez de primer grado) es la que consideramos más ajustada a los criterios gramatical, sistemático, lógico y sociológico, con los que en modo alguno casa la defendida por la parte apelante, y ello por las siguientes razones:

1- En una línea próxima a lo plasmado en la resolución impugnada, estamos ante una clausula típica en los contratos de compraventa formalizados durante estos años pasados (un repaso a los múltiples pleitos a que están dando lugar los mismos así lo evidencia y lo hemos podido constatar), especialmente en los contratos de viviendas sobre plano o en proceso de edificación (como aquí ha sido el caso) y cuya construcción ha recabado la financiación ajena con la garantía de la misma, lo que conlleva que en el momento del otorgamiento de la escritura pública quepa la pertinente subrogación en el préstamo hipotecario en lugar de recurrir a otros medios para abonar el precio pendiente, con o sin financiación ajena, radicando preferentemente la elección de las diversas opciones, caso de esta última posibilidad, en las condiciones ofrecidas para la misma, bien vía subrogación bien vía utilizando otra forma de financiación, y con sujeción siempre en ambos casos al correspondiente consentimiento de la entidad prestamista, como acontece en toda relación contractual para su existencia por su relatividad. En consecuencia, no estamos en el presente caso ante una condición contractual atípica y, en principio, el significado de la misma que defiende la parte apelante no es el que cabe apreciar con carácter general en este sector de la contratación.

2- No podemos afirmar que la intención de los contratantes hubiese sido la de sujetar exclusivamente la opción de la subrogación a la decisión del comprador al margen de la entidad financiera, condicionando incluso a su efectividad la vigencia del contrato. Por un lado, ningún elemento probatorio obrante en autos (el acervo probatorio, por su naturaleza exclusivamente real y contenido, es reducido a estos efectos) apunta en dicho sentido. Por otro lado, contradice el significado propio de los términos empleados, dado los requisitos generales que conlleva la subrogación. A mayor abundamiento, en inmediata y directa relación con esta última circunstancia y con la consideración del apartado precedente, estimamos que de haberse querido realmente someter la posibilidad de subrogación exclusivamente a la decisión del comprador sin intervención alguna de la entidad financiera, con la consiguiente asunción en este sentido por parte de la promotora de la obligación de proceder a la realidad de la misma caso de decantarse por esta opción la compradora, se hubiese establecido así expresamente, sin que por ello haya lugar a ver una previsión en este sentido de manera implícita, incluida la posibilidad de resolución en otro caso que viene a defender la parte apelante, carente de todo sustento o fundamento.

3- Así viene a ratificarlo las consecuencias que conlleva la subrogación por sí misma en casos como el presente, con la consiguiente transmisión de la posición pasiva en una obligación que precisa el consentimiento del acreedor, dado que puede ser que no le resulte indiferente quien ocupa la posición deudora (como expresivamente ha traslucido la Juez de primer grado, debiéndose además referir a estos efectos el art. 1.205 del C. Civil , siendo además bien sabido que la novación no se presume), de donde deriva aun con más claridad la contradicción de la interpretación sostenida por la apelante con el criterio hermenéutico gramatical que resulta primordial como medio de expresión de la voluntad de las partes en la interpretación subjetiva que se impone en nuestro derecho ( art. 1.281 del C. Civil ) y la ausencia de toda virtualidad de los alegatos que pretenden extraerla de la ausencia de mención a la necesidad de consentimiento del acreedor (que es inherente como vemos a la propia figura y que no puede más que mantenerse salvo que otra cosa conste clara y expresamente en el sentido antes referido) cuando precisamente, por este motivo en unión de las circunstancias precedentes, donde radica la relevancia es en la ausencia de disposición de un pacto concreto que recogiera la subrogación en las condiciones y con los efectos (de no ser finalmente factible) pretendidos por la parte apelante.

TERCERO.- Consecuencia de lo expuesto es que no concurra el incumplimiento que aduce la parte apelante y, correlativamente, que no pueda negarse legitimidad a la pretensión deducida por la parte actora y acogida en la sentencia impugnada, acorde a lo pactado en el contrato y al art. 1.124 del C. Civil , habida cuenta que no ha sido discutido que la misma puso la vivienda a disposición de la parte compradora dentro del plazo marcado, tal como resulta de la documental adjuntada a la misma y de los múltiples requerimientos remitidos a la demandada y aquí apelante para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sin perjuicio que su propio comportamiento revele su negativa al mismo sobre la base de la posición previamente referida y no compartida.

