Sentencia CIVIL Nº 471/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1241/2018 de 22 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0808942120170006442

Recurso de apelación 1241/2018 -1

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Gavà

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 28/2017

Parte recurrente/Solicitante: Leticia, María, SOCIEDAD DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DEL MEDITERRANEO,SL

Procurador/a: ALEX MARTINEZ BATLLE, ROMINA PIA ORMAZABAL IBAR, ROMINA PIA ORMAZABAL IBAR

Abogado/a:

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 471/2020

Magistrados:

Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Elena Boet Serra

Barcelona, 22 de julio de 2020

Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 14 de diciembre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 28/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aALEX MARTINEZ BATLLE, ROMINA PIA ORMAZABAL IBAR, ROMINA PIA ORMAZABAL IBAR, en nombre y representación de Leticia, María, SOCIEDAD DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DEL MEDITERRANEO,SL contra y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a , en nombre y representación de .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTEla demanda interpuesta por

la representación procesal de SOCIEDAD DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DEL MEDITERRANEO, SLcontra María Y Leticiay, en consecuencia CONDENO a la parte demandada a abonar a la actora la suma de CINCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y TRES EUROS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS(5.573,42 euros)más intereses legales desde la interposición de la demanda (11/01/2017).

No se hace especial pronunciamiento en materia de costas.

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 08/07/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de la mercantil SOCIEDAD DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DEL MEDITERRÁNEO,S.L., que, en calidad de propietaria y arrendadora de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Viladecans, ejercita acción en liquidación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de diciembre de 2014.

De dicho contrato fueron partes la actora, como arrendadora, y, como arrendatarias, las demandadas, D. Leticia y Dª María; se fijó una renta de 500.-euros mensuales y una duración de 1 año, sin perjuicio de las prórrogas legalmente previstas.

Ante las dificultades para asumir el pago de la renta, las demandadas, en fecha 12 de abril de 2016, comunicaron a la propiedad mediante correo electrónico su intención de no proseguir el arriendo (doc. nº 2 de la demanda), a lo que no se opuso la arrendadora, llegando las partes a suscribir un acuerdo resolutorio en fecha 15 de abril de 2016 al tiempo de la entrega de las llaves y reintegro de la posesión por parte de las arrendatarias a la representante de la arrendadora. En dicho acuerdo, que se adjunta a la demanda como doc. nº 3 (ff. 12 vuelto y ss.), se fijaban las cantidades adeudadas en ese momento en concepto de rentas arrendaticias y otros pagos, haciéndose expresa reserva de liquidación de los eventuales suministros pendientes.

Sobre la base de estos hechos, que no son objeto de controversia, en la demanda inicial de las actuaciones la actora reclamaba, en concreto, la suma de 5.770,26.-eurosque se corresponde, según alega, con las cantidades debidas por rentas y suministros pendientes de pago, así como por reparación de daños causados que se imputan a las que fueran arrendatarias de dicha vivienda.

La mencionada suma vendría integrada por los siguientes conceptos:

A) En concepto de rentas y ciertos suministros se reclaman 3.697,92.-euros, de los cuales, 3.197,92€ se corresponden con las rentas ( y en algún caso los suministros) señaladas como debidas en el documento, antes reseñado, suscrito por las partes con ocasión de la resolución del contrato, esto es, correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2015, y enero, marzo y abril de 2016. Y los restantes 500.-euros se corresponderían con la renta relativa al mes de febrero de 2016, que la actora afirma que, por error, no se incluyo ni se sumó en la relación contenida en dicho documento, pero era igualmente debida.

B) En concepto de suministros de electricidad (128€+65,07€) y agua (67,43€) correspondientes a los consumos no abonados por las arrendatarias, se reclama la suma total de 261,43.-euros, importe que se pretende justificar con el bloque documental nº 7 adjuntado a la demanda inicial.

C) El coste de las reparaciones derivadas de daños o desperfectos en la vivienda de autos cuya causación se atribuye a las arrendatarias, así como de la limpieza de la vivienda arrendada al término del arriendo, se cuantifica en la suma de 2.311,11.-euros, conforme a la factura, de fecha 30 de abril de 2016, emitida por la empresa encargada de realizar tales tareas (doc. nº 6 de la demanda). De este importe la demandante descuenta la fianza arrendaticia percibida al inicio del contrato por la cantidad de 500.-euros, por lo que por esta razón reclama la suma de 1.811,11.-euros.

