Sentencia Civil Nº 470, Audiencia Provincial de Ourense, Rec 618 de 01 de Diciembre de 2000

Fundamentos

(APELACION CIVIL)

 La Audiencia Provincial de Orense, constituida por los Señores, don Jesús-Francisco Cristín Pérez, Presidente, don José-Ramón Godoy Méndez y doña Josefa Otero Seivane, magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NUM 470

 En la ciudad de Ourense a uno de Diciembre de dos mil.

 VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio de Cognición procedentes del ido mixto núm. 2 de Ourense seguidos con el n°. 0327/98, rollo de apelación núm. 0618/99, entre partes, como apelante D. SARA D, como heredera de su fallecido esposo D. Ramón S, representada por el Procurador D. FRANCISCO PEREZ SAA bajo la dirección del Letrado D. José FEIJOO FERNÁNDEZ, y como apelado D. FRANCISCO C, bajo la dirección del Abogado D. Francisco CASEIRO SUÁREZ. Es Ponente la Iltma. Sra doña Josefa Otero Seivane.

I - ANTECEDENTES DE HECHO

 Primero.- Por el Jdo mixto núm. 2 de Ourense, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 23 de junio de 1999, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo la demanda promovida por el procurador Sr. Pérez Saa, en representación procesal de D. Ramón S, contra D. Francisco C y Dª. Asunción D, a quienes se absuelve de las pretensiones contra ellos ejercitadas. 2) Que desestimando la demanda reconvencional promovida -por D. Francisco C, contra D. Ramón S, absuelvo a dicho demandado de las pretensiones contra el mismo ejercitadas. No se hace expresa imposición de costas".

 Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación del demandante recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

 Tercero.- En la tramitación de este recurso, se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

II - FUNDAMENTOS DE DERECHO

 PRIMERO.- Ejercitada en la demanda rectora la acción impugnatoria de transmisión de vivienda arrendada, prevista en el art. 53.2° de la LAU de 1964, la Juzgadora de instancia rechaza la pretensión aceptando la postura doctrinal, acogida por algunas Audiencias Provinciales, que, en base al art. 3.1 CC, estima inaplicable dicho precepto cuando, como aquí ocurre, el precio de enajenación no es superior al de mercado.

 Sin perjuicio de reconocer el peso de la argumentación en que descansa tal pronunciamiento, la Sala no la comparte por suponer una interpretación contra legem, además de no ser respetuosa con el espíritu y finalidad de la norma. Es cierto que en materia de interpretación se ha superado la preferencia excluyente de la literalidad equiparada a la simple lectura, pasándose aun proceso discursivo integrador plasmado en el art. 3.1 CC que obliga a atender junto a la letra de la Ley, a los otros criterios recogidos en el mismo artículo: contexto, antecedentes históricos y legislativos, realidad social del tiempo de aplicación y espíritu y finalidad de la norma. Ello no significa, sin embargo, que pueda obviarse la dicción legal cuando no ofrece duda y acudirse exclusivamente a los otros parámetros porque, de hacerlo así, se produciría una ingerencia en facultades no jurisdiccionales, tratando de conseguir por vía interpretativa una modificación que sólo compete al legislador.

 SEGUNDO.- El artículo cuestionado, con claridad meridiana, toma como referencia para el cálculo de la operación que regula "el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el impuesto de las cargas" y, de otro lado, "la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino". La sustitución del primer elemento por el precio de transmisión según el mercado o del segundo por la renta actualizada, criterio defendido en la sentencia apelada, no se conforma con la literalidad del precepto ni con la voluntad del legislador mostrada en la misma LAU de 1964 y en la actual de 1994.

 Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1991, la finalidad de la LAU de 1964 es defender a ultranza la condición de los arrendatarios, enmarcándose dentro de esa finalidad el art. 53, dirigido a evitar que los propietarios quebranten el derecho de aquellos a la prórroga forzosa. Ya en su disposición adicional quinta dicha Ley facultaba al Gobierno para dejar sin efecto la acción impugnatoria que nos ocupa "cuando considere que las circunstancias así lo aconsejen". No sólo no se hizo uso de tal facultad sino que, además, al publicarse la LAU de 1994, su disposición transitoria segunda, relativa a contratos arrendaticios de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, como es el litigioso, mantuvo la vigencia del art. 53 y ello no parece que sea achacable a un olvido del legislador si se tiene en cuenta que la misma disposición alude a los derechos de adquisición preferente regulados en el capítulo donde se incluye aquel artículo.

 La nueva Ley no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos anteriores, simplemente limita su duración pero, como subraya en su exposición de motivos esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida, tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios". Quiere ello decir que sigue siendo intención del legislador la protección del derecho de prórroga hasta el límite previsto y uno de los modos de protección es la acción impugnatoria cuestionada, mantenida sin modificaciones en su redacción, de modo que habrá de estarse a su tenor literal, sin duda conocido por el reconveniente al tiempo de la adquisición debido a su condición de letrado.

 Cumpliéndose los presupuestos de aplicación del art. 53.2, no cabe apreciar abuso de derecho en el ejercicio de la acción que contempla pues no actúa abusivamente quien utiliza su derecho respondiendo al mismo criterio finalista que a la norma legal inspira, según jurisprudencia cuya reiteración exime de su cita.

 Procede, en atención a lo razonado, la admisión en este extremo del recurso interpuesto por el actor inicial y consiguiente estimación de la pretensión declarativa contenida en el escrito inicial.

 TERCERO.- Se comparte íntegramente y debe tenerse por reproducida la argumentación de la sentencia apelada base del rechazo de la reconvención.

 En su contestación al requerimiento notarial formulado de adverso, el inquilino claramente señala que no procede la actualización de renta porque sus ingresos y los de las personas que con él conviven "no superan el límite legal -f. 38- que permitiría iniciar el proceso actualizador". Se acoge, así, a la posibilidad prevista en la Disposición Transitoria 2ª, apartado D. 11, regla 7ª de la LAU de 1994, ante lo cual el arrendador únicamente puede instar la declaración judicial de procedencia de la actualización por los trámites del Juicio verbal (art. 39.4 de la misma Ley). La estimación de esta acción, en absoluto es equiparable a la oposición a la actualización prevista en la regla 6ª del apartado y disposición mencionados, supuesto bien distinto en el que el arrendatario, aun admitiendo la procedencia de la actualización por motivos económicos, se opone a ella, en cuyo caso el contrato se extinguirá a los ocho años, a contar desde el requerimiento.

 Sentado lo anterior, no puede prosperar la pretensión contenida en el apartado A del suplico de la reconvención en la que la declaración de que el inquilino se ha opuesto a la actualización se plantea como consecuencia de la procedencia de la actualización por motivos económicos.

 En cuanto al pedimento B del mismo escrito, resulta contrario a la doctrina de los actos propios reclamar el importe del IBI correspondiente a los años 95, 96 y 97 cuando en el requerimiento notarial se dice: "Asimismo se tenga por requerido para que a partir de la fecha citada (se refiere a la del requerimiento, 13-5-98), es obligación del arrendatario el abono del Impuesto de Bienes Inmuebles que corresponde a la vivienda de que disfruta. Singularmente ha de abonarse tal impuesto por primera vez con el que corresponda al año 1998".

 CUARTO.- El art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite apartarse del criterio del vencimiento objetivo que acoge como norma general respecto a costas, cuando así lo aconsejen circunstancias excepcionales. Haciendo uso de esta facultad no ha lugar a hacer expresa imposición de las costas de la demanda inicial, teniendo en cuenta la polémica doctrinal sobre la materia y su naturaleza estrictamente jurídica.

 Las costas de la reconvención se imponen al reconveniente porque en este caso no se da la excepcionalidad requerida para otro pronunciamiento.

 En cuanto a las costas de la alzada, se imponen la mitad al reconveniente y no se hace expresa declaración en cuanto a las restantes, de conformidad con el art. 736 LEC.

 Por lo expuesto la Audiencia pronuncia el siguiente

 FALLO: Se estima el parte el recurso de apelación interpuesto por D. Ramón S, hoy fallecido y personada su esposa como heredera Dª. Sara D, contra la sentencia de 23 de junio de 1999 dictada por el Juzgado n° 2 de Ourense en juicio de cognición n° 327/98. En consecuencia, con admisión parcial de la demanda formulada por el Sr. S, se declara que el precio de transacción de la vivienda litigiosa, operada en favor de los demandados mediante contrato de compraventa de 10 de diciembre de 1997, excede de la capitalización de la renta anual que en el momento de la enajenación abonaba el actor, ya se calcule la capitalización al 3 por 100, ya se calcule al 4,5 por 100.

 Se desestima la adhesión a la apelación deducida por el demandado-reconviniente. No se hace expresa declaración en cuanto a costas de la demanda inicial. Se imponen las de la reconvención al demandado-reconviniente, al que también se imponen la mitad de las devengadas en la alzada, sin expresa declaración en cuanto a las restantes.