Sentencia CIVIL Nº 471/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 923/2020 de 09 de Julio de 2021

Encabezamiento

Sección n.º 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0810142120188222370

Recurso de apelación 923/2020 - 3

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia Núm. 8 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 623/2019

Entidad bancaria BANCO DE SANTANDER:

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Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012092320

Parte recurrente/Solicitante: IUREXA,S.A.

Procurador: Àngel Joaniquet Tamburini

Abogado: Luis Miguel Rupérez Campuzano

Parte recurrida: Asunción, Secundino

Procurador: Jose Antonio López-Jurado González

Abogado: Carlos de Alavarado Noriega

SENTENCIA Núm. 471/2021

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as.:

PRESIDENTE

D. JOAN CREMADES MORANT

MAGISTRADAS

Dª. M. ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

Dª. MARÍA PILAR LEDESMA IBÁÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a 9 de julio de 2021

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha 10 de diciembre de 2020 se han recibido los autos correspondientes al Juicio Verbal Núm. 623/2019-5 (250.2) (VRB), remitidos por el Juzgado de Primera Instancia Núm. 8 de Barcelona , a fin de resolver el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador Àngel Joaniquet Tamburini, en nombre y representación de IUREXA, S.A. contra la Sentencia Núm. 261/2019, de 3 de diciembre , y en el que consta como parte apelada el Procurador Jose Antonio López- Jurado González, en nombre y representación de Asunción y de Secundino.

SEGUNDO.-El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que estimando la demanda interpuesta por DON Secundino y DÑA. Asunción contra IUREXA, S.A., condeno a la demandada a pagar a los actores la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS EUROS (4.200 €), con más el interés legal del dinero desde el día 1 de septiembre de 2018 hasta el 2 de diciembre de 2018, a aplicar sobre el importe total de la condena, y desde el día 3 de diciembre de 2018 hasta la fecha de esta sentencia, a aplicar sobre la diferencia pendiente de pago por parte de la demandada, que asciende a DOS MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS EUROS CON DIECINUEVE CENTIMOS (2.626,19€), y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta la del pago, a aplicar sobre esta última cantidad.

Se imponen las costas del procedimiento a IUREXA, S.A.'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 7 de julio de 2021.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª María Pilar Ledesma Ibáñez.

Fundamentos

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de D. Secundino y Dª Asunción, quienes fueron arrendatarios de la vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000, de Barcelona y ejercitan acción de devolución del total de la fianza arrendaticia y de la garantía adicional prestadas a la suscripción del contrato, reclamando en tal concepto la suma de 4.200 euros, demanda que dirigen contra la arrendadora, la mercantil IUREXApropietaria de los inmuebles (vivienda, más trastero y plazas de parking) objeto del contrato de arrendamiento concertado entre las partes.

La demanda fue presentada en fecha 18 de octubre de 2018 inicialmente ante los Juzgados de Primera Instancia (JJPPII) de l'Hospitalet de Llobregat, siendo turnada al JPI n.º 6, que, al formularse declinatoria, se declaró incompetente por auto de 3 de julio de 2019, entendiendo que la competencia correspondía, por razón de la ubicación de la finca en su día arrendada, a los JJPPII de Barcelona, ante los que emplazó a las partes, habiendo sido turnada finalmente al JPI n.º 8 de Barcelona, que ha conocido de las actuaciones seguidas como Juicio Verbal nº 623/2019.

IUREXA, S.A. se opuso a la demanda aduciendo, en primer lugar, que, de la suma reclamada, se debe deducir ciertos importes: (I) el importe de las reparaciones debidas a mal uso que la demandada imputa a los arrendatarios, que, según factura que aporta, ascendería a la suma de 2.438,15 euros, IVA incluido. (II) La demandada considera que también se debe deducir el precio de la limpieza a fondo de ciertos elementos de la vivienda (campana extractora, persianas y vidrios), que cifraba en 186,34 euros. Y (III) asimismo, ciertos consumos correspondientes al período de residencia de los actores de en la vivienda arrendada que se cifrarían en 8,71 euros de agua y 17,19 euros de gas, ascendiendo el total repercutible a los arrendatarios a la cantidad de 2.626,19 euros.

