Sentencia Civil Nº 471/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 81/2009 de 30 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00471/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7001227 /2009

RECURSO DE APELACION 75 /2009

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 295 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de ALCORCON

De: Mauricio

Procurador: Mª LUISA MARTINEZ PARRA

Contra: Jose Antonio

Procurador: Mª TERESA MONCAYOLA MARTIN

Ponente: ILMO. SR. D.DON ANTONIO GARCIA PAREDES

SENTENCIA Nº 471

Magistrados:

ILMO. SR. D. ANTONIO GARCIA PAREDES

ILMO. SR. D. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMO. SR. D.Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a treinta de Noviembre de dos mil nueve.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal nº 295/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.2 de Alcorcón, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante D. Mauricio , representado por la Procuradora Dª Mª Luisa Martinez Parra, y de otra, como demandado-apelado D. Jose Antonio , representado por la Procuradora Dª Mª Teresa Moncayola Martín.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCIA PAREDES .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcorcón, en fecha 16 de Septiembre de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por Don Mauricio representado por el Procurador Doña María Luisa Martínez Parra contra Don Jose Antonio representado por el Procurador Doña Yolanda del Amo Martín, sobre reclamación de cantidad.

DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demando Don Jose Antonio de los pedimentos a que se refiere el escrito de demanda, con expresa condena al pago de las costas procesales a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 25 de Noviembre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los Fundamentos Jurídicos de la sentencia apelada, en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al entender que el contrato se resolvió anticipadamente y que la fianza fue retenida como consecuencia del incumplimiento del contrato, como preveía la cláusula segunda del contrato.

Frente a dicha resolución, el demandante don Mauricio formula recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba, dado que, si bien el contrato de extinguió de mutuo acuerdo, la cláusula segunda del mismo lo que dispone es que el arrendador devuelva la fianza una vez finalizado el contrato, como así lo establece también el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En segundo lugar, aduce que se ha infringido la norma relativa a la tácita reconducción regulada en el artículo 1.566 del Código Civil , que impide considerar que hubo vencimiento anticipado. Y termina indicando que para la no devolución de la fianza el arrendador tendría que haber probado la existencia de daños y perjuicios.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba en relación con la duración del contrato.

La acción ejercitada en la demanda era la de devolución de la fianza arrendaticia con apoyo en lo pactado en la cláusula segunda del contrato celebrado entre las partes el día 10 de mayo de 1994 , que disponía en su párrafo tercero:

"Se hace entrega por parte del arrendatario en este acto la cantidad de DOCIENTAS MIL PESETAS (200.000 pts.) en concepto de fianza sirviendo este contrato como la más eficaz carta de pago. Dicha cantidad le será devuelta al arrendatario una vez finalizado el presente contrato, siempre y cuando se hayan cumplido con las obligaciones contractuales".

En el acto del juicio verbal el letrado del demandado se opuso a la devolución de la fianza alegando que el contrato se resolvió anticipadamente, pues se había renovado por otros seis años más, y por eso el arrendador retuvo el importe de la fianza en compensación por el tiempo que restaba de contrato.

Y esa tesis o alegación es la aceptada por el Juez de instancia en la sentencia apelada.

Sin embargo, del examen de la prueba documental aportada (el contrato) y de la visión de la copia grabada del juicio, este tribunal de segunda instancia concluye que ha habido por parte del juzgador de instancia un error en la valoración de la prueba.

En primer lugar, conviene aclarar que tanto el letrado de la parte demandada como el propio demandado estuvieron en algunos momentos intentando justificar la retención de la fianza por otras razones, en concreto por daños producidos en el local (retirada de mamparas, retirada de bañera), y no por la razón esgrimida en la contestación a la demanda de que el contrato se había resuelto de forma anticipada. En cualquier caso, esa segunda alegación del demandado (la de los daños en el local) no podría haber prosperado porque, si con ello pretendía oponer un crédito compensable, tendría que haber dicho y acreditado a cuánto ascendía ese crédito y en base a qué hechos, y no simplemente alegar que la retención de la demanda era para compensarse de los daños.

En segundo lugar, y dentro de la estricta oposición a la demanda (ya que la sentencia tiene que resolver la controversia en atención a lo alegado y probados por las partes, según establece el artículo 216 LEC ), lo realmente acreditado a través de la prueba documental practicada era que el contrato tuvo una duración inicial, pactada, de SEIS AÑOS. Concretamente en la cláusula tercera del mismo se decía:

"La duración del presente contrato de arrendamiento, al amparo del Real Decreto Ley 2/85, de 30 de abril , será de SEIS AÑOS, sin prórroga forzosa, y ello con independencia de lo que dispone el art. 1.566 del Código Civil. El presente contrato entrará en vigor el 1 de junio de 1.994 ".

Quiere ello decir que el contrato vencía el día 1 de junio de 2000.

Es cierto que, en el acto del juicio, quedó probado que el contrato se prorrogó DE PALABRA, según declararon tanto el demandado como el demandante. Pero no es menos cierto que ninguno de los contratantes pudo acreditar por cuánto tiempo se había acordado esa prórroga. Por lo que para la determinación del plazo de duración del contrato por virtud de la prórroga es preciso atenerse a las normas del Código Civil, y en concreto al articulo 1.566, que es contemplado por las partes en la cláusula contractual antes citada.

Dispone el artículo 1.566 CC

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 , a menos que haya precedido requerimiento".

Por su parte dice el artículo 1.581 CC

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario".

Quiere esto decir que, según ley, el contrato en cuestión se prorrogó por meses porque la renta pactada en el mismo se pactó por meses (cien mil pesetas mensuales), y no por el plazo de seis años como intentó sostener en el acto del juicio el letrado de la parte demandada. Como ha mantenido la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. STS de 30 de diciembre de 1981 ), la tácita reconducción supone el término del arrendamiento anterior y en cuanto al plazo de este nuevo contrato hay que atenerse al tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 C.C . y no al estipulado en el contrato originario de la reconducción.

No tenía derecho, por tanto, el arrendador a retener la fianza para compensar un tiempo de resolución previa que habría oscilado entre el mes de octubre de 2005 y el mes de junio de 2006, porque la prórroga tácita del contrato se iba haciendo por meses.

Hubo, pues, error en la sentencia la valorar la prueba documental (el contrato) y, derivativamente, se infringió el artículo 1.566 del Código Civil , por lo que el recurso de la parte demandante debe ser estimado y la sentencia revocada, para dar lugar a la estimación de la demanda y a la condena del demandado a devolver la fianza al arrendatario demandante, pues no se ha alegado ni probado la existencia de incumplimiento de obligación contractual alguna y menos que la valoración de ese incumplimiento pueda fijarse en la cantidad de mil doscientos dos euros.

TERCERO. Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En cuanto a las costas de la primera instancia debe ser impuesta al demandado al haber sido desestimadas sus pretensiones (art. 394 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Mauricio frente a D. Jose Antonio , contra la sentencia de fecha 16 de septiembre de 2008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Alcorcón, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución para en su lugar dictar la siguiente:

"Que, estimando la demanda interpuesta por D. Mauricio , contra D. Jose Antonio , debemos condenar y condenamos al demandado a que abone al demandante la cantidad de MIL DOSCIENTOS DOS EUROS (1.202 ?), más los intereses legales desde la interposición de la demanda, y las costas procesales de la primera instancia".

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de la segunda instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a