Sentencia CIVIL Nº 47/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 331/2019 de 04 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.148.00.2-2017/0005591

Recurso de Apelación 331/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz

Autos de Procedimiento Ordinario 748/2017

APELANTE:Dña. Estrella

PROCURADOR Dña. SUSANA HERNANDEZ DEL MURO

APELADO:FIDERE VIVIENDA 3 SLU

PROCURADOR Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a cuatro de febrero de dos mil veinte .

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 748/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz, en los que aparece como parte apelante Dña. Estrella representada por la Procuradora Dña. SUSANA HERNANDEZ DEL MURO y defendida por el Letrado D. JOSE IGNACIO HERNANDEZ OBELART y como parte apelada-impugnante FIDERE VIVIENDA 3 S.L.U., representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA y defendida por el Letrado D. RAFAEL BALLESTER FERNANDEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 04/01/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 04/01/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Se estima parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora doña Susana Hernández del Muro en nombre y representación de doña Estrella frente a FIDERE VIVIENDA 3 SLU, y, en consecuencia, siendo la legislación aplicable al contrato objeto de autos el Decreto 12/2005,

1) Se declara el ejercicio de opción de compra previsto en el contrato efectuado en tiempo y forma por la parte demandante, debiendo la entidad demandada otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa por precio equivalente al establecido en la calificación definitiva, multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, es decir, por precio de 136.170,41 euros.

2) Se declara el derecho de la parte demandante al uso del inmueble en su condición de propietaria desde el día 18 de octubre de 2016,

3) Se declara la nulidad de la estipulación cuarta, apartado d) párrafo cuarto, párrafo séptimo y párrafo octavo, y la condición séptima en el penúltimo párrafo que prevé la repercusión del IBI al arrendatario, así como de la estipulación décimo segunda.

Sin condena en costas'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Estrella, al que se opuso la parte apelada FIDERE VIVIENDA 3 S.L.U., quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte, presentó alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 21 de enero de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia estima parcialmente la demanda presentada por doña Estrella contra Fidere Vivienda 3, S.L.U. (Fidere), antes Yuncai Investments, S.L.U., declarando legislación aplicable al contrato litigioso el Decreto 12/2005, y en consecuencia declarando ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra previsto en el contrato de compraventa, debiendo la demandada otorgar escritura de compraventa por precio equivalente al establecido en la calificación definitiva, multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, es decir, por precio de 136.170'41 €; así como declarando el derecho de la demandante al uso del inmueble en su condición de propietaria desde el 18 de Octubre de 2016, y la nulidad de la estipulación cuarta, d), párrafo cuarto, párrafo séptimo y párrafo octavo, y la condición séptima en el penúltimo párrafo que prevé la repercusión del IBI al arrendatario, así como de la estipulación decimosegunda.

Explica la sentencia que la primera cuestión controvertida se refiere a determinar la legislación aplicable al contrato de autos, celebrado el 6 de Julio de 2010, pues la parte actora considera aplicable el Decreto 74/2009, de 30 de Julio, en tanto que la parte demandada entiende de aplicación el Decreto 11/2005, de 25 de Enero. A la vista de la redacción de ambas normas, se concluye que la intención del legislador al promulgar el Decreto 74/2009 fue la de excluir las calificaciones provisionales obtenidas antes de su entrada en vigor. Se transcribe Sentencia de esta Sala de 9 de Febrero de 2017 sobre la sucesión de normas de la Comunidad de Madrid relativas a los arrendamientos con opción de compra de Viviendas con Protección Pública, aclarando que dicha sentencia se refiere a un supuesto de vivienda calificada definitivamente como de protección pública antes de la entrada en vigor del Decreto 74/2009, por lo que no se planteó la cuestión en los términos de la controversia litigiosa. Se destaca que el legislador recoge los términos de ' calificación definitiva'y ' calificación provisional', cuando quiere referirse en concreto a una y otra, aunque a veces no exista concreción. Dichos términos aparecen en las Disposiciones Transitorias, Derogatoria y Final del Decreto de 2009. Las Disposiciones Transitorias Primera y Tercera aluden a calificación definitiva, y en la Segunda y la Disposición Final, sobre entrada en vigor, se habla de calificación provisional. De todo ello resulta que a las calificaciones provisionales realizadas a partir de la entrada en vigor del Decreto de 2009 se aplicará dicho Decreto; las realizadas entre el 1 de Enero de 2009 y la entrada en vigor del Decreto pueden pedir nueva calificación 'al amparo' del Decreto de 2009, aunque se hayan obtenido durante la vigencia del Decreto de 2005; y las realizadas antes del 1 de Enero de 2009, no tienen posibilidad de adaptación a la nueva normativa, ni pueden encuadrarse en la Disposición Final del Decreto de 2009. Por tanto, les resulta de aplicación el Decreto 11/2005. Cuando el legislador quiere incluir de forma indistinta las calificaciones provisional y definitiva, no concreta si se trata de una u otra. De las distintas redacciones de las Disposiciones Finales del Decreto 11/2005 y Decreto 74/2009, se deduce la exclusión de este último a las viviendas cuya calificación definitiva se obtenga tras su entrada en vigor. Las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda del Decreto 11/2005 utilizan los términos calificación definitiva y provisional en igual contenido y redacción que los preceptos del Decreto 74/2009. Sin embargo, mientras que la Disposición Final del Decreto de 2005 no concreta si se aplica a las viviendas calificadas provisional o definitivamente a su entrada en vigor, sí aparece fijado expresamente en el Decreto de 2009 que sólo será aplicable a ' las Viviendas con Protección Pública que se califiquen provisionalmente a partir de dicha fecha'. En consecuencia, el precio a satisfacer al otorgamiento de la escritura de venta será el establecido en la calificación definitiva, multiplicado por el coeficiente de 2, menos el cincuenta por ciento de las cantidades entregadas en concepto de renta a la recepción del precio.