Así las cosas, la demandada indicó que, en fecha 3 de diciembre de 2018, cuando ya estaba interpuesta la demanda pero antes de ser emplazada, abonó a los actores la cantidad de 1.573,81 euros, que se correspondería con la diferencia entre las sumas entregadas en concepto de fianza y garantía adicional y el importe al que alega asciende los conceptos deducibles (4.200 euros menos 2.626,19 euros).

Por el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de los de Barcelona, se dictó la sentencia n.º 261/2019, de 3 de diciembre , queestimó la demanda y condenó a la demandada a restituir a los actores la suma reclamada, sin perjuicio de reconocer que hubo un allanamiento parcial en tanto una parte ya ha sido objeto de devolución. La decisión estimatoria se sustenta, en síntesis, en la consideración de que los desperfectos que IUREXA,S.A. imputa a los arrendatarios no exceden de los propios del uso normal consustancial al arrendamiento, siendo que se trataría actuaciones a realizar para arrendar de nuevo la vivienda, tras la extinción del contrato.

Por todo ello, condena a la demandada a pagar a los actores la cantidad 4.200 euros, con más el interés legal del dinero desde el día 1 de septiembre de 2018 hasta el 2 de diciembre de 2018, a aplicar sobre el importe total de la condena, y desde el día 3 de diciembre de 2018 hasta la fecha de esta sentencia, a aplicar sobre la diferencia pendiente de pago por parte de la demandada (2.626,19 euros), y el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta la del pago, a aplicar sobre esta última cantidad. Asimismo impone las costas del procedimiento a IUREXA, S.A.

SEGUNDO.-Por la representación de IUREXA se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia.

En primer lugar, la apelante denuncia una supuesta incongruencia interna de la sentencia que deriva del hecho de que, aunque en los fundamentos jurídicos se reconozca la existencia del allanamiento parcial señalado y el abono a los actores de la suma objeto del mismo, no se traslade dicho pronunciamiento al fallo de la resolución para, según alega, 'a partir de ahí disponer los demás pronunciamientos inherentes a la expresada declaración, tanto en lo relativo a improcedencia de costas por razón del expresado allanamiento, como cualquier otro pronunciamiento al respecto que pudiera corresponder'.

Revisadas en esta alzada las actuaciones, no podemos acoger dicha petición en tanto consideramos que no se produce la incongruencia que denuncia la sentencia. Así, constituye doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que, para determinar la congruencia, se ha de acudir al examen comparativo de lo postulado por las partes, y los términos del fallo, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer un ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, siempre que no se produzca una alteración de la causa de pedir, ni una sustitución de las cuestiones debatidas por otras, guardando el suficiente acatamiento de la sustancia de lo solicitado, aunque ello no requiera una exacta identidad, ni una literal concordancia, ni mucho menos alcance a los razonamientos empleados por las partes, aplicando adecuadamente el derecho pertinente, sin necesidad de someterse a una rigurosa literalidad.

Y todos estos requerimientos se respetan, no solo en los fundamentos de la sentencia, sino también en su fallo, que en todo caso se debe integrar con los anteriores, cuando, aunque se estime la demanda en su integridad, ya se expresa que solo existe una diferencia pendiente de pago por el importe que la sentencia considera indebidamente deducido (2.626,19 euros). Además, y pese a que ello no constituiría en ningún caso un problema de congruencia, consideramos que, en la medida en que la sentencia acoge todos los pedimentos interesados por los actores, los que fueron objeto de allanamiento y aquellos a los que se opuso la demandada, la magistrada opta por aplicar el criterio del vencimiento e impone, pese a la allanamiento, la condena a IUREXA al pago de las costas causadas.

