Sentencia Civil Nº 47/2013, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 385/2012 de 14 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00047/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 385/12

Autos: procedimiento ordinario 795/10

Juzgado: PRIMERA INSTANCIA CIUDAD REAL NÚMERO TRES.

SENTENCIA Nº 47

Iltmos. Sres.

Presidenta:

Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a catorce de febrero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 795/2009, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 385/2012, en los que aparece como parte apelante, POLISALUS CIUDAD REAL, S.L., representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MANUEL CORTES MUÑOZ, asistido por el Letrado D. LUIS JAVIER SANCHEZ IZARRA, y como parte apelada, no se persona en forma, sobre procedimiento ordinario, siendo el Magistrada Ponente la Ilma. Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Ciudad _Real se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 26-3-12 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: 'Que desestimando la demanda formulada en su día por la procuradora Sra. Adrados Torres en nombre y representación de la entidad PILISALUS CIUDAD REAL, S.L., hoy representada por el procurador Sr. Cortes Muñoz, frente a Dª Crescencia , debo absolver y absuelvo a dicha demandada de las pretensiones formuladas de contrario, con expresa condena en costas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA MARIA JESUS ALARCON BARCOS quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad Polisalus formuló demanda contra Crescencia reclamando a las mismas la suma de 190.600 €, que mantenía le adeudaban en base a lo pactado en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento suscrito con la primera de las entidades referidas con fecha 30 de agosto de 2007, cuyo objeto era el local sito en Ronda de Alarcons num. 42 local C de Ciudad real. La arrendataria abandonó el local 30 de diciembre de 2008 , es decir durante la vigencia del contrato de subarriendo y que en consecuencia , vendría obligada a satisfacerle el importe de las rentas desde la extinción anticipada del contrato y hasta el momento de finalización del mismo. Así como reclamaba igualmente los desperfectos causados en el interior del local, como en la fachada, daños que ascendía a la cantidad de 12.014'93 euros.

La demandada se opuso a la demanda alegando que dicha cláusula era abusiva, así como que la propia demandante le informó que se trataba de un contrato tipo y por ello se incluía, pero que en modo alguno exigiría tal cantidad. Igualmente alegó que no procedía tal pretensión puesto que ningún perjuicio había causado a la parte dado que a los pocos días ya estaba de nuevo alquilado el local. Niega igualmente que se hubiesen causado ningún tipo de desperfecto tanto en su interior, en el sentido del hecho de pintar era de cara a la actividad que se iba a desarrollar que a verdaderos daños causados, como por otro lado que los daños que se dicen haber causado en la fachada son los propios de colocar un rotulo, y que de las fotografías aportadas con la contestación a la demanda se deduce que no procede el pago de cantidad alguna por tal concepto.

El Juzgador de instancia, desestimó íntegramente la demanda al considerar que ningún tipo de perjuicio había causado al demandante el hecho el desistimiento unilateral del contrato dado que inmediatamente fue alquilado dicho local, como que no había quedado acreditado los daños que decian haber causado.

Contra dicha resolución interpone recurso de apelación la entidad demandante, alegando que se han de suprimir determinadas hechos que da por probados el Juzgador de Instancia, como por otro lado que procede la revocación de la sentencia en el sentido de infracción de los Art. 27 y 4.3 de la Ley de Arrendamientos urbanos , como los Art. 1256 , 1091 y 1563 del C. Civil , así como la jurisprudencia que los interpreta, para finalizar considerando que se ha producido un claro error en la valoración de la prueba.

El apelado pese a que se personó en las actuaciones, precluyó su derecho a formular escrito de oposición por no presentarlo en tiempo.

SEGUNDO.- Alega el recurrente como primer motivo de impugnación que el fundamento de derecho segundo relativo a los hechos probados que como tal configura el Juzgador de Instancia han de ser rectificados los mismos, en cuanto no se atiene a lo realmente sucedido.