La segunda cuestión controvertida se refiere a la definición de superficie útil a computar en la compra de la vivienda, en cuanto a si el precio debe determinarse incluyendo o no la superficie del garaje y del trastero. Al respecto se tiene en cuenta la clasificación de las tablas del anexo de la calificación definitiva, en relación con el art. 11.2 del Decreto 12/2005, establece que ' El precio máximo de venta de la vivienda será el resultado de multiplicar el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil que figure en la calificación definitiva de la vivienda, por el coeficiente de actualización que se establezca por la normativa autonómica reguladora de la financiación cualificada en materia de vivienda y minorar de la cantidad resultante el 50 por 100 de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento en concepto de venta', así como la circunstancia de que las tablas reflejan de forma separada la superficie útil de la vivienda, del garaje y del trastero, e incluyen el ' precio máximo venta por tipo', junto con otra tabla comprensiva de vivienda, garaje y trastero estableciendo igualmente el ' precio máximo de venta'.La distinción en diferentes tablas individuales para cada elemento, aparte del precio máximo final de venta incluyendo todos los elementos, corrobora la inclusión de garaje y trastero en la superficie útil. Asimismo, el Decreto 11/2005 diferencia las superficies útiles de las viviendas, garajes y trasteros. Por lo que el precio máximo de venta asciende a 136.170'41 €.

El ejercicio de la opción de compra se recoge en la condición cuarta del contrato, cuyo apartado d), párrafo cuarto declara que ' El ejercicio de la opción de compra conlleva necesariamente el otorgamiento de la escritura de compraventa y pago total del precio de la compraventa, de manera que no se entenderá ejercitada la opción de compra por el arrendatario sin el cumplimiento de ambas condiciones, siendo irrelevante a estos efectos las posibles comunicaciones que pudiera efectuar el arrendatario manifestando su interés en ejercitar la opción de compra'. Explica la sentencia que esa estipulación obstaculiza el ejercicio del derecho para el consumidor y entraña una renuncia a sus derechos, en relación con los arts. 85.7 y 87.6 del RD Legislativo 1/2007, invocados en la demanda, a los que se añade de oficio el art. 86.7 del mismo texto. Nos encontramos ante un contrato de adhesión, firmado entre un empresario y un consumidor, con estipulaciones no negociadas individualmente, en relación con el art. 82 del mismo texto legal. Así pues, declarada nula la estipulación se atiende a la doctrina jurisprudencial sobre la naturaleza y ejercicio del derecho de opción de compra. Entendiéndose que se ejercitó debidamente por la parte actora mediante comunicación enviada el 18 de Octubre de 2016. Se destaca que en las comunicaciones intercambiadas entre las partes quedó establecida la discrepancia sobre el precio de venta, y concretamente en el burofax de 30 de Noviembre de 2016, Fidere adjuntó consulta a la Comunidad de Madrid aplicando el precio del art. 11.2 del Decreto de 2005, pero sin designar lugar y hora para la firma de la escritura, ni designar tampoco Notario, como le impone la condición cuarta del contrato. Cursado por la demandante nuevo requerimiento, el 3 de Enero de 2017, Fidere contestó que no aceptaba el precio ofrecido, pero continuó sin designar fecha o notario para otorgar escritura, limitándose a dejar pasar el plazo de sesenta días pactado para escriturar la compraventa, tras el que atribuyó a la demandante la condición de precarista. Analizándose los hechos probados, se declara la procedencia de condenar a la demandada a otorgar escritura de compraventa sobre la vivienda.

En relación con lo anterior, considerando la fecha de la comunicación mediante la que se ejercitó la opción de compra, procede declarar el uso en condición de propietaria de la demandante desde esa fecha, pues las condiciones integrantes de la venta están ya especificados en el contrato de arrendamiento con opción de compra, sin posibilidad de condicionar la declaración de propiedad a la entrega del precio y otorgamiento de la escritura.

Se examina a continuación la pretensión de declaración de abusividad y consiguiente nulidad de determinadas estipulaciones contractuales. Entre ellas, no ha lugar a analizar las estipulaciones primera, párrafo segundo, cuarta en su apartado c), y cuarta en su apartado d) primer párrafo, visto lo resuelto sobre la legislación aplicable.

La estipulación cuarta, apartado d), párrafo cuarto, ha sido ya resuelta en relación con la opción de compra.

Para analizar las restantes cláusulas a que se refiere la demanda, se destaca que el contrato litigioso se celebró entre un empresario y un consumidor, como contrato de adhesión, resultando de aplicación el RD Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, con cita de sus arts. 80 y 82. En cuanto a la estipulación cuarta, apartado d), párrafo séptimo, impone al arrendatario la totalidad de los gastos de otorgamiento de la escritura. Se aplica al respecto la doctrina jurisprudencial sobre gastos de las escrituras de constitución de hipoteca, establecida en Ss. T.S. números 147 y 148, ambas de 15.Mar.2018.

La estipulación séptima declara: ' finalmente será a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven las fincas, las cuáles serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renta siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo', que se declara nula conforme al art. 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, con obligación de devolución o restitución conforme al art. 1303 del Cc.

Se declara igualmente la nulidad de la estipulación cuarta, apartado d) relativa a la indemnización de daños y perjuicios, y de la estipulación decimosegunda que prevé la renuncia al fuero propio que pudiera corresponder al arrendatario con sumisión expresa a los juzgados y tribunales de Madrid.

SEGUNDO.-Cuestión previa: competencia objetiva para el conocimiento del recurso.

La parte apelante, durante la tramitación del presente recurso de apelación, presentó escrito alegando la posible nulidad de actuaciones por falta de competencia de la Sala Civil para conocer del recurso, en cuanto su competencia pudiera incumbir a la Sala Mercantil especializada.

