Sentencia CIVIL Nº 470/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 824/2019 de 22 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 824/2019 -4

Materia: Juicio verbal:extinción plazo arrendamiento

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Vic

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 781/2017

Parte recurrente/Solicitante: BENALVIC, SL.

Procurador/a: SAMUEL RIEROLA SERRAT

Abogado/a: NATÀLIA JORGE LOPEZ

Parte recurrida: Juan

Procurador/a: MARIA ROSER MAGRO ARXER

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 470/2020

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Elena Boet Serra

Barcelona, 22 de julio de 2020

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 3 de septiembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 781/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Vic a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aSAMUEL RIEROLA SERRAT, en nombre y representación de BENALVIC, SL. contra y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a MARIA ROSER MAGRO ARXER, en nombre y representación de Juan.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

DESESTIMO LA DEMANDA INTERPUESTA POR PARTE DEMANDANTEBENALVIC, S.L. PROCURADOR SAMUEL RIEROLA SERRAT ABOGADA NATALIA JORGE LOPEZ CONTRA PARTE DEMANDADA Juan PROCURADORA ROSER MAGRO ARXER ABOGAGO FELIU COMELLAS CAMPS ABSUELVO a Juan de los pedimentos deducidos en su contra.

COSTAS. Impongo las costas procesales a la parte demandante.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 08/07/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

1º.-Con la demanda inicial la actora, BENALVIC SL, ejercita una acción desahucio por expiración del plazo contractual a la que inicialmente acumuló, ex art. 438.3 LEC, la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios (contraprestación por el uso), de la que desistió con anterioridad a la contestación a la demanda, que dirige contra Juan, arrendatario de la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 de Vic y plaza de aparcamiento núm. NUM001 con trastero anexo en virtud de contrato suscrito en 12.6.2014. Alega la actora que en dicho contrato se convino una duración de tres años prorrogables por períodos anuales salvo que cualquiera de las partes manifestara fehacientemente su voluntad de darlo por terminado con dos meses de antelación, y que en fecha 30.1.2017 comunicó al arrendatario mediante burofax su voluntad de dar por finalizado el contrato a su vencimiento, por lo que éste se extinguió el día 1.7.2017.

El demandado Sr. Juan se opone a dicha pretensión, negando que exista finalización del plazo contractual del arrendamiento, alegando que se convino en el mismo una opción de compra que fue oportunamente ejercitada, por lo que no se trata de una relación entre arrendador y arrendatario sino entre vendedor y comprador, por lo que la demanda ha de ser desestimada.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza BENALVIC SL por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando que la misma incurre en error en la valoración de la prueba tanto en lo que se refiere a la concurrencia de los requisitos pactados para el ejercicio de la opción de compra como al efectivo ejercicio de dicho derecho

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio, al haber sido inadmitida la propuesta en esta alzada.

2º.-Nos encontramos ante un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual. La actual LEC 1/2000 mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1º LEC ) como procedimiento sumario (arts. 444.1 y 447.2), con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables. También, tiene carácter sumario desde la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre el desahucio por expiración del plazo legal y contractual (recuperando el carácter que ya le atribuía la LEC 1881), cuyo objeto se ciñe a determinar si el contrato ha expirado por haber finalizado el plazo legal o contractual. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...). Ahora bien, es preciso que en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de esta controversia con la finalidad de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley concede al arrendador.

Respecto al concepto de cuestión compleja, conviene recordar la reiterada la doctrina jurisprudencial que sostiene que cuando existen otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas son de tal naturaleza que presentan sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hacen muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y resultan éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos, (Sentencias T.S. de 13 de abril de 1929, 3 de junio de 1948, 27 de noviembre de 1950, 5 de febrero de 1951, 18 de diciembre de 1953, 14 de mayo de 1955, 17 de marzo de 1968, 9 de diciembre de 1972y 12 de marzo de 1985, 14-4-1992y 12-6-1997, entre otras). Pero, no es menos cierto que, como apunta la sentencia del Tribunal Supremo de 10-5-1993 , tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita al tribunal dentro del examen del recurso del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, permite su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma; de modo que la complejidad alegada sólo excluirá la resolución en el juicio de desahucio cuando se presente como definitiva e impidiente para estimar el desahucio pretendido; igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de 14-11-1988 que declaró que, aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes, es decir, no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

Ciertamente la diferenciación, a estos efectos entre 'complejidad' y 'no complejidad' de las respectivas relaciones jurídicas no siempre resulta fácil, si bien, en resumen, se concluye que no puede confundirse la existencia de complejidad con la multiplicidad de relaciones jurídicas o vínculos contractuales que unen a las partes cuando aparezcan netamente diferenciados en su naturaleza y efecto, sin implicarse unas con otras ni empañar o desnaturalizar las obligaciones y derechos arrendaticios, ni tampoco con la atipicidad o dificultad en la calificación jurídica de algún pacto, de forma tal que solo existirá complejidad cuando se rebasen los aspectos contractuales que tiene cierta relación jurídica, requiriéndose una previa determinación fáctica y jurídica que exceda de los sumarios cauces del juicio de desahucio.