Es más aun asumiendo ésta, es decir, la interpretación de la clausula discutida en el sentido defendido por la apelante, deberíamos llegar al mismo resultado en cuanto al objeto que ahora nos ocupa, habida cuenta que no consta que la misma hubiera optado definitivamente por la subrogación y que así lo hubiera comunicado oportunamente (lo que obviamente debe tener lugar antes de concurrir a la elevación a público del contrato privado de compraventa en la Notaría para preparar la correspondiente documentación e intervenciones personales precisas dada la implicación fundamental de la entidad financiera). Es más, no es que no haya ningún elemento probatorio que apunte en dicho sentido, sino es que incluso existe en autos un informe de la entidad prestamista (Caixa Rural Burriana), obrante al folio 200 de las actuaciones, en el que se expone que no tienen constancia de que la apelante haya solicitado subrogarse en el préstamo hipotecario que grava la vivienda adquirida y concertado por la apelada, reflejando además que se ha aprobado la subrogación en los casos de compradores de viviendas del mismo edificio que así lo han solicitado. Lógicamente, por lo expuesto, ninguna relevancia puede verse al hecho que no compareciera ningún representante de la entidad financiera uno de los días en que se pretendió el otorgamiento de la escritura de venta y se levanto el acta notarial correspondiente haciendo constar la incomparecencia de la parte compradora.

CUARTO.- Como se colige de lo expuesto ni cabe apreciar implícitamente una causa resolutoria implícita para el caso de no subrogación (amen de que en otro caso no podría operar por lo acabado de exponer) ni infracción alguna del art. 1.256 del C. Civil , siendo como hemos dicho acorde a las previsiones contractuales y legales el proceder de la apelada, al igual que acontece con la regla contra proferentem recogida en el art. 1.288 del C. Civil y normativa protectora de los consumidores, en la medida en que no cabe apreciar oscuridad o dudas en la clausula discutida y analizada, siendo suficiente con remitirnos a lo anteriormente expresado, sin que desde luego pueda decirse que ello conlleva una integración del contrato en sentido estricto en la medida en que se ha llevado únicamente una labor meramente interpretativa, con independencia de que se trate de un punto que estimamos en el fondo irrelevante, dado que contrariamente a lo indicado en el recurso, desde luego es posible en el marco de dicha tarea realizar una función integradora (de hecho, distingue la doctrina entre autointegración -que atiende a las líneas del negocio marcadas por los interesados- y heterointegración -que deriva del art. 1.258 del C. Civil -).

QUINTO.- De igual forma y sobre la misma base devienen irrelevantes las diversas alegaciones restantes aducidas en el recurso, pudiendo adicionarse las siguientes consideraciones:

1- Nula virtualidad cabe apreciar ya de partida a la genérica invocación de normas integrantes de la legislación protectora de consumidores sin referencia concreta al contrato litigioso y a su incidencia en el mismo dentro del marco en que se ha planteado el litigio.

2- Idéntica circunstancia acontece en cuanto a la invocación del tema del aval de la Ley 57/68, dado que, al margen que no se haya acreditado incumplimiento alguno al respecto, habiéndose puesto la vivienda a disposición del comprador en el plazo pactado carece de toda trascendencia igualmente cualquier contingencia previa que hubiera podido surgir en torno al mismo dada su finalidad garantista, tal como ha venido a determinar correctamente la Juez de primer grado. En este sentido, la reciente Sentencia de esta Sala de 19 de enero de 2012 .

3- Como ya vino a apreciarse en la propia resolución impugnada, no consta pacto alguno entre las partes atinente a una facultad de desistimiento del contrato o a una suspensión del mismo, habida cuenta que solo tenemos el contrato, en sus diferentes condiciones nada se prevé al respecto y no se ha practicado prueba alguna tendente a demostrar su concertación oral.

