Sentencia Civil Nº 472/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 127/2010 de 30 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00472/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 127 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

En MADRID, a treinta de septiembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 794/2009, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 127/2010, en los que aparece como parte apelante Concepción , representado por la procuradora Dª MARIA MERCEDES ESPALLARGAS CARBO, y como apelado SANZALUR, S.L., representado por el procurador D. FEDERICO JOSE OLIVARES DE SANTIAGO, y Paula , sobre resolución de contrato de arrendamiento, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda, en fecha 30 de octubre de 2.009, se dictó auto , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Se declara ENERVADA la acción de desahucio ejercitada por el Procurador Sr. JOSÉ MARÍA MUÑOZ ARIZA, en nombre y representación de SANLAZUR, S.L., frente a Concepción Y Paula , sobre la finca descrita en el primer antecedente de hecho de esta resolución, que en este lugar se da por reproducida. Se imponen las costas causadas a la parte demandada. Se declara finalizado el juicio. Entréguese la cantidad consignada a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Para una mejor compresión de lo resuelto se han de dejar fijados los siguientes hechos:

1º.- La parte actora ha promovido demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda concertado con Doña Concepción y Doña Paula por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, así como la condena al pago de 3.352,80 euros, pendientes de pago en el momento de la interposición de la demanda, más las rentas y gastos de comunidad que se devenguen durante la substanciación del procedimiento, intereses legales y costas.

2º.- La codemandada Doña Concepción , el día 27 de octubre de 2009, consignó las cantidades hasta ese momento adeudadas, ascendentes a 5.029,20 euros.

3º.- El día 30 de octubre del mismo año, señalado para la celebración del juicio, una vez abierto el acto, la parte actora se ratificó en su escrito de demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba.

4º.- Conferido traslado a la parte demandada, por la misma se adujo que el día 27 anterior había sido consignada la cantidad en la que se sustentaba la demanda y la que hasta ese instante se debía, interesando que se declarase enervada la acción, si bien entendía que debía ser devuelta la cantidad consignada a la inquilina, dado que, la actualización de la renta no se había llevado a cabo conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria segunda de la ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , debiendo ser la de 362,45 euros, frente a la de 679 euros en la que se sustenta la demanda, puesto que el tramo que correspondía era el del 40 por 100, y no el del 100 por 100 llevado a cabo.

5º.-Centrado en esos términos el objeto del debate, la Juzgadora "a quo" dejo los autos conclusos para dictar la resolución que procediere en derecho, respecto a la enervación de la acción de desahucio entablada.

6º.-Por la Juez "a quo se dictó auto por el que se declaró enervada la acción de desahucio al haber consignado una de las codemandadas la cantidad adeudada hasta el día de la celebración del juicio.

7º.-Contra dicha resolución se ha alzado la codemandada comparecida al considerar que no debía haber sido declarada enervada la acción, dado que, si consignó las cantidades reclamadas, lo fue para poder discutir en el juicio el importe de la cuantía de la renta exigida, puesto que, según considera, la actualización de la renta realizada infringe la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ; terminando suplicando que se dicte resolución revocando el auto recurrido y se dicte otro por el que se declare haber lugar a la consignación de las cantidades abonadas por la demandada hasta que sea establecido el importe de las rentas que debe abonar de acuerdo con la Disposición Transitoria citada.

8º.- El recurso ha sido expresamente impugnado de contrario, solicitando la confirmación del auto recurrido por sus propios fundamentos, que estima no desvirtuados por las alegaciones de la parte apelante, puesto que, de conformidad con lo establecido en el artículo 444.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, cuando la demandada lo que pretende es discutir la procedencia de la actualización, que le fue notificada en su día y a la que se aquietó.

