Sentencia Civil Nº 470/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 756/2011 de 04 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA N. 470/2012

Barcelona, cuatro de septiembre de dos mil doce

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez

Marta Font Marquina

Iolanda López Morales(Ponente)

Rollo n.: 756/2011

Juicio ordinario n.: 865/2010

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 54 de Barcelona

Objeto del juicio: en solicitud de condena a realizar y sufragar la instalación de ascensor y a reparar la fachada

Motivo del recurso: error en la interpretación y aplicación del derecho aplicable

Apelantes: Salome , Sonia , Enrique , Everardo , Fernando y Gabriel

Abogado: G. Valls Ontañón

Procurador: A. Font Escofet

Apelado: Promociones Lladero, S.I.I., S.A.

Abogado: J. Fábrega Bautista

Procurador: J.M. Fernández Aramburu

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 29 de julio de 2010 la parte actora, Salome , Sonia , Enrique , Gabriel , Everardo , Fernando presentaron demanda de juicio ordinario contra PROMOCIONES LLADERO SII, S.A. en reclamación de la obligación de la propietaria del edificio de la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de realizar y sufragar la instalación de un ascensor en dicha finca, así como que se proceda a reparar la fachada y sacar las redes de protección que llevan más de 5 años instaladas. Mantienen los actores que son arrendatarios de renta antigua, que el anterior propietario decidió instalar el ascensor. Sin embargo, los herederos de la antigua propiedad, "Ganmor,S.A." no instalaron dicho ascensor y la nueva propietaria, la demandada Promociones Lladero SII, S.A.", tampoco lo hizo sin efectuar respuesta alguna. Alega que el estado del edificio es de abandono total, que hace 5 años están instaladas unas redes de protección para evitar que caigan partes de la fachada, siendo que el Ayuntamiento ya ha contactado con los propietarios a fin de que se solucione el problema. Añade que los demandantes superan los 70 años de edad excepto Sonia que a pesar de tener 64 años no puede salir de su vivienda sin ayuda de los servicios públicos. Mantiene que la instalación del ascensor es viable, y que existe además un informe del "Consell de accessibilitat" que obliga a los propietarios a sufragar las obras para una correcta accesibilidad al mismo.

La parte demandada PROMOCIONES LLADERO SII,S.A." contesta a la demanda oponiéndose en primer lugar por falta de legitimación activa respecto de Sonia puesto que no cumple los requisitos de la Ley 15/95, al no tener 70 años de edad ni ninguna discapacidad. Mantiene que adquirió la vivienda hace unos ocho meses en los que ha efectuado las reparaciones y obras necesarias de mantenimiento y conservación. Se allana parcialmente a la demanda en cuanto a la retirada de red protectora y las obras de la fachada, que ya tenía previsto llevar a cabo. Alega el defecto formal en la notificación por escrito al propietario de la necesidad de efectuar las obras de adecuación por causa de minusvalía, siendo que de conformidad con la referida Ley, los gastos de obras de adecuación irán a cargo del solicitante. Finalmente se opone al acuerdo alcanzado con el anterior propietario respecto a la instalación del ascensor.

La sentencia recurrida, de fecha 6 de julio de 2012, contiene la parte dispositiva del tenor literal siguiente: "En virtud de lo expuesto, y Vistos los preceptos legales citados, los invocados por la parte actora, y los demás de pertinente aplicación al caso de autos, debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por el Procurador don Alejandro Font Escofet en nombre y representación de Doña Salome , Doña Sonia , Don Enrique , Don Gabriel , Don Everardo y Don Fernando , y en su defensa el Letrado Don Gerar Valls Montañón, contra Promociones Lladero SII, S.A., y en consecuencia declaro la obligación de la demandada de efectuar las obras de reparación de la fachada del edificio de la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 de Barcelona, obras que ya han sido ejecutadas. No se hace especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas del juicio".

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

El recurrente plantea como motivos error en cuanto al derecho aplicable, por cuanto arguye que el "Juzgador a quo" mantiene que la instalación de un ascensor es una obra de mejora, mientras la jurisprudencia entiende que son obras necesarias. Entiende que dichas obras no son repercutibles pero mantiene que nunca se han negado a contribuir en la medida de sus posibilidades. Si bien si fueran de mejora ello no quiere decir que no sean obligatorias. Se aplicaría la LPH a pesar de que se trate de un solo propietario por analogía. No solicitan autorización para ejecutar las obras sino que las ejecute el propietario, aludiendo a la L 15/2005 solo a los fines de expresar la evolución hacia la eliminación de las barreras arquitectónicas, sin pretender accionar de conformidad con dicha normativa. Alega el art 10 del LPH y art 553 del CCCat . por cuanto se trata de obras necesarias. Finalmente insiste en la existencia de acuerdo del antiguo propietario en la instalación del ascensor.