4- A los efectos del presente procedimiento carece de relevancia la doctrina jurisprudencial invocada en el recurso y en la que ubica la sentencia de esta Sala de 2 de junio de 2010 reiteradamente referida por la parte apelante (cuya doctrina se recoge también en las Sentencias de esta Sala de 7 y 15 de abril de 2011 , entre otras), dado que no ha articulado la reconviniente su posición sobre la base de una pretendida imposibilidad sobrevenida de cumplimiento derivada de la ausencia de obtención de financiación ajena para la adquisición pretendida, sino de un particular entendimiento de lo pactado en el contrato a propósito de la subrogación que le ha llevado a considerar la concurrencia de un incumplimiento de la contraparte habilitante de su oposición al cumplimiento pretendido de adverso y petición adicional resolutoria vía reconvención. A mayor abundamiento, en el presente caso, por las particularidades en el mismo presentes derivadas de las alegaciones de las partes, no cabría sentar dicha imposibilidad, atendida la circunstancia de que se ha obviado pretender la subrogación según consta en autos en los términos antes indicados y resulta por ello insuficiente al respecto el informe de otra entidad bancaria que ha sido aportado, habida cuenta además de su contenido y lugar de procedencia, lo que desde luego debiere haber motivado en todo caso las correspondientes explicaciones adicionales.

SEXTO.- Diversamente sí que estimamos que asiste la razón a la parte apelante en sus alegaciones a propósito de la incongruencia que imputa a la resolución impugnada y en el punto relativo a las cantidades ya entregadas a cuenta del precio (12.000 euros en lugar de los 6.000 que únicamente recoge aquella)

Empezando por la primera cuestión, ya se trasluce de las propias indicaciones al respecto de la propia apelante que se trata de un mero error material, dado que el esposo de la realmente demandada Sra. Ofelia no fue parte del contrato litigioso. De ahí que propiamente más que de reponer una incongruencia deba hablarse de subsanar aquel poniendo claramente de manifiesto que la afectación del pronunciamiento condenatorio adoptado solo le vincula a los efectos del art. 144 del Reglamento Hipotecario , condición en la que se pretendió en la demanda que se le hiciera sabe su existencia, procediendo por ello la rectificación de la sentencia en los términos pretendidos en el recurso.

En cuanto al extremo restante, nuestra posición es diversa a la mantenida por la resolvente de primer grado porque figurando en el contrato de compraventa (cláusula segunda) que la parte compradora entrega en este acto la cantidad de 6.000 euros, sin indicación alguna en el mismo documento o en otro complementario que dicha circunstancia no responda a la realidad o que haya tenido lugar en relación a la misma la correspondiente novación simplemente modificativa, debemos estar a los términos de la misma como expresión de la realización del abono que recoge, sin que se haya aducido o introducido elemento probatorio alguno por la parte apelada que induzca a pensar lo contrario.

SÉPTIMO.- En consecuencia, procederá estimar el recurso el sentido únicamente de reducir en 6.000 euros la condena dineraria consustancial al otorgamiento de escritura de compraventa que contiene, con la rectificación o subsanación de error material previamente referida y afectante al esposo de la demandada y aquí apelante.

OCTAVO.- En cuanto a las costas de la alzada, no realizamos expresa imposición de costas al estimar el recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 398-2 de la LEC , conllevando igualmente dicho pronunciamiento principal la devolución del depósito constituido para recurrir conforme las exigencias legales al respecto.

En cuanto a las de la instancia no ha lugar a reforma alguna al seguir dándose el mismo supuesto legal determinante del pronunciamiento ya adoptado al respecto en la instancia conforme al art. 394 de la LEC , habida cuenta que, dada la reducción mínima operada en la suma objeto de condena y consideraciones previamente verificadas a propósito de la incongruencia denunciada en el recurso, concurre una estimación sustancial de la demanda que es equiparable técnicamente a estos efectos a la estimación íntegra de la misma, como esta Sala ha sentado en anteriores ocasiones (por todas, Sentencia de 22 de octubre de 2008 ), sin que respecto la reconvención se haya introducido alteración alguna.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Ofelia y Don Juan Pablo , contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vila-real en fecha veintiuno de marzo de dos mil once, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1197 de 2009, revocamos la resolución recurrida en el sentido de reducir a 197.600,98 el principal a cuyo pago se contrae la condena dineraria que contiene y de aclarar que la condena del esposo de Dª Ofelia es exclusivamente a los efectos del art. 144 del Reglamento Hipotecario , manteniendo en su integridad el resto de sus pronunciamientos.

En cuanto a las costas devengadas en esta alzada no procede especial pronunciamiento.

Procédase a la devolución a la parte apelante de la totalidad del depósito constituido a efectos de este recurso.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.