SEGUNDO .- Centrado en los precedentes términos el objeto del recurso, en primer lugar se ha de decir que, iniciado el juicio, la resolución que puso fin a la controversia debió revestir la forma de sentencia y no de auto, a fin de no causar indefensión a la parte dado que la misma pudiere ser susceptible de eventual recurso de casación por interés casacional, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 477.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO .- En cuanto al recurso que aquí nos ocupa, el mismo debe ser rechazado y confirmada la resolución apelada por las razones que, seguidamente, pasaremos a exponer:

1ª.- Ha sido la propia parte demandada la que, en el acto de la vista, ha solicitado que se declarase enervada la acción, ya que había consignado, con carácter previo al juicio, las cantidades en que se sustentaba la demanda y las que hasta ese instante le eran reclamadas. Lo que sucede es que, con esa petición, formulaba otra a todas luces inviable, pues no se puede sostener que se consigna para enervar la acción y, al mismo tiempo, interesar que le sea devuelta la cantidad ingresada y que se diga que la actualización no se ha realizado conforme a derecho y sólo procede pagar como renta el 40 por 100 de la cantidad actualizada. Como bien puso de manifiesto la Juez de instancia, ello es contradictorio. Si se solicita por la propia inquilina la enervación, no se pueden entrar a discutir otros extremos, quedando abierto para ello la vía declarativa ordinaria correspondiente, dado que aquélla no se efectuó con carácter cautelar para evitar el desahucio en el caso de no prosperar su pretensión de incorrecta actualización de la renta.

2ª.- Sin perjuicio de lo anterior, y contrariamente a lo que sostiene la parte actora, sí es posible discutir en el acto del juicio las cuestiones relativas al pago, en los términos establecidos en la sentencia dictada, el día 14 de febrero de 2006, por la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial de Madrid , en la que se afirma que, ni la naturaleza de la acción ejercitada, ni el tenor de los artículos 22.4 y 444.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , permiten efectuar una interpretación tan restrictiva, pues, de mantenerse, conduciría a poner en manos del arrendador demandante la facultad de fijar la cuantía de la renta, sin que el demandado pudiera negar o probar su improcedencia o inexactitud, obligándole a oponerse a la acción con privación de la facultad que le confiere la Ley de consignar cautelarmente la renta que se dice debida a fin de evitar, en el supuesto de que no prosperara su tesis, la extinción del contrato; reduciendo, asimismo, la función del órgano judicial a comprobar si se ha consignado la totalidad de las rentas reclamadas dentro del plazo que media hasta la celebración de la vista. El artículo 444.1 citado, es extensible al caso de la consignación para enervar la acción, pues al no estar prohibido, debe permitirse al arrendatario demandado oponer la inexistencia de la obligación, o su extinción, total o parcial, y practicar la prueba conducente a tal fin, ya que, en definitiva, la exigibilidad de la obligación, junto con la inexistencia de una enervación anterior o de requerimiento fehaciente previo con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda, son presupuestos de la enervación misma; siendo requisito indispensable que la renta esté determinada, bien partiendo de la última pagada, bien de la ulterior reclamada, siempre que resulte mutuamente aceptada por las partes dimanante de una actualización voluntaria, o a consecuencia de una aceptación expresa o tácita del inquilino de la elevación notificada conforme al procedimiento legalmente establecido, o, en su caso, de la que judicialmente se haya podido llegar a declarar procedente. Lo que ocurre en el caso enjuiciado es que es la propia demandada la que está interesando que se declare enervada la acción, no que se la absuelva de los pedimentos de la demanda, por considerar que la renta es discutida y sólo consentida en el tramo en el que venía siendo hecha efectiva por la misma.

3ª.- Por otro lado, y teniendo en cuenta lo expuesto, no es cierto tampoco que la renta sea discutida, dado que, como se reconoce por ambas partes, la notificación de la actualización de la renta se produjo en octubre de 2008 y la demanda se ha promovido en el mes de julio de 2009, sin que la demandada, antes de ello, se opusiere a dicha pretensión o interpusiere demanda negando el derecho a la actualización en los términos interesados, limitándose a seguir ingresando la cantidad que había venido abonando hasta el momento.

