Sentencia CIVIL Nº 471/2019, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 454/2019 de 26 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.02)
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N.I.G.: 1711442120148118574
Recurso de apelación 454/2019 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Olot (UPAD Civil 1)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 350/2014
Parte recurrente/Solicitante: Segismundo
Procurador/a: Pere Ferrer Ferrer
Abogado/a: David Garrido Valeri
Parte recurrida: Silvio
Procurador/a: Narcís Jucglà Serra
Abogado/a: Jordi Anglada Soler
SENTENCIA Nº 471/2019
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
D. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT
Dª. Maria Isabel Soler Navarro
Girona, 26 de noviembre de 2019

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 19 de junio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 350/2014 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Olot (UPAD Civil 1) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. PERE FERRER FERRER, en nombre y representación de D. Segismundo contra la sentencia de fecha 7 de noviembre de 2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. NARCÍS JUCGLÀ SERRA, en nombre y representación de D. Silvio .



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: '

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/11/2019.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Maria Isabel Soler Navarro.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que estima parcialmente la demanda formulada por Dº Silvio , contra Dº Segismundo , y en que declara resuelto el contrato de arrendamiento y condena a este último a abonar al actor las cuantías que constan en el fallo de la sentencia en concepto de indemnización de daños y perjuicios 6.441,6;, la cuantía que resulte de las facturas acompañadas como documentos nº 4, 5 y 6 en concepto de indemnización por el incumplimiento con excepción, de las facturas correspondientes al aparcamiento, los sanitarios, las climatizadores, la condena a abonar 379 euros en concepto de IBI del año 2013; la condena al pago de la suma 537,59 correspondientes a facturas impagadas a telefónica y endesa, y al pago de los aumentos de la renta no satisfechos durante la anualidad de 2013 por importe de 1,08 euros, y la correspondiente a la planta primera de 2.857,98 euros, se alza contra la misma la parte demandada invocando básicamente un error en la valoración de la prueba.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Como primer motivo del recurso se opone a la indemnización en concepto de daños y perjuicios derivada del incumplimiento del preaviso de 4 meses pactado en el contrato, se opone que en el contrato no se pacto indemnización alguna en tal concepto en concepto de clausula penal, y que en todo caso se comunico a la actora ya en el mes de marzo la voluntad de desistir del contrato, como así resulta de las pruebas practicadas, es decir con 3 meses de antelación, que la concesión de dicha indemnización supone un enriquecimiento injusto del actor.

En esta materia El TS en la sentencia nº 183/2016 de 18 de marzo analiza los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia en relación al desistimiento unilateral del contrato por decisión del arrendatario: ' 1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial..

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997)..

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).' Este último sería el que se nos plantea en este procedimiento, pues es un hecho acreditado que el arrendatario le comunicó a la otra parte contratante, sin consensuarlo previamente, su decisión unilateral de dar por resuelto el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado en el contrato y esta decisión no fue aceptada de forma expresa por el arrendador, ni se convirtió en una resolución de mutuo acuerdo ya que si bien el arrendador, ante los hechos consumados y el abandono del inmueble por el arrendatario, acepto la entrega de las llaves., si bien ya le remitió un burofax en el cual además de ponerle en su conocimiento los daños existentes después del desalojo del local de negocio, también le reclamo daños y prejuicios por la resolución anticipada del contrato El Tribunal Supremo en la sentencia de 20 de julio de 2011 analiza si el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, por lo que la posterior demanda en reclamación de indemnización por resolución unilateral del arrendatario resultaría contraria al principio de la buena fe y la teoría de los actos propios y llega a la conclusión que la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador no acredita o prueban que la parte demandante prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía y, menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde, de conformidad con el contrato suscrito.

En el caso de autos, es un hecho reconocido por el arrendatario que entrego las llaves al actor en fecha 22 de Junio de 2013 y que en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de febrero de 2003, se pacto una duración hasta el 31 de diciembre de 2013 y que se pacto un preaviso de 4 meses en caso de resolverse antes.

No consta acreditado que lo comunicara con dicha antelación pero si que es cierto que lo comunico sobre el mes de abril mayo, según ha admitido el mismo actor en el interrogatorio practicado, y ante esta resolución unilateral del contrato surge el derecho del arrendador a la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que le ha causado el incumplimiento del contrato, de conformidad con lo previsto en el art. 1.101 del Código Civil.