Las demandadas se personaron y se opusieron a la demanda, alegando, en síntesis: (i) que suscribieron por error el acuerdo de resolución del contrato, pues no adeudan las rentas que en el mismo se consignan ya que han efectuado pagos en los meses de septiembre a diciembre de 2015, y tampoco reconocen las cantidades que en dicho documento se asignan como debidas en los meses de septiembre 2015 ( 58,81€) y noviembre 2015 (639,11€); sobre esta base alegan pluspetición. Y(ii) que no les son imputables los desperfectos cuyo coste de reparación se reclama, negando asimismo que dejaran la vivienda sucia, siendo que ninguna de estas circunstancias se hace constar en el escrito acordando la resolución del contrato de constante referencia.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Gavà se dictó sentencia en fecha 14 de mayo de 2018 que estimó parcialmente la demanda interpuesta y condenó a las demandadas a abonar a la actora la suma de 5.573,42€, así como al pago de los intereses legales de dicha suma desde la interposición de la demanda. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas .

El principal objeto de condena surge de detraer de la suma reclamada, de un lado, la partida correspondiente a los suministros, cuyo devengo no considera probado como tampoco su pago por la actora, y de otro, la suma reclamada en concepto de limpieza. Pero reconoce toda la suma reclamada en concepto de rentas, incluida la de febrero, y la relativa a la reparación de los daños en la instalación eléctrica.

Las demandadas, ahora apelantes, interponen recurso de apelación contra dicha sentencia mostrando, en resumen, su disconformidad con la valoración probatoria que efectúa la juez a quo e insistiendo en sus alegaciones, tanto en lo relativo a la pluspetición en lo atinente a la reclamación por rentas impagadas, como en relación a su falta de culpa en la producción de los desperfectos de la instalación eléctrica.

La actora, aquí apelada, se opone al citado recurso y suscribe los razonamientos vertidos por la juzgadora de instancia en relación a los extremos cuestionados de contrario, y, a su vez, impugna la sentencia, interesando nuevamente en esta alzada la condena de las demandadas al pago de los suministros pendientes de consumo de electricidad por importe de 193,80€. No cuestiona en esta alzada el rechazo a la petición que realizaba en la demanda por consumos pendientes de agua, ni tampoco la cantidad reclamada por limpieza de la vivienda.

Las demandadas no se han opuesto a la impugnación.

SEGUNDO.-A la vista de las alegaciones anteriormente expuestas, debemos revisar en esta alzada los diferentes conceptos que integran la reclamación de la actora, excepto los que ya no son objeto de controversia en esta alzada.

Con carácter previo, conviene recordar que el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes.

El recurso de apelación es ordinario y plenario y las audiencias tienen respecto a la prueba las mismas facultades que los jueces de primera instancia.

En este sentido se pronuncian, por ejemplo, la STS de 15 de junio de 2010 o la

STS / 2016 de 10 de octubre cuando afirma que 'en nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo. Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido 'una severa crítica' ( sentencias de esta sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre , ambas citadas por la sentencia 668/2015 , de 4 de diciembre ). Por tanto, es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia (como así hicieron los demandantes ahora recurrentes) e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del juez de primera instancia (sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015)

Desde esta perspectiva comenzaremos por analizar las sumas que se reclaman en concepto de rentas debidas por los meses de septiembre a diciembre de 2015 y enero marzo y abril de 2016.

En relación con este concepto debemos discrepar en parte de la valoración que efectúa la juzgadora de instancia. Ello por cuanto consideramos que, sobre este extremo, ambas partes vienen vinculadas por el acuerdo de resolución que ambas reconocen haber suscrito en fecha en fecha 15 de abril de 2016, con ocasión de la entrega de las llaves y reintegro de la posesión por parte de las arrendatarias a la representante de la arrendadora, Sra. Africa, que ha actuado como testigo en el juicio.

No puede acogerse la alegación que efectúan las recurrentes arrendatarias cuando sostienen que firmaron dicho acuerdo por error. Primero, porque no han impugnado en forma y en el procedimiento que corresponde la validez de dicho acuerdo, que, entre tanto, debe tenerse por perfectamente válido y eficaz, y, segundo y sobre todo, porque, más allá de sus meras manifestaciones carentes por sí mismas de relevancia probatoria, no han justificado en absoluto la concurrencia de error como vicio invalidante del consentimiento.

Así las cosas, consideramos que la firma de ese documento resolutorio por ambas parte en la expresada fecha obliga a sujetarlas a la liquidación que en el mismo se contiene - en aquellos conceptos en que se recoge tal liquidación- con las consecuencias tanto beneficiosas como perjudiciales que se derivan para cada una de las partes contratantes.

De ello resulta, en primer lugar, que, en relación con los pagos que pretenden haber efectuado las demandadas apelantes de las rentas de septiembre a diciembre de 2015, no cabe imputar esos pagos a estas rentas, sino a otras anteriores, dado que: (i) en los documentos que se adjuntan a la contestación a la demanda (ciertamente de difícil lectura) no se contiene imputación de pagos hecha por las deudoras, sino solo el sello de la fecha en que fueron hechos los ingresos en la entidad bancaria, y (ii) porque el reconocimiento de deuda contenido en el acuerdo resolutorio (doc. 3 de la demanda) es de fecha posterior a los pretendidos pagos, luego las arrendatarias admitieron la subsistencia de esa deuda una vez hechos los pagos, y no pueden ahora corregir el compromiso asumido.

Y, en segundo lugar, en cuanto a las sumas adeudadas, por las mismas razones, la actora no puede incrementar la deuda señalada en la liquidación recogida en el acuerdo resolutorio de 15 de abril de 2016 con la renta de febrero de 2016, no pudiendo aceptarse que dicha renta no se incluyera por error, debiendo atenerse también la arrendadora a la deuda fijada en el acuerdo posterior al devengo de la renta que pretende añadir, acuerdo al que, insistimos, deben atenerse ambas partes contratantes.

Por lo tanto por este concepto debe acogerse parcialmente la excepción de pluspetición y fijar la suma adeudada en 3.197,92€, que se corresponde con las rentas (y en el caso de los meses de septiembre y noviembre, con ciertos suministros), cuyo importe es señalado como debido en el acuerdo resolutorio acompañado de documento nº 3 de la demanda( ff. 12 vuelto y ss.).

TERCERO.-Por lo que se refiere a la reclamación que se interesa en la demanda en concepto de reparación de los daños o desperfectos que se imputan a las arrendatarias, o de reparaciones a efectuar en la vivienda arrendada, suscribimos en su integridad los razonamientos de la sentencia recurrida que: (i) estima la suma reclamada en concepto de reparación eléctrica, (ii) desestima la suma peticionada en concepto de limpieza (desestimación que no se discute por la arrendadora), y (iii) descuenta la fianza de 500€ entregada por las arrendatarias a la suscripción del contrato.

Las arrendatarias en su escrito de apelación insisten en su alegación de que nos les son imputables los daños en la instalaciones eléctricas de la vivienda.

Pero, abundando en los razonamientos expresados por la juzgadora de primera instancia, consideramos que, efectivamente, dicha imputación se impone tanto desde la óptica del régimen legal aplicable como por aplicación de las propias previsiones del contrato.

Así, en el contrato son claras las previsiones al respecto recogidas en las siguientes cláusulas: (vid. contrato de arrendamiento de 10 de diciembre de 2014; doc. nº 1 demanda), que transcribimos en su parte relevante:

'SEGUNDA.-Objeto.

Es objeto de este arrendamiento la finca urbana cita en Viladecans (08840 Barcelona) en la DIRECCION000, NUM000. (...).

La PARTE ARRENDATARIA declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato'

DÉCIMA.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.

En todas estas materias, las partes se remiten a lo establecido en los artículos 21 , 22 , 23 , 24 y 26 de la LAU .

Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la PARTE ARRENDADORA, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados. Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno. Serán de cuenta de la PARTE ARRENDATARIA las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.

Asume la obligación de entregar el inmueble al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontraron; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de éste, conforme al fin descrito en el presente contrato, comprometiéndose la PARTE ARRENDATARIA a reparar o abonar su valor en el caso de que se dañara o malograste durante la vigencia del presente contrato, y siempre que esos importes superan de la fianza prestada.

Esta obligación comprende instalaciones de luz, agua, desagüe, puertas, sanitarios, cerrajería, videos y demás similares. La reparaciones extraordinarias serán de cargo de la parte arrendadora'.

La misma concepción subyace en la normativa aplicable, pues el artículo 21 de la LAU de 1994 dedicado a la conservación de la vivienda, en su parte ahora relevante, dispone que:

'1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .(...)

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario'.