Es cierto que, ejercitándose acciones individuales relativas a las condiciones generales de la contratación, la competencia para su conocimiento incumbe en la primera instancia a los Juzgados de Primera Instancia, ex art. 86.ter.2.d) L.O.P.J., en tanto que para la segunda instancia es de aplicación el art. 82.2.2º del mismo texto, a cuyo tenor ' Estas Secciones especializadas conocerán también de los recursos que establezca la ley contra las resoluciones dictadas por los Juzgados de primera instancia en los procedimientos relativos a concursos de personas físicas y a acciones individuales relativas a condiciones generales de la contratación'. Por lo que su conocimiento corresponde a la Sala especializada.

Sin embargo, de la mera lectura del escrito de demanda se desprende que, al margen de la invocación puramente formal en su texto de los arts. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación, en realidad las únicas causas de nulidad alegadas son las derivadas de la legislación protectora de consumidores y usuarios, específicamente fundadas en normas del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que aprueba Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios, en relación con la pretendida abusividad de las cláusulas que se impugnan.

Así resulta de los hechos y fundamentos de derecho de la demanda, y puede verse con singular claridad en la súplica de dicho escrito donde, pese a no resultar preceptivo, la parte actora especificó las causas de nulidad o impugnación de las cláusulas contractuales controvertidas, refiriéndose siempre a los arts. 82, 85, 86 87, 89 y 90 del citado Real Decreto Legislativo 1/2007, definiendo así la causa de pedir de la pretensión de nulidad. Por lo que se concluye que la competencia corresponde a esta Sala Civil, sin necesidad de declaración explícita al respecto por resultar del conjunto de lo actuado en el presente recurso.

TERCERO.-Recurso de apelación interpuesto por doña Estrella.

Planteamiento:Los cuatro motivos del recurso interpuesto por la demandante confluyen en la pretensión única de computar el precio de la vivienda litigiosa con arreglo a las normas del Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid, por contraposición a la solución alcanzada en la sentencia apelada que lo calcula en la forma que previene el Decreto 11/2005.

Alega la apelante que la sentencia infringe los arts. 9.3 y 24 CE, art. 2 Cc. y Disposición Derogatoria del Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid, así como que la Disposición Final Tercera de éste último genera un vacío normativo respecto de las viviendas que, como la ahora controvertida, no fueron calificadas definitivamente antes del 11 de Agosto de 2009 y obtuvieron calificación provisional antes de esa fecha. Ante esa situación, se ofrecen posibles interpretaciones para integrar la norma aplicable, por remisión a la Disposición Final primera del Decreto 74/2009, que declara normativa supletoria la normativa estatal en la materia. Todo lo cual conduce a declarar justificado el precio máximo establecido en la demanda, de 73.428'20 €, así como a declarar nulas la estipulación primera párrafo segundo del contrato, la estipulación cuarta párrafo primero por remisión a una norma no aplicable, y la estipulación cuarta, apartado c), por contemplar un coeficiente de cálculo del precio superior al regulado en una norma imperativa.

Alega la apelante que la interpretación en la sentencia apelada de la Disposición Derogatoria del Decreto 74/2009, es errónea. Y ello porque el principio general que prevalece es el de que las leyes no tendrán efecto retroactivo, que sólo podrá operar cuando, excepcionalmente, dispongan lo contrario. Ello conduce a afirmar que en ningún caso cabe aplicar el Decreto 11/2005, y otra cosa es si es aplicable o no el Decreto 74/2009. La Disposición Derogatoria de ese Decreto 74/2009, establece que ' A excepción de lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero , queda derogado el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por dicho Decreto, sin perjuicio de su aplicación a aquellas viviendas calificadas definitivamentea su amparo'. La expresión 'a su amparo'debe entenderse como bajo la vigencia temporaldel Decreto 11/2005, no como bajo el régimen jurídicodel Decreto 11/2005. Por ello, ese Decreto 11/2005 no puede ser aplicado a viviendas que hayan obtenido la calificación definitiva después del fin de su vigencia, es decir, después del 11 de Agosto de 2009, fecha de entrada en vigor del Decreto 74/2009. Se argumenta que la calificación definitiva es el único acto firme y productor de derechos. Así como que el Decreto 74/2009 ha derogado el anterior salvo para aquellas viviendas que hubieran sido calificadas definitivamente a su amparo, es decir, durante su vigencia, y permitir exclusivamente la vigencia del Decreto 11/2005 para supuestos en que la calificación definitiva fue concedida, como acto firme y definitivo, estando vigente dicha norma. Por razón del bien jurídico protegido, asociado a los derechos del adquirente de la vivienda, no cabe efectuar interpretaciones extensivas o analógicas que lleven a obtener el mantenimiento de la norma derogada, cuando es menos favorable que la posterior. Se examinan las distintas posibilidades de aplicación de la normativa que es objeto de controversia, para concluir que habiéndose derogado el Decreto 11/2005, y no siendo posible su aplicación retroactiva al contrato de arrendamiento, por no haberse concedido la calificación definitiva bajo su vigencia (a su amparo), sólo resulta posible integrar el vacío legal acudiendo a la legislación nacional reguladora de las viviendas de protección oficial por remisión expresa de la Disposición Final Primera del Decreto 74/2009. De forma que el precio debe calcularse con arreglo a la norma nacional, o bien con arreglo al Decreto 74/2009, resultando de todo ello correcto el precio ofrecido por la parte demandante a Fidere. Por todo lo cual solicita la nulidad de la estipulación cuarta párrafo primero por remisión a una norma no aplicable, y la estipulación cuarta, apartado c), que contempla un coeficiente de cálculo del precio superior al regulado en una norma imperativa.