Ciertamente el documento al que el Juzgador de Instancia le da el carácter de liquidación del contrato, no lo tiene , como bien indica el recurrente, se trata exclusivamente de una liquidación de un pagaré entregado en su día para pago de la renta. Así el documento num. Dos de contestación a la demanda lo que recoge es que Doña Crescencia deja liquidada la deuda que tiene pendiente con Polisalus en concepto de pagaré correspondiente al mes de enero de 2009, los gastos de luz, gas teléfono así como la devolución del pagaré. No puede entenderse que con ello hubiese finiquitado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Se trataba en definitiva del pago de determinadas cantidades sin que podamos dar otra interpretación a dicho documento que el literal del mismo.

Distinta suerte han de correr las demás pretensiones de la parte de inclusión en aquel fundamento de derecho segundo relativo a las razones que llevaron a la arrendataria al desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento, como por otro lado los gastos generados para la adaptación del local para la actividad que pretendía ejercer la demandada, así como la razón por lo que la entidad actora tuvo que darse de alta de la actividad de otros servicios sanitarios para la obtención de la licencia de actividad que ejercía la subarrendataria. Cuestiones que en modo alguno inciden en la resolución de la cuestión objeto de debate en el presente procedimiento ni se encuentran vinculados a la cláusula segunda del contrato de subarriendo.

Tampoco sería de aplicación lo dispuesto en el Art. 304 de la LECivil , en el sentido de que se den por cierto los hechos que perjudique a la parte no compareciente en los que sean perjudicial enteramente, en tanto que no consta que hubiese sido citada en forma con las debidas prevenciones, aunque si tenía constancia del señalamiento del día y hora del mismo y su requerimiento para que designase Abogado y Procurador, dado que los primeramente designados por esta renunciaron a su defensa. Su incomparecencia de por sí no supone la aplicación automática del Art 304 de la L. E. Civil . .

TERCERO .-De lo actuado lo que si ha quedado acreditado es que la demandada hizo entrega de las llaves del local que le habían subarrendado de forma anticipada la expiración del contrato de arrendamiento suscrito. Por lo que estaríamos ante un supuesto de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento de local de negocio.

La doctrina ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento unilateral como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) cuando la ley expresamente atribuya a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desisitir; b) cuando dicha facultad se encuentre expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación, y c) cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de tracto sucesivo, que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen.

La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento(contrato bilateral y sinalagmático) igualmente se ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio( art. 1254 C.C .) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley( art. 1258 CC ), teniendo también, como dice el art. 1091 CC , sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes( art. 1256 CC ); por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar el local antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole el local antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado. Más en concreto,

La vigente LAU permite al arrendatario desistir del contrato cuando se trate de arrendamientos de vivienda y de duración pactada superior a cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y se de el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (art. 11); fuera de estas condiciones, el desistimiento por parte del arrendatario no merece una regulación específica en la nueva ley. Siendo el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, de modo que impone al arrendatario actos de ejecución reiterada durante cierto tiempo, en este caso el pago de la renta a primeros de cada mes durante toda la vida del contrato, devengándose las mensualidades a medida que éste se desarrolla y no al inicio del contrato y de una sola vez, y no reconociendo la vigente LAU al inquilino la facultad de desistimiento, salvo en el caso reseñado, en caso de que el inquilino abandone el local antes de la finalización del plazo, tanto si se encuentra el contrato en el período de duración inicial como en cualquiera de las prórrogas anuales, incurre en un incumplimiento contractual, que se incardina en el ámbito genérico de los incumplimientos contractuales, por lo que se rige por los arts. 27 de la L.A.U . y 1256 , 1258 , 1124 y 1101 del C.C ., por lo que el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos( art. 27.1 LAU y 1124 CC ),en el bien entendido que dicho resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza lógicamente sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de los dispuesto en el art 1214 C.C ., pudiéndose aplicar incluso los criterios moderadores del art. 1103 C.C ..

En el caso sometido a consideración de la Sala ciertamente se fundamenta en el cumplimiento estricto como así solicita la recurrente de la cláusula segunda del contrato suscrito por la entidad demandante y la demandada, cuyo tenor literal dice ' El presente contrato empezará a regir el día 1 de septiembre de 2007, concertando el subarriendo por 5 años de manera que finalizara el 31de agosto de 2012.

