Sentencia CIVIL Nº 470/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1090/2016 de 28 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 1090/2016-J
Procedencia: Juicio Verbal nº 805/2015 del Juzgado Primera Instancia 30 Barcelona
S E N T E N C I A Nº470/2017
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS
En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de Junio de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de JuicioVerbal nº 805/2015, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 30 Barcelona, a
instancia de PDM 18 SL , contra D. Marcelino , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso
de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 31
de mayo de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Urbea Aneiros, en representación de la entidad 'PDM 18, S.L.', CIF: B-61977880, CONDENO a D. Marcelino , DNI: NUM000 , a abonar a la actora la cantidad de mil cuarenta y cinco euros con diecisiete céntimos de euro (1.045, 17 €) , así como los intereses moratorios del artículo 1108 del Código Civil (interés legal del dinero) devengados desde la fecha de interpelación judicial hasta la fecha de esta resolución, y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (interés legal del dinero incrementado en dos puntos) desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago.

Todo ello debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que no formuló oposición al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de junio de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO .- La sociedad PDM 18 S.L. presenta demanda de juicio verbal de reclamación de cantidad por impago de rentas de alquiler, en la cantidad de 5.965, 17 euros, contra DON Marcelino .

Alega que, en fecha 27 de agosto de 2010, la sociedad PDM 18 S.L. y DON Marcelino suscribieron un contrato de arrendamiento fijando una renta de 1.200 euros mensuales, que incluía la vivienda más una plaza de aparcamiento; posteriormente, en febrero de 2012, se acordó alquilar otra plaza de aparcamiento por importe de 110 euros; a partir de febrero de 2014, se dejó de abonar este importe de 110 euros; en enero de 2015, el arrendatario desistió del contrato de arrendamiento; la sociedad PDM 18 S.L. respondió que el desistimiento del contrato tendría efecto en fecha 27 de marzo de 2015, por la obligación de respetar el plazo de preaviso de dos meses.

Como consecuencia del expediente NUM001 instado por el Instituto Municipal de Hacienda contra la demandante, se practicó por parte del Ayuntamiento de BARCELONA la Diligencia de Embargo de alquiler, declarando embargado el importe del alquiler del inmueble arrendado al demandado; así pues el Ayuntamiento de BARCELONA requirió al SR. Marcelino para que, a partir del mes de enero de 2014, abonara la renta de alquiler a la cuenta corriente propiedad de la HACIENDA PÚBLICA; el SR. Marcelino ha incumplido la orden de embargo al no abonar la cantidad de 3.600 euros que se corresponde con las rentas de junio, noviembre y diciembre de 2014.

En definitiva, DON Marcelino adeuda: * La cantidad de 3.600 euros que se corresponde con las rentas de junio, noviembre y diciembre de 2014.

* 1.045, 17 euros en concepto de alquiler del 1 al 27 de marzo de 2015.

* 1.320 euros en concepto de alquiler de la plaza de aparcamiento desde marzo de 2014 hasta febrero de 2015.

En el acto de la vista, la sociedad PDM 18 S.L. afirma que no reclama la renta de junio de 2014, por importe de 1.200 euros, por lo que reduce la suma reclamada a la de 4.765, 17 euros.

DON Marcelino se opone a la demanda alegando: 1) DON Marcelino ha venido abonando puntualmente todas las rentas: hasta el mes de enero de 2014, directamente en la cuenta facilitada por el arrendador y, a partir del mes de febrero de 2014, en cumplimiento de la diligencia de embargo de rentas y alquileres expedida por el Instituto Municipal de Hacienda de BARCELONA, a la cuenta señalada por dicho organismo.

2) Respecto de los 110 euros adicionales, a partir del mes de febrero de 2014, el contrato verbal de la segunda plaza de aparcamiento quedó resuelto.

3) El contrato de arrendamiento de vivienda fue resuelto verbalmente en una reunión mantenida en el despacho profesional del arrendador el día 16 de diciembre de 2014.

4) DON Marcelino ha dado cumplimiento a la diligencia de embargo de rentas y alquileres expedida por el Instituto Municipal de Hacienda de BARCELONA, a la cuenta señalada por dicho organismo.

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda deducida por la sociedad PDM 18 S.L.

contra DON Marcelino , condena a DON Marcelino a pagar la cantidad de 1.045, 17 euros, por alquiler de la vivienda hasta el día 27 de marzo de 2015, más los intereses moratorios de los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil , devengados desde la fecha de interpelación judicial hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, y los intereses del artículo 576 de la L.E.C . desde la fecha de la sentencia hasta el completo pago, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de sociedad PDM 18 S.L. interpone recurso de apelación en relación a la compensación de rentas de noviembre y diciembre de 2014 (2.400 euros) con la fianza arrendaticia, así como a la denegación del pago de 1.320 euros por el alquiler de una segunda plaza de parking.



