Sentencia Civil Nº 470/2010, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 123/2010 de 02 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA

Sección 5ª

BARROETA ALDAMAR 10 3ª planta- C.P. 48001

Tfno.: 94-4016666

Fax: 94-4016992

N.I.G. 48.04.2-08/008046

Arrend.urbano L2 123/10

O.Judicial Origen: Jdo. 1ª Instancia nº 2 (Bilbao)

Autos de Pro.ordinario L2 301/08

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Recurrente: Petra y Carlos

Procurador/a: OSCAR HERNANDEZ CASADO y OSCAR HERNANDEZ CASADO

Abogado/a: IÑIGO MONGE GONZALEZ y IÑIGO MONGE GONZALEZ

Recurrido: HAKEI EUROPE SL

Procurador/a: PATRICIA ZABALEGUI ANDONEGUI

Abogado/a: EDUARDO BOLEA IRIBARREN

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SENTENCIA Nº 470/10

ILMAS. SRAS.

Dña. MARIA ELISABETH HUERTA SANCHEZ

Dña. LEONOR CUENCA GARCIA

Dña. MAGDALENA GARCIA LARRAGAN

En BILBAO (BIZKAIA), a dos de noviembre de dos mil diez.

En nombre de S.M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.

Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 301 de 2008, seguidos en primera instnacia ante el Juzgado de primera instancia nº dos de Bilbao, y del que son partes como demandantes D. Carlos y Doña Petra , representados por el Procurador Don Oscar Hernandez Casado y dirigidos por el Letrado Don Iñigo Monge González y como demandada Hakei Europe S.L. , representada por la Procuradora Doña Patricia Zabalegui Andonegui y dirigida por el Letrado Don Ricardo Bilbao Salavarría, siendo Ponente en esta Instancia la Ilma. Sra. Magistrada Doña MARIA ELISABETH HUERTA SANCHEZ.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Por el juzgador de primera instancia se dictó en fecha 7 de diciembre de 2009 sentencia, cuya parte dispositiva dice literalmente:

" FALLO

Desestimo la demanda presentada por la representación de Carlos y Petra y, por tanto, absuelvo a "Hakei Europe, SL" de las pretensiones formuladas frente a la misma.

Condeno a la parte demandante al pago de las costas causadas por la demanda principal.

Estimo parcialmente la demanda reconvencional presentada por la representación de "Hakei Europe, SL" y, por tanto, condeno a Carlos y Petra a abonar a la demandante reconvencional la cantidad de 31.407,89 euros, más los intereses correspondientes.

No ha lugar a efectuar pronunciamiento sobre las costas causadas con la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de D. Carlos y Doña Petra y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, y se turnaron a esta Sección Quinta, donde se formó el correspondiente rollo señalándose para votación y fallo del recurso el día 19 de octubre de 2010.

TERCERO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales, haciéndose constar que la duración del soporte audiovisual del Juicio es de una hora, nueve minutos y un segundo.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de D. Carlos y Doña Petra se alza contra la sentencia dictada en primera instancia y solicita que revocándose la misma se estime la demanda interpuesta en su día y se desestime la reconvención articulada de contrario, aduciendo en defensa de sus pretensiones que la sentencia apelada ha incurrido en una errónea valoración de las pruebas practicadas e infracción de la normativa legal, ya que la cláusula octava del contrato establece claramente que el arrendatario podrá realizar las obras iniciales de adaptación siempre que no afecten a la configuración o estructura del inmueble, considerando el Juzgador a quo, erróneamente, que la ausencia de previsión de reponer las obras realizadas a su situación inicial en el caso de alteraciones de la configuración o estructura supone que quedarán en beneficio del arrendador, sin obligación de devolver el local a su estado original ni indemnizar en alguna forma al arrendador, y esta interpretación supone dejar el cumplimiento del contrato a una de las partes, habiéndose solicitado en la demanda el abono de las cantidades necesarias para reponer el local a su forma original, tales como reposición del suelo de granito, lucído de tabiques y aplicación de pintura, traslado del baño y del cuadro eléctrico a su original configuración, no habiendo tenido el arrendador conocimiento de las modificaciones efectuadas hasta el momento de la recepción del local y que el local esté alquilado no significa que las obras no se vayan a realizar, máxime cuando la actual situación supone un desmerecimiento para el local, la demolición de la partida de granito debe hacerse conforme al dictamen del Sr. Ángel Daniel y presupuesto de Marmoles El Abra, debe concederse también la renta del mes de noviembre, la condena en costas de la primera instancia es totalmente injusta, pues no se ha desestimado la demanda, sino que se ha estimado parcialmente, conduciendo todo lo dicho a la desestimación de la reconvención, ya que los recurrentes no se han apropiado del aval, solamente se pretendía el reconocimiento del derecho a la percepción de las cantidades reclamadas en la demanda, ya que en ejecución de sentencia se realizaran las devoluciones o reintegros que, en su caso, procedan.