Resolución:

A) HECHOS RELEVANTES

Para determinar la norma aplicable, son hechos relevantes los siguientes:

El contrato litigioso, de Arrendamiento de Vivienda con Protección Pública en Régimen de Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes, fue celebrado entre las partes el 6 de Julio de 2010.

La vivienda obtuvo la calificación provisional el día 20 de Octubre de 2006, con arreglo al entonces vigente Decreto 11/2005, de 27 de Enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid. Complementado mediante el Decreto 12/2005, por el que se regulan las ayudas económicas a la vivienda en la Comunidad de Madrid, Plan de Vivienda 2005-2008.

Así obtenida la calificación provisional, se publicó el Decreto 74/2009, de 30 de Julio, que aprueba el nuevo Reglamento de Viviendas de Protección Pública, (después modificado por Decreto 59/2013, de 18 de Julio), y que entró en vigor el día 11 de Agosto de 2009.

Estando en vigor el Decreto 74/2009, la calificación definitiva de la vivienda se obtuvo el 26 de Octubre de 2009, habiéndose solicitado el 4 de Septiembre de 2009.

B) NORMAS EN CONFLICTO(con destacados de interés):

1- Decreto 11/2005, de 27 de Enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, complementado mediante el Decreto 12/2005, por el que se regulan las ayudas económicas a la vivienda en la Comunidad de Madrid, Plan de Vivienda 2005-2008. Del art. 11.2 de esta última norma resulta que el precio máximo de venta de la vivienda se obtiene de multiplicar determinadas variables por un coeficiente multiplicador de 2.

2- Decreto 74/2009, de 30 de Julio (después modificado por Decreto 59/2013, de 18 de Julio), que aprueba el nuevo Reglamento de Viviendas de Protección Pública, cuyo art. 24.3.c) establece ese precio máximo multiplicando las citadas variables por un coeficiente multiplicador que puede ser de 1'3, 1'4 o 1'5.

Esta norma es, pues, más favorable para el comprador, pues mediante su aplicación se obtiene un precio máximo inferior.

3- La Disposición Transitoria Primera del Decreto 74/2009, se ocupa de los ' Regímenes anteriores' a dicha norma, y previene que:

' A las Viviendas con Protección Pública, calificadas definitivamente al amparodel Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto 228/1998, de 30 de diciembre, y Decreto 11/2001, de 25 de enero, o a las Viviendas de Protección Oficial, calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, o a las que este sea de aplicación y, al amparo del correspondiente Real Decreto regulador de la financiación cualificada estatal en materia de vivienda y suelo, les será de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid'.

4- Disposición transitoria segunda, sobre ' Promociones de Viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente a partir del 1 de enerode 2009', establece:

' Los promotores de Viviendas con Protección Pública, calificadas provisionalmente entre el 1 de enero de 2009 y la fecha de entrada en vigor del presente Decreto, previa renuncia a la calificación otorgada, podrán solicitar para la misma promoción nueva calificación provisional al amparodel Reglamento aprobado por el presente Decreto.'

5- Disposición derogatoria:

' A excepción de lo dispuesto en la disposición transitoria primera del Decreto 11/2005, de 27 de enero , queda derogado el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por dicho Decreto, sin perjuicio de su aplicación a aquellas viviendas calificadas definitivamente a su amparo.'

6- Disposición final tercera. Entrada en vigor

' Este Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, siendo de aplicación a las Viviendas con Protección Pública que se califiquen provisionalmente a partir de dicha fecha.'

C) REGÍMENES JURÍDICOS RESULTANTES

Sobre las anteriores premisas de hecho, y normas transcritas, se aceptan y se tienen por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que analizan e interpretan exhaustivamente la normativa aplicable, frente a los que la parte apelante se limita a reproducir las alegaciones planteadas en la primera instancia, debidamente rebatidas en dicha fundamentación. Por ello, se reiteran los fundamentos de esa resolución, sin perjuicio de lo que se añade a continuación.

De la aplicación de los preceptos transcritos, resultan los siguientes regímenes jurídicos para las viviendas cuyas calificaciones se produjeran en el periodo temporal afectado por los sucesivos Decretos 11/2005 y 74/2009:

1.- Para las viviendas calificadas provisionalmentedespués de la entrada en vigordel Decreto 74/2009, éste resulta de aplicación, y sólo a esas viviendas, según establece con meridiana claridad su Disposición Final Tercera transcrita. En sentido contrario, el Decreto 74/2009 no es aplicable a las viviendas calificadas provisionalmente antes de su entrada en vigor.

Por tanto, no es aplicable a la vivienda litigiosa, que obtuvo la calificación provisional el 20 de Octubre de 2006.

Se destaca cómo esa Disposición Final Tercera define el periodo temporal que describe mediante fechas concretas (fecha de entrada en vigor, es decir, 11 de Agosto de 2009), y no mediante remisión a vigencia de regímenes jurídicos (al amparode uno u otro régimen).

2.- Régimen excepcional, para viviendas calificadas provisionalmente' entre el 1 de Enero de 2009 y la fecha de entrada en vigor del presente Decreto'(Disposición Transitoria Segunda), es decir, entre el 1 de Enero y el 11 de Agosto de 2009.

Excepcionalmente, esas viviendas pueden solicitar una ' nueva calificación provisionalal amparo' del Decreto de 2009.

Ello significa dos cosas:

- Que frente a tal posibilidad excepcional, las viviendas calificadas provisionalmenteantes del 1 de Enero de 2009, no pueden pretender someterse al Decreto 74/2009.

- Que la norma está definiendo el periodo temporal que describe mediante fechas concretas (1 de Enero al 11 de Agosto de 2009), y no mediante remisión a vigencia de regímenes jurídicos (al amparode uno u otro régimen).