SEGUNDO .- Compensación de las rentas de noviembre y diciembre de 2014 con la fianza arrendaticia .

En primer término, argumenta la parte apelante que no procede la compensación de las rentas de noviembre y diciembre de 2014 con la fianza, por cuanto en la primera instancia no se dio el trámite previsto en el artículo 438.3 de la L.E.C ., en relación con el artículo 408 del mismo texto legal , por lo que la compensación alegada no puede ser objeto del presente pleito.

Este primer argumento debe rechazarse puesto que, por diligencia de ordenación de fecha 11 de enero de 2016, al folio 67, de conformidad con el artículo 438.4 de la L.E.C ., se acordó dar traslado de la contestación articulada a la parte demandante, concediendo a la misma el plazo de tres días para que se pronunciara sobre la pertinencia de la celebración de vista.

Evacuando el traslado conferido, la parte demandante presentó escrito, vía telemática, en fecha 22 de enero de 2015, en el que no realizó manifestación alguna sobre la compensación de las rentas de los meses de noviembre y diciembre de 2014, conforme al artículo 438.3 de la L.E.C , y consideró pertinente la celebración de vista.

En el acto de la vista, se fijó como uno de los hechos controvertidos, el de la posible compensación de la fianza.

Por tanto, no puede alegar la parte apelante vulneración de precepto procesal alguno.

En segundo término, sostiene la parte actora que no concurren los requisitos del artículo 1.196 del Código Civil pues hasta que no se abonen las rentas pendientes no se podrá solicitar la devolución de la fianza.

El magistrado juez de primera instancia considera que el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 27 de agosto de 2010 quedó extinguido en fecha 27 de marzo de 2015.

Este pronunciamiento ha devenido firme.

Sentado, por tanto, que el contrato de arrendamiento quedó resuelto con efectos del día 27 de marzo de 2015, cabe analizar si el arrendador ha sobrepasado con exceso el plazo legal para la entrega de la fianza y si procede o no la compensación de la misma con los dos meses de renta adeudados.

El arrendatario comunicó al arrendador su voluntad de desistir del contrato por burofax de 27 de enero de 2015, documento 4, al folio 90.

En dicho burofax el arrendatario anunció que las llaves serían depositadas notarialmente el día 18 de febrero de 2015.

Y en fecha 18 de febrero de 2015, se procedió a la consignación notarial de las llaves, de lo que tuvo conocimiento la parte arrendadora en fecha 25 de febrero de 2015, según acuse de recibo al que hace referencia el Notario, documento 9, al folio 54.

No existe constancia de entrega de llaves en fecha anterior a la de 18 de febrero de 2015.

El magistrado juez de primera instancia razona que la arrendadora ha dejado pasar con creces el plazo de un mes previsto en el artículo 36 de la LAU para efectuar la correspondiente liquidación de pagos pendientes, por lo que cabe reconocer al demandado un derecho de crédito directo, que puede compensarse de la renta debida.

Argumenta que, aunque en el momento en que se devengaron las rentas de noviembre y diciembre de 2014 el arrendatario no estaba legitimado para dejar de abonar esas cantidades, el incumplimiento posterior de la arrendadora de liquidar la fianza le otorga a su vez un derecho de crédito que puede verse compensado en el momento actual, y que la solución contraria supondría diferir 'sine die' el derecho del arrendatario a recuperar esa cantidad, y favorecer sin ningún motivo a la arrendadora para que pueda practicar la liquidación en el momento que crea conveniente, sin ninguna limitación.

Dice el artículo 36.4 de la LAU : ' 4.El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'.

Ello supone que, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

Por ello, el arrendatario no puede compensar unilateralmente las rentas debidas con la fianza sino que debe pagar las rentas dentro del plazo establecido en el contrato y sólo al final del arriendo y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión del inmueble puede reclamar la restitución del depósito y la fianza en el saldo que corresponda.

Sin embargo, en el presente caso, constatamos que entregada la posesión de la vivienda arrendada el día 25 de febrero de 2015, resuelto el contrato con efectos de 27 de marzo de 2015, la actora presenta la demanda en fecha 17 de noviembre de 2015, y en la misma no alega la existencia de daños o desperfectos al finalizar el arriendo.

Dado el tiempo transcurrido desde la resolución del contrato (27 de marzo de 2015) y hallándonos ya en fase de liquidación del contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, no existe en la regulación de la compensación en el Código Civil disposición alguna que impida realizar la compensación en la forma efectuada por el juzgador de primera instancia, tratándose de deudas líquidas, vencidas y exigibles.



TERCERO .- Segunda plaza de garaje .

Las partes están conformes en que, con posterioridad a la celebración del contrato, se acordó el arriendo verbal de una segunda plaza de aparcamiento.

