Sentencia Civil Nº 471/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 667/2008 de 23 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº 667/2008

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 1083/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 56 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 471/2009

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ HERNÁNDEZ

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 1083/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 56 Barcelona, a instancia de Dª. Bibiana , contra D. Darío ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de abril 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por el Procurador Doña BEATRÍZ DE MIQUEL BALMES en nombre y representación de DOÑA Bibiana contra DON Darío , imponiendo a la actora las costas del proceso.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de septiembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DOÑA Bibiana contra DON Darío al apreciar la falta de legitimación activa de la demandante, absuelve al demandado de las pretensiones formuladas en su contra, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Bibiana interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que DOÑA Bibiana ostenta la titularidad registral de la finca, por lo que existe legitimación activa; 2) subsidiaria apreciación de subsanabilidad y conservación de los actos procesales irregulares; 3) aplicación extensiva del artículo 418 de la L.E.C . y retroacción de las actuaciones hasta el momento de la vista; y 4) vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la de primera instancia, se estime la demanda interpuesta, con condena en costas a la parte demandada.

Subsidiariamente, solicita se estime y declare la nulidad de las actuaciones y la retroacción de las mismas al momento del juicio.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La demandante DOÑA Bibiana , aporta en esta alzada, junto con su escrito de interposición del recurso de apelación, documentación que acredita su condición de propietaria de la vivienda sita en la calle de DIRECCION000 , antes DIRECCION001 , número NUM000 , anteriormente número NUM001 , y antes número NUM002 , por herencia intestada, copia de la inscripción en el Registro de la Propiedad de Barcelona de la finca número NUM003 arrendada y certificación del Ayuntamiento de Barcelona acreditativa del cambio de numeración de la finca.

Por tanto, procede tener por justificada la legitimación activa de DOÑA Bibiana debiendo revocar en este extremo la sentencia de primera instancia en cuanto aprecia la excepción de falta de legitimación activa de la actora.

TERCERO.- Sentado lo anterior, de la prueba practicada en este procedimiento se desprende:

1) En fecha 6 de junio de 2.007, el arrendatario remitió un burofax al administrador de la propiedad comunicando que la Compañía de Aguas de Barcelona había cortado el suministro de agua porque no existía acometida, requiriendo a la arrendadora para que en el plazo de una semana solicitara las obras necesarias de instalación, apercibiéndole que de no hacerlo, lo asumiría el arrendatario, repercutiendo el coste a la propiedad, así como que, ante el corte del suministro de agua, que hacía la vivienda inhabitable, procedía a la suspensión del contrato de arrendamiento conforme al artículo 26 de la LAU .

2) En fecha 27 de junio de 2.007, el Administrador de la Propiedad respondió al anterior burofax alegando que se oponía a la suspensión del contrato y del pago de la renta.

3) Realizadas las obras y dado de alta el suministro de agua en octubre de 2.007, a partir del mes de noviembre de 2.007, el arrendatario reinició el pago de la renta.

4) Para ello, remitió giros postales correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.007 que fueron admitidos.

Sin embargo, los giros posteriores fueron devueltos por el Administrador de la Propiedad.

5) El día 9 de abril de 2.008 se consignaron los meses de enero y febrero de 2.008, y el día 22 de abril de 2.008, se consignaron los meses de marzo y abril de 2.008.

El día 23 de junio de 2.008 se consignaron los meses de mayo y junio de 2.008 y, posteriormente, se ingresó el mes de julio de 2.008.

6) Falta por pagar la renta correspondiente a una parte del mes de junio de 2.007, y los meses de julio a octubre de 2.007.

CUARTO.- La demandante ejercita una acción de desahucio por impago de rentas.

El demandado acepta dicho impago, correspondiente a la renta de una parte del mes de junio de 2.007, y a los meses de julio a octubre de 2.007.

Pero opone que el contrato se hallaba en suspenso, lo que determinaba la suspensión de abonar dichas rentas, ya que la arrendadora no realizó las obras a las que venía obligada, porque durante ese periodo la vivienda careció de suministro de agua y, además, ha sido el propio arrendatario el que ha asumido el coste de las referidas obras.

La LAU concede un derecho al arrendatario para instar la suspensión del contrato que conlleva la no obligación de pagar la renta, pero cuando concurra la causa impeditiva de usar el inmueble derivado de la necesidad de realizar las obras de conservación que sean imprescindibles y sin las cuales es inviable el objeto fijado en el contrato, ya se trate de vivienda o de local de negocio.

El arrendatario puede instar la suspensión del contrato de arrendamiento en tanto el arrendador no dé cumplimiento a esta obligación de conservación, aunque no puede hacerlo "motu propio" y dejar de abonar las rentas, sino que debe ejercitar la acción judicial.

El arrendatario no puede dejar de pagar las rentas ante los supuestos de incumplimiento de sus obligaciones por los arrendadores.

Y ello es así, por cuanto supondría un incumplimiento unilateral de una de las partes no amparado por la normativa arrendaticia.