Sentado lo anterior, hemos de partir de que, en el supuesto de autos, en su día se pactó un contrato de arrendamiento con opción de compra, ciñéndose la controversia, precisamente en la relevancia de ésta.

La STS 2.12.2009 , que cita la de 11 de abril de 2000 , se acerca al concepto de opción de compra afirmando que ' con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones', definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991 , 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 '. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: ' El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'. Y, finalmente, en esta línea, la STS 15.1.2019, citando la de 6.4.2011, dice que ' el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción'.

Por su parte en el ' arrendamiento con opcion de compra'(más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo especificamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así se pronuncia la STS 27.5.1967 .

En todo caso la 'opción de compra' supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración no no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ...).

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010.

El solo hecho de que se trate de un contrato de arrendamiento con opción de compra no comporta que concurra una cuestión compleja que excluya per inadecuación del procedimiento el procedimiento de desahucio, sea por falta de pago o por expiración del plazo, con reclamación de rentas acumulada o no.

Ante un contrato de arrendamiento con opción de compra si no consta el eficaz ejercicio en tiempo y forma, judicial o extrajudicial de la opción de compra por el arrendatario, la relación contractual que se desarrolla entre las partes era la de un contrato de arrendamiento y las sumas a cuyo pago venía obligada la demandada tenían el concepto de rentas y, como tales, pueden ser reclamadas ante su impago, a través del verbal del 250.1.1.

Así pues, no puede ser objeto de un juicio de desahucio como el que nos ocupa si la opción de compra estaba sometida a condición ni si concurrían antes de la finalización del arrendamiento los presupuestos pactados, según alega la actora, para su ejercicio (la posibilidad de cancelar las cargas que gravaban la finca) ni tampoco la cuestión relativa al válido o correcto ejercicio de la opción de compra, lo cual ha de ser discutido en el procedimiento declarativo que corresponda al desbordar el estrecho margen del juicio de desahucio.

Ahora bien, sí puede ser objeto de examen, como presupuesto para la resolución del pleito en tanto determina la calificación de la relación contractual que une a las partes (si bien con efecto limitado al presente procedimiento, que carece de efecto de cosa juzgada) si la opción fue o no ejercitada, a fin de determinar si entre las partes subsiste la relación arrendaticia.

Y en el supuesto de autos, tras el examen de cuanto se ha aportado y practicado en autos y discrepando de la conclusión alcanzada por la juzgadora a quo, este tribunal considera que el arrendatario Sr. Juan no ejercitó la opción de compra. Así en la comunicación remitida por éste a Benalvic en fecha 11.5.2017 (doc 3 de la contestación) no manifiesta su decisión de ejercitar la opción de compra, comunicando su efectivo ejercicio, sino que se limita a manifestar que su intención 'sería' (el tiempo verbal utilizado no es baladí) la de ejercitar la opción, si bien 'con caracter previo' les requiere fehacientemente para que le informen y acrediten una serie de cuestiones, dejando expresa constancia para finalizar que su intención es que no se vulneren sus legitimos derechos a ejecitar la opción de compra concedida. El contenido de la misiva no deja lugar a dudas de que a través de la misma no se está ejercitando la opción.

En fecha 24.5.2017 la arrendadora remitió al demandado comunicación informándole de los extremos interesados y acompañando a la misma diversa documentación (doc. 4 de la contestación), sin que conste que el arrendatario respondiera en forma alguna a ésta ni que ejercitara la opción, por lo que llegado el plazo de vencimiento del contrató sin que ésta se ejercitara, la misma caducó.

En conclusión, no habiéndose ejercitado la opción de compra, la relación arrendaticia entre las partes subsistía, extinguiéndose el plazo pactado el 12.6.2017 (la actora señala como fecha final el último día de esta mensualidad), sin que pueda operar la prórroga legal prevista en el art. 10 de la LAU al haber remitido la arrendadora el correspondiente preaviso, manifestando su voluntad de dar por finalizado el contrato a su vencimiento.

Por todo ello procede, estimando el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y en su lugar dictar otra por la que se de lugar al desahucio instado.

3º.- La estimación de la demanda comporta la condena a la parte demandada al pago de las costas devengadas en la primera instancia, al no apreciar el tribunal dudas de hecho ni de derecho que justifiquen un pronunciamiento distinto ( art. 394.1 LEC ).

No procede una especial declaración sobre las costas de esta alzada, al haber sido estimada la apelación ( art. 398.2 LEC).

Conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, estimado el recurso, procede la devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.

Fallo

ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BENALVIC SL contra la sentencia de fecha 18 de diciembre 2018 dictada en el juicio verbal núm. 781/2017 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Vic , SE REVOCA dicha resolución, y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por la citada apelante contra Juan, SE DECLARA EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento de fecha 12.6.2014 sobre la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 de dicha ciudad y plaza de aparcamiento núm. 5 con trastero anexo y SE CONDENA al demandado a dejar dichas fincas libres, vacuas y expeditas a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia y no se efectúa una especial declaración sobre las de esta alzada. Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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