Es más, cuando esa Disposición utiliza la expresión ' al amparo'(en su último inciso), precisamente lo hace para referirse a la aplicación de un régimen jurídico: el régimen del Decreto de 2009.

3.- Para las viviendas que hubieran obtenido calificación definitiva' al amparo' del Decreto 11/2005, según la Disposición Derogatoria transcrita, es de aplicación se Decreto de 2005.

De nuevo vemos cómo la norma no se refiere a fechas concretas (día, mes y año, o entrada en vigor), sino que utiliza la expresión ' a su amparo'del Decreto 11/2005 para definir un determinado régimen jurídico. Es decir, se refiere a las viviendas con calificación definitivaobtenida bajo el régimen jurídico, o bajo el amparo, del Decreto 11/2005.

Este es el supuesto de la vivienda litigiosa, que obtuvo la calificación definitiva el día 26 de Octubre de 2009, con arreglo al régimen jurídico del Decreto 11/2005, es decir, bajo el amparo del Decreto 11/2005. Por más que se hubiera ya rebasado la fecha de entrada en vigor del Decreto 74/2009.

D) CRITERIOS INTERPRETATIVOS APLICADOS

Las anteriores conclusiones atienden a la interpretación literal de las normas jurídicas ( art. 1281 Cc.), según el sentido propio de los términos empleados, entendiéndose por ' amparar': valerse del apoyo o protección de algo. Es decir, valiéndose de la protección o aplicación de un régimen jurídico determinado.

Es muy importante observar cómo el legislador, con absoluta claridad, al establecer los sucesivos regímenes jurídicos transitorios en la aplicación de los Decretos 11/2005 y 74/2009, ha utilizado dos mecanismos absolutamente diferenciados en su nominación y en su significado:

a- En la Disposición Transitoria Segunda y en la Disposición Final Tercera, configura los regímenes transitorios remitiéndose a fechas concretas y determinadas(1 de Enero de 2009, o fecha de entrada en vigor, es decir, 11 de Agosto de 2009).

b- Por el contrario, en las Disposiciones Transitoria Primera y Disposición Derogatoria, también en el último inciso de la Transitoria Segunda, configura el régimen transitorio sin mención de fechas concretas, sino por referencia al régimen jurídicodeterminado bajo el que se haya producido el acto (viviendas calificadas definitivamente al amparodel Decreto 11/2005, o de otros Decretos anteriores).

Si aplicamos la distinción nominal así impuesta por el legislador, no se produce vacío normativo alguno, y hallamos respuesta a las diferentes situaciones de las viviendas provisional o definitivamente calificadas en el tránsito de un Decreto a otro.

Por el contrario, si obviamos o rechazamos esa diferencia nominativa, se alcanza la conclusión propuesta por la apelante, de apreciar un vacío normativo respecto de las viviendas con calificación provisional anterior al 11 de Agosto de 2009, y calificación definitiva posterior a esa fecha. Sin embargo, se rechaza esa conclusión por prescindir artificiosamente, y sin causa, del sentido propio de los términos gramaticales utilizados por el legislador.

Aunque se trate de cuestión secundaria, cabe añadir que tampoco se acepta la premisa del recurso de que el acto de calificación definitiva sea firme, por contraposición al acto de calificación provisional, que se dice no ser firme. Ambos actos son firmes, salvo que pretenda confundirse el término firme con definitivo, que efectivamente pueden equipararse en algunos contextos. Pero no en el presente: tanto la calificación provisional de la vivienda, como su calificación definitiva, son actos firmes, sin perjuicio de que la primera esté llamada a operar, por su propia naturaleza provisoria y con sus efectos singulares, en un plazo temporal predeterminado.

Por todo lo cual se desestima el recurso.

CUARTO.-Recurso de apelación interpuesto por Fidere. Primer a tercer motivos de recurso: Errónea declaración de que la demandante ejercitó la opción de compra el 18 de Octubre de 2016, o que la ejercitó en tiempo y forma. Improcedencia de tener por adquirido el derecho de propiedad a 18 de Octubre de 2016.

Los tres primeros motivos del recurso de apelación interpuestos por Fidere se refieren a la improcedencia de tener por ejercitada la opción de compra a 18 de Octubre de 2016, cuando recibió requerimiento de doña Estrella manifestando ejercitar la opción de compra por precio inferior al que correspondía de conformidad con la legislación vigente, a tenor de la anterior fundamentación jurídica. Así como a la improcedencia de entender ejercitada la opción de compra antes de la fecha límite establecida el 26 de Noviembre de 2016. Finalmente a la imposibilidad de declarar que el uso de la vivienda por la demandante, a partir del 18 de Octubre de 2016, se detentó en la condición de propietaria. Todo ello reproduciendo alegaciones ya formuladas en la primera instancia.

Las cuestiones controvertidas han sido resueltas en anteriores sentencias de esta Sala Civil para supuestos idénticos al presente, entre las que puede citarse la dictada en fecha 8 de Octubre de 2019 por su Sección Vigesimoquinta, cuyos criterios se comparten ahora en su integridad. Pues precisamente la nota definitoria del derecho de opción de compra es su carácter unilateral, que sólo genera obligaciones hacia el concedente, no hacia el optante, cuyo ejercicio se supedita a la declaración unilateral de voluntad emitida por éste. De forma que la desnaturalización de tal figura jurídica que la sentencia apelada atribuye a Fidere, mediante la adición de pactos de naturaleza abusiva y en evidente perjuicio del consumidor, con infracción de la legislación protectora de los consumidores, no puede llevar a la conclusión de privar de eficacia a la declaración de voluntad ejercitando la opción por la ahora demandante, cursada el 18 de Octubre de 2016. Los obstáculos opuestos por Fidere a la eficacia de la opción, con fundamento en esas cláusulas abusivas, impiden entender transcurridos los plazos contemplados en el contrato, y por ello aceptar como fecha límite al ejercicio de la opción el 26 de Noviembre de 2016. Junto a ello, por más que la optante ofertase un precio inferior al que finalmente ha sido declarado procedente, dicha declaración de voluntad no fue correspondida por la concedente de la opción designando notario y fecha para el otorgamiento de la escritura con indicación del precio superior asignado a la vivienda. Ni siquiera cuando se ofreció la posibilidad de entrega de precio superior, sin renuncia al ejercicio de acciones, se designó por Fidere notario y fecha para dicho otorgamiento.