Si por cualquier causa la subarrendataria desistiera unilateralmente del contrato antes de su finalización, vendrá obligada a abonar íntegramente las rentas que quedaran por vencer desde ese momento hasta la finalización del mismo en el plazo pactado, salvo que el desistimiento viniera motivado por enfermedad física grave, incapacidad o por pérdidas consecutivas durante años de la subarrendataria .

Esta claúsula no viene sino a recoger que la resolución unilateral del contrato por el arrendatario apunta a que la indemnización que viene obligado el arrendatario que desaloja el local anticipadamente, y como tal tiene un estricto sentido de resarcimiento del daño producido al arrendador-

Como recuerdan las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2010 (Roj: STS 7671/2010, recurso 1992/2006 ) y 26 de octubre de 2010 (Roj: STS 5544/2010, recurso 516/2007 ), la cláusula penal , como obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, que sanciona el cumplimiento o incumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva; resultando no exigibles cuando se ha producido una alteración de las bases conforme a las cuales se pactó por causa inimputable al incumplidor. En consecuencia: para que resulte exigible la pena en sus propios términos no es suficiente con el incumplimiento del deudor, siendo preciso que concurran los siguientes requisitos: Existencia de una obligación válida. Pacto estipulando la cláusula penal. Incumplimiento de la obligación principal. Imputabilidad del incumplimiento al deudor. Coincidencia exacta entre el incumplimiento desarrollado y el incumplimiento previsto en el pacto punitivo.

En aquellos supuestos en los que el incumplimiento no coincide exactamente con la previsión contractual, pero de sus términos se deduzca que entra dentro de la estipulación penal, el artículo 1154 del Código Civil , impone al Juez su modificación equitativa.

Demostrada la existencia de factores externos inimputables al deudor que inciden directamente en la determinación del resarcimiento del perjuicio, a fin de decidir si procede atenuar la pena o tener por destruida la identidad entre el incumplimiento previsto en la cláusula y las bases sobre las que se impuso la pena conlleva: por un lado interpretar el contrato; y por otro a valorar la prueba.

A tal efecto ciertamente la cláusula penal pretendía en su caso garantizar al subarrendador, el cobro de las mensualidades hasta el cumplimiento de la duración del contrato. Lo cierto es que en este caso si ha quedado acreditado que la parte demandante el día 2 de febrero de 2009 ya había alquilado o al menos el local estaba en pleno funcionamiento si bien no ha dejado o no ha querido aclarar si es la misma entidad demandante la que lo explota o lo hace a través de un tercero, pero no existe duda de que ya tenía actividad, y por cierto que estaban en el mismo aquellas personas que había sido empleadas de la hoy demandadas, las cuales cesaron voluntariamente en la prestación sus servicios, y contra las que en su día interpuso la demandada querella criminal, por un presunto delito de cesión o revelación de secreto de empresa de las mismas, pues al parecer según se relata en la querella, se apropiaron de la base de datos de la toda la clientela de Renoma Termal.

De todo ello cabe llegar a la conclusión que atendiendo a las facultad moderadora del Juez conforme a lo dispuesto en el Art. 1154 del C. Civil , y teniendo en cuenta que en este caso concreto no ha se ha corroborado perjuicio alguno para la parte recurrente, entendemos como así lo hace el Juzgador de Instancia desestimar la pretensión indemnizatoria, pues no consta que hubiese estado sin alquilar el local ningún mes o sin explotar.

CUARTO .-Igual suerte desestimatoria se ha de seguir la pretensión de resarcir de los daños que dice la parte demandante que ha causado la demandada. Como bien indica el Juzgador de Instancia, no ha quedado acreditado que la necesidad de pintar el local para su posterior arrendamiento sea consecuencia directa e inmediata de los daños y desperfectos causados por la subarrendataria.

El art. 1555, 2º C.c obliga al arrendatario a usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra, y el art. 1561 obliga al arrendatario a devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo, o por causa inevitable.

Se presume, salvo prueba en contrario ( art. 1563 C.c .) que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia, de forma que el arrendador está protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario de la cosa en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 12 de febrero de 2001 - -, 25 de septiembre de 2000 - -, 29 de enero de 1996 - -, 30 de diciembre de 1995 - - y otras muchas, como las citadas en SAP, Civil sección 13 del 09 de marzo del 2012 (ROJ: SAP B 2121/2012).