La parte actora reclama la renta de esta segunda plaza desde marzo de 2014 hasta febrero de 2015, 12 meses por 110 euros, lo que resulta la suma de 1.320 euros.

La parte demandada admite que, a partir del mes de febrero de 2014, dejó de pagar la suma de 1.320 euros y volvió a pagar de nuevo la cantidad de 1.200 euros, al folio 28, alegando que dicho contrato de arrendamiento verbal de la segunda plaza de parking se resolvió de mutuo acuerdo en febrero de 2014 por lo que, a partir del mes de febrero de 2014, dejaron de pagar la suma de 110 euros acordada.

El magistrado juez de primera instancia considera que, ante la falta de prueba que deriva de la inexistencia de documentación escrita que viniese a plasmar y formalizar los pactos entre las partes, no cabe reconocer el derecho de la actora a percibir esta cantidad hasta febrero de 2015.

Pues bien, revisada en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, debemos partir de los siguientes hechos: 1) En el Libro Mayor de la empresa PDM 18 S.L., al folio 86, vemos que en febrero de 2013 se empieza a pagar la suma de 1.310 euros en concepto de renta (1.200 más 110 euros) y que deja de pagarse dicha cantidad en el mes de febrero de 2014, siendo la última mensualidad cobrada por el importe de 1.320 euros la correspondiente al mes de enero de 2014.

2) Si revisamos los correos electrónicos cruzados entre las partes constatamos que, en un primer correo de fecha 18 de diciembre de 2014, al folio 88, la empresa PDM 18 S.L. reclama el pago de la renta de esta segunda plaza durante un periodo de 11 meses.

3) No responde el arrendatario a esta cuestión.

4) Insiste el arrendador en un segundo email de fecha 19 de diciembre de 2014, ' me insiste la administradora que quiere una respuesta ', al folio 88.

5) El día 22 de diciembre de 2014, responde DON Marcelino haciendo referencia a la situación de la vivienda y a la existencia de molestias pero nada dice sobre la segunda plaza de parking, al folio 88 vuelto.

6) El día 8 de enero de 2015 insiste la parte actora en que desde febrero de 2014 hasta enero de 2015 el arrendatario sólo está abonando una sola plaza de parking por lo que a partir de febrero la empresa ha decidido que deje de utilizar una de las dos plazas arrendadas, lo que deja a su elección, al folio 88 vuelto.

7) Finalmente, en un correo de 13 de enero de 2015, la arrendadora indica al arrendatario que con relación a las plazas de parking le dirán algo, y por último, en un segundo correo remitido media hora más tarde, reitera: 'tras haber hablado con los administradores, me confirma que, por favor, abandones a fecha uno de febrero de 2015 la plaza número NUM002 de parking ya que será alquilada a otro inquilino', al folio 89 .

8) Pero además, es muy significativo el burofax remitido por DON Marcelino , el día 27 de enero de 2015, al folio 90, dirigido a la propiedad, en el que expone sus quejas por las oxidaciones causadas por goteras del techo en dos vehículos, en el suyo propio y en el de su esposa, y si bien en dicho burofax se hace referencia a una sola plaza de aparcamiento, resulta poco creíble que se aparcase alternativamente, uno u otro vehículo, lo que nos lleva a deducir que se estacionaban ambos vehículos.

7) A ello hay que añadir la prueba testifical del empleado de mantenimiento de la demandante, quien aseguró que el arrendatario estacionaba siempre dos vehículos y una moto.

La extinción del contrato de arrendamiento verbal de la segunda plaza de aparcamiento, como hecho positivo y extintivo a su cargo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la L.E.C ., correspondía probarlo a la parte demandada.

Y de la prueba practicada en el procedimiento, no consideramos acreditada la resolución de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento verbal de esta segunda plaza de aparcamiento, por lo que debemos estimar este punto el recurso, y considerar acreditado el impago desde febrero de 2014 hasta enero de 2015 ambos inclusive (12 meses por 110 euros) (pues el último pago de 1.320 euros es de enero de 2014, y la propiedad desautorizó a ocupar la plaza de aparcamiento número NUM002 , a partir de 1 de febrero de 2015).

Por todo lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso y revocar en parte la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia en el sentido de añadir a la cantidad objeto de condena la suma de 1.320 euros, en concepto de alquiler de la segunda plaza de aparcamiento, desde febrero de 2014 hasta enero de 2015.



CUARTO .- Estimando en parte la demanda y el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la sociedad PDM 18 S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 30 de BARCELONA, en los autos de Juicio Verbal de reclamación de rentas número 805/2015, de fecha 31 de mayo de 2016, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha sentencia, y en su lugar, condenamos a DON Marcelino a la entidad PDM 18 S.L. la cantidad de 2.365, 17 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, y los intereses del artículo 576 de la L.E.C . desde la fecha de la sentencia hasta el completo pago, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.