Sí se aceptan las alegaciones del recurso sobre improcedencia de declarar que el uso de la vivienda por la demandante, a partir del 18 de Octubre de 2016, se produjera en la condición de propietaria, y ello en aplicación de la teoría del título y el modo en relación con lo dispuesto en el art. 609 Cc., que exige para entender operada la transmisión del dominio no sólo el acuerdo traslativo, sino igualmente el elemento de la tradición, que no se produjo en el supuesto enjuiciado ni mediante la tradición instrumental, a través de la escritura pública, ni mediante el acceso a la posesión en concepto de dueño, toda vez que la demandante continuó en el disfrute de la vivienda en su condición de arrendataria. Procediendo estimar en este aspecto el recurso de apelación.

Declara la expresada Sentencia de 8 de Octubre de 2019 que:

'QUINTO.- En relación con la tercera de las cuestiones objeto de esta alzada -la corrección del ejercicio de la opción de compra por el actor-, la Sala comparte plenamente, también, la conclusión establecida en la sentencia apelada y la argumentación de la juzgadora a quo en que aquélla se sustenta.

Ciertamente, la opción de compra -como cabe inferir, entre otras, de las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1993 , 31 de julio de 1996 y 6 de julio de 2001 - consiste en la concesión, efectuada por el concedente - optatario o promitente- al optante, de la facultad exclusiva de prestar su consentimiento, en el plazo contractualmente señalado, a la oferta de venta efectuada por el concedente con carácter vinculante. El concedente o promitente queda obligado a mantener su oferta -y a no retirarla- y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante el plazo aludido; mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo.

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende únicamente del optante que la misma se perfeccione, o no -como se puede inferior de las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979 , 4 de abril de 1987 , 24 de octubre de 1990 , 13 de noviembre de 1992 y 16 de octubre de 1997 -. Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del pactum de contrahendo ( Sentencia de 11 de abril de 2000 ).

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una mera declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal -notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente o promitente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción-, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa.

Ejercitada oportunamente la opción, se extingue ésta y queda consumado, y se perfecciona automáticamente, el contrato de compraventa, sin que el concedente o promitente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta, para la perfección de la compraventa con el optante, que éste haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción.

De este modo, toda estipulación no negociada individualmente en contratos concluidos entre un empresario y un consumidor que imponga a éste, para tener por ejercitada válidamente la opción de compra concedida por aquél, la realización de actividad adicional alguna a la mera emisión de su declaración de voluntad manifestando su decisión de ejercitar la opción y celebrar el contrato de compraventa, debe ser reputada abusiva -como concluye la juzgadora de primera grado-, conforme a lo prevenido por los artículos 86.7 y 87.6 del refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias -aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre-, en cuanto supone la limitación de los derechos del consumidor y usuario y la imposición de obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio del derecho reconocido al consumidor y usuario en el contrato.

Por tanto, para afirmar la corrección del ejercicio del derecho de opción -y la consiguiente perfección del contrato de compraventa- bastará con la acreditación, cumplida y suficiente, de la emisión por el optante, dentro del plazo pactado, de su declaración de voluntad manifestando su decisión de celebrar el contrato de compraventa y de la recepción de dicha declaración de voluntad por el concedente.

En este mismo sentido -en relación con contrato de la misma promoción e idéntico contenido obligacional- se ha pronunciado, igualmente, la Sección Decimoctava de esta Audiencia Provincial, en la sentencia de 9 de julio de 2019, precedentemente reseñada.

SEXTO.- En el supuesto enjuiciado, constituyen hechos no controvertidos -expresamente declarados probados en la sentencia apelada, en extremo fáctico no cuestionado en esta alzada y que, por tanto, ha de permanecer incólume- que el demandante envió burofax a la demandada el día 18 de octubre de 2018 manifestando su decisión de ejercitar la opción de compra por el precio preceptuado por el Decreto 74/2009; que la demandada recepcionó y se dio por notificada de dicha decisión de ejercicio, reiterando su discrepancia respecto de la normativa de aplicación para la determinación del precio, al entender de aplicación el Decreto 11/2005. Discrepancia que dio lugar al intercambio de comunicaciones entre las partes, ofreciéndose, en primer término, por la parte demandante, aceptar el otorgamiento de escritura por el precio fijado por la demandada, pero con reserva de acciones para reclamar la diferencia conforme al precio regulado en Decreto 74/2009; propuesta que no fue aceptada por la demandada, que tampoco designó, como le correspondía efectuar conforme a lo pactado en el contrato, la notaría en la que debía producirse el otorgamiento. Y, en segundo término, ofreciéndose por la defensa jurídica del demandante, actuando en representación de éste, la consignación del precio fijado por la demandada y la escrituración con reserva de acciones; propuesta que no resulta aceptada por la demandada, quien, tampoco, procedió a requerir al actor para comparecer, en el lugar, día y hora determinados, al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa.

Con base en tales presupuestos fácticos es indudable, en primer término, que el actor ejercitó su derecho de opción dentro del plazo contractualmente establecido, pues no resulta controvertido que el mismo concluía el 26 de noviembre de 2016. Y, en segundo término, que surgió una discrepancia, entre las partes -de interpretación legal esencialmente- en relación con la determinación de la normativa imperativa a la que debería ajustarse la determinación del precio de la compraventa en cuestión.