4ª.- Por último, y a mayor abundamiento, el Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 12 de mayo de 2011 ha establecido que "2.- Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994 , la de que la actualización de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos anuales previstos en la regla 9ª, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida.", en base a las siguientes consideraciones: "TERCERO.- El recurso y la actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos . La existencia de interés casacional por la distinta interpretación sostenida por las Audiencias Provinciales.

La norma, cuya distinta interpretación ha dado lugar a la controversia (Disposición Transitoria Segunda D.11. de la LAU 1994 ), establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 en consideración a las circunstancias económicas del arrendatario y poner en marcha el proceso en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual «en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad».

El requerimiento podrá ser realizado por el arrendador en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato, de modo que dicha actualización -si procediere- se realizará paulatinamente en un plazo de cinco o de diez años según la cuantía de los ingresos de las personas que habitan en la vivienda, lo que sin duda tiene como finalidad facilitar al arrendatario la posibilidad de hacer frente a dicha actualización económica.

En este sentido, como fundamento del interés casacional que se predica, la parte recurrente aporta dos sentencias que siguen una posición distinta a la adoptada por la Audiencia recurrida . Son las dictadas por la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 2ª) de fecha 15 de mayo de 2001 ( Recurso de Apelación nº 1440/2001 ) y por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) de fecha 11 de junio de 2004 (Recurso de Apelación nº 844/2003 ).

La primera afirma que «es evidente, que la expresión "periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley " que encabeza la columna izquierda de la tabla contenida en la regla 9ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esa Ley [Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ], puede interpretarse en el sentido que plantea el recurrente de que la actualización gradual ha de computarse siempre desde el período anual siguiente al de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero este Tribunal, entendiendo esa expresión como prohibición de que se realice antes y no como obligación de que sea desde ese momento, entiende que la tesis del recurrente no es acogible por cuanto, como señala la sentencia apelada, la intención del legislador al graduar la actualización no puede ser otra que evitar un incremento desmesurado y súbito a la economía del arrendatario, y como la facultad de actualización es del arrendador éste, por su forma de obrar, no puede contravenir ese derecho a que se haga gradualmente».

Por su parte, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga viene a sostener que «si el legislador hubiera querido que la actualización de las rentas se realizara en un plazo concreto, así lo hubiera establecido, o hubiera previsto un plazo para que el arrendador pudiera hacer uso de este derecho, lo que no ha hecho, permitiendo que éste pueda proceder a la actualización de las rentas cuando considere pertinente, salvaguardando sus intereses económicos precisamente al establecer una previsión concreta para conocer el coeficiente de inflación en el momento que lo realice, pero sin que ello suponga un derecho absoluto en detrimento de aquéllos que al arrendatario competen [...], en cualquier caso dichos tramos deben iniciarse a partir del momento en que por el arrendador se procede a actualizar la renta, sin saltar tramo alguno de los previstos dependiendo de la fecha en que se realiza tal actualización, ya que si no, al margen de las consideraciones expuestas, se aplicaría con carácter retroactivo una actualización todavía no realizada, en tanto que no ejercitado con anterioridad el derecho que al arrendador correspondía». La misma doctrina se recoge en sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 mayo 2001 , 25 octubre 2002 y 13 marzo 2007 .

Pero, contrariamente, sostienen la misma postura que la sentencia hoy recurrida -con argumentos similares- las dictadas por las Audiencias Provinciales de Cantabria ( sentencias de 30 abril y 29 septiembre 2003 , y 29 septiembre 2005 ) Asturias (sentencia de 27 junio 2000 ), Valencia (sentencia de 31 enero 2 001 ) Santa Cruz de Tenerife ( sentencia de 10 marzo y 27 abril 2001 ), Alicante (sentencia de 14 abril 2005 ) y Navarra ( sentencia de 22 septiembre 2005 ).