No obstante, el arrendatario no ha de responder por lo que se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Conforme a los términos del contrato, debía devolver el local en el estado que lo recibió, ahora bien no es , reclamable lo que se corresponda con un desgaste general de los objetos. La arrendataria tenía la obligación de llevar a cabo aquellas tareas de mantenimiento que le corresponden legalmente y las reparaciones, El desgaste o la pérdida de funcionalidad no responden a culpa del arrendatario, por ello, habrá que buscar el preciso límite entre los deterioros producidos por el paso del tiempo y los daños en la cosa arrendada.

Consta como documento numero dos de los aportados con la demanda factura en el que se recoge pintado del local, previo plastecido y eliminado de desperfectos y acabado en plásticos. No se ha acreditado que desperfectos concretos han causado, pues la declaración del representante legal de la empresa que realizó los trabajos solo manifestó en el acto del juicio que había agujeros y que hubo que taparlo. Pues bien con tal declaración y la documental de esta factura no entendemos que hubiese causado unos daños que sean susceptibles de resarcir por parte de la demandada. En primer lugar en relación a los huecos que hubiese en la pared, es algo habitual que tras la retirada del material que estuviese colocado en las paredes queden los mismos sin que por ello podamos considerar que el local no ha quedado en perfecto estado y es fruto del uso habitual del mismo. En segundo lugar lo que no resulta de recibo es que se trate de reclamar a la demandada el pago de un plastecido de la pared, cuando ello depende de la voluntad de terceros y tratar de que sea dicha persona la que tenga que abonar el alisado en cuanto que ello no puede entenderse como un desperfecto sino que tiene una carácter voluntarista y de gusto para quien lo va explotar. Es decir el costo de la pintura no puede repercutir en la demandada al no derivarse de daño alguno por ella provocado. Por tanto tan no es admisible que por tan concepto se indemnice.

Respecto a la reclamación por la reparación necesaria de la fachada, y que asciende a la cantidad de 10.347'20 €, tampoco puede prosperar la misma, y ello en razón de que pese a que compareció el representante legal de Ruedas Mármoles solo manifestó que se había producido un deterioro de la fachada consecuencia de la retirada de rótulos y de los anclajes. Ratificó el presupuesto pero desde luego el mismo es tan parco que refiere a reforma de la fachada por desperfectos. No se incluye un estudio pormenorizado en que han consistido esos desperfectos y la determinación de quantum, es una cantidad alzada, no se justifica a que es debido pues no consta dichas partidas, esto si es al desmontaje y colocación, de todas o algunas de sus piezas, si solo son aquellas que están afectadas si lo está o por el contrario es completa. A lo que hay que añadir que el hecho de que hubiese unos rótulos y su retirada por sí misma no supone que haya causado desperfectos susceptibles de indemnizar sino que pudieran ser calificados como de uso del mismo. De las fotografías aportadas con la contestación a la demanda no puede decirse de forma clara que la fachada presente desperfectos visibles que determinen una reparación, y que no sean fruto del uso del mismo como fue en su día la colocación de los rótulos, a lo que hay que añadir que la parte demandante no mostró su disconformidad con tal colocación, y es evidente que la ubicación de los rótulos requerían los anclajes y agujeros sin que por ello podamos decir que se trate de desperfectos susceptibles de resarcimiento.

QUINTO. - De acuerdo con el artículo 398,1 en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

SEXTO.- En materia de recursos se informará que cabe el de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el procurador D. MANUEL CORTES MUÑOZ, en nombre y representación de POLISALUS CIUDAD REAL , S.L. contra la sentencia dictada en fecha 26-3-12 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ciudad Real , en los Autos Civiles de procedimiento ordinario número 795/10, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente al recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer ante este Tribunal Recurso de Casación del artículo 477.2.3º de la LEC y o extraordinario de infracción procesal, dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en la Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX(número de rollo)-XX (año).

Igualmente a la interposición del recurso deberá el recurrente presentar justificante de pago de la TASA correspondiente, con arreglo al modelo oficial y debidamente validado, conforme determina el artículo 8.2. de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre , que regula determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, doy fe.