Ahora bien, ante tal discrepancia -que no implicaba una negativa del actor a celebrar el contrato de compraventa ni una falta de disposición a pagar el precio tal y como había sido configurado por la propia entidad 'Fidere Vivienda 3, SLU'-, la entidad mercantil demandada lejos de remitir a la parte actora a la notaría para que compareciera y abonara el precio en la forma determinada, se negó a la escrituración por una cuestión meramente accesoria como era el establecimiento de una cláusula en donde se determinase una reserva de acciones; reserva que, por otra parte, resultaba absolutamente superflua, pues es evidente que el actor ostentaba la acción correspondiente con independencia de que hubiera suscrito la escritura con estricta sujeción al Decreto 11/2005, al haber quedado evidenciado su deseo de reservarse las acciones correspondientes.

Por ello, apareciendo dispuesto el demandante a abonar el precio que la propia demandada estimaba que era el que debería de abonarse de acuerdo con la legislación en la que estaba sometido al contrato -y que, como se ha dejado precedentemente razonado era el que resultaba realmente procedente-, el mero hecho de negarse a otorgar escritura pública por cuestiones accesorias, es evidente que no puede suponer -como, asimismo, se ha establecido, en relación con contrato de la misma promoción e idéntico contenido obligacional, por la Sección Decimoctava de esta Audiencia Provincial en sentencia de 9 de julio de 2019, en razonamiento plenamente aplicable al supuesto enjuiciado que esta Sala comparte plenamente y hace suyo- que por parte del optante demandante se haya ejercitado indebidamente el derecho de opción. Si la escritura de compraventa no llegó a otorgarse lo ha sido simplemente por la única voluntad de la mercantil demandada, que se ha negado a ello por motivos absolutamente superfluos.

SÉPTIMO.- Finalmente, y en relación con el último de los motivos de impugnación formulados por los recurrentes -el momento determinante de la adquisición, por el actor, de la propiedad de la vivienda en cuestión-, ha de recordarse que, como se desprende de lo establecido por el artículo 609 del Código Civil -inspirado en el sistema romano- la transmisión de la propiedad exige la conjunción del título y el modo, por lo que no se transmite por la mera perfección del contrato si no es seguida de la tradición.

Como recuerda, entre otras, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2009 , el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento y no requiere como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla ( artículo 1461 del Código Civil ). La entrega de la cosa ( artículo 1445 del mismo Código Sustantivo ) resulta necesaria para la consumación del contrato, pero no para su perfección. La propiedad no se adquirirá más que cuando la cosa sea entregada, cuando se efectúe la traditio para ello.

Consecuentemente, poseyendo, el actor, el inmueble objeto del contrato litigioso en concepto de arrendatario, resulta incuestionable la necesidad del otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa; momento en el que, mediante la correspondiente traditio -instrumental y brevi manu, conforme a lo prevenido por los artículos 1462 y 1463 del Código Civil -, se producirá el efecto traslaticio o traslativo de dominio originando la consumación del contrato de compraventa concluido.

Por tanto, en tal extremo -con estimación del recurso de apelación interpuesto, por vía de impugnación de sentencia, por la entidad 'Fidere Vivienda 3, SLU'- debe revocarse la sentencia apelada.

Esta conclusión resulta igualmente coincidente con la proclamada -en relación con contrato de la misma promoción e idéntico contenido obligacional- por la Sección Decimoctava de esta Audiencia Provincial en sentencia de 9 de julio de 2019, en la que -en razonamiento plenamente aplicable al supuesto enjuiciado que esta Sala comparte plenamente y hace suyo- se afirma: '... (D)e acuerdo con el artículo 609 del Código Civil en nuestro derecho la adquisición del dominio se rige por la teoría del título y el modo. Así lo establece el artículo 609 del Código Civil que establece que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Es decir que para transmisión del dominio hace falta no solamente el título, contrato traslativo de dominio, habitualmente compraventa, sino también la tradición o entrega de la cosa aún en alguna de las formas abreviadas de la misma, v.gr., el otorgamiento escritura pública.

[...]

En este sentido es doctrina reiterada la emanada por el Tribunal Supremo la que establece que el ejercicio de la opción de compra no confiere al optante título de dominio hasta el punto de facultar al optante para entablar una acción declarativa de dominio (como la que ejercita en su demanda) pues únicamente produce la perfección del contrato de compraventa, pero no la consumación del mismo. El contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y sometido a su propia regulación ( arts. 1445 y siguientes del Código Civil ). El Art.1450 CC establece que el contrato se perfecciona por el consentimiento, sin que se requiera como elemento estructural la entrega de la cosa, generando únicamente la obligación de entregarla ( Art. 1461 CC ), siendo necesario para su consumación la entrega o tradición (modo) de la cosa vendida en cualquiera de las formas previstas en el Código Civil ( arts. 609 y 1095 CC ), de forma que con el ejercicio de la opción se tiene título, pero no modo, ostentando el optante-comprador únicamente el derecho a adquirir la propiedad, pudiendo compeler al vendedor para la entrega de la posesión que, junto con el título, consumará el efecto traslativo del dominio.

La situación del optante una vez ejercitada la opción se equipara a la del comprador que celebra un contrato de compraventa en documento privado, siendo doctrina jurisprudencial reiterada que el documento privado en el que se haya formalizado el contrato de compraventa no produce el efecto traslativo del dominio pues para poder considerar producida la adquisición dominical es preciso acreditar que concurre alguna de las modalidades de entrega ( SSTS 25 de octubre de 1924 , 14 de junio de 1966 ; 16 de febrero de 1970 ; 10 de mayo de 1994 ; 18 de julio , 24 de octubre y 14 de noviembre de 1997 , 18 de abril de 2000 , 20 de junio de 2002 ). Como consecuencia de lo anterior, cuando el comprador en documento privado reclama del vendedor la entrega de la cosa comprada no ejercita una acción real -reivindicatoria-, porque no acciona como dueño, sino que lo que se ejercita es una acción personal - obligacional- de cumplimiento del contrato ( SS 25 de abril de 1949 , 28 de noviembre de 1989 , 18 de mayo de 1998 , entre otras).