TERCERO.- En cuanto al Importe de la indemnización por la resolución unilateral del contrato.

Como hemos dicho en el contrato de arrendamiento se pactó que tendría una duración, hasta el 31 de diciembre de 2013, pero el 22 de Junio de 2013 el arrendatario ya había desalojado el local y entregado las llaves y se reclama como indemnización el importe de las rentas de 6 meses por los meses que restaban para la finalización del contrato de arrendamiento y la sentencia de Instancia así lo ha concedido por un importe de 6.441,6 euros.

En esta materia debemos tener en cuenta la doctrina jurisprudencial fijada por el TS en la sentencia nº 221/2012 de 9 de abril:.

Que en relación a dicha materia y resumidamente dice: 'Lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas de a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido: como pauta de carácter orientador puede tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el que se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario'.

Y continua señalando : La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento. A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que 'para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )' ( STS de 14 de julio de 2006 ). Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación Aplicándolo al caso presente y ponderando que si bien el arrendatario no cumplió el plazo de preaviso de 4 meses, si lo hizo con una antelación de dos o tres meses, con lo cual estima la Sala que la indemnización deberá de fijarse por el importe de la renta de 1 mes fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía de 1.073,33-€.



CUARTO.- Como segundo motivo del recurso se opone a la existencia de un incumplimiento contractual de las obligaciones de conservación, mantenimiento y de entrega del inmueble en las mismas condiciones en que fue entregado.

Que en ninguna apartado de la clausula segunda del contrato consta que el arrendatario se obliga a devolver el inmueble en perfectas condiciones tal como lo había recibido, como así se dice en la demanda. Que del pacto en cuestión lo que resulta es que el inmueble se tenia que devolver sin mobiliario ni maquinas y en todo caso se le podía exigir que lo devolviera en condiciones similares a las que le había sido entregado.

Que respecto a las instalaciones y objetos el límite que se fijaba en el contrato era que no se podían retirar las instalaciones empotradas ni los objetos empotrados de lo que cabe entender que el resto si se podía retirar pues habían sido objeto de pago por parte del recurrente de un traspaso.

Que ha quedado acreditado que cuando se le entrego el restaurante el estado del mismo no era del todo bueno pues llevaba 13 años funcionando con el correspondiente desgaste. Que el mismo tuvo que realizar obras y reparaciones y por ello se le condono dos meses la renta.

Que el estado en que se le entrego era lamentable así lo acreditan las pruebas testifical y documental.

En cuanto a las obligaciones de conservación, se alega que de la prueba pericial ha quedado acreditado cuales son obras de conservación y mantenimiento necesarias que son las necesarias por el menoscabo que se produce en el tiempo y por el uso del bien y de dichas pruebas resulta que el mismo ha mantenido e incluso ha mejorada0 el local.

Que el mismo actor admite que el estado en que s ele entrego el local era el mismo que cuando se alquilo.

Que de la pericial de la Sra. Eloisa , consta que solo puede atribuirle al recurrente que hay cables sueltos, que hay una pieza de gres rota, y que el local no se entrego limpio alegando que ello fue debido a las prisas del actor para que s ele entregara el local. Que la prueba evidente de que el estado no era malo es que el actor lo volvió a alquilar en seguida con una renta similar.

Que existe un error en la valoración de la prueba en relación a la prueba pericial judicial dando más valor a la prueba testifical.

Que la sentencia contiene una falta e motivación en cuanto a la condena en concepto de indemnización, que da valor a las testificales del Sr. Pedro Enrique y del Sr. Adolfo sin tener en cuenta que los mismos mantienen una relación comercial con la actora.



QUINTO.-Ante todo señalar que en cuanto a los daños en la finca arrendada, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, y únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

Por otro lado, en cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004; RJA 6988/1994, 3416/1995, 7236/1996, 3842/1997, y 988/2004) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001, y 23 de marzo de 2007; RJA 3189/2001, y 2317/2007) Asimismo y reiterando lo anterior señalar que sobre el arrendamiento y las obligaciones de las partes,el arrendatario, según el Art.1563 del CC y los concordantes arts.1561 y 1562, al deber devolver la cosa arrendada como la recibió salvo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

( SSTS de 2 de Marzo de 1.963 , de 11 de Junio de 1.991 y de 12-2-01 ), establecen sendas presunciones 'iuris tantum' que,con inversión de la carga probatoria él ha de destruir, en el sentido de que se presume que la ha recibido en buen estado y que es responsable de la pérdida y deterioro que tuviese dicha cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya de modo que,esta presunción 'iuris tantum' de culpabilidad le obliga a demostrar que el evento dañoso se produjo sin influencia de su negligencia y,de no hacerlo,deberá responder aunque sin serle exigible una rehabilitación total e inexistente cuando contrató sino sólo que deje el objeto del arriendo como se le entregó.

-Completando el precedente,y en relación con los daños que se intentan compensar de la reclamación de la demanda,se deduce del art.1554.1 del CC que la causa propia del contrato de arrendamiento es la de entregar una parte a la otra el usoy disfrute de determinada cosa, a cambio del pago de cierto precio o renta, y así claramente lo dispone su art.1554,1. Consecuentemente con ello, al arrendador corresponde hacer durante la vigencia del contrato todas las reparaciones que sean necesarias al fin de conservar la cosa en el estado que corresponde para servir al uso para que ha sido destinado, y en cuya consideración se ha celebrado el arriendo, y así lo establece en número 2 del artículo y otros muchos preceptos, como el 21 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, o el 107 de la Ley de, por ello será el mismo quien deba soportar los gastos normales que se deriven del uso de la cosa transmitido al arrendamiento, por los cuales recibe como contraprestación el estipendio correspondiente,,Por ello,en cuanto que todo uso de un inmueble, lleva consigo determinados desperfectos, que son consecuencia del mismo, el arrendatario no debe responder de ellos y su obligación por tal motivo sólo surgirá cuando se trate de daños dolosamente causados, o al menos de aquellos otros que se demuestre exceden de lo que debe entender por una utilización normal del bien arrendado, por ser impropios de un uso habitual considerando la naturaleza y finalidad de aquel, pues, es obvio, y no necesita mayor explicación, que las cosas desmerecen por su uso, o incluso por el simple transcurso del tiempo. Y en este sentido deben ser interpretados los citados artículos 1563 y 1564 del Código Civil .



SEXTO.-Aplicándolo al caso concreto y entrando en los concretos daños objeto de reparación que son impugnados por la parte recurrente, en concreto en relación a la instalación eléctrica se opone que no puede pretenderse que un restaurante arrendado en los años 90 tenga que ser devuelto con criterios de 25 años después. Que la instalación eléctrica se devolvió en el mismo estado en que se le entrego. Que si con arreglo a la solicitud de una nueva licencia la misma se tuviera que adecuar a la normativa vigente esto es algo que tendría que asumir el nuevo arrendatario pero no el recurrente.

En cuanto a la instalación eléctrica la parte actora reclama la cuantía de 1.078,5 euros, conforme al presupuesto efectuado por la entidad MONTOLIVET INSTAL.LACIONES S.L., acompañado como documento nº 5 de la demanda (folio 62).

De las pruebas practicadas tanto de la documental aportada acta notarial como de la pericial como de la testifical del Sra. Eloisa consta acreditado que existencia cables rotos.

En consecuencia de dicha cuantía deberá incluirse la partida relativa a 363,30 euros correspondiente a endolls y tapes cegues.

En cuanto a las pantallas fluorescentes por las que reclama la cuantía de 715,20 euros.

-En cuanto a las pantallas fluorescentes alega el apelante que se devolvieron en buen estado teniendo en cuenta que no se trataba ya de pantallas nuevas ni cuando el recurrente accedió al local.

Con relación a dicha partida, el testigo Sr. Pedro Enrique que efectuó el presupuesto acompañado como documento nº 5 de la demanda, manifestó que si que seria una mejora ya que no se encuentran de nuevas, que una pantallas que han funcionado desde el año 1990 no tienen ningún valor, que el lo que hizo es una sustitución de todo para adaptarlo a la normativa.

Es evidente que el importe reclamado representa una mejora y es evidente que el demandado no debe responder de adaptar los fluorescentes a la normativa actual y si solo de los daños que presentaban.

En cuanto a cuales son dichos daños si acudimos a la prueba pericial de la perito Sra. Eloisa manifiesta que solo se ve una pantalla que parece rota, pero atiende básicamente a la fotografías que obran en el acta notarial, ya que no visto el local. en consecuencia solo podrá estimarse en relación al valor de una sola pantalla y no de las 7 restantes ya que se reclaman 8 pantallas nuevas, es decir,89,40 euros.

En cuanto a los cables rotos efectivamente existen, el mismo Sr. Pedro Enrique manifestó que estaban los cables rotos, que cuando se saco la encimera,horno se saco sin cuidado y se rompieron. Ahora bien una cosa es la existencia de cables rotos y otra que la parte demandada deba abonar el importe de una nueva instalación eléctrica adecuada a la normativa vigente.

Efectivamente, el local arrendado era un restaurante que cuando el demandado lo arrendo ya estaba en funcionamiento desde el año 1990,según ha admitido la misma parte actora.

En segundo lugar de la prueba testifical del Sr. Pedro Enrique que efectuó el presupuesto que obra en autos manifestó que los tubos estaban rotos arrancados y chafados, que seguramente cuando se saco el horno encimera, en lugar se sacarlo bien se saco rompiendo cables,.En definitiva no cabe duda de que el demandado debe de responder de la reparación de dichos cables, así como de los enchufes que el mismo testigo manifestó que estaban sucios y rotos por falta de mantenimiento.

En cuanto al climatizador, la parte actora reclama por dicha partida la cuantía de 10.449,47 euros, nada se examinara al respecto dado que la sentencia de instancia ya los excluye de la indemnización Calderas. Reclama la parte actora la cuantía de 5.720,48 euros Mantiene el apelante que la instalación de calefacción funcionaba correctamente cuando el recurrente dejo el local. Que solo se aporta un presupuesto cuya valoración incluso es superior a toda una instalación nueva.

Una caldera de 20 años esta amortizada, lo que pretende la actora es que se cambie la caldera a costa del recurrente.

Que incluso el testigo el Sr. Pedro Enrique admite que no era imprescindible hacer todo lo que presupuesta en la partida de caldera solo conveniente.

Asiste razón a la parte recurrente,el Sr. Pedro Enrique manifestó que la caldera funcionaba que se tenían que hacer arreglos, que se tenia que repasar para funcionar, era antigua estaba sucia podría funcionar. Que los radiadores no funcionaban se tenia que probar todo repasar válvulas.

Debiendo en consecuencia excluirse la partida correspondiente a la caldera, e incluir solo una revisión y repaso de la misma, que incluirá la partida de importe 759,30 euros y la de 548,90 euros.

Así como el importe de 328,00 euros por el saneamiento de la instalación de gas.

Ningún pronunciamiento se efectúa en relación a los sanitarios ya que han sido excluidos de la indemnización.

En cuanto al comedor cocina y planta en mal estado, goteras y filtraciones.

Que el documento nº 15 aportado por la actora acreditan el buen estado en cuanto a la remoción de la zona de madera del comedor ello representa una mejora y no una reparación. En cuanto a las filtraciones que las mismas ya estaban.

La parte actora basaba dicha reclamación en el presupuesto aportado de la entidad SANSASU S.L., acompañado como documento nº 4 de la demanda (folio 59).

Con relación a las filtraciones, goteras evidentemente de las mismas no deberá responder el demandado ya que afectan a elementos estructurales de la edificación, y que como aclaro la perito judicial son patologías de la estructura del edifico que con el paso del tiempo se ha deteriorado.

No debiendo en consecuencia responder de dichas partidas.

En cuanto a las partidas 8.PA, 9.M2 Y 10.PA.

En relación al estado de la madera que estaba deteriorada el Sr. Adolfo que efectuó el presupuesto que obra en el documento nº 4 de la demanda manifestó que el diría que era desgaste y falta de mantenimiento.

Es evidente que el demandado no deberá responder por el desgaste de dicho material ni menos el abonar una nueva instalación de material con gres.

En cuanto a las las piezas rotas de gres ya que el mismo testigo manifestó que supone que es debido al uso por el paso tiempo al mover sillas y mesas, es evidente que ello suponía un mantenimiento ya que el desgaste es por el uso, y atenido a que en el mismo presupuesto se efectúa un presupuesto por cambio de las mismas se fija dicha partida en la cuantía de 750 atendiendo. Debiendo excluirse las demás partidas que son evidente una mejora.

Respecto al pago del presupuesto de Enguixats i Aillaments Palomo no cabe condena dado que la sentencia no contiene motivación alguna al respecto.