Se debe cohonestar este precepto con las presunciones legales recogidas en el código Civil, ya invocadas por la jueza a quo. Así, el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra las arrendatarias, debiendo estas probar, si quieren quedar exoneradas, que los deterioros que presenta la cosa se han producido sin culpa suya, por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En este caso, se ha acreditado con la factura de fecha 30 de abril de 2016, emitida por la empresa encargada de realizar tales tareas aportada por la actora junto a su demanda ( documento nº 6), tanto la realidad de los daños en las instalaciones eléctricas, como el importe al que ascendió la reparación, reparación que se hizo escasos días después de la resolución contractual operada con acuerdo de las partes, con lo que no se puede estimar causalmente desvinculada del uso dado por la arrendatarias, siendo que las demandadas, como les correspondía, ni siquiera han articulado prueba tendente a destruir la presunción legal de responsabilidad que les imponen las normas señaladas y las disposiciones contractuales transcritas.

Así, por lo que se refiere solo a la reparación de las instalaciones eléctricas, a la que las arrendatarias venían obligadas según la cláusula décima del contrato, el importe de reparación ha ascendido, según la factura adjuntada como doc. nº 6 a la demanda ( f. 17) a la suma de 1.550.-euros, más IVA ( al 21%), esto es, la cantidad total de 1.875,50.-euros.

De esta suma, también con apoyo en la transcrita cláusula décima, se debe descontar la cantidad de 500.-euros, correspondiente a la fianza arrendaticia.

Por ello debe ratificarse la condena al pago por este concepto de la suma de 1.375,50.-euros.

CUARTO.-Por último hay que recordar que en el acuerdo de resolución de constante referencia suscrito por las partes a la finalización del contrato (15 de abril de 2016) se efectuaba expresa reserva de liquidación de los eventuales suministros pendientes (vid. estipulación tercera del acuerdo resolutorio; doc. nº 3, f. 13).

En el contrato, en relación con la obligación de pago de suministros se contiene la siguiente previsión:

'SÉPTIMA.-Gastos.

(...)

Serán de cuenta de la PARTE ARRENDATARIA el gasto por consumo, instalación, contratación ampliación de los servicios y suministros de agua, luz y gas, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contado. Comprometiéndose informar de las lecturas a la entrega de llaves'.

La actora arrendadora, dentro del bloque documental nº 7 acompaña copia de dos facturas de suministro de luz, una que recoge el periodo de consumo de 25 de octubre a 23 de diciembre de 2015, por importe de 128,73€, y otra, relativa al periodo de consumo de 23 de diciembre de 2015 a 20 de enero de 2015, por importe de 65,07€, e decir, un total de 193,80€.

Ambas facturas (vid. ff. 17 vuelto y ss.) se refieren a la vivienda de autos, no han sido objeto de impugnación y los periodo de consumo a los que vienen referidas se corresponden con momentos en que la arrendatarias ocupaban la vivienda, con lo que constituye su obligación el pago del suministro de luz reclamado.

Por ello, a diferencia del criterio de la juzgadora de primera instancia, consideramos que queda acreditada la deuda en concepto de suministro eléctrico que se reclama y se justifica con las facturas aportadas, procediendo la condena de las demandadas al pago por este concepto de la suma de 193,80.-euros, acogiéndose así la impugnación de la sentencia promovida por la actora.

Todo ello conduce a una estimación parcial del recurso interpuesto por las demandadas e íntegra de la impugnación promovida por la demandante apelada, que se traduce en una estimación, también parcial, de la demanda inicial de las actuaciones, si bien por una suma diferente a la reconocida en la sentencia apelada, ya que el importe total objeto de condena debe ascender (s.e.u.o.) a la suma de4.767,22.-euroscon el desglose indicado: (3.197,92€ (rentas) +1.375,50€ (desperfectos)+ 193,80€ (consumos de suministro eléctricos).

QUINTO.-La estimación parcial del recurso de apelación formulado y la estimación de la impugnación, que llevan a mantener la estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones, aunque por sumas distintas a las reconocidas en primera instancia, determinan, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias (ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Leticia y de Dª María y estimando la impugnación promovida por la representación de SOCIEDAD DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DEL MEDITERRÁNEO,S.L., ambos contra la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Gavà en autos de Juicio Verbal número 28/2017 de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS la expresada resolución y, en su lugar, ESTIMAMOS PARCIALMENTE la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de SOCIEDAD DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DEL MEDITERRÁNEO,S.L. contra Dª. Leticia y Dª María y CONDENAMOS a las referidas demandadas, conjunta y solidariamente, a que a que abonen a la actora la suma de4.767,22.-euroscon más sus intereses legales a contar desde la interposición de la demanda.

Todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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