Por ello, el arrendatario debe acudir a la vía judicial en cualquiera de las modalidades antes vistas y, o bien instar la resolución del contrato, o la suspensión equivalente a la exigencia del cumplimiento del contrato, y en ambos casos acumulando la acción de exigir daños y perjuicios.

Esta facultad de suspensión prevista en el artículo 26 de la Ley especial resulta aplicable en cualquier caso.

Fuera de los supuestos legales, no es admisible que el arrendatario deje sin más de abonar la renta, ni cabe otra circunstancia que la excepcione.

QUINTO.- El artículo 248.2 de la nueva LEC determina que son procesos declarativos el juicio ordinario y el juicio verbal.

El artículo 250 de la LEC , cuya finalidad es establecer que acciones se encauzarán por la vía del juicio verbal, establece en su número 1-1º, que se tramitarán como juicios verbales los que tengan por objeto la recuperación de una finca dada en arrendamiento por impago de las rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario o por expiración del plazo contractual.

En una primera aproximación, podría sostenerse que, ya que el juicio verbal es un juicio declarativo, lejos del antiguo desahucio, cabe en su seno la discusión de cualquier cuestión que pudiera plantear el demandado como oposición a la pretensión del demandante arrendador.

Sin embargo, no parece que esta sea la voluntad de la nueva norma.

Y ello es así porque, de conformidad a lo establecido en el artículo 249 1-6º de la LEC , deberán tramitarse en juicio declarativo ordinario todas las cuestiones relativas a arrendamientos urbanos y rústicos, salvo los desahucios por falta de pago y por expiración del plazo contractual.

Por tanto, parece claro que el legislador no ha querido someter todas las cuestiones arrendaticias al cauce del juicio verbal, sino al del ordinario.

Por lo demás, si en aquél pudiese discutirse cualquier cuestión, carecería de sentido la previsión del artículo 447.2 de la LEC , que priva de fuerza de cosa juzgada a las sentencias que pongan fin a los procedimientos en que se haya entablado la acción de desahucio por impago de rentas.

Por último, tampoco puede perderse de vista que en la propia Exposición de Motivos de la LEC, puede leerse que la Ley reserva para el juicio verbal aquellos litigios caracterizados por "la singular simplicidad de lo controvertido".

En definitiva, puede concluirse que no cualquier cuestión tiene cabida en el ámbito del juicio verbal en el que se ejercite una acción de desahucio por impago de rentas.

Bajo la antigua LEC, la jurisprudencia venía entendiendo que no bastaba con alegar la existencia de una cuestión compleja para que el juicio de desahucio quedase vedado, sino que era necesario acreditar mínimamente los hechos que la integraban y su complejidad misma.

Esta doctrina sigue siendo plenamente aplicable, al menos en el ámbito del juicio verbal donde se inste el desahucio por impago de rentas.

SEXTO.- El demandado alega para justificar el impago de la renta convenida que, como consecuencia que el demandante no ha ejecutado en el objeto del arrendamiento las obras necesarias para poder ser utilizado para el fin que le es propio, la Compañía Aguas de Barcelona ha procedido al corte del suministro.

Consecuencia de lo anterior es que considera que ha quedado en suspenso su obligación de pagar la renta, ya que el contrato también está en situación de suspensión.

El arrendatario no instó el procedimiento previsto en el artículo 26 de la LAU pero requirió a la arrendadora para que llevara a cabo las obras que permitieran la reanudación del suministro de agua y el Administrador de la Propiedad contestó indicando que no le competía la ejecución de las obras y que se oponía a la suspensión del contrato y del pago de la renta.

La constatación de los hechos que se acaban de exponer conlleva la consecuencia jurídica que para decidir si es exigible el pago de la renta al arrendatario sea preciso determinar si es a él o a la arrendadora a quien le incumbe la realización de las obras necesarias para que la vivienda cuente con suministro de agua y pueda ser destinada al fin que le es propio.

Sin embargo, dicha cuestión no puede plantearse y resolverse en el ámbito de un juicio verbal donde se haya ejercitado la acción de desahucio por impago de rentas.

Por tanto, la única solución es la de desestimar la demanda ante la acreditación de una cuestión jurídica compleja que excede del ámbito de este proceso que lo hace inadecuado para su resolución.

En consecuencia, aunque igualmente se desestima la demanda, los motivos de la desestimación son distintos de los consignados en la sentencia apelada, dejando aquí por completo imprejuzgado si las obras correspondía realizarlas a la arrendadora o al arrendatario y si tales obras permitieron dejar el contrato en suspenso, ya que estas son cuestiones que deberán decidirse en el correspondiente juicio declarativo ordinario ya que se integran completamente dentro de las llamadas cuestiones complejas que rebasan totalmente el marco de un juicio verbal de desahucio por impago de rentas.

SÉPTIMO.- El hecho de haberse apreciado de oficio la excepción de inadecuación del procedimiento, y al desestimar el recurso de apelación pero por distintos fundamentos de derecho, conlleva que se considere adecuado no hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Bibiana contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 56 de Barcelona, en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago de la renta, número 1.083/2.007, de fecha 24 de abril de 2.008, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.