En relación a dicha reclamación ciertamente la sentencia la incluye dentro el Fallo de la sentencia, como documento nº 6, si bien atendiendo a lo señalado anteriormente constando que el mismo se corresponde con obras que afecta al edificio en concreto al tejado no deberán incluirse, ya que los mismos deberán de ser asumidos por la propiedad. Y si solo la cuantía de 180 euros por repasos varios en la sala del restaurante, ya que los mismos aún que no se concretan si que forzosamente deben referirse a repasos derivados del mal estado del restaurante.

SÉPTIMO.- Respecto a las facturas impagadas de Telefónica y Endesa 537,58 euros.

Si bien la parte recurrente admite que son facturas a su nombre y se corresponden con el periodo en que estaba en el local, sin embargo se alega que no puede ser condenado a dicho pago ya que el actor no acredita el pago de dichas facturas, que no se pueden tener en cuenta la documental aportada en la audiencia previa ya que fue impugnada por la parte recurrente.

Consta acreditado su impago, y que el actor las ha abonado, en consecuencia deberán de ser abonadas por el demandado y por el importe reclamado 537,58 euros No se aprecia que la prueba documental aportada por la parte actora en la audiencia previa y admitida en Instancia vulnere norma alguna,ya que la actora aporto las facturas impagadas y ante la negativa a estimar acreditado dicho pago, aporto la documentación complementaria en la audiencia previa acomodándose en consecuencia su admisión a lo dispuesto en el Art 426.5 de la L.EC.

En cuanto a los intereses se opone que la sentencia contiene una falta de concreción y claridad en dicho pronunciamiento,con infracción de los art s1.100,1.1101 y 1.108 del CC.

Señalar que si la sentencia contenía dicha omisión la parte debió solicitar su complemento o aclaración al amparo de lo dispuesto en el Art 214 de la L.EC. y pudiéndolo hacer no lo hizo, en todo caso los intereses legales se devengaran desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la sentencia de primera instancia y desde la misma hasta su completo pago los intereses del art 576 de la LEC.

En cuanto a la fianza se alega que la sentencia no contiene pronunciamiento al respecto habiendo quedado acreditado que el recurrente entrego dos meses de fianza como lo admitió el mismo actor en el interrogatorio practicado.

Asiste razón al recurrente la sentencia omitió el pronunciamiento al respecto reiterando a la parte lo señalado anteriormente respecto a la solicitud de aclaración y/o complemento de sentencia.

Entrando esta Sala en su examen, ciertamente en el interrogatorio practicado el actor inicialmente admite de forma genérica dicho pago pero posteriormente manifiesta que nunca le fue entregada. Asimismo en el contrato suscrito consta en relación a la fianza consta, (pacto dotze)' que la fianza se constituirá a requerimiento del arrendador, y es lo cierto que no consta dicho requerimiento ni consta prueba alguna del pago de la misma, de tal modo que ante la reclamación de la actora incumbía al demandado el acreditar dicho pago, y siendo de fácil prueba, nada acredito en consecuencia por aplicación de lo dispuesto en el art 217 de la L.EC.,no puede estimarse acreditado el pago de dicho importe en concepto de fianza no procede efectuar compensación alguna al respecto.

En atención a lo expuesto, procede la estimación parcial del recurso.

OCTAVO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no se hará pronunciamiento expreso en materia de costas en esta alzada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación

Fallo

QUE ESTIMANDOPARCIALMENTE, el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dº Segismundo contra la Sentencia de fecha 7 de noviembre de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Olot, en el procedimiento ordinario nº 350/2014 del que dimana el presente rollo de apelación, REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución, en el siguiente sentido: Que la indemnización en concepto de daños y perjuicios por la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento se fija en 1.073,33 euros, Dentro de la indemnización,del documento nº 5 de la demanda solo deberán incluirse los siguientes importes: 363,30 euros; 715,20 euros,89,40 euros; 759,30 euros;548,90; 328,00.

En cuanto al documento nº 4 del valor de la reposición de las piezas de gres rotas 750,00 euros.

Del documento nº 6 solo deberá responder de la partida de 180,00 euros, más los interés legales de la cuantía total objeto de la condena desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia de primera instancia y desde dicha fecha hasta su completo pago los intereses del art 576 de la L.EC.

Manteniendo en todo lo demás los pronunciamientos de la sentencia de instancia Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.