Por ello debe estimarse el alegato, pues en definitiva el mero hecho de haber ejercitado la opción, y que por sentencia del Juzgado se determine que el ejercicio de la opción fue correcto no constituye sin más al demandante, ni el resto de los ocupantes por título de arrendamiento del inmueble en propietarios por el mero hecho de haber ejercitado la opción, sino que simplemente les corresponde el título pero no el modo para adquirir el dominio que debe ser la tradición de la cosa en alguna de las formas establecidas en derecho, lo que no se ha producido en este momento...'.

QUINTO.-Cuarto motivo. Infracción del art. 14 del Decreto 11/2005 que autoriza a repercutir el pago del IBI al arrendatario.

También en relación con la controvertida abusividad de la cláusula séptima, a cuyo tenor 'finalmente será a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven las fincas, las cuales serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renta siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo', se comparte el criterio establecido en Sentencia de la Sección Vigesimoquinta de esta Sala Civil, de 8 de Octubre de 2019. Que, a su vez, recoge el criterio de anterior Sentencia de la Sección Decimonovena, de 9 de Julio de 2019. Lo que conduce también a acoger el presente motivo de recurso.

Establece dicha resolución que:

'En relación con la segunda de las cuestiones sometidas a la valoración y consideración de la Sala en esta alzada -la eventual abusividad de la cláusula o estipulación séptima, párrafo cuarto, del contrato litigioso, que establece que 'será a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven la vivienda, las cuales serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renga siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo'- ha de recordarse que aunque es cierto que conforme a lo prevenido por los artículos 82 y 89.3.c) del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias -aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre- han de reputarse abusivas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, impongan al consumidor, en la compraventa de viviendas, el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario; no debe olvidarse que la cláusula séptima del contrato litigioso se halla referida al contrato de arrendamiento que liga a las partes y no al eventual contrato de compraventa de la vivienda arrendada que pudiera derivar de la opción de compra establecida.

Partiendo de ello, ha de tenerse presente, que la posibilidad de pactar la repercusión, al arrendatario, del importe de los tributos que correspondan a la vivienda arrendada aparece expresamente recogida en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, a cuyas disposiciones queda sujeto el contrato litigioso, como expresamente establece su estipulación primera.

Por otra parte, tampoco puede olvidarse que el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -de aplicación a los contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley Arrendaticia de 1964- facultó, asimismo, a los arrendadores a exigir de los arrendatarios el importe total de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al inmueble arrendado.

De igual modo, el artículo 5 del Decreto 100/1986, de 22 de octubre, de la Comunidad de Madrid , por el que se regula la cesión, en arrendamiento, de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública preceptúa que será de cuenta de los arrendatarios 'el importe de la contribución urbana' que grave el inmueble; y el artículo 14.4 del Decreto 11/2005, de 27 de enero , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, establece, de modo expreso, que 'el arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable'.

Finalmente, ha de señalarse que la Tasa de Basuras es un tributo municipal cuyo hecho imponible viene determinado por la prestación del servicio público de recogida de basuras, por lo que es evidente que el receptor de dicho servicio público es, en todo caso, el ocupante o usuario de la vivienda en cuestión, que es quien recibe y se beneficia de la prestación del mismo; por lo que la estipulación contractual que prevé la repercusión de dicho tributo al arrendatario -que es, precisamente, a quien corresponde el uso de la vivienda arrendada- no origina perjuicio alguno al consumidor, ni genera un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que para él derivan del contrato de arrendamiento. De hecho, el artículo 3 de la Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz reguladora de la Tasa sobre recogida de basuras, establece que la obligación de pago de dicha Tasa corresponde a la persona natural o jurídica que a título de propiedad o arrendamiento o cualquier otro, ocupe la vivienda, establecimiento o local.

Por tanto, es indudable que la estipulación contractual cuestionada que pone a cargo del arrendatario, al amparo de la normativa legal aplicable, el pago de tributos que graven, en definitiva, el uso y ocupación de la vivienda arrendada no puede considerarse, en modo alguno, abusiva.

Tal conclusión ha sido también establecida ya -respecto a un contrato de la misma promoción e idéntico contenido obligacional- por la Sección Decimoctava de esta Audiencia Provincial en su sentencia de 9 de julio de 2019, anteriormente reseñada.'

SEXTO.-Costas.

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Estrella, y estimando parcialmente el presentado por Fidere, procede condenar a la primera al pago de las costas causadas con su recurso, sin hacer expresa condena respecto de las ocasionadas mediante el recurso acogido, ex art. 398 L.E.c.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Hernández del Muro en representación de doña Estrella, y estimando parcialmente el recurso presentado por la Procuradora Sra. Otero García en representación de Fidere Vivienda 3, S.L.U., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrejón de Ardoz, bajo el número 748 de 2017, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS en parte dicha resolución, en el único sentido de dejar sin efecto la declaración del derecho de la parte demandante al uso del inmueble en su condición de propietaria desde el día 18 de Octubre de 2016, así como la declaración de nulidad de la estipulación cuarta, apartado d) párrafo cuarto que prevé la repercusión del IBI al arrendatario, confirmando los restantes pronunciamientos de dicha resolución, y sin hacer expresa condena en las costas de esta alzada, excepto las ocasionadas a instancia de doña Estrella que se imponen a dicha parte.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: ' 2649-0000-00-0331-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a cinco de marzo de dos mil veinte.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.