CUARTO.- La interpretación de la norma conforme a su espíritu y finalidad.

De lo hasta ahora razonado, esta Sala considera que la posición que ha de ser acogida es la representada por la sentencia que se recurre y no la sostenida por las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales de Sevilla y Málaga que se han aportado por la parte recurrente y que, junto con otras, han optado por mantener la postura contraria.

La actualización de la renta establecida a favor del arrendador y a cargo del arrendatario por la Disposición Transitoria 2ª D. 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos había de consumarse en un plazo de cinco o diez años, según circunstancias previstas en la norma, lo que suponía un beneficio para el arrendatario, que podía gozar de una actualización gradual a partir del primer vencimiento del contrato posterior a la entrada en vigor de la Ley de 1994 , y un derecho potestativo para el arrendador que estaba facultado para incrementar cada año desde esa fecha un 10% más en la renta a percibir hasta llegar al 100% de incremento al décimo año. La falta de ejercicio de ese derecho potestativo por parte del arrendador durante las nueve anualidades anteriores, durante las que no exigió incremento alguno, no le impide que, cumplida la previsión legal el transcurso de diez años- pueda exigir la totalidad del incremento correspondiente.

No puede acogerse la tesis del arrendatario -demandado- en el sentido de que "en ningún caso [se] puede contravenir el derecho que le asiste al arrendatario a que [la actualización de la renta] se haga gradual, anual y progresiva" pues "lo contrario sería hacer un uso antisocial del derecho, impidiendo a mi principal disfrutar de una vivienda digna, vulnerando lo dispuesto en el Art. 47 de la Constitución Española en el sentido que el Tribunal Constitucional en sentencia 89/1994, de 17 de marzo , Fundamento Jurídico 5º, dispone: no puede olvidarse la relevancia que la continuidad del arrendamiento reviste para la estabilidad del domicilio familiar, y de la misma familia, en línea con lo dispuesto en el artículo 39.1 de la Constitución"-

El arrendatario conoció -o debió conocer (artículo 6.1 Código Civil )- que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 concedía al arrendador el derecho a incrementar la renta en determinada cuantía y a hacerlo desde el cumplimiento de la primera anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la Ley, por lo que desde ese momento debía realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador solicitando la actualización íntegra transcurrido el plazo de diez años suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un beneficio para el arrendatario que, durante los nueve años anteriores, no sufrió el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador. En cualquier caso, subsiste la facultad del arrendatario para -incluso en este supuesto- rechazar la actualización con extinción del contrato en el plazo de ocho años desde el requerimiento formulado en tal sentido.

La tesis contraria -sustentada por la parte recurrente- conduciría, llevada a sus últimas consecuencias, a que -una vez iniciada la actualización para continuar durante el período previsto por la ley- en caso de que el arrendador omitiera la notificación de la actualización correspondiente a una anualidad no podría en el siguiente año aplicar el porcentaje propio de dicha nueva anualidad, sino que habría de aplicar el fijado para la anualidad en que se produjo tal omisión; lo que abiertamente pugnaría con la doctrina de esta Sala que, al enjuiciar sobre la aplicación de cláusulas voluntarias de elevación de renta y fijar el montante del coeficiente de elevación correspondiente, proclama que ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación hubiera tenido lugar ( sentencias, entre otras, de 28 de septiembre de 1994 y 21 marzo 1995, en Recurso nº 57/1992 ).".

CUARTO .- Como se desestima el presente recurso, se imponen las costas causadas a la parte que lo promovió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 , al que expresamente nos remite el artículo 398.2, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Dª Concepción contra el auto dictado el día 30 de octubre de 2.009 en los autos nº 794/09 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda , y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a preparar en el plazo de cinco días ante este mismo órgano jurisdiccional, en los términos y con los requisitos establecidos en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J . aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.