SEGUNDO.- Para resolver adecuadamente las cuestiones planteadas en el recurso debe recordarse, habida cuenta de la reclamación efectuada en la demanda por importe de 76.322,58 euros, que se corresponde con los gastos de volver al estado primitivo la instalación de electricidad y de los aseos, levantamiento de la solera de hormigón que cubre el granito para dejarlo en su estado original y gastos de adecentamiento y ornato de la lonja, en especial sus paredes, que la sentencia recurrida concedió la suma reclamada por este concepto, 8.849,21 euros IVA incluido y en cuanto a la reposición del suelo de granito a su estado original, concedió tan solo la suma de 20.672,36 euros, conforme a la valoración establecida por el perito judicial, reclamando asimismo la parte actora el importe de la renta del mes de noviembre de 2007.

Pues bien, desde esta perspectiva, debe atenderse, en cuanto a la resolución de las cuestiones qu se suscitan en relación a las obras ejecutadas en el local, al contenido de la estipulación VIII del contrato de arrendamiento de fecha 2 de julio de 2003, suscrito entre los actores en calidad de arrendadores y la mercantil HAKEI EUROPE S.L. como arrendataria, conforme a la cual,

"El arrendatario quedará autorizado para realizar las obras iniciales de adaptación que sean necesarias para la puesta en marcha del negocio siempre que no afecten a la configuración y/o estructura del inmueble o edificio en general.

Una vez realizadas las obras iniciales de adaptación para la puesta en marcha del negocio, cada seis años, el arrendatario podrá volver a realizar obras en el local, siempre y cuando sean tan satisfactorias como las iniciales, presentando al arrendador proyecto o boceto de las mismas, dentro de la legalidad.

Cuantas obras efectuare, tanto las iniciales de adaptación como las realizadas con posterioridad, quedarán en beneficio del local, sin que venga obligado el arrendador a entregar cantidad alguna al arrendatario en concepto de indemnización. De cualquier forma el arrendatario se obliga a mantener el suelo actual de granito existente en el local, sin romperlo ni deteriorarlo, pudiendo taparlo a su criterio, utilizando material de fácil desmontaje, sin que se deteriore en un futuro, viniendo obligado, si este fuera el deseo del arrendador, a desmontar cualquier material que cubriera el granito devolviéndolo en su estado original".

La parte arrendadora sostiene que las obras ejecutadas han alterado la configuración original del local arrendado y reclama por tal motivo los gastos necesarios para la reposición al estado primitivo a la fecha del arriendo y ante esta alegación debe señalarse que, en el parecer de la Sala, si bien el cambio de ubicación de los aseos puede significar una alteración de la originaria configuración de las dependencias del local arrendado, la cuestión resulta francamente dudosa respecto del cuadro eléctrico, pues éste como tal es susceptible perfectamente de ser cambiado de ubicación física sin que la distribución y estado del local sufran alteraciones trascendentales, pero sobre todo, y esto es lo verdaderamente decisivo, en el propio contrato se contenía la autorización al arrendatario para realizar las obras iniciales de adaptación que sean necesarias para la puesta en marcha del negocio, siempre que no afecten a la configuración y/o estructura del inmueble o edificio en general, por lo que no parece improblable que la parte arrendadora conociera y consintiera el cambio de ubicación del aseo y del cuadro de la instalación eléctrica, por constituir obras de adaptación, pero además, y aquí coincide totalmente la Sala con la apreciación establecida en la sentencia apelada, la única previsión que se contiene en el contrato de arrendamiento, respecto de las obras realizadas en el local, con excepción del suelo de granito, es que tanto las obras iniciales de adaptación como las realizadas con posterioridad, quedarán en beneficio del local, sin que venga obligado el arrendador a entregar al arrendatario cantidad alguna en concepto de indemnización.

Y desde este punto de vista, si como sostiene la parte arrendadora las obras se ejecutaron sin autorización por su parte, ante la falta de previsión al respecto, en el contrato, debe regir lo establecido en la L.A.U. en sus artículos 30 y 23.2 , disponiendo este último precepto que, sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato que tiene el arrendador en el caso de realizarse obras que mofifiquen la configuración del local (y otras mas), el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras "podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar indemnización alguna".

Es decir, que el arrendador puede exigir la reposición al estado anterior o conservar la modificación efectuada, pero lo que no puede hacer es, como aquí ha hecho, conservar la modificación, y a la vez reclamar el importe de la reposición al estado primitivo, cuando como la propia parte arrendadora ha reconocido, el día 3 de diciembre de 2007 volvieron a arrendar el local, sin que hayan acreditado haber repuesto el local a su estado originario antes de formalizar el posterior contrato de arrendamiento, por lo que de acuerdo con lo preceptuado en la LAU vigente, la reclamación efectuada sobre estos extremos resulta infundada e injusta, pues beneficiándose como se está beneficiando de la modificación efectuada por el arrendatario pretende que este le abone el importe de la reposición al estado anterior, lo que contradice frontalmente lo dispuesto en los artículos 23.2 y 30 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos .

TERCERO.- Distinta solución debe darse al suelo de granito, pues respecto de este si existía una concreta previsión en el contrato, como antes se ha señalado, y ello es aceptado por la parte arrendataria, que únicamente cuestiona el montante económico de la partida correspondiente a devolver al local el suelo que tenía originariamente, demoliendo el solado existente, realizado a base de un recrecido cementoso y rodapié de gres colocado encima del granito original, como muestran las fotografías y que según el perito judicial, para una superficie aproximada de 80 m2 que tenía el local ascendería a 17.821 euros mas IVA, frente a la reclamación efectuada por los actores, que por este concepto reclaman la suma de 35.775 euros mas el 16 % de IVA.

Las discrepancias fundamentales entre la valoración efectuada por el perito de la parte actora D. Ángel Daniel y el perito Judicial D. Adrian , ambos arquitectos técnicos, radican en que el primero ha considerado necesario para la reposición del suelo colocar granito de 3 cms de espesor, mientras que el perito judicial considera suficiente un grosor de 2 cms, discrepando asímismo en cuanto a la necesidad de reponer supuestas gradas, que según el perito de la actora, esta partida ascendería a 1500 euros mas IVA.

Pues bien, en lo que se refiere al grosor del granito, a la vista de las explicaciones de ambos peritos en el acto del Juicio y de las fotografías obrantes en autos, que muestran como era el suelo del local antes de ser recubierto este estaba formado a base de unas baldosas de granito de tamaño grande, de 40 x 40 cms y como señala el perito D. Ángel Daniel , para dichas dimensiones, el grosor del granito tiene que ser de 3 cms yno de 2 cms, apto solo para baldosas de 10 x 15 cms, pues de golpearse baldosas de granito de 40 x 40 cms y 2 cms de grosor por el sistema de maceado, aquellas se romperían, estimando la Sala a estos efectos sumamente razonable esta explicación, habida cuenta además, de lo que evidencian las fotografías del antiguo suelo, que es precisamente lo que debe reponerse.

Por el contrario, no está acreditada la existencia de esas supuestas gradas que se contemplan en el presupuesto de Marmoles El Abra S.L., cuyo importe de reposición sería de 1500 euros mas IVA, porque por mas que diga el perito D. Ángel Daniel que en los planos se ve que entre las paredes medianeras hay una gradería y que su reposición supondría unos 1500 euros, no hay prueba alguna de que tales gradas existieran cuando se concertó el contrato de arrendamiento, porque bien pudieran haberse retirado o no haber existido nunca; en cualquier caso, esta deficiencia probatoria no puede perjudicar a la parte demandada porque era a la parte actora a la que correspondía demostrar la existencia de tales gradas, de la que, por cierto, no hay ninguna evidencia en las fotografías aportadas, y tampoco se han aportado esos planos a los que se refiere el perito de la actora.

Por último, se aprecia una divergencia importante entre los peritos y que hace referencia a las dimensiones del local, que según el perito de la actora sería de 90 m2, mientras que según el perito judicial sus dimensiones serían, tras medición efectuada, la que no verificó el perito de la actora, de 77 m2, y esta discrepancia tiene su trascendencia porque se trata de una diferencia sustancial de 13 m2, y por ello, y habida cuenta de que el perito D. Adrian midió el local, habrá de estarse a esta superficie de 77 m2, debiendo rechazarse, a estos efectos, las torpes explicaciones de la representación de la parte actora en fase de traslado para conclusiones después de la Diligencia final, porque las medidas del local serán siempre las mismas, esté vacio o con mobiliario el local, la cuestión es si el local se midió o no y aquí solo lo hizo el perito judicial.

Sentado lo anterior, la Sala considera que para el cálculo de la indemnización por razón de la reposición del suelo de granito originario, si bien debe estarse al presupuesto en que se fundamenta el dictamen pericial de la actora, por contemplar granito de un grosor de 3 cms de espesor, debe descontarse del mismo la partida correspondiente a reposición de gradas por importe de 1500 euros con lo que se obtendría la cifra de 34.275 euros, pero como dicho presupuesto está calculado para una superficie de 90 m2 y la medida real es de 77 m2, habrá que hacer el cálculo proporcional que corresponde a esta medición, con lo que se obtiene la cifra de 29.324,17 euros, que con 16 % de IVA (4691,87 euros) supone en total 34.016,04 euros.

A esta cantidad deberá adicionarse la suma de 8849,21 euros correspondientes a reposición de las paredes, y el importe de la renta correspondiente al mes de octubre exclusivamente, esto es, 9118,54 euros, lo que supone en total 51.983,79 euros, sin que sea procedente conceder a los demandantes el importe de la renta del mes de noviembre, toda vez que entregadas las llaves de local en el mes de septiembre, concretamente el 24 de dicho mes, bien pudieron durante todo el mes de octubre, cuya renta si les ha concedido la sentencia apelada, ocuparse de adecentar debidamente el local.

CUARTO.- Sentado lo anterior, debe señalarse también que la estimación de la demanda reconvencional deviene obligada por cuanto que, según se ha acreditado, el día anterior a la presentación de la demanda la parte actora ejecutó el aval a primer requerimiento otorgado al suscribirse el contrato de arrendamiento y dicha ejecución se materializó con anterioridad al trámite de admisión de la demanda, por lo que no resulta de recibo la explicación de los demandantes -reconvenidos en orden a que no querían hacer suya la cantidad de 61.248 euros correspondientes al aval otorgado por la Kutxa de San Sebastian el 22 de julio de 2003, pues dicho aval fue ejecutado el 17 de marzo de 2008 y percibido su importe por los demandantes, y nada dijeron al respecto hasta la contestación a la demanda reconvencional.

Es por ello que teniendo en su poder dicha suma, así como el importe de la fianza, la parte actora no puede percibir la cantidad que en esta resolución se le ha reconocido como debida por la arrendataria demandada, sino que como viene obligada a restituir a la demandada el importe de la fianza de 8800 euros mas el del aval, por importe de 61.248 euros, lo que supone un total de 70.048 euros, al haberse resuelto el contrato de arrendamiento y haberse liquidado en este procedimiento todas las cuestiones que se derivaban de la finalización de la relación arrendaticia, y resultando ambas partes litigantes reciprocamente acreedoras y deudoras, la una de la otra, por compensación judicial (artículo 1195 del Código Civil ) la parte demandante deberá abonar a la parte demandada reconviniente la suma de 18.064,21 euros.

Lo expuesto conlleva, no la desestimación de la demanda interpuesta por la parte actora, sino la estimación parcial de esta en cuanto que se reconoce que la demandada adeudaba determinadas sumas a la parte actora, e implica por otra parte también, la estimación parcial de la demanda reconvencional por cuanto que del importe reclamado, tan solo se le ha reconocido a la demandada reconviniente una parte de lo reclamado y procede por todo lo expuesto estimar parcialmente el recurso de apelación y revocar parcialmente la sentencia dictada en los términos anteriormente expuestos.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.2 de la LEC, habiéndose estimado parcialmente las pretensiones de ambas partes litigantes, no se hace especial imposición respecto de las costas devengadas en las dos instancias.

SEXTO.- Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir (D.A. 15.8 de la LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Carlos y Dña Petra , contra la sentencia dictada el día 7 de diciembre de 2009, por el Ilmo Sr Magistrado del Juzgado de primera instancia nº dos de Bilbao, en el Juicio Ordinario nº 301 de 2008 , del que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su virtud y con estimación parcial de la demanda y de la reconvención formulada por la representación de Hakei Europe S.L., se rebaja a la suma de 18.064,21 la cantidad que los actores deberan abonar a la demandada reconviniente, manteniendose los demás pronunciamientos de dicha resolución que no se opongan a ésta, y sin hacerse especial imposición de las costas devengadas, tanto en la primera instancia como en esta alzada.

Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir.

Devuélvase los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Contra está resolución no cabe recurso alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario Judicial certifico.