El apelado se opone entendiendo que la instalación del ascensor no son obras necesarias de conformidad con el art 107 de la LAU de 1964 .No sería de aplicación la LPH por cuanto se trata de una única propietaria. Mantiene que no concurren la notificación por escrito ni la aportación de documentos que requiere la Ley 15/95.En cuanto a la ley 51/2003 alega que no regula el supuesto de autos. Añade que, en cuanto al acuerdo con el antiguo propietario respecto a la instalación del ascensor, podrían haber existido únicamente negociaciones, pero no tal acuerdo.

3. TRÁMITES EN LA SALA

No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 6 de julio de 2012. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. CONSIDERACIÓN DE LAS OBRAS DE INSTALACION DE UN ASCENSOR AL AMPARO DE LA LAU DE 1964.

Acoge esta Sala la argumentación de la sentencia apelada en el sentido en que no resulta de aplicación a la materia debatida la LPH. Y ello por cuanto, perteneciendo todo el inmueble de un único propietario y hallándose las viviendas ocupadas únicamente por arrendatarios , no se dan los requisitos mínimos que exige la aplicación de dicha ley especial, cual es la copropiedad de elementos comunes junto con la propiedad individualizada de habitáculos independientes ( arts 2 y 3 L.P.H .). En definitiva, estamos ante una tensión contractual entre arrendador y arrendatario que ha de ubicarse en el contexto de la LAU deL 1964, porque los contratos de los demandantes se hallan fechados entre 1964 y 1974( D.T 2ª L.A.U. de 1994 ). Por otra parte el recurrente ya aclara en su recurso que no interpone el presente pleito en aplicación de la ley 15/95, de 30 de mayo, "sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad", sino entendiendo que se trata de obras necesarias.

Por tanto, centrando la normativa aplicable cabe determinar el motivo principal en el que se basa el recurso, cual es si nos encontramos ante una reparación necesaria del art. 107 LAU de 1964 o ante una obra de mejora del art. 112 del mismo texto legal . Pues bien, el art 107 LAU de 1964 , considera que las reparaciones necesarias tienen relación con la conservación de la vivienda en estado de servir el uso convenido, siendo, en tal caso, de cuenta del arrendador. En este sentido la parte actora acude a la aplicación por analogía de la normativa sobre propiedad horizontal ( art. 3-1º C.C . en relación con el art. 17 L.P.H ), calificando la obra como de necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble. En cambio la parte demandada considera que no son obras necesarias. Lo cierto es que si la obra es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble es el arrendador quien deberá de sufragar la misma, en cumplimiento de su obligación genérica de mantener el arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada ( Art. 1554 C.C .)

Pues bien, en el presente supuesto no se puede considerar que estemos ante una reparación " necesaria ", siendo por tanto, como argumenta el Juzgador "a quo" una obra de "mejora" del art. 112 de la LAU 1964 .

Nuestro Código Civil en su artículo 1.554 2 º, establece como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa objeto del contrato y durante todo el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y que a su vez es una consecuencia de la también obligación del arrendador, de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa ( art. 1.554 3º C.C ).También el artículo 107 de la LAU de 1.964 establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador y aunque ni la LAU ni el Código Civil nos da el concepto de las reparaciones necesarias, la doctrina y la jurisprudencia considera como tales las indispensables para mantener la vivienda o el local de negocio en uso y las impuestas por autoridad competente, refiriéndose las primeras a las que sean de absoluta precisión para que el objeto del arrendamiento pueda mantenerse en estado de servir al fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio ( Ss. 7-noviembre-61 y 27-mayo-80 ), no incluyéndose tampoco entre las obras necesarias las de reconstrucción o reedificación ( Ss. 20 y 28-febrero-75 y 27-mayo-80 ). El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa ( STS de 7 de noviembre de 1961 ), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato( STS de 2 de junio de 1951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua( STS de 5 de octubre de 1951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva( STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe( STS de 30 de enero de 1970 ), las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción( STS de 4 de diciembre de 1992 ), las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas ... etc. ( STS de 5 de octubre de 1951 , 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989 )"

Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales( SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas( SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979 ), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua( SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980 ), entre otras.

Por consiguiente, en base a lo expuesto, y, en el caso que nos ocupa, no podemos entender que la instalación de un ascensor pueda ser considerado como obra necesaria.

Finalmente, solo aludir a la jurisprudencia de esta Sala, recogida por la actora al tratarse de supuestos diferentes al enjuiciado, pues la S. 1 de abril de 2009 se refería a la Comunidad que acuerda la instalación de un ascensor siendo que los propietarios se oponen a ello, por lo que debe considerarse como obra necesaria. Y en cuanto a la S.29 de mayo de 2008 se refiere a la instalación de un ascensor en una zona privativa.

Por todo lo cual, debe concluirse que procede la desestimación del presente recurso.

2. LAS COSTAS

Las costas del recurso se impondrán conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Desestimamos el recurso.

2. Se efectúa expresa imposición de costas a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACION .- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.