TERCERO.-Por lo que se refiere al fondo del asunto, antes de cualquier otra consideración, a efectos de centrar la controversia, baste indicar ahora que está probado, por no ser objeto de discusión y en todo caso por resultar de la documentación obrante en autos, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento el día 7 de agosto de 2014 que tenía por objeto la vivienda sita en la CALLE000 n.º NUM000, de Barcelona, así como un trastero y dos plazas de parking, habiéndose entregado en concepto de fianza la suma 4.200 euros (2.100 euros previstos en el contrato-pacto 9º- más otros 2.100 euros entregados como garantía adicional: vid. doc. n.º 5 de la demanda).

Consta también acreditado que dicho contrato fue extinguido el día 31 de julio de 2018 de forma consensuada, reintegrando los arrendatarios la posesión a la arrendadora y suscribiendo las partes un documento (doc. n.º 3 de la demanda) en donde se acodaba que quedaba pendiente la liquidación de la fianza entregada.

Igualmente consta probado que el letrado de los actores requirió en diferentes ocasiones por correo electrónico a la legal representante de la actora, Sra. Tania, la devolución de la fianza (docs. nº 6 a 8 de la demanda).

Y, por último, constituye también un hecho probado que en fecha 3 de diciembre de 2018, cuando ya estaba interpuesta la demanda pero antes de ser emplazada, IUREXA abonó a los actores la cantidad de 1.573,81 euros, es decir, la diferencia entre las cantidades entregadas en garantía y el importe en el que cifraba los conceptos que consideraba deducibles (4.200 euros menos 2.626,19 euros).

Partiendo de los anteriores datos, conviene partir por exponer el régimen jurídico aplicable.

El artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo, o por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

CUARTO.-De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, suscribimos plenamente la valoración probatoria que efectúa la magistrada de instancia.

Así, en primer lugar, con respecto a las partidas que se recogen en la factura aportada con el escrito de contestación a la demanda emitida por 'Proyectos y Construcciones José Mª Guimet' (fijación muebles altos cocina, reparar horno y comprobar electrodomésticos, repaso luces y cambiar fluorescentes, repaso cementos alrededor bañeras, reparar rasilla suelta suelo cocina, repaso grifos y duchas baños, colocación madera en suelo armario pasillo, reparar grifo del descalcificador agua, cambiar flexo grifo ducha aseo cocina, comprobar todas las persianas y reparar 2 ud., repaso cerraduras armarios habitaciones y colocación lámpara recibidor), no queda suficientemente acreditada la realidad de los desperfectos que se tratan de reparar, pues el daño no se justifica con la factura aportada (no adverada) y, en consecuencia, tampoco la necesidad de su reparación, máxime teniendo en cuenta que la factura data de dos meses después de la extinción contractual. Y tampoco se puede tener por acreditada la realidad de los daños por las manifestaciones de la Sra. Tania en prueba de interrogatorio, pues no dejan de ser manifestaciones de parte, que tienen relevancia probatoria con respecto de los hechos admitidos que le puedan resultar perjudiciales.

Por el contrario, de las fotografías adjuntadas por los actores en el acto de la vista se deriva que la vivienda fue entregada en condiciones de conservación, cuidado y limpieza más que adecuadas, cumpliendo perfectamente con las exigencias de conservación de un buen padre de familia.

Pero es que, incluso de admitirse, siquiera a efectos dialécticos, la realidad de los desperfectos cuya reparación se factura, consideramos que, en puridad, se trataría de repasos necesarios derivados del uso normal de la vivienda que deben ser acometidos por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin que puedan englobarse dentro de la pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos ) y así lo hace también, asumiendo el régimen legal, el pacto n.º 10º del contrato.

De hecho, la legal representante de la demandada, al serle exhibidas las fotografías aportadas por los actores sobre el estado en que dejaron la vivienda al extinguirse el contrato, aprobó y alabó el estado que resultaba de tales fotografías, creyendo erróneamente que se trataba de fotos correspondientes al inicio del contrato. También llama la atención que, en sus declaraciones, la Sra. Tania insistiera en que el retraso en devolver la fianza fue debido a las comprobaciones sobre el origen de la avería del aparato de aire acondicionado/bomba de calor instalado en la vivienda arrendada, llegando a manifestar que ese era el desperfecto principal que sustentaba la retención de la fianza. Pues bien, tales declaraciones contradicen las alegaciones del escrito de contestación a la demanda, en donde se expone que, tras las comprobaciones hechas en dicho equipo de aire acondicionado, se llegó a la conclusión de que no era una avería imputable al mal uso (como equivocadamente sostenía la Sra. Tania) y, precisamente por eso, no es objeto de deducción su reparación, luego no forma parte del objeto de este litigio.

En segundo lugar, por lo que se refiere a las sumas reclamadas en concepto de limpieza en profundidad de la vivienda, al igual que la magistrada, consideramos que la obligación de mantenimiento ordinario no incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato, los trabajos de limpieza, que no se ha demostrado (más allá de las manifestaciones de la Sra. Tania que ya hemos valorado) que en el supuesto de autos fueran extraordinarios, por considerar que, en general, son partidas derivadas del uso habitual, ordinarias a la finalización de un contrato de arrendamiento y que competen a la parte arrendadora.

Por último, por lo que se refiere a las sumas reclamadas por consumos adeudados de agua y gas, dejando al margen que en esta alzada no cabe introducir modificaciones en las alegaciones, nuevamente suscribimos la valoración probatoria que hace la juzgadora, pues estimamos que IUREXA no acredita con la precisión necesaria, pese al tiempo transcurrido desde la extinción hasta la liquidación que ella hizo del contrato, los posibles consumos efectivamente realizados por los arrendatarios, con lo que no se justifica adecuadamente la procedencia de esta deducción en la cuantía interesada.

QUINTO.-Analizando las condiciones y el momento de devolución de la fianza, constituye criterio de este tribunal que la fianza debe devolverse por el arrendador, precisando que este adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, eltantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó, dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

Todo ello supone, que una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación.

Esa restitución viene regulada en el art. 36.4LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues, de un lado, solo así se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado, y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En suma, en cuanto a la alegación de extemporaneidad, la juzgadora de instancia viene a aplicar nuestro criterio expuesto como antecede, con lo que debemos ratificar sus argumentos en este punto y rechazar la alegación de la recurrente que sitúa el devengo de intereses en plazo de dos meses a partir de la extinción del contrato en aplicación de una previsión contractual (pacto 9º del contrato) que ampliaba hasta 60 días el plazo de devolución, pacto que consideramos inoponible frente al arrendatario por ser nulo de conformidad con lo dispuesto en el art. 6 LAU al tratarse de un contrato de arrendamiento de vivienda, y que, en todo caso, no afectaría a la fecha de devengo del interés, que es el efecto ya aplicado en la sentencia, que debemos también confirmar en cuanto a este extremo.

De lo expuesto se sigue que no quedan acreditadas ninguna de las circunstancias en las que la recurrente aduce.

Y en cuanto a las costas de primera instancia, como quiera que el arrendamiento parcial no impidió la continuación del procedimiento por la oposición de la demandada a abonar la diferencia por considerar deducibles ciertas cantidades, deducción desestimada en primera instancia y que es confirmada en esta alzada, resulta ajustada a derecho la imposición a la demandada de las costas procesales causadas en primera instancia por aplicación del criterio del vencimiento (ex art. 394LEC).

Por todo ello procede la desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.

SEXTO.-Desestimándose el recurso deben imponerse a la recurrente las costas de su apelación (ex art. 398 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad IUREXA, S.A. contra la sentencia n.º 261/2019, de 3 de diciembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de los de Barcelona, en los autos de Juicio Verbal n.º 623/2019 de los que dimana este rollo, CONFIRMAMOSdicha resolución, con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por el apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1, 3b / y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con